江湖大佬的窮途末路?

近日，江湖上流傳著一個傳說，綠城中國申請破產(chǎn)，雖然綠城大佬宋衛(wèi)平第一時間出來辟謠，卻仍安撫不了惶惶的人心。畢竟，在全行業(yè)的低迷與危機下，誰也不能獨善其身。可以說，綠城的流言加重了房地產(chǎn)業(yè)的陰霾，房地產(chǎn)業(yè)的危機也描黑了綠城的解釋。

“綠城的產(chǎn)品幾乎都在‘雙限’范圍，而綠城的布點也絕大部分是限購城市。”接近綠城的分析人士稱，綠城今年的整體銷售情況并不好，資金回籠少，又要還貸，正遭遇嚴峻的資金壓力，加之綠城無意對旗下產(chǎn)品降價銷售，困境顯而易見。

以上海為例，綠城目前的項目，今年以來銷售均較緩慢。在閔行區(qū)馬橋板塊的別墅項目“綠城玫瑰園”，2009年、2010年分別售出48套、31套，但今年以來僅售出9套……

而據(jù)中國房地產(chǎn)測評中心數(shù)據(jù)顯示，2011年前三季度，綠城中國銷售額為267億元，位列房企銷售排行榜第9名，與萬科、恒大、中海地產(chǎn)、保利、綠地的差距漸行漸遠。在銷售面積排行榜上，綠城中國僅以123萬平方米排名第21名，還不及佳兆業(yè)、榮盛發(fā)展、中國中鐵等后來者。

如今的綠城，不僅前有萎靡不振的銷售之狼，還面臨著土地款、信托等到期之截路虎。

今年上半年，綠城集團新增8個土地儲備項目，占地290萬平方米，土地總價款達112億元。而2010年年報顯示，今年綠城集團應付土地款項198億元。而綠城發(fā)布的11月公司簡訊顯示：今年前10個月，綠城集團累計銷售額285億元，才剛過了全年550億元的一半。如果按照其上半年的凈利潤率8％估算，其前三季度的凈利約為22.8億元。顯然難以應付巨額的土地款項支出。

更何況，8％的凈利潤率對于綠城而言還存在高估的可能性。綠城2010年年報顯示：2010年綠城銷售額580億元，但利潤卻僅有10億元。仔細算下來其利潤率還不到2％，而一般情況下，房地產(chǎn)毛利率至少應該在50％以上的水平。坊問傳言綠城的大部分利潤都被高利貸所吞噬。

信托業(yè)協(xié)會公布的數(shù)據(jù)則顯示，綠城房地產(chǎn)集團2012年4月將有一筆約20億元的信托計劃到期。

在全行業(yè)的冬季里，綠城的資金鏈問題并不是特例。但是，所謂樹大招風，風聲鶴唳的時期，大鱷們更容易被推到風口浪尖。

“杭州政府百億元注資綠城、濱江、金都”、融創(chuàng)中國將援手綠城、綠城正與多家國企積極接洽合作、綠城向內(nèi)部中高級管理層集資等四則消息，多少透露出了外界對綠城資金鏈的擔憂。

“對于這樣的傳聞我們感到匪夷所思，報道這些傳聞的媒體也沒有向我們求證過?！本G城集團相關負責人日前向媒體表示。

接二連三的傳聞讓綠城深感疲憊，卻也指出了綠城需要自救的事實。

宋衛(wèi)平曾經(jīng)公開表示，面對困境的綠城，將會分“努力銷售”、“騰挪項目”、“降價退市”三步走的策略。

據(jù)用益信托的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年綠城集團共發(fā)行7款信托計劃，融資37.67億元，在國內(nèi)大型開發(fā)商中僅次于萬達及保利。進入三季度，雖然有“信托門”的滋擾，但綠城集團仍發(fā)行了4款信托計劃，發(fā)行總規(guī)模9.4億元。

綠城中國首席財務長馮征早前在接受外媒采訪時亦表示，正考慮通過出售某些房地產(chǎn)項目來提振現(xiàn)金流。而瑞信也在研究報告中指出，倘若公司銷售仍未能改善，亦會考慮出售合營項目的股份。

融創(chuàng)中國董事會主席兼行政總裁孫宏斌近日接受媒體采訪時力挺綠城：“綠城跟當年的順馳完全不一樣，它有900多億元的存貨，只要降價銷售不會有問題的?！?/p>

可一貫堅持品質(zhì)為先的宋衛(wèi)平似乎無意于用降價的方式進行自救，也許是考慮到降價后有損品牌，也許是考慮到降價后將失去忠誠的老客戶。

也許，綠城執(zhí)行總經(jīng)理傅林江的話才真正透露了綠城遲遲不降價的無奈，面對限購，即使降價5％～10％又能增加多少銷售量呢?

