中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了一個(gè)弱增長周期，房地產(chǎn)行業(yè)同樣也進(jìn)入發(fā)展相對緩慢的時(shí)期。在當(dāng)前的市場博弈階段，能否真正降價(jià)到位是激活樓市成交量的關(guān)鍵，也是緩解各個(gè)房企及市場庫存相對較大的關(guān)鍵。

非傳統(tǒng)融資渠道凸顯

在當(dāng)前樓市成交量明顯下降、通過銀行貸款等傳統(tǒng)渠道融資難度加大、房企資金鏈愈加趨緊的情況下，大型開發(fā)企業(yè)將更加注重通過項(xiàng)目自身銷售及非傳統(tǒng)渠道融資。同策數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，十大標(biāo)桿房企已完成海外融資324億元，超過其去年全年海外融資金額的總和。房地產(chǎn)信托規(guī)模達(dá)1541億元，同比增長119％。

非傳統(tǒng)融資渠道為什么會凸顯出來呢?筆者認(rèn)為是由以下幾個(gè)原因造成的：

第一，銀監(jiān)會要求銀行減少房地產(chǎn)貸款，并采用四種措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，更加注重從“過程控制”層面來防范房地產(chǎn)資金面招致的整個(gè)金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)，使傳統(tǒng)渠道融資的難度不斷增加。

第二，

“新國五條”出臺后，二、三線城市的“限購”提上日程，大型房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市的戰(zhàn)略可能會受阻，資金面上有可能面臨更大的市場壓力。

第三，大型開發(fā)企業(yè)在融資渠道構(gòu)架上也堅(jiān)持傳統(tǒng)渠道與非傳統(tǒng)渠道兩條腿走路。例如在6月底，金地收購了香港上市公司華人置業(yè)旗下至祥置業(yè)61.96％的股權(quán)，意圖借此次收購獲得香港主板上市平臺進(jìn)行海外融資，支持其商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

商業(yè)地產(chǎn)投資要交“學(xué)費(fèi)”

住宅“限購”導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)，大多數(shù)龍頭房企都把商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)做企業(yè)轉(zhuǎn)型的一個(gè)主營方向。但在轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)的熱潮中，房企也要認(rèn)真冷靜地思考潛在的種種問題：

第一，在新興區(qū)域開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，布局過于超前。新興區(qū)域大肆興建城市綜合體，不僅直接導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量偏大，而且，在未來將不得不面臨更多的長時(shí)間的培育及項(xiàng)目的經(jīng)營問題。

第二，企業(yè)是否有充裕資金或融資模式來支撐項(xiàng)目的可持續(xù)經(jīng)營。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，雄厚的資本是決勝的必不可少的條件。良好的資本運(yùn)營能力與創(chuàng)新能力、商業(yè)地產(chǎn)贏利模式的確定和對市場前瞻性的判斷，將成為決定商業(yè)地產(chǎn)投資者成功與否的關(guān)鍵因素。

第三，城市綜合體同質(zhì)化競爭嚴(yán)重。在各地城市綜合體井噴、蜂擁挺進(jìn)“地標(biāo)時(shí)代”的同時(shí)，城市綜合項(xiàng)目能否實(shí)現(xiàn)定位差異化、彰顯出各自的特殊元素成為其成功的主要因素。

那些進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的新秀，即使可以從同行當(dāng)中挖幾個(gè)核心人才過來，但是項(xiàng)目的經(jīng)營管理絕非如此簡單的事，商業(yè)地產(chǎn)的投資者在經(jīng)營管理方面要做好交充足的“學(xué)費(fèi)”的準(zhǔn)備。

今年年底及2012年房地產(chǎn)市場走勢如何?從現(xiàn)在起到明年3月份的時(shí)間段還是比較關(guān)鍵的，12月份將召開中央經(jīng)濟(jì)工作會議，明年3月份將召開“兩會”。這些會議將確定2012年的基本工作思路，包括房地產(chǎn)行業(yè)的后續(xù)政策。如果說在這些會議上有一個(gè)明確基調(diào)的話，開發(fā)商將會據(jù)此調(diào)整自己的策略。假如調(diào)控政策持續(xù)從緊，那么房企降價(jià)的預(yù)期會加強(qiáng)。并且，在操作上他們也會更加接近于實(shí)際降價(jià)，而不是惺惺作態(tài)式的降價(jià)。如果房企可以直接降價(jià)10％，應(yīng)該可以激活成交量。