俗話說：“不打沒準(zhǔn)備的仗?！钡谡邚?qiáng)壓之下，房企在轉(zhuǎn)型中難免會(huì)出現(xiàn)盲目、從眾的現(xiàn)象。商業(yè)地產(chǎn)的門檻要比住宅地產(chǎn)高，資金投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)，這對(duì)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)能力和資金狀況都是較大挑戰(zhàn)。其在開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理等方面，都和住宅地產(chǎn)有很大的不同。但目前市場(chǎng)上不乏一些臨時(shí)從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，甚至還有毫無開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)盲目上馬。這種臨時(shí)轉(zhuǎn)換戰(zhàn)線的做法，將會(huì)給商業(yè)地產(chǎn)留下很大的隱患。調(diào)控下的“避風(fēng)港”?

知名地產(chǎn)評(píng)論人陳寶存去年在成都調(diào)研時(shí)驚訝的發(fā)現(xiàn)，作為一個(gè)二線城市的成都，三環(huán)內(nèi)已有、在建和已立項(xiàng)的城市綜合體加起來多達(dá)110多個(gè)，這還不包括三環(huán)外的40多個(gè)城市綜合體。讓陳保存錯(cuò)愕的是，這些城市綜合體還大都沒有住宅配套?！拔叶继嫠麄兡蠛梗@樣下去肯定都要死掉?！苯邮鼙究浾卟稍L時(shí)，陳寶存言語間充滿了擔(dān)憂。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)旅游地產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng)蔡云也對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的未來充滿了擔(dān)憂。在接受采訪時(shí)，蔡云指出商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)機(jī)遇，但時(shí)下大家更應(yīng)該關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)和危機(jī)。蔡云曾對(duì)沈陽、成都的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行過關(guān)注：沈陽2010年有500萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)同時(shí)上市，成都也大概是這樣的體量。這么大體量的商業(yè)地產(chǎn)上市，如果市場(chǎng)支撐沒有研究透就盲目上馬的話，對(duì)城市、對(duì)產(chǎn)業(yè)來說，其后果是災(zāi)難性的。

“不把雞蛋放在同一個(gè)籃子里”，在政策調(diào)控下，已成了眾多房企的共識(shí)。2009年以來，在金融危機(jī)的影響下，越來越多的開發(fā)企業(yè)開始意識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)對(duì)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)影響與平衡。尤其是2010年以來政府接二連三的重磅調(diào)控，使得專注住宅市場(chǎng)的開發(fā)商不得不考慮不轉(zhuǎn)型。國(guó)內(nèi)實(shí)力開發(fā)商如萬科、富力、合生、綠地、綠城和上海世茂等開始紛紛加大介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的力度。

2010年主流房企年報(bào)中，不約而同地將商業(yè)地產(chǎn)作為其一大亮點(diǎn)加以闡述。萬科、中海、保利、遠(yuǎn)洋、龍湖等以住宅開發(fā)為主的房企，均成立了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中心，并表示未來住宅與投資型物業(yè)的比例達(dá)到2：8或3：7。

近年來，眾多開發(fā)企業(yè)將重金紛紛投向商業(yè)項(xiàng)目尤其是城市綜合體的開發(fā)，在土地儲(chǔ)備上也開始增加商業(yè)比例。如萬科、華潤(rùn)、保利等企業(yè)均加大商業(yè)地產(chǎn)投資比例。除了不斷建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)拿地的熱情亦與日俱增。今年4月份，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事長(zhǎng)李明在其首份企業(yè)社會(huì)責(zé)任報(bào)告新聞發(fā)布會(huì)上就曾指出，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)物業(yè)和投資性物業(yè)的投資比重是50：50。這是公司此前制定的既定戰(zhàn)略，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的面積比例由現(xiàn)在的1：9，逐步過渡到2：8，但是投資量依舊是5：5。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-10月，北京全市累計(jì)新增辦公面積108.6萬平方米，10月份供應(yīng)面積占全部的24.53％，成交金額環(huán)比上漲了56.92％，成交價(jià)格環(huán)比上漲18.96％。10月份商鋪地產(chǎn)成交面積環(huán)比9月上漲43.7 1％。該機(jī)構(gòu)稱，從下半年至今北京總計(jì)成交商業(yè)地塊18例，總成交面積59.49萬平方米，商業(yè)地塊成交呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。另外，一線城市土地市場(chǎng)最活躍的也屬于商業(yè)地塊。根據(jù)北京統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年前10個(gè)月，北京寫字樓和商業(yè)新開工面積共610.7萬平方米，同比上漲104.4％。與此同時(shí)，住宅新開工面積同比上漲幅度僅為52.9％。

