十幾年的發(fā)展之路，中國房地產(chǎn)商一直走得有驚無險，然而今天，局面大不相同。當(dāng)政策放松變得縹緲，當(dāng)“廉價”資本漸行漸遠(yuǎn)，如何順應(yīng)時局，自救謀生，就是一道不能回避的考題。

求“財”若渴的中國房地產(chǎn)，必須多方求變才能謀得生存機(jī)會。政策之“變”

顯然，各大小開發(fā)商早已明了一系列“限”字頭政策是他們的“緊箍咒”，并寄希望于政府早日將“緊箍咒”取下。

至于“緊箍咒”會否被取下，能否取下，各界也是議論紛紛。有堅決的限購派，認(rèn)為房地產(chǎn)已經(jīng)綁架了中國經(jīng)濟(jì)，成為中國經(jīng)濟(jì)的—顆毒瘤，必須一限到底；也有堅決的反限派，認(rèn)為政府的限購行為嚴(yán)重違反了市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，最終只能是兩敗俱傷。

“房地產(chǎn)商其實沒必要把自己擺得‘太高’?！北本├砉ご髮W(xué)MBA教育中心主任周畢文認(rèn)為，政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，最終目的還是為了穩(wěn)定國內(nèi)經(jīng)濟(jì)，不會單純因為房地產(chǎn)市場的好壞而進(jìn)行調(diào)整。調(diào)控政策是否放松，乃至是否退出，都取決于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與否。所以，一切企圖預(yù)測政策變化形勢，并試圖以此為依據(jù)進(jìn)行投資決策的行為，都是白費(fèi)力氣。因為隨著國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢的不斷變化，政府的相關(guān)政策也會不斷調(diào)整。

北京盛世神州房地產(chǎn)投資基金CEO王戈宏也認(rèn)為，在房地產(chǎn)投資決策中，過于強(qiáng)調(diào)對政策的預(yù)測和把握，意義并不大。

“所以，與其博弈調(diào)控政策的放松，不如在金融政策博弈上想辦法。”周畢文說，作為擁有13億人的人口大國，房子實際上可算是一種“稀缺產(chǎn)品”。在高速發(fā)展十余年后，大量的投資資金涌入房地產(chǎn)，導(dǎo)致有的人擁有幾套甚至十幾套房子白白空置，有的人卻只能十幾人蝸居在一套房子里，對經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展與社會的和諧穩(wěn)定造成不良影響。

“反之，如果實現(xiàn)了房地產(chǎn)證券化，將大量的投資資金引入金融市場，這樣，開發(fā)商多了一個穩(wěn)定的融資渠道，老百姓也能分享房地產(chǎn)發(fā)展帶來的好處，現(xiàn)有的關(guān)于房子的矛盾很大程度上將得到緩解?！敝墚呂恼f。

理念之“變”

王戈宏認(rèn)為，房企飲鴆止渴的短視行為，與其一貫抱有的暴利心態(tài)分不開。一直以來，開發(fā)商將會下蛋的母雞牢牢掌控在自己的手中，遇到危機(jī)時一味借債，總想著等雞下蛋后再還債，從未想過與投資者共同擁有母雞，必然在雞飛蛋打之時狼狽不堪，血本無歸。

“房地產(chǎn)暴利時代必須結(jié)束?！蓖醺旰暾f，

“開發(fā)商必須要有這個意識，調(diào)整心態(tài)，抱著與投資人風(fēng)險同擔(dān)、利益共享的心態(tài)，審視并完善自己的融資結(jié)構(gòu)，從一邊倒的債權(quán)融資，調(diào)整為債權(quán)融資加股權(quán)融資的平衡、合理的融資模式?！?/p>

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，目前中國房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理，短期借款比例的偏高，大大增加了房企的還款壓力。另外，受國內(nèi)金融政策環(huán)境地影響，非傳統(tǒng)融資渠道發(fā)展不成熟也是導(dǎo)致房企資金緊張、高息借貸的原因之一。

面對資金壓力，張宏偉建議開發(fā)商從三方面進(jìn)行自救。

其一，調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債中長期結(jié)構(gòu)，應(yīng)對樓市調(diào)控。其實，上市房企為避免短期償債壓力過高，早已開始了債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，不少公司都大幅提高長期借款占比，短期借款和一年內(nèi)到期流動負(fù)債增長幅度較小。以富力地產(chǎn)為例，富力地產(chǎn)近來一直在優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債的長短期貸款的結(jié)構(gòu)，降低由于過多短期貸款而帶來的市場風(fēng)險。那么，這樣的債務(wù)結(jié)構(gòu)對其整體公司運(yùn)作影響也不大。

張宏偉認(rèn)為，當(dāng)前房企面臨的主要問題還是短期還款的問題，這個問題一般通過快速周轉(zhuǎn)基本就可以解決。但是，富力上半年完成情況僅為全年400億元目標(biāo)的34％，意味著下半年富力地產(chǎn)必須通過高速周轉(zhuǎn)方式，加速項目銷售回籠資金，以完成其銷售業(yè)績指標(biāo)。但是，在持續(xù)調(diào)控的市場背景下，66％的銷售業(yè)績指標(biāo)需要下半年完成也給富力帶來不少市場壓力。

