摘要：在房價高漲的背景下，加強廉租住房供給是解決低收入家庭住房問題的有效途徑。我國自1998年《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》發(fā)布以來，廉租住房政策雖然建立并取得了階段性的成果，但還存在一些不容忽視的問題。分析了城市廉租住房供給存在的問題，并在此基礎(chǔ)上提出了提高城市廉租住房供給能力的對策建議。

關(guān)鍵詞：廉租住房；房價；供給

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：Ａ文章編號：１６７３－２９１Ｘ（２０11）17－０060－02

廉租住房是國家和當?shù)卣疄榱私鉀Q城市低收入家庭住房困難而建的普通住宅，具有社會公共福利和住房社會保障性質(zhì)。廉租住房的分配形式以租金補貼為主，實物配租和租金減免為輔。廉租住房是保障性住房的重要組成部分，因此，必須明確廉租住房的概念，從而對它進行科學定位，這樣才能找出廉租住房供給中存在的問題，從而提出完善廉租住房的相應對策。

一、增加城市廉租住房供給的必要性

隨著經(jīng)濟的發(fā)展、人口的增多，住房在人們的生活中扮演著越來越重要的角色，對于人口眾多的中國，住房問題更是嚴重的問題。住房問題的產(chǎn)生是由于城市工業(yè)化進程的加快，人口和工業(yè)在城市中高度集中在一起，從而對土地和住房產(chǎn)生巨大的需求。但是，由于城市中土地有限，就形成了對土地和住房的供應不足，也導致了土地和房價的不斷上漲，最終導致了低收入家庭無力購買。大批的城市低收入家庭因無力購買市中心的房子，而選擇住在郊區(qū)，這樣在城市周邊就形成了“貧民區(qū)”，隨之而來的是疾病、犯罪等一系列問題的出現(xiàn)，影響了社會的和諧穩(wěn)定及城市的發(fā)展。為了解決這個問題，政府應該增加對廉租住房的供給，這也是解決低收入家庭住房問題的有效途徑。

二、政府廉租住房供給中存在的問題

（一）廉租住房供給覆蓋面低

根據(jù)目前的規(guī)定，我國廉租住房的分配對象主要是具有城鎮(zhèn)戶口的雙困家庭，即享受低收入保障的同時人均居住面積低于某一標準的家庭。這一政策規(guī)定中一是城鎮(zhèn)戶口，二是月收入，三是居住面積，使這個規(guī)定覆蓋的范圍太狹窄。而且相關(guān)部門明確規(guī)定申請廉租住房的條件是必須有本地城鎮(zhèn)戶口，這樣就把很多到城市打工的外來務(wù)工人員排除在外，而且各地規(guī)定的申請廉租住房的條件如月收入必須在當?shù)厣鐣Ｕ喜块T規(guī)定的最低生活保障線以下，這樣的條件太苛刻，許多人根本達不到，大部分人雖都在最低生活保障線以上，但是還沒有能力買房子也沒有能力負擔高額的租金，這就形成了社會“夾心層”。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，低收入家庭的住房問題要是解決不好，將會影響社會的和諧穩(wěn)定。

（二）政府財政資金不足

目前，我國的廉租住房資金來源主要是以政府撥款、社會保障為主，這種單一的純政策性資金支持，給政府的經(jīng)濟帶來了沉重的負擔，而且還不可能滿足社會市場的需求。從2008年1月1日開始實施的《廉租住房保障資金管理辦法》來看，我國廉租住房建設(shè)資金主要來自于以下四個渠道：財政撥款，住房公積金收益提成，各地土地出讓金提成，財政專項補助。而實際上，這些渠道都存在不同程度的資金缺口。政策資金僅僅是政府財政補貼，只靠政府的財政投入很難保障廉租住房的順利發(fā)展，再加上政府建設(shè)廉租住房的積極性不高，用于廉租住房建設(shè)的資金就更少了。

（三）廉租住房供給房源有限

我國目前可提供廉租住房的途徑有四種，第一種即空置的或現(xiàn)由最低收入家庭承租的符合廉租標準的公有住房，第二種政府和單位興建或購置的廉租住房，第三種社會捐贈的符合廉租標準的住房，第四種廉租對象在社會上租住的符合廉租住房標準的住房。第一種房源，建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施差，這樣房源長期用下去影響政府的形象和整個城市發(fā)展規(guī)劃；第二種，容易形成“貧民區(qū)”不利于社會的穩(wěn)定和諧；第三種社會捐贈的房源少，而且不穩(wěn)定；第四種成本太高，政府不能提供這么多的房源。房源的短缺致使低收入家庭的住房問題難以得到保障。