就在眾多房企將商業(yè)地產(chǎn)視為救命稻草和避風(fēng)港時(shí)，一些城市的局部或已呈現(xiàn)出供過于求的尷尬苗頭。調(diào)查顯示，單就北京而言，某些形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)出供過于求的現(xiàn)象。比如，很多項(xiàng)目由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，呈現(xiàn)出明顯的招商困難，即便這些項(xiàng)目位置優(yōu)越。而由于擁有大量選擇，一些零售業(yè)的商業(yè)機(jī)構(gòu)則在選擇開店的條件上更加苛刻。有力的證據(jù)是：一些耗資巨大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已連續(xù)推遲開業(yè)。業(yè)已開業(yè)但人氣不好、苦苦支撐的商業(yè)項(xiàng)目也不在少數(shù)。最著名的案例是，位于東四環(huán)美羅城購(gòu)物中心就因出租率、人氣不旺苦撐了近四年之久后，終究沒有逃過變賣的命運(yùn)。

一位業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，北京未來兩三年內(nèi)各類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將出現(xiàn)集中爆發(fā)供應(yīng)?！澳壳按罅宽?xiàng)目上馬可能是商業(yè)地產(chǎn)泡沫的前期。這直接導(dǎo)致未來兩三年內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的集中供應(yīng)。這有可能給北京市場(chǎng)帶來危險(xiǎn)?！痹撊耸勘硎?，短期大量激增的商業(yè)地產(chǎn)相較于人才儲(chǔ)備、零售業(yè)發(fā)展等現(xiàn)狀情況存在極大的不匹配，這必將出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)的狀況：大量企業(yè)的進(jìn)入，對(duì)土地需求量自然增加，地價(jià)必然上漲，導(dǎo)致開發(fā)成本增加，在本身就融資渠道狹窄的環(huán)境下，企業(yè)將承受巨大的資金壓力；大量項(xiàng)目的出現(xiàn)，必然引發(fā)人才大戰(zhàn)，高薪挖人的現(xiàn)象現(xiàn)在比比皆是，導(dǎo)致工作的穩(wěn)定性受到影響，無法正常運(yùn)作，這也直接影響了項(xiàng)目的服務(wù)品質(zhì)；大量項(xiàng)目的短期激增相較于有限的零售品牌資源，也必將導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目的嚴(yán)重同質(zhì)化，而且因彼此間的惡性競(jìng)爭(zhēng)不僅增加招商難度并使得項(xiàng)目收益缺少保障。

其實(shí)，商業(yè)地產(chǎn)“供過于求”早有先兆。2009年初，幾乎所有地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)都顯示北京、上海、廣州等一線城市的商業(yè)地產(chǎn)超過了需求量。那時(shí)，北京甲級(jí)寫字樓和商鋪的空置率已經(jīng)出現(xiàn)明顯增加。隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，一線城市的商業(yè)地產(chǎn)空置率在2010年才得到好轉(zhuǎn)。