其二，積極開拓非傳統(tǒng)融資渠道。非傳統(tǒng)融資渠道融資目前確實受到開發(fā)企業(yè)的認(rèn)可，并且融資規(guī)模逐漸在增加。據(jù)用益信托工作室不完全統(tǒng)計，2011年上半年包括保障房信托在內(nèi)，共發(fā)行536款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達(dá)1670，1億元，發(fā)行數(shù)量同比增長145，88％，發(fā)行規(guī)模同比增長137，36％。發(fā)行規(guī)模占2011年上半年總規(guī)模的47，6％，占2010年全年總發(fā)行規(guī)模的41，8％。

另外，同策數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，十大標(biāo)桿房企已確定完成海外融資324億元，這一數(shù)值已超過其去年全年海外融資金額的總和。房地產(chǎn)信托規(guī)模達(dá)1541億元，同比增長119％。開發(fā)商今后將更加注重非傳統(tǒng)渠道融資，以此調(diào)整來平衡目前由于“限購”及銀行貸款收緊而帶來的市場低迷現(xiàn)象。

其三，企業(yè)高速周轉(zhuǎn)回籠資金，加強(qiáng)對市場庫存的調(diào)節(jié)能力，以此對沖樓市調(diào)控的影響。從今年大型房企的上半年銷售業(yè)績來看，大型房企由于企業(yè)銷售業(yè)績指標(biāo)、做上市財務(wù)報表、逆勢擴(kuò)張等原因，采取高速周轉(zhuǎn)的市場策略，在不同階段采取“策略性降價”或加大推盤力度并打折促銷導(dǎo)致今年上半年這些大型房企的銷售業(yè)績相對樂觀。

事實已證明，一些大型開發(fā)商通過高速周轉(zhuǎn)的市場策略，每個月保持個案的銷售速度在50套左右，在上半年的市場中已經(jīng)取得了勝利。那么在未來一定時期內(nèi)，開發(fā)商同樣可以采取高速周轉(zhuǎn)市場策略來對沖樓市調(diào)控的影響。此外，多數(shù)大型房企具有自我調(diào)節(jié)市場供應(yīng)的能力，在當(dāng)前存貨量不斷增加的市場背景下，大型房企一半可以通過階段性的“策略性降價”，加速項目銷售的方式來減輕市場上庫存量較大的壓力。

渠道之“變”

細(xì)數(shù)房地產(chǎn)的各類融資渠道：銀行貸款增速大幅度回落，房地產(chǎn)信托融資成本上升且受嚴(yán)格監(jiān)管，上市融資近乎關(guān)閉，推進(jìn)REITS面臨制度性困境，民問貸款飽受詬病……

當(dāng)然，還有各種曲線融資方式，如繞道商業(yè)地產(chǎn)、保障房融資等，但這些都是上不了臺面的小動作，難成氣候。

在各類渠道紛紛堵死，開發(fā)商融資無門的情況下，地產(chǎn)私募基金的“崛起”給了房地產(chǎn)商們一個新的選擇。

2010年被稱為房地產(chǎn)PE(私募股權(quán)投資基金)元年，國內(nèi)市場涌現(xiàn)20多只房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金，規(guī)模達(dá)500多億元。

而國家和地方政府對PE制度建設(shè)也給予了重視。2010年5月底，國務(wù)院批準(zhǔn)公布《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見》，明確提出加快股權(quán)投資基金制度建設(shè)。北京、上海、天津等地也陸續(xù)發(fā)布政策文件和規(guī)定，允許設(shè)立股權(quán)投資基金和基金管理企業(yè)。

市場需求的支持和政府的政策導(dǎo)向，為房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金的發(fā)展描繪了廣闊的前景。

“民間高利貸也在謀求一個比較‘光明正大’的身份?！碧K鑫認(rèn)為，溫州老板集體跑路、鄂爾多斯“擊鼓傳花”游戲幾近崩潰的惡劣影響，都讓民間高利貸飽受指責(zé)；在法律和金融市場上身份的不明確，讓民間高利貸仿若在走鋼絲……種種原因讓民間高利貸逐漸向信托和PE轉(zhuǎn)型。

“對于地產(chǎn)PE而言，這無疑是一個憎血的好機(jī)會?！碧K鑫指出，由于投資渠道的匱乏和投資回報率等問題，房地產(chǎn)仍然是中國投資的熱點(diǎn)，同時房地產(chǎn)信托面臨著日益嚴(yán)格的監(jiān)管，這就導(dǎo)致將有更多的民間資本流向房地產(chǎn)私募基金。

“但是，也應(yīng)該注意到，由于地產(chǎn)PE在國內(nèi)還處于起步階段，機(jī)構(gòu)發(fā)展還不成熟，投資人與發(fā)起人之間廣泛的信任體系還沒建成，所以地產(chǎn)PE的融資規(guī)模還不大。”蘇鑫說，“如何擴(kuò)大地產(chǎn)基金的規(guī)模，讓它成為中國房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展的助力，這還有待于各方的努力?！?/p>

王戈宏也認(rèn)為，作為股權(quán)性質(zhì)的融資，私募基金在分享開發(fā)商利潤的同時，也分擔(dān)了開發(fā)商的風(fēng)險?！八侥蓟鹨话汜槍δ硞€項目進(jìn)行投資，投資期限2年左右，這樣就給了開發(fā)商比較大的空間?！?/p>

在寒冬中裸奔，凍死的是大多數(shù)，幸存的只有少數(shù)。也許王戈宏的一句話能給我們一點(diǎn)提示：往最壞處想，往好處做，不要有太多情緒化的悲觀或樂觀。