（四）廉租住房建設(shè)土地資源缺乏

政府建設(shè)廉租住房需要投入大量的人力、物力和財力，但是政府卻沒有什么收益。眾所周知，土地出讓金是政府財政收入重要組成部分，所以政府建設(shè)廉租住房的積極性不高。另一個問題就是土地利用率問題，如果把靠近城市中心的土地用來建廉租住房，這對于土地的增值、城市的建設(shè)發(fā)展都不利，但是要是把廉租住房建到郊區(qū)，建在那基礎(chǔ)設(shè)施不健全、子女上學交通不方便的地方，這樣又給低收入家庭帶來了一定的經(jīng)濟負擔。如果政府多建廉租住房，土地就會失去利用效率，也會影響城市的經(jīng)濟發(fā)展，給政府帶來經(jīng)濟壓力，但是要少建廉租住房低收入家庭的住房問題就解決不了，所以現(xiàn)在就存在土地和廉租住房建設(shè)利用效率矛盾的問題。

三、完善政府廉租住房供給的對策

（一）擴大廉租住房的供應覆蓋面

政府應結(jié)合當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展狀況、人口、住房水平及市場需求狀況，將城鎮(zhèn)最低收入保障標準、城鎮(zhèn)最低工資標準線和城市人均收入標準結(jié)合起來考慮。因為城市最低收入保障標準是低保戶的生活標準，可以將戶籍以及非戶籍的最低收入人群囊括進來，積極主動地制定長遠規(guī)劃和有效措施解決大量外來務(wù)工人員和剛畢業(yè)的大學生的住房問題，擴大廉租住房的供給覆蓋面。

（二）多渠道擴大資金來源

住房保障體系要想正常運行，就得有足夠的資金支持，除了政府的財政支持外，還要多渠道的擴大資金來源，等其他的渠道都穩(wěn)定了，政府預算補貼就可以作為補充。第一，政府可以從土地收益中按一定比例提取。政府不應去限制地價和房價，地價由市場決定，市場價格取決于供求關(guān)系而不是成本，政府應充分利用市場機制實現(xiàn)土地資源價值最大化，獲取的收益部分來彌補資金不足，也可以實現(xiàn)收入再分配。政府可以對高消費進行征稅。第二，政府還可以利用優(yōu)惠的政策吸引民間資金，政府與民營企業(yè)一起建立公共住房是社會發(fā)展的趨勢，通過給民營企業(yè)一些優(yōu)惠的政策吸引它建立廉租住房，這樣可以緩解政府的資金壓力。第三，建立住房金融機構(gòu)，對于低收入家庭購房給予稅收優(yōu)惠，購房貸款總額貼息等多種優(yōu)惠。第四，從社會福利獎券的籌集中適當提取一定比例，專項用于住房保障需要。

（三）通過各種途徑增加房源

廉租住房房源是廉租住房政策落實的關(guān)鍵，現(xiàn)在的廉租住房房源有兩種，第一種是政府自己出資新建和配建廉租住房，第二種是收購存量的住房作為廉租住房。第一種政府自己新建廉租住房可以在短期內(nèi)解決低收入家庭住房的房源問題，但是把大面積的廉租住房集中建在一起容易形成“貧民區(qū)”，而且把大量的廉租住房建到一起，容易產(chǎn)生一些社會問題，不利于城市的和諧穩(wěn)定發(fā)展，因此建議采用配建的方式建設(shè)廉租住房。第二種是收購存量住房包括空置商品房和進入房地產(chǎn)市場的二手住房。收購存量商品房主要指政府出資，廉價收購符合規(guī)定的空置住房，對其按廉租住房標準進行重新設(shè)計并改造成適合最低收入家庭居住的低標準住房。這樣，解決了低收入家庭的住房問題，又沒有導致政府的財政負擔過重。

（四）確保有效的土地資源

政府劃撥土地進行廉租住房建設(shè)，廉租住房的產(chǎn)權(quán)歸政府所有，低收入家庭繳納一定的租金，可以降低政府的建設(shè)成本。通過借鑒國外先進的經(jīng)驗，可以鼓勵私營開發(fā)商在建設(shè)商品房的同時，建一小部分的廉租住房，政府可以在土地稅上給予一定的優(yōu)惠。另一方面是選址，廉租住房建設(shè)的時候一定要考慮低收入家庭的實際問題，應盡量把交通方便，作為優(yōu)先考慮建設(shè)廉租住房的位置，所謂的優(yōu)先考慮好的位置不一定說就是市中心，只要是配套設(shè)施完善，交通便利，盡量減少低收入家庭的費用就行。如果政府把廉租住房建設(shè)的位置選到了較好的位置，這樣開發(fā)商建設(shè)的時候可以提高土地的利用率，增加土地的使用強度。如果政府把地點選在了郊區(qū)，就應該盡量完善周圍的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在附近應該有學校、醫(yī)院、超市，有便利的交通，便利的水電供應系統(tǒng)。

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