房企資金鏈岌岌可危

可以說，在資金問題上，綠城現(xiàn)象只是全行業(yè)的一個代表。

wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年三季度末，滬深股市140多家上市房企的存貨總量超過1.2萬億元，較去年同期大幅上漲42％。其中，庫存同比增長的公司多達112家，占比77.78％，庫存環(huán)比增長的也有109家，占比75.69％。

截至10月底，全國執(zhí)行限購政策相對最嚴格的10個城市中，庫存積壓達到了6044.46萬平方米，環(huán)比9月初上漲了6％，庫存積壓增加T286405。北京當前市場存量已超過1000萬平方米，上海已接近900.萬平方米，均達到近3年以來的最高點，去存周期分別要11.68個月、12.43個月。部分重點二線城市如天津、杭州、青島的去化周期也已超過一年半。

北京和上海的潛在供應量驚人。北京及上海統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，兩地1～10月在建商品房及住宅面積均創(chuàng)新高，分別達到了1.12億及1.219億平方米。住宅施工面積也已達6742萬平方米和7781萬平米，按照同期公布的1～10月簽約數(shù)據(jù)測算，消耗潛在庫存的時間需要近十年和七年左右。北京商品房消耗時間需111個月。

除龐大的庫存壓住現(xiàn)金外，不斷高企的負債也讓房企的資金現(xiàn)狀岌岌可危。

據(jù)同花順統(tǒng)計，截至三季度末，滬深兩地133家上市房企的平均資產(chǎn)負債率為63％，其中7家負債率高于85％，15家高于80％，51家高于70％，80家高于均值。行業(yè)總負債首破；d4z，元。

經(jīng)營性現(xiàn)金流缺口也在急劇膨脹。約七成共91家公司經(jīng)營性現(xiàn)金流告負。最嚴重的是首開股份和保利地產(chǎn)，缺口近67億元。而這133家公司中，賬面資金少于10億元的有83家，少于1億元的有20家。

如果說不斷攀升的庫存和負債率現(xiàn)在還只是停留在數(shù)字層面，那么年底年初到期的各種債務，就是已經(jīng)燒到開發(fā)商眉毛的一把火了。

在日前舉行的2011中國高峰論壇上，SOHO中國有限公司董事長潘石屹曾表示，對許多開發(fā)商而言，隨著年前工程款結(jié)算日期的臨近，今年年底將是第一道坎，明年2、3月很多房地產(chǎn)信托融資產(chǎn)品的到期則是開發(fā)商要面對的第二道坎。

據(jù)業(yè)內(nèi)權威人士估算，2010年下半年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)通過信托、私募、民問借貸、海外發(fā)債等方式籌集的高息借款超過1萬億元，其中多數(shù)高息借款的期限在1～2年。保守估計，今年底即將到期的高息借款可能超過千億元。

而信托業(yè)協(xié)會公布的數(shù)據(jù)則顯示，截至2010年9月30日，國內(nèi)信托公司投向房地產(chǎn)資金額為3778.2億元，而2011年9月30日該項數(shù)據(jù)已高達6797.7億元，大增3020億元。由于房地產(chǎn)信托期限大部分為12月至2、4月，因而將逐步進入密集償還期。

中原地產(chǎn)發(fā)布的一份數(shù)據(jù)能夠讓我們窺視到一二分房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈的緊張情況，截至9月底房地產(chǎn)行業(yè)公司平均持有現(xiàn)金19億元，分別較6月底和年初減少4％和11％，現(xiàn)金儲備持續(xù)減少。截至9月底，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金與年內(nèi)到期債務比率平均值為1.10，已逼近警戒線，分別較6月底和年初水平下降10％和33％，表明行業(yè)的現(xiàn)金償債能力進一步惡化。(見圖1)房企求“財”若渴的背后

寒冬來臨，如何籌措資金以自救是當務之急，但反省自身財務危機的形成原因同樣重要。

政策“兇猛”?

