怎樣的融資成本才叫正常，10％～15％，還是24％～25％?面對昂貴的資本，開發(fā)商飲鴆止渴式的融資行為，是孤注一擲的瘋狂，還是焦頭爛額的無奈?遠(yuǎn)洋神秘股東押股融資的背后

據(jù)報(bào)道，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一神秘股東于10月20日，向第二大股東陳廷驊旗下的財(cái)務(wù)公司，抵押逾2億股融資(以押股日計(jì)，該批股份約值逾6億元)，數(shù)據(jù)顯示，除了南豐主席陳廷驊，持有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)超過1億股而須披露的個(gè)人股東，便只有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)主席李明，以及執(zhí)行董事王曉光。

港交所網(wǎng)站披露權(quán)益數(shù)據(jù)顯示，于上周四陳廷驊名下的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股份，忽然增加2.145億股，相當(dāng)于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)約3.8％股權(quán)，但沒有作價(jià)，亦無顯示股份是于場內(nèi)或場外交易。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)言人稱，陳廷驊及南豐并無增持或行使可換股債券，陳廷驊名下的股份忽然增加，據(jù)了解是有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股東將股份抵押予南豐旗下的財(cái)務(wù)公司，法律上南豐于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的權(quán)益有所上升，故做出上述披露。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一直聲稱自己的資金狀況良好，甚至在年中向股東派發(fā)股息。但就上述消息來看，在瑟瑟寒風(fēng)中，

“資金狀況良好”的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也坐不住了。

嗅到危機(jī)的遠(yuǎn)洋一直在為挺過寒冬做準(zhǔn)備。今年上半年，遠(yuǎn)洋的拿地金額為47.16億元，下半年一塊地未拿，相比于去年豪擲百億元的手筆，收斂不少。即使如此，遠(yuǎn)洋的未來仍非陽光明媚。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)管理層曾表示，遠(yuǎn)洋2011年的銷售目標(biāo)為300億元。但截至10月底，共實(shí)現(xiàn)合約銷售217億元，也就是說，在剩下的兩個(gè)月里，需實(shí)現(xiàn)合約銷售83億元。而遠(yuǎn)洋60％至70％的銷售預(yù)計(jì)將來自北京、大連及杭州，而這些熱點(diǎn)城市面臨著較大的政策收緊壓力。300億元的銷售目標(biāo)對遠(yuǎn)洋的壓力可見一斑。

除稍嫌軟弱的銷售外，遠(yuǎn)洋去年頻繁的拿地行為也為今年的“過冬”埋下了隱患，光兩塊“地王”就讓它背上了不小的包袱。

去年3月15日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)全資子公司北京遠(yuǎn)豪置業(yè)有限公司以40.8億元取得朝陽區(qū)大望京1號(hào)地塊，樓面地價(jià)達(dá)到每平方米2.75萬元，一時(shí)成為北京市場上新的“單價(jià)地王”。據(jù)SOHO中國董事長潘石屹推算，該項(xiàng)目銷售單價(jià)需4.5萬元／平方米，才可能有10％的利潤。

諸多包袱在身，遠(yuǎn)洋想法設(shè)法的融資行為自然值得理解。

昂貴的資本

事實(shí)上，用“想方設(shè)法”來形容中國房企的融資行為還太溫和，

“飲鴆止渴”才更為貼切。

日前，“銀監(jiān)會(huì)近日發(fā)文，要求信托公司展開與綠城集團(tuán)及關(guān)聯(lián)企業(yè)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)情況調(diào)查”的消息，讓人們的視線再次集中地產(chǎn)商的隱形錢袋子——房地產(chǎn)信托基金。而即將到期的近7000億元房地產(chǎn)信托產(chǎn)品不能及時(shí)兌現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，也讓投資者們憂心忡忡。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)資金6.84萬億元，其中國內(nèi)貸款10552億元，占比不足六分之一，低成本融資模式幾近終結(jié)。包括萬科、保利在內(nèi)的大型優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)商也難以從銀行獲得貸款。成本高昂的海外融資、房地產(chǎn)信托、私募股權(quán)基金、民間借貸等形式，成為一部分房企的主要融資來源。

據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2011年第三季度末，投向房地產(chǎn)的新增信托資金累計(jì)達(dá)3216.6億元，房地產(chǎn)信托達(dá)到約6797.7億元，占資金信托總規(guī)模17.24％。房地產(chǎn)信托成為信托行業(yè)中規(guī)模擴(kuò)張最快的產(chǎn)品類型。