“那么多企業(yè)進(jìn)入，未來的商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量肯定會(huì)大幅增加，供應(yīng)增加意味著競(jìng)爭(zhēng)加大。目前商業(yè)地產(chǎn)貌似火爆的現(xiàn)狀，對(duì)行業(yè)的健康發(fā)展來講并不一定是件好事。”地產(chǎn)評(píng)論人馬躍成認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)衍生需求，商業(yè)地產(chǎn)的繁榮最終來自于商業(yè)消費(fèi)的持續(xù)有效增長(zhǎng)，而這又來自于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)帶來的經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)。經(jīng)歷過幾次調(diào)控的陣痛后，一些開發(fā)商逐漸意識(shí)到持有型商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)金流與收益要比住宅開發(fā)平穩(wěn)得多，對(duì)保持公司長(zhǎng)期的收益穩(wěn)定與現(xiàn)金流連貫性將非常重要。除了像萬達(dá)、中糧等主營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的公司外，不少主營(yíng)住宅的地產(chǎn)公司也開始把商業(yè)看作住宅開發(fā)之外的重要部分。但企業(yè)在轉(zhuǎn)型中不能只謀求商業(yè)對(duì)住宅價(jià)格的帶動(dòng)作用，而應(yīng)該把商業(yè)看作未來的收益來源來精耕細(xì)作，投入更大精力到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)中。否則，商業(yè)地產(chǎn)不但成不了房企的“避風(fēng)港”，還有可能成為一個(gè)“大坑”。

轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)有備而戰(zhàn)

嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控令各地樓市驟然降溫，但卻催熱了房地產(chǎn)項(xiàng)目赴產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)掛牌的熱情。受資金鏈吃緊的影響，部分中小地產(chǎn)商擬開始轉(zhuǎn)讓手中的開發(fā)項(xiàng)目和房地產(chǎn)資產(chǎn)?！督袢諛鞘小酚浾咴诒本┊a(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)上看到，在該網(wǎng)上掛牌的房地產(chǎn)項(xiàng)目就有近十宗。

數(shù)據(jù)顯示，北交所成交的房地產(chǎn)項(xiàng)目絕大部分為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。2010年，北交所房地產(chǎn)項(xiàng)目交易十分活躍，從央企到地方國(guó)企，均在在各級(jí)國(guó)資委要求國(guó)企進(jìn)一步做強(qiáng)主業(yè)的背景下逐步退出酒店、賓館、房地產(chǎn)等輔業(yè)。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目交易持續(xù)火爆。2010年，北交所房地產(chǎn)項(xiàng)目成交金額達(dá)104.49億元，占總成交金額的比重為15.11％，排名第一，成交金額同比增長(zhǎng)200.86％。

北京商業(yè)顧問委員會(huì)副主任吳煥賢認(rèn)為，社會(huì)資本涌向商業(yè)地產(chǎn)，不會(huì)如炒作住宅那樣直接影響百姓生活，這是系列調(diào)控政策愿意看到的積極效果。商業(yè)地產(chǎn)的屬性不同于住宅，其利潤(rùn)率也比較穩(wěn)定，一直都在7～0％左右，具有穩(wěn)定租金收益的商業(yè)地產(chǎn)已成為眾多長(zhǎng)期投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。但他同時(shí)表示，目前地產(chǎn)商缺乏商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)不佳的實(shí)例并不鮮見，所以才有了這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓。

中國(guó)步行商業(yè)街工作委員會(huì)主任韓健微接受本刊記者電話采訪時(shí)表示，在中國(guó)做商業(yè)地產(chǎn)并不容易。首先中國(guó)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的外部環(huán)境不理想，這里面有兩大問題：第一個(gè)是城市的商業(yè)規(guī)劃不科學(xué)，第二個(gè)是金融環(huán)境很差。中國(guó)融資大部分還是靠信貸，以信貸調(diào)控為主的這次調(diào)控使商業(yè)地產(chǎn)同樣遇到很大的融資問題。為了解決資金問題，越來越多的開發(fā)商開始嘗試、成立各類地產(chǎn)基金，引入戰(zhàn)略合作伙伴。繼金地集團(tuán)首個(gè)房地產(chǎn)基金募集成功之后，陽光新業(yè)等開發(fā)企業(yè)也于2010年分別成立了自己的商業(yè)地產(chǎn)基金公司；而早在2006年，陽光新業(yè)就引入了新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司(GIC)這一戰(zhàn)略合作伙伴。

