年度銷售目標(biāo)陷入困局

截至2011年11月8日，包括萬科、金地在內(nèi)的多家品牌房企公布了10月份銷售業(yè)績。目前來看，典型房企“萬保金招”10月份業(yè)績普遍環(huán)比下跌。萬科實現(xiàn)銷售額103.4億元，環(huán)比下跌17％；金地銷售業(yè)績26.7億元，環(huán)比下跌29％；富力銷售金額21億元，環(huán)比下跌32％；保利地產(chǎn)銷售業(yè)績54.2億元，連續(xù)3月下滑，銷售目標(biāo)達(dá)成率78％。

一葉知秋。限購、限貸，一系列的調(diào)控措施讓日漸積壓的庫存成了壓在房產(chǎn)商心頭的一塊石頭。從各大房企的年報分析，四大龍頭“萬保金招”仍然成為上市庫存的集中營，4家公司的合計庫存為4523億元，同比增長47％，環(huán)比增長8％，并占到了所有A股上市房企庫存總和的近四成。與過去十年的年報數(shù)據(jù)相比，今年房企資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到最高值。

尤其是萬科A股更直接指出，受新推盤增加和成交放緩的影響，商品住房的可售存量隨之上升，部分城市新房可售庫存已經(jīng)處于2010年以來的高位。由于10月前后歷來是新盤上市高峰，未來一段時期，預(yù)計新房供應(yīng)將繼續(xù)增加，市場存貨壓力也會進(jìn)一步加大。

“在限購和限價壓制下，今年以來一線城市的房價漲幅被抑制?！必愃呗怨ぷ魇叶披惡缰赋觯轰N售速度的分化更集中體現(xiàn)在商業(yè)模式上。沿規(guī)?；统擎?zhèn)化模式擴(kuò)張的房企，周轉(zhuǎn)率降幅普遍較小，高端化和區(qū)域性地產(chǎn)企業(yè)則普遍受到?jīng)_擊較大。

杜麗虹介紹說：

“原本周轉(zhuǎn)速度快的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)勢進(jìn)一步擴(kuò)大。原本周轉(zhuǎn)速度慢、利潤率高的企業(yè)面臨更大的去化壓力?！痹谒念A(yù)測中，若調(diào)控期小于一年，10％的房企會面臨資金威脅。如果調(diào)控期延長，情況將大不相同，30％的房企將突破安全底線。

“在本輪宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)去庫存過程一直比較緩慢?！睎|北證券分析師高建進(jìn)一步指出，“如果政策不出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，那么2012年各個城市的產(chǎn)品庫存水平仍將繼續(xù)上升，并有可能加速度去庫存?！?/p>

其實，除了上萬億元的庫存，讓房企更加焦頭爛額的則是年度銷售目標(biāo)完成恐有難度。隨著11月、12月，市場可能出現(xiàn)“量價齊跌”的風(fēng)險，加上年底為各項工程款支付時點，開發(fā)商資金壓力會增大，削減新開工、投資是必然。而接下來最為嚴(yán)重的將是房企資金更顯危機。

根據(jù)國家統(tǒng)計局9月9日公布的數(shù)據(jù)顯示：1至8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中國內(nèi)貸款同比增幅較去年同期更是下滑22.7％，僅為5.1％。由于傳統(tǒng)融資渠道遭堵。近來情況顯示，海外融資被外管局《關(guān)于核定境內(nèi)銀行2011年度融資性對外擔(dān)保余額指標(biāo)有關(guān)問題的通知》叫停，地產(chǎn)信托發(fā)行的審批也明顯減速，這些措施都使得新型的融資方式也接連關(guān)閉，目前僅有房地產(chǎn)私募基金因為監(jiān)管空白而得到生存機會。

一方面?zhèn)_高筑，另一方面上市房企則仍然手握重金。也就是說，在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控之下，中小型房企面臨更大的資金壓力。財經(jīng)評論員葉檀說：“如果中國的房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)不斷，那么房地產(chǎn)企業(yè)家數(shù)會出現(xiàn)幾何級數(shù)縮水，接近負(fù)債上限的30％左右的開發(fā)商，會在今明兩年被清理出局?！痹谒磥?，降價銷售是當(dāng)前很多資金緊缺的房企不得不做的自救手段。

誰是贏家?

可見，在這輪宏觀調(diào)控政策下，房企被籠罩在悲涼氛圍之中。其中，最有代表性的則是綠城中國，率先成為此次調(diào)控下的失敗典型房企。今年以來，綠城中國也一直處于輿論的風(fēng)口浪尖。

已近年關(guān)，綠城中國的年度銷售額剛剛過半。截至10月底，對僅完成全度銷售目標(biāo)55億元的綠城中國來說，雖然“被破產(chǎn)”的傳聞被其掌門人宋衛(wèi)平調(diào)侃為“冷幽默”，但是綠城中國的風(fēng)波已經(jīng)拉開了房企資金困局之斗的序幕。一個不爭的事實是，一向以打造高端產(chǎn)品，專注于產(chǎn)品品質(zhì)的綠城，調(diào)控對其影響力之大。在不確定的市場變化面前，在政策考驗下，產(chǎn)品路線偏高端成為綠城銷售遇滯的主要原因。這與宋衛(wèi)平之前的超越萬科，成為行業(yè)老大的信誓旦旦，在樓市“寒冬”面前顯得是那般的蒼白與無能為力。

然而，就算是地產(chǎn)老大的萬科，在本輪調(diào)控面前也顯得捉襟見肘，不得不接受轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的事實。在千億元之外，萬科發(fā)布“實行冬天模式”的消息，是要向業(yè)內(nèi)傳遞的信息是：在限購、限貸、銀根緊縮的基調(diào)不會變的前提下，200億元撬動商業(yè)地產(chǎn)，以備“寒流”。

那么一直以住宅開發(fā)為主的萬科，在此次調(diào)控中企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整為：“貓冬”轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，向萬達(dá)看齊。從另一個角度看，是否意味著，萬科的發(fā)展模式并非適應(yīng)市場形勢?

