房地產(chǎn)行業(yè)洗牌“三段論”

2012年，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)不會(huì)來一次真正意義上的洗牌?其實(shí)，早在2007年10月份起，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)就已經(jīng)在洗牌了。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)洗牌可以歸納為三個(gè)階段：

第一個(gè)階段是政府動(dòng)力的展現(xiàn)。2008年的金融危機(jī)是一個(gè)插曲，救了房地產(chǎn)的命，使政府提前結(jié)束了調(diào)控，才導(dǎo)致了2009到2010年房?jī)r(jià)新一輪的上漲，致使政府又采取強(qiáng)硬的手段進(jìn)行調(diào)控。

第二個(gè)階段體現(xiàn)在四個(gè)問題的系統(tǒng)性解決上：一是民間投資渠道的多樣化、市場(chǎng)化；二是保障性住房的大量供應(yīng)；三是房地產(chǎn)的行業(yè)管理進(jìn)一步規(guī)范化，包括土地的獲取、融資、預(yù)售制度以及閑置土地的處置等；四是稅收體系的調(diào)整，房地產(chǎn)的開發(fā)、交易和持有環(huán)節(jié)的稅收都需要合理地調(diào)配。

洗牌的第一個(gè)階段是單一的、強(qiáng)制性的行政手段，即所謂的“政策市”。第二個(gè)階段是系統(tǒng)性手段。這兩個(gè)階段都不足以讓行業(yè)洗牌真正完成，房地產(chǎn)的洗牌最終還是要經(jīng)過一個(gè)市場(chǎng)的階段，即第三個(gè)階段，在這一階段徹底解決供求關(guān)系，才可能使房?jī)r(jià)回歸到一個(gè)理性的跟國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和個(gè)人收入增長(zhǎng)相匹配的階段。

平抑房?jī)r(jià)要靠增加供應(yīng)

目前，關(guān)于土地流拍的新聞已經(jīng)成為行業(yè)的熱點(diǎn)之一。土地流拍最直接的后果是地方政府土地財(cái)政收入大幅減少，促使地方政府成為推動(dòng)限購政策終結(jié)的一股力量。

僅靠推出保障性住房不足以維持房地產(chǎn)供求關(guān)系的平衡，供求不平衡就會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的畸形上漲。所以，對(duì)土地供應(yīng)的管理尤為重要。構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)成本的三大塊是土地成本、建安成本和政府的稅費(fèi)成本。建安成本在總成本中占比較小，可降的余地也很小。如果土地成本和開發(fā)環(huán)節(jié)的各種規(guī)費(fèi)稅費(fèi)都不下降，意味著受損的只有發(fā)展商的利潤(rùn)。利潤(rùn)下降了，開發(fā)商的熱情就降低了。而供應(yīng)量不足，就會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升，這是個(gè)常識(shí)。以往的調(diào)控中，政府依賴限制供應(yīng)，用多種政策打壓供應(yīng)，企圖以此遏制房?jī)r(jià)。實(shí)際上，平抑房?jī)r(jià)最有效的方法不是打壓供應(yīng)，而是增加供應(yīng)。這么多年的房?jī)r(jià)高漲，除了投資手段單一、使投資過度集中在房地產(chǎn)外，也有保障性住房供應(yīng)不足的問題。

養(yǎng)老地產(chǎn)順勢(shì)突圍

隨著樓市宏觀調(diào)控的加碼，行業(yè)里出現(xiàn)了一種有趣的現(xiàn)象：不受政策影響的地產(chǎn)品種熱了起來，養(yǎng)老地產(chǎn)更是為我們提供了巨大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

養(yǎng)老地產(chǎn)有著強(qiáng)烈的中國(guó)特色，但長(zhǎng)期以來供應(yīng)嚴(yán)重不足并存在著種種問題。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需要政府、企業(yè)和社團(tuán)組織三者共同去完成。但是，這三者在中國(guó)都存在準(zhǔn)備不足或者幾乎沒有準(zhǔn)備的問題。另外，養(yǎng)老的各項(xiàng)市政設(shè)施，尤其是醫(yī)療機(jī)構(gòu)和健康服務(wù)機(jī)構(gòu)供應(yīng)也嚴(yán)重不足。

種種原因?qū)е吗B(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)成為一個(gè)幾乎完全空白的市場(chǎng)，但同時(shí)它又是一個(gè)必需品市場(chǎng)，不同于商業(yè)地產(chǎn)那樣的經(jīng)營(yíng)性產(chǎn)品和旅游地產(chǎn)那樣的奢侈品產(chǎn)品，養(yǎng)老地產(chǎn)是個(gè)很剛性的市場(chǎng)。因?yàn)橹袊?guó)人口基數(shù)太大，所有的銀發(fā)問題一旦爆發(fā)就會(huì)變成巨大的社會(huì)問題。由于社區(qū)、社團(tuán)、城市、政府等各方面都沒有做好這方面的準(zhǔn)備，導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)的需求量變得非常大。

在目前調(diào)控政策從緊的形勢(shì)下，如果講房地產(chǎn)行業(yè)存在著一種真正意義上的突圍，我覺得養(yǎng)老地產(chǎn)這塊的空間是非常大的，是未來開發(fā)商可以大規(guī)模進(jìn)入的市場(chǎng)。