近幾年來，政府一直試圖通過調(diào)節(jié)供求關(guān)系來遏制房價的過快上漲。前一階段的調(diào)控是通過增加供應(yīng)、改變供求比例關(guān)系來影響房價。政府推出大量土地，希望增加商品住宅供應(yīng)。但實際上，開發(fā)商拿了地并沒有全部開發(fā)，政府通過增加供應(yīng)抑制房價上漲的期望落空。現(xiàn)階段，政府換了種做法一一通過限購和限貸抑制需求來達到供求平衡。目前看來，這次調(diào)控效果很明顯，成交量持續(xù)萎縮。同時，今年1000萬套保障房的開工也從供應(yīng)方面調(diào)節(jié)了供求關(guān)系。所以，近一個月來，我們開始感覺到房價的松動。但是，供應(yīng)和需求并不是導(dǎo)致房價漲跌的唯一因素，調(diào)控不可能改變支撐房價上漲的各種因素，所以不可能從根本上阻止房價的繼續(xù)上漲。

利率浮動40％房價會震蕩

在2007年9月的時候，五年期貸款利率是7.83，到2008年12月已經(jīng)降低到5.94，利率下浮了24％。2009年一季度，政府出臺首次置業(yè)者貸款基準(zhǔn)利率下浮30％的“救市”措施，刺激剛性需求買房，使樓市成交量直線上升，房價隨之回升。從去年底開始，由于抑制通脹上升的需要，利率連續(xù)上調(diào)5次。另外，不少銀行對首次置業(yè)者貸款基準(zhǔn)利率上浮了10％，這抑制了不少購房需求，導(dǎo)致成交量萎縮，使房價開始出現(xiàn)了松動。

據(jù)此，有研究機構(gòu)認為，如果利率上下調(diào)節(jié)40％，房價一定會產(chǎn)生大的變化。利率40％的升降幅度，是房價由量變到質(zhì)變、向上或向下行的臨界線的量化指標(biāo)，即事物內(nèi)部矛盾雙方互相轉(zhuǎn)化的必要條件。G DP和居民支付能力對房價的作用

GDP及居民支付能力是左右房價漲跌的重要因素，這點在新《國八條》關(guān)于房價控制目標(biāo)與GDP及居民支付能力掛鉤的規(guī)定中也得到了印證。

有研究機構(gòu)長期研究的結(jié)果表明，房價與GDP／E相關(guān)度達到80％以上，兩者升降趨勢基本一致。2008年第四季度和2009年第一季度我國GDP增幅跌到8％以下，廣卅『房價相應(yīng)地從1萬元／平方米跌至8000元／平方米的近年底部。彼時，政府出臺了降低購房貸款門檻等多項救市措施，使商品住房成交量從2009年第二季度開始回升，房價亦止跌回升。此后，GDP增幅一直保持在8％以上，房價也隨之保持上升態(tài)勢。

房價與人均可支配收入的高相關(guān)度不僅表現(xiàn)在收入增加可提高居民對房價的承受能力，更表現(xiàn)在人均收入增加等于各行業(yè)人工費用增加方面，這會直接導(dǎo)致開發(fā)成本和建材成本的上升，最終推高房價。

房地產(chǎn)業(yè)帶動數(shù)十個行業(yè)共同拉動GDP增長，從而帶動人均可支配收入增長，兩者反過來又會推高房價，三者密不可分，房價隨GDP和人均收入漲跌的規(guī)律是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的客觀存在。

我們可粗略地以GDP的8％增幅作為房價由量變到質(zhì)變、上行或下行的臨界線的量化指標(biāo)。當(dāng)GDP連續(xù)二個季度增幅在8％以下，房價將下行；反之，則上行?，F(xiàn)在成交量出現(xiàn)萎縮，這是正?，F(xiàn)象，因為大量投機投資的需求減少了，剩下的成交量全部是剛需帶來的。只要經(jīng)濟環(huán)境不惡化，GDP增幅在8％以上，購房的剛需就仍然能支撐樓市，房價就不會出現(xiàn)大幅下滑。