與此同時(shí)，信托等“創(chuàng)新融資”的融資成本也急劇升高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年，港股地產(chǎn)商在香港發(fā)行人民幣債券、美元債券、高息票據(jù)等融資過千億元，除了華潤置地中國海外等極少數(shù)公司，大部分融資成本在10～15％之間。

即使如此，融資仍然艱難。從6月份開始，銀監(jiān)會(huì)發(fā)文要求嚴(yán)控房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)行，并對已發(fā)行的房地產(chǎn)信托進(jìn)行跟蹤調(diào)查。很多信托公司暫停了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)；7月份以后，海外資本看空中國樓市，海外融資暫?！?/p>

生死存亡關(guān)頭，失血的房地產(chǎn)不惜一切代價(jià)只為求得資金。高利貸此時(shí)悄悄潛入了房地產(chǎn)業(yè)。據(jù)中國人民銀行溫州市中心支行發(fā)布的“最合算投資方式”問卷調(diào)查顯示，今年二季度，選擇“民間借貸”的儲(chǔ)戶占到24.5％，通過民問借貸將零散的民間資金聚攏，再投入到房地產(chǎn)等高利潤行業(yè)，被溫州人認(rèn)為是更好的獲利渠道，這種借貸資金的利率高達(dá)24％～25％。

綜合統(tǒng)計(jì)，上述新型融資成本大大超過過往的銀行信貸，行業(yè)整體資金成本達(dá)到15～20％，而在以銀行信貸為主的年份，房地產(chǎn)行業(yè)的資金成本控制在10％以內(nèi)。

“開發(fā)商的瘋狂融資行為值得理解?！蓖醺旰暾f，對于開發(fā)商而言，只要資金鏈沒有斷裂，就還有“翻盤”的機(jī)會(huì)，而資金鏈一旦斷裂，開發(fā)商將一無所有。

房地產(chǎn)商飲鴆止渴的行為，不光給自身，也將給整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)埋下隱患。以房地產(chǎn)信托為例，作為資金緊張時(shí)的權(quán)宜之計(jì)，開發(fā)商通過信托途徑籌集現(xiàn)金頭寸可以緩解燃眉之急，不過，目前的房地產(chǎn)信托計(jì)劃絕大多數(shù)是為項(xiàng)目籌集開發(fā)資金。顯然，信托兌付的即時(shí)勝和開發(fā)周期的長期性存在矛盾。

在房地產(chǎn)業(yè)下行的趨勢下，部分房地產(chǎn)信托的標(biāo)的項(xiàng)目銷售率很低，由此可能陷入兌付危機(jī)?？傮w來看，大型開發(fā)商有較充足的土地儲(chǔ)備，貨幣資金也較為充裕；但中小開發(fā)商融資渠道較少，或愿意支付更高的融資成本，導(dǎo)致信托資源在一定程度上向其傾斜，因此也增加了房地產(chǎn)信托的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

信托機(jī)構(gòu)做信托產(chǎn)品時(shí)雖然要求的抵押率也很高，但房地產(chǎn)行業(yè)的滑坡不僅會(huì)降低開發(fā)商償還貸款的能力，也將導(dǎo)致開發(fā)商資產(chǎn)價(jià)值的縮水。信托機(jī)構(gòu)持有的抵押品的價(jià)值最終可能只相當(dāng)于未償還債務(wù)的一小部分。

房地產(chǎn)信托期限以二年期和三年期居多，平均期限在2.5年左右。2009年下半年開始房地產(chǎn)信托密集發(fā)行，由此推算，2012年后房地產(chǎn)信托將進(jìn)入集中兌付期。

但截至目前，多數(shù)項(xiàng)目的銷售情況很不樂觀。有業(yè)內(nèi)人士稱：“明年開始，房地產(chǎn)信托計(jì)劃將進(jìn)入密集兌付期，但是不少信托計(jì)劃的標(biāo)的項(xiàng)目并沒有實(shí)現(xiàn)理想的銷售業(yè)績，這意味著，信托計(jì)劃可能面臨到期后還不上錢的窘境。兌付一旦成問題，房地產(chǎn)信托就有可能步溫州民間借貸危機(jī)的后塵?！?/p>