是不是只要資金充足，就到處收購(gòu)項(xiàng)目，委托人管理就行了?韓健徽認(rèn)為，這種方式更像是一種資產(chǎn)的重新配置，并不能達(dá)到資產(chǎn)增值的效果，獲取更大的收益。而真正專業(yè)的商業(yè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)，是通過對(duì)項(xiàng)目不斷地進(jìn)行改造、定位、提升，以達(dá)到收益持續(xù)增長(zhǎng)的效果。在韓健微看來，就算有資金保障，對(duì)于轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商而言，專業(yè)的操盤能力仍是桎梏其發(fā)展的瓶頸。這也是許多謀求轉(zhuǎn)型開發(fā)商，在轉(zhuǎn)投后遲遲未見成效的根本原因。

馬躍成也認(rèn)為，盡管有相當(dāng)數(shù)量的房企開始嘗試向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍或轉(zhuǎn)型，但是對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)而言，商業(yè)地產(chǎn)仍是一條需要摸索前行的新道路，它對(duì)土地、資金、招商、運(yùn)營(yíng)、人才等都有著更高的要求，并非人人都能“玩得轉(zhuǎn)”。目前，市場(chǎng)上有大量的商用物業(yè)存在抄襲、復(fù)制，以至形成同質(zhì)化的趨勢(shì)，這在無形中增加了投資的風(fēng)險(xiǎn)。有些開發(fā)商習(xí)慣于把住宅房地產(chǎn)的開發(fā)模式直接照搬到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，往往是重開發(fā)輕經(jīng)營(yíng)，先銷售后招商，注重規(guī)模忽視了策劃。有些大型商場(chǎng)規(guī)模盲目擴(kuò)大，完全脫離需求；商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和后期的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理嚴(yán)重脫節(jié)，照搬照抄的現(xiàn)象極其嚴(yán)重，往往還沒有真正進(jìn)行前期的商業(yè)策劃，就急于找規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行投標(biāo)，這種急于求成的心態(tài)很容易埋下隱患。

陳寶存接受《今日樓市》采訪時(shí)也表示，一家企業(yè)想成功進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，兩個(gè)方面至關(guān)重要：資金實(shí)力和操盤能力，或者企業(yè)具備良好的資本運(yùn)作能力和商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力。這是企業(yè)轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)必須突破的兩大瓶頸，缺一不可。商業(yè)地產(chǎn)和住宅完全是兩種操盤思路。相比住宅，商業(yè)地產(chǎn)需要大規(guī)模資金沉淀，僅從單純的租金收益來講，資金的回收周期較長(zhǎng)，強(qiáng)大的資金支持必不可少。同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)或取得之后，還有相當(dāng)復(fù)雜的策劃、設(shè)計(jì)、推廣、招商以及長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)工作，相比資金投入，如何進(jìn)行合理的定位策劃、有針對(duì)性的落實(shí)招商、運(yùn)營(yíng)和推廣工作，直接考驗(yàn)開發(fā)商的操盤能力和專業(yè)度，更直接反映資產(chǎn)的升值能力。

正略鈞策管理咨詢負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目研究的顧問康桄璃介紹，有些人認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的投資成本要大于住宅，但實(shí)際上在體量相同的情況下，兩者的建筑成本差別不大，它們的差別在于后期的運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用上。準(zhǔn)備轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，首先在進(jìn)入商業(yè)之前要搞清楚未來的商業(yè)產(chǎn)品需要什么；其次要提前調(diào)研市場(chǎng)，選對(duì)地理位置，并提前掌握未來招商的情況、運(yùn)營(yíng)管理的模式等；再次要提前預(yù)算好前期的投入和后期回報(bào)的時(shí)間，確保在資金對(duì)接上要能承受得住，包括商業(yè)定位、專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、售價(jià)、租價(jià)等因素都要考慮在內(nèi)；另外要避開同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，要有自己的特點(diǎn)?？傊?，商業(yè)地產(chǎn)與住宅類產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)模式是相差甚遠(yuǎn)，進(jìn)入之前要未雨綢繆。