盤點2011年中國房地產(chǎn)危機的形成原因，自年初以來的一系列“限”字頭的政策，是當之無愧的“罪魁禍首”。

1月26日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議確定八項政策措施：一是各地一季度要公布房價控制目標，二是增加公共租賃住房供應，三是住房不足5年轉(zhuǎn)手按銷售款全額征稅，四是二套房首付款比例提至60％，iKK~ig兩年不開工要收回使用權，六是暫停省會城市居民購第三套房，七是未完成調(diào)控目標政府將被問責，八是散布虛假消息要追責。

這就是2011年中國房地產(chǎn)市場鼎鼎大名的“新國八條”，尤其是其中的第六條，對擁有2套及以上住房戶籍居民家庭、擁有1套及以上非當?shù)貞艏用窦彝和Ｊ鄯?。更是給了正在享受盛宴的房地產(chǎn)商們當頭一棒。至此，中國房地產(chǎn)商們跨進了一個漫長的“冬季”。

隨后，2月、4月、7月，央行年內(nèi)三次加息；銀行貸款增速大幅放緩；首套房貸款由優(yōu)惠轉(zhuǎn)為提高門檻；房地產(chǎn)信托叫停；房企IPO、增發(fā)受限，幾近叫?！?/p>

政府顯然清楚房企的“命門”所在，短短幾個月的時間，幾乎將開發(fā)商“廉價”的融資渠道一一堵死，讓中國房地產(chǎn)哀鴻遍野。

據(jù)報道，今年三季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為7887億元，同比下降4.8％，比上季末回落5.3個百分點。而且，前三季度金融機構對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款支持力度，均出現(xiàn)明顯減弱。三季度末，主要金融機構及農(nóng)村合作金融機構、城市信用社、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額10.46萬億元，同比增長14.6％，比上季末回落2.3個百分點，比同期各項貸款增速回落1.3個百分點。

國有大型銀行也被多家媒體曝出在10月底已停止了新增開發(fā)貸款審批，同時，本年度內(nèi)不再給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。

高和投資董事長蘇鑫在接受《今日樓市》采訪時說，由國內(nèi)銀行體系流入房地產(chǎn)的資金，大概占整個房地產(chǎn)行業(yè)所需資金的七成。所以，政策在銀行貸款、房地產(chǎn)信托等方面的收緊，對中國房地產(chǎn)的打擊是巨大的。

根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2011年1～8月、1～9月、1～10月的房地產(chǎn)本年資金來源中，國內(nèi)貸款的同比增長分別是5.7％、3.7％、1.0％，下降的幅度和趨勢都十分明顯。

房企需自省?

關于調(diào)控政策是造成本次房地產(chǎn)資金鏈危機的“主犯”這一觀點已經(jīng)在業(yè)內(nèi)達成了共識，但是如果就此結(jié)案，將一切責任推給政策，完全寄希望于政府的話，那么中國房地產(chǎn)市場將陷入一個“危機一救市一危機”的惡性循環(huán)圈，中國房企也難以成長。

“面對目前的市場困境，一味把責任推給政策并不明智?！笔⑹郎褙Α悍康禺a(chǎn)投資基金首席執(zhí)行官王戈宏說，

“中國房地產(chǎn)走到這個地步，很大一部分原因還在于房企的融資結(jié)構不完善?！?/p>

王戈宏認為，由于開發(fā)商的暴利心態(tài)以及國內(nèi)金融市場不夠完善等原因，房企(尤其是中小型房企)更偏愛債權融資，很少愿意進行股權融資。但是，作為資金密集型行業(yè)，房企想要穩(wěn)定、健康地發(fā)展，就必須學會在資本市場“游泳”，改變自己的經(jīng)營思維，完善自己的融資結(jié)構。

蘇鑫也認為，未來房地產(chǎn)融資的趨勢是從以銀行為主的間接融資轉(zhuǎn)向以信托基金為主的直接融資，而目前國內(nèi)地產(chǎn)基金規(guī)模還不夠大。究其原因，一方面是認知度不夠，另一方面是寬容度不夠。

“目前，地產(chǎn)基金屬于起步期的后期，今年整個地產(chǎn)基金有500億元左右，融資比例還是比較低，但是每年成長的規(guī)模會非常快?！碧K鑫說。