事實上，樓市傳媒董事長蔡鴻巖兩年前出版的《批判萬科》一書中，對萬科的戰(zhàn)略模式及經(jīng)營理念早已做出預(yù)判。該書提到：專注于住宅地產(chǎn)開發(fā)的萬科，在專業(yè)化另一值得關(guān)注的層面是增持商業(yè)物業(yè)比例，可以逐漸改變住宅開發(fā)“買地一建造一銷售”的單一生產(chǎn)模式。持有型物業(yè)比例增多，開發(fā)商可以有相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益，既可以抵抗類似金融危機這樣的風(fēng)險，又為企業(yè)融資提供了便利。

而直到此時的房產(chǎn)“限購令”，在今日的宏觀調(diào)控下，執(zhí)意將商業(yè)地產(chǎn)拒之門外的王石才提出：現(xiàn)金為王、快速出貨、轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)。

一石激起千層浪，地產(chǎn)老大萬科的一舉一動卻是牽一發(fā)而受全身，備受業(yè)界關(guān)注。無疑萬科轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，又一次成為了行業(yè)內(nèi)的標(biāo)志性事件。雖然之于王石，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)是在宏觀調(diào)控下的被迫無奈之舉。

面對萬科的無奈，萬達(dá)在本輪調(diào)控中卻游刃有余。在業(yè)界一直與萬科并駕齊驅(qū)的萬達(dá)，在2011年“調(diào)控年”的前三季度銷售金額450億元，這僅僅是一個銷售金額，算上萬達(dá)的自持物業(yè)、租金收入已經(jīng)直逼萬科，同時也強力帶動了相關(guān)住宅地產(chǎn)銷售業(yè)績的突飛猛進(jìn)。一躍成為亞洲商業(yè)地產(chǎn)老大。

同萬科發(fā)展歷程、發(fā)展時間略同的萬達(dá)，一直在復(fù)合型高端城市綜合體上進(jìn)行探索，憑借“商業(yè)+地產(chǎn)”的模式，形成商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨和旅游度假五大支柱產(chǎn)業(yè)。值得一提的是，此前本刊的《2011“兩萬”時代》報道中指出：萬達(dá)模式是通過銷售項目上的住宅、公寓及寫字樓以獲取現(xiàn)金流，然后反哺產(chǎn)品組合中的持有物業(yè)，實現(xiàn)資金鏈的平衡。這種模式對住宅行業(yè)的依賴度極高。

顯然，在房地產(chǎn)市場陷入低迷之際，萬達(dá)成功的運作模式已從當(dāng)前取得的“雷人”業(yè)績中得到證實。在此之際，鑒于住宅調(diào)控的背景，萬達(dá)換擋減速前行，為了降低地產(chǎn)調(diào)控對自身帶來的影響，除了減緩在商業(yè)地產(chǎn)上的拿地節(jié)奏外，還大肆增加地產(chǎn)調(diào)控的盲點——旅游地產(chǎn)的開發(fā)。而萬達(dá)掌門人王健林提出：2012年“備戰(zhàn)”1200億元的藍(lán)圖構(gòu)想，并非是野心使然，恰恰在于高瞻遠(yuǎn)矚的發(fā)展定位決定著一個企業(yè)的發(fā)展和未來。

市場只是給有準(zhǔn)備的企業(yè)，在調(diào)控面前、在現(xiàn)實面前只是適者生存。在本次調(diào)控中，當(dāng)大多數(shù)房企都陷入資金困局之際，恒大地處可堪稱為本次調(diào)控中的一匹黑馬。截至2011年10月，恒大累計銷售額為778.7億元，提前兩個月超額完成全年目標(biāo)。成為中國唯——家超額完成全年目標(biāo)自排頭兵企業(yè)。

仔細(xì)探究恒大面對調(diào)控的成功秘笈可歸功于：一是跨越式發(fā)展保證充裕的現(xiàn)金流；二是全國布局并深耕三線城市；三是，標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品運營模式；四是超強的執(zhí)行力，使的恒大用一年的時問能做完十年的工作量。

毫無疑問，無論是在逆市中做到銷售第一的恒大，還是轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)老大萬科，已被推上樓市T臺的萬達(dá)，在市場的大浪淘沙中，誰是最終的贏家?誰是樓市“三好生”?在低迷中房地產(chǎn)企業(yè)將如何走向?雖然懸疑未解，但總而言之，房企依然面臨較大的銷售壓力，可預(yù)見的各項費用的結(jié)算、分紅等，也將使房企銷售增添新的挑戰(zhàn)。無論是眼前的銷售、資金困局，還是未來面臨的高庫存壓力，房企降價已成為必然趨勢。種種跡象表明，在“限購、限貸、限價”之下，開發(fā)商們正在體會冬天的寒意。2012年各大房企的擴(kuò)張速度將明顯放緩。或許，經(jīng)過這幾年市場跌蕩洗牌之后，房企的命運基本已經(jīng)清晰或被鎖定。處于艱難盤整期的房地產(chǎn)市場開始理性回歸。