“商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)，沒有什么捷徑可言。所有價(jià)值鏈上的環(huán)節(jié)都是相互聯(lián)系、相互影響的，資本運(yùn)作和商業(yè)運(yùn)營(yíng)亦是如此。而且商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目差別明顯，一些商業(yè)項(xiàng)目缺乏資源積累，很多企業(yè)盲目進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)肯定會(huì)出現(xiàn)定位不準(zhǔn)等問題，將直接導(dǎo)致其失敗?！笨佃媪Э偨Y(jié)說。

盲目必然死亡

“一位在萬達(dá)工作只工作了一年，月薪只有6000多元的員工，被一個(gè)三線城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以年薪70萬元的高價(jià)挖走做了該項(xiàng)目的營(yíng)銷總監(jiān)?！痹谀痴搲?，萬科的毛大慶講述上面這個(gè)故事時(shí)，很多人還以為這只是一個(gè)杜撰的段子。實(shí)際上，類似于這種“求賢若渴”的故事在近年的商業(yè)地產(chǎn)界頻頻上演。這在某種程度上也凸顯了一些開發(fā)商在轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的過程中的盲目與沖動(dòng)。

陳寶存和一位知名商業(yè)地產(chǎn)專家受邀參觀四川樂山一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于樂山中心位置，樓高七層。當(dāng)兩位專家參觀完了之后，開發(fā)商才開始詢問他們的意見：“您們覺得是做購(gòu)物中心好還是寫字樓好呢?”原來，該房企之前并無市場(chǎng)調(diào)研、更無設(shè)計(jì)規(guī)劃，只覺得位置好，蓋好了之后“干什么都行”。

陳寶存調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，像樂山開發(fā)商這種盲目的開發(fā)商不在少數(shù)。商業(yè)地產(chǎn)雖然吸引了大批企業(yè)進(jìn)入，但其中相當(dāng)一部分企業(yè)，在尚未具備相應(yīng)的資金運(yùn)作能力，及操盤能力的前提下，就開始轉(zhuǎn)型、擴(kuò)張。這樣盲目投資的情況使得一些企業(yè)在轉(zhuǎn)型過程中，遭遇了許多困境。例如某開發(fā)商接盤項(xiàng)目對(duì)其進(jìn)行改建，但改建后層高過低不符商家要求；項(xiàng)目缺乏明確的產(chǎn)品定位和招商策略；缺乏專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)等。如何來突破這些瓶頸?陳寶存認(rèn)為，解決這個(gè)問題無外乎以下兩種方式：第一種，就是自己建設(shè)、培養(yǎng)專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理隊(duì)伍，這種方式則需要企業(yè)耗費(fèi)大量的人力、財(cái)力、時(shí)間，但是一旦企業(yè)自身擁有這種專業(yè)能力對(duì)于資產(chǎn)的有效控制和提升有極大的好處。另一種，就是委托專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司進(jìn)行托管。

談及房地產(chǎn)商由住宅向商業(yè)的轉(zhuǎn)型，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平分析，轉(zhuǎn)變有三種方式：一是“主動(dòng)型”，即在房企的資金、人才、發(fā)展模式都非常充足的情況下，已經(jīng)具備了轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的能力，這種方式的成功率是非常高的，但目前僅占到了總量的1／3。二是“被動(dòng)型”，這種往往是由于政府的需求，要求將某個(gè)區(qū)域的地塊用作商業(yè)，這時(shí)，房企不得不轉(zhuǎn)而開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。三是“盲動(dòng)型”，盲動(dòng)轉(zhuǎn)型，顧名思義是指盲目、無準(zhǔn)備地涉足商業(yè)地產(chǎn)。

“在住宅通往商業(yè)的路上，通行著兩趟列車，一趟是通往春天的地鐵，有一趟可能是通往冬天的高鐵，準(zhǔn)備不足的‘盲動(dòng)型’企業(yè)坐的就是通往冬天的高鐵。”王永平說。