鵬華新基金募集申請(qǐng)?jiān)趪鴥?nèi)獲得批準(zhǔn)的消息，引發(fā)了許多討論與思考。有人認(rèn)為，這僅僅是為中國投資者開辟了一個(gè)新的投資渠道，對(duì)于中國房地產(chǎn)的意義并不大；也有人認(rèn)為，鵬華的被批準(zhǔn)，給予了中國房地產(chǎn)投融資許多新的思路。在此次的中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)金融專業(yè)委員會(huì)調(diào)整重組會(huì)暨房地產(chǎn)金融發(fā)展研討會(huì)上，與會(huì)嘉賓們紛紛就中國房地產(chǎn)投融資的現(xiàn)狀和創(chuàng)新暢所欲言。

危機(jī)帶來的機(jī)遇

在房地產(chǎn)金融發(fā)展研討會(huì)上，與會(huì)嘉賓一致認(rèn)為，此次房地產(chǎn)市場的危機(jī)，從另一個(gè)角度而言，反而是一個(gè)機(jī)遇。它迫使開發(fā)商開始認(rèn)真考慮中國房地產(chǎn)投融資創(chuàng)新的問題。

“可以說，中國房地產(chǎn)PE(私募股權(quán)基金)的發(fā)展，得益于房地產(chǎn)對(duì)于銀行融資依賴的落空?！苯鸬亍し€(wěn)盛投資管理有限公司總經(jīng)理吳濤說，“一年來銀行信貸規(guī)模的收緊，讓房企不得不提高信托和PE的融資比重，也讓房地產(chǎn)商與金融界人士更多地思考有關(guān)這些融資渠道的問題?！?/p>

顯然，嘉凱城集團(tuán)是其中之一。自從2010年4月試圖通過PE融資開始，嘉凱城就在考慮一種新的發(fā)展方式。

“我們?cè)诓粩嗟慕佑|當(dāng)中，也在不斷地思考，認(rèn)為PE不僅僅是一個(gè)融資平臺(tái)，更是一個(gè)投資平臺(tái)?！奔蝿P城集團(tuán)股份有限公司副總裁趙衛(wèi)群女士說，“所以，我們?cè)谧龇康禺a(chǎn)開發(fā)的同時(shí)，也開始平行進(jìn)行房地產(chǎn)投資與資產(chǎn)管理?！?/p>

正如盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理有限公司董事長張民耕所說，以前的房地產(chǎn)市場，只有借貸，沒有金融，開發(fā)商更多地著重于房地產(chǎn)的居住屬性，從而忽略了其金融屬性。而在這輪調(diào)控所帶來的資金危機(jī)中，是時(shí)候調(diào)整大家的經(jīng)營理念，為中國房地產(chǎn)尋找一條可持續(xù)地發(fā)展道路了。創(chuàng)新提供動(dòng)力

“市場上有錢，而中國房地產(chǎn)的融資難，在于市場預(yù)期太差。”中國銀監(jiān)會(huì)非銀部信托處處長戰(zhàn)宏偉說，從2006年的3600億元，到201 1年的4.4萬億元，中國信托規(guī)模增長速度不可謂不快。而4.4萬億元信托款中，大概有7000億元流向了房地產(chǎn)?！八裕瑥拈L期來看，信托將成為解決中國房地產(chǎn)資金需求的一大功臣?！睉?zhàn)宏偉說。

吳濤認(rèn)為，無論是信托，還是PE，或者是信托產(chǎn)品與PE的證券化，都能夠有效地將社會(huì)上的資金引入房地產(chǎn)，為永遠(yuǎn)缺乏資金的房地產(chǎn)業(yè)開辟一條穩(wěn)定而持續(xù)的融資渠道，同時(shí)也將為大量的民間資本提供一個(gè)不錯(cuò)的投資平臺(tái)，不僅讓普通民眾從房地產(chǎn)發(fā)展中獲益，也能預(yù)防“炒房”式的直接投資吹大房地產(chǎn)市場泡沫，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定地成長，真正成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力。

而據(jù)亞太房地產(chǎn)協(xié)會(huì)總裁PeterMitchell介紹，信托與私募基金在亞太地區(qū)的成長非常迅速，目前已經(jīng)有了成熟的規(guī)則制度。它的整體投資回報(bào)率高于其他形式的投資，更為透明的操作模式則更好地保護(hù)了投資人的權(quán)益。

需要改變的理念

“現(xiàn)在有許多房企在做PE，但他們僅僅是把它當(dāng)做一個(gè)融資平臺(tái)來做。”戴德梁行大中華區(qū)高級(jí)董事鄭家輝說，“這是因?yàn)榉科笤谧陨淼亩ㄎ簧暇蜎]想清楚，他們沒有把自己看做一個(gè)投資管理人，自然也就不會(huì)考慮和開發(fā)PE作為投資平臺(tái)的功能。”

“事實(shí)上，很多房企沒有意識(shí)到，做房地產(chǎn)投融資管理也是在做房地產(chǎn)?！壁w衛(wèi)群說，“他們的經(jīng)營理念還停留在開發(fā)、建房和銷售上。但是顯然，這種單一的房地產(chǎn)經(jīng)營模式的規(guī)模將越來越小。”

“顯然，未來PE的發(fā)展方向有兩個(gè)：一是PE的證券化，這就需要引進(jìn)合格管理人制度；二是機(jī)構(gòu)投資將取代個(gè)人投資，成為PE的主要資金來源?！眳菨硎?，目前PE的主要運(yùn)作模式也有兩種：一種模式是投資人與運(yùn)營人合一，即PE的發(fā)起人就是其投資人，大部分是根據(jù)已有的項(xiàng)目進(jìn)行融資，現(xiàn)在這種模式在中國是主流；另一種模式是投資與運(yùn)營分離，由專業(yè)的團(tuán)隊(duì)組成專業(yè)的公司，先接受投資機(jī)構(gòu)和投資人的投資，然后再尋找投資標(biāo)的，這種模式在美國、日本等國家是主流?！岸@種投資與運(yùn)營分離的方式顯然也應(yīng)該成為中國PE發(fā)展的主流?！?/p>