有人說，中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了一個(gè)弱增長周期，對(duì)此我不敢茍同。相反，我認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)在近十幾年依然會(huì)高速發(fā)展，地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)被持續(xù)拉動(dòng)，在未來二十年中仍然有較大發(fā)展空間。國際房地產(chǎn)發(fā)展周期一般長達(dá)二三十年左右，中國由于人口眾多，整個(gè)周期還會(huì)更長一點(diǎn)。但今后幾十年，中國房地產(chǎn)業(yè)的爆發(fā)性增長已不可能繼續(xù)了，房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)進(jìn)入到平穩(wěn)增長階段，今年底和明年初會(huì)出現(xiàn)一個(gè)盤整期。

土地財(cái)政制約調(diào)控

房地產(chǎn)發(fā)展過快，房價(jià)遠(yuǎn)超一般民眾的消費(fèi)水平。房地產(chǎn)作為事關(guān)民生的大事，已不僅是經(jīng)濟(jì)問題，而是政治層面上的事了。從去年10月以來，調(diào)控不斷加碼，溫家寶總理也一再聲稱調(diào)控不會(huì)動(dòng)搖，中央政府抑制房價(jià)過快上漲的決心是堅(jiān)定的。今年以來，中央又大力推動(dòng)保障房建設(shè)。這樣做，既解決了中低收入者的住房問題，也避免了因開發(fā)量下降而產(chǎn)生的房地產(chǎn)下游50多個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的生存發(fā)展問題，從而為宏觀調(diào)控打下了扎實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。雖然調(diào)控風(fēng)聲很緊，但我認(rèn)為中央政府并不希望房地產(chǎn)行業(yè)大起大落，從而影響到經(jīng)濟(jì)增長的速度。中央政府的調(diào)控措施是走一步看一步，力求保持經(jīng)濟(jì)增長和房地產(chǎn)發(fā)展之間的平衡。

近幾年房價(jià)越調(diào)越漲，主要是政績考核及地方政府的土地財(cái)政在作祟。上半年地方政府賣地收入銳減，對(duì)地方財(cái)政形成了較大的壓力。地方政府是否堅(jiān)守得住，是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的關(guān)鍵。地方政府先從土地買賣中獲益，然后加大城市建設(shè)規(guī)模，使中國的城市化進(jìn)程飛速發(fā)展。但是，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴性也越來越強(qiáng)，很多地方政府制定的“十二五”規(guī)劃都依賴于土地開發(fā)。所以，在政績考核和中央及地方財(cái)政稅收不變的情況下，要使房價(jià)下調(diào)是很難的。地方政府掌握著當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃、地鐵建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施與公建配套項(xiàng)目、媒體傳播等權(quán)力，對(duì)當(dāng)?shù)胤績r(jià)起著決定性作用。最近，佛山、珠海、中山等城市出臺(tái)的各種打折扣的限購政策就是對(duì)此最好的注釋。

民眾投資渠道窄

在調(diào)控從緊的情形下，多數(shù)實(shí)力房企的現(xiàn)金流雖然緊張，但還未出現(xiàn)斷裂，他們?cè)谟^望狀態(tài)中等待市場的回暖。今后，住宅地產(chǎn)雖然還會(huì)發(fā)展，但受政策因素的影響必定很大。所以，許多開發(fā)商已開始向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等多領(lǐng)域拓展，以應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控政策，不使企業(yè)陷于困境。

隨著限購令的實(shí)施，一線城市的房價(jià)相對(duì)平穩(wěn)了，但通脹的壓力仍然很大。現(xiàn)在我國經(jīng)濟(jì)的總體狀況還是流動(dòng)性過剩，投資渠道又很窄，房地產(chǎn)仍被普通民眾視為較佳的投資渠道。民眾希望財(cái)產(chǎn)能夠增值，數(shù)百萬炒房者更希望房價(jià)保持堅(jiān)挺，因?yàn)榈禺a(chǎn)是國內(nèi)唯一有望實(shí)現(xiàn)實(shí)際正收益的投資產(chǎn)品。

總之，房地產(chǎn)已成為各方利益博弈的大舞臺(tái)，而中央政府與地方政府的博弈是多方博弈中最主要的兩方，調(diào)控政策則是力量對(duì)比的晴雨表。我認(rèn)為，各方都能接受的狀態(tài)是在“十二五”期問房價(jià)保持平穩(wěn)。這樣，經(jīng)過五年的調(diào)整，隨著經(jīng)濟(jì)增長和人民收入水平的提高，房價(jià)將去掉泡沫，回到合理水平。房價(jià)實(shí)施軟著陸，或許才是使政府、銀行、開發(fā)商、已購房者、將購房者皆大歡喜的結(jié)局。