摘要：世界和平公園處于自然資源豐富的旅順口區(qū)，具有發(fā)展旅游地產(chǎn)的得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。以大連世界和平公園為例，來了解中國(guó)旅游地產(chǎn)中存在的一些問題，并提出這些問題出現(xiàn)后旅游服務(wù)再造的解決方法，希望能給中國(guó)旅游地產(chǎn)的發(fā)展作出一點(diǎn)貢獻(xiàn)。

關(guān)鍵詞：旅游地產(chǎn)；服務(wù)再造；世界和平公園

中圖分類號(hào)：F590.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2011）22-0136-02

旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展形成了旅游房地產(chǎn)業(yè)，旅游房地產(chǎn)的興起，既是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、拓展市場(chǎng)空間的結(jié)果，也是中國(guó)旅游業(yè)發(fā)展成熟的產(chǎn)物，旅游房地產(chǎn)業(yè)托于旅游和房地產(chǎn)。中國(guó)的旅游房地產(chǎn)開發(fā)始于20世紀(jì)90年代，在國(guó)內(nèi)一些城市房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)“泡沫”的時(shí)候，以“健康、運(yùn)動(dòng)、休閑”為主題的旅游房地產(chǎn)開始興起，并取得了不俗的業(yè)績(jī)。雖然旅游房地產(chǎn)在中國(guó)的發(fā)展前景令人看好，但也存在著不可忽視的問題，這也是眾多企業(yè)經(jīng)營(yíng)者關(guān)注的問題。本文擬以大連世界和平公園為例來說明中國(guó)旅游地產(chǎn)存在的問題以及如何來進(jìn)一步進(jìn)行服務(wù)再造。

一、大連世界和平公園旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

1.大連世界和平公園的發(fā)展現(xiàn)狀。大連世界和平公園地處于遼東半島最南端的旅順口，是國(guó)家AAAA級(jí)景區(qū)，風(fēng)光旖旎，是由陽(yáng)光世紀(jì)（香港）集團(tuán)投資興建的以“和平”為主題的大型海濱主題公園，是中國(guó)第一個(gè)世界和平主題公園，在聯(lián)合國(guó)教科文組織和國(guó)際科學(xué)與和平周組委會(huì)都有眾口皆碑的廣泛影響?，F(xiàn)階段發(fā)展不是很理想，年收入在200萬元~300萬元，年游客量更是少之又少，主要以周邊市民為主；其中原有的景觀已經(jīng)頹廢，其內(nèi)也沒有相關(guān)的娛樂配套設(shè)施，周邊旅游資源相對(duì)孤立，造成了年入園人數(shù)劇減的現(xiàn)象。

2.大連世界和平公園旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀。主題公園房地產(chǎn)開發(fā)依附現(xiàn)有的旅游資源、旅游景區(qū)，往往先投入巨資，專注于搞大型旅游項(xiàng)目開發(fā)，營(yíng)造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用引來人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值，再趁勢(shì)搞房地產(chǎn)開發(fā)。大連世界和平公園旅游地產(chǎn)就屬于這一類，陽(yáng)光世紀(jì)（香港）集團(tuán)先投資2.3億元建立了占地13萬平方米的世界和平公園，然后再依托和平主題公園開發(fā)的房地產(chǎn)。經(jīng)過近十年的發(fā)展，世界和平公園的旅游地產(chǎn)已從一個(gè)小漁村發(fā)展到現(xiàn)代的城市化，周邊所有地方都被建成高樓大廈，吸引了全國(guó)各地的有錢人到此處購(gòu)置房。不過隨著世界和平公園的休憩，以主題公園為依托的房地產(chǎn)也處于休憩狀況，周邊旅店酒店業(yè)的年顧客量也成逐年下降趨勢(shì)?？傮w來說現(xiàn)在大連世界和平公園旅游地產(chǎn)處于下坡路，有待進(jìn)一步開發(fā)。

二、大連世界和平公園旅游地產(chǎn)問題分析

1.規(guī)劃不得力，破壞景區(qū)氛圍。目前，旅游房地產(chǎn)開發(fā)缺乏規(guī)劃，宏觀上表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)沒有從更大的旅游地域空間考慮問題，各自為政；微觀上表現(xiàn)為景區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)缺少可行性研究，項(xiàng)目開發(fā)主觀隨意性強(qiáng)，選址和規(guī)模的確定缺少依據(jù)，建設(shè)呈無序狀態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)和景區(qū)景觀不協(xié)調(diào)。大連世界和平公園以海為界，公園平面以半個(gè)地球?yàn)檎w造型，主樓、長(zhǎng)廊圍繞而成輪廓，規(guī)劃不得力；旅游本來就是食、宿、游、購(gòu)、樂五位一體的整合發(fā)展，而大連世界和平公園周邊房地產(chǎn)與景區(qū)存在不協(xié)調(diào)，既然本主題公園是以旅游帶動(dòng)地產(chǎn)的發(fā)展，應(yīng)該在規(guī)劃周邊地產(chǎn)時(shí)建一些旅游必備的設(shè)施。通過我們小組對(duì)周邊的調(diào)查和訪談，了解到和平公園周邊沒有一個(gè)像樣的酒店，也沒有大型的購(gòu)物中心，這就違背了旅游者的出游初衷，也將間接導(dǎo)致以和平公園為基礎(chǔ)的旅游地產(chǎn)發(fā)展滯后。

2.粗制濫造，重復(fù)建設(shè)，缺乏文化品位。一些房產(chǎn)開發(fā)商和旅游開發(fā)者不顧環(huán)境、條件，房地產(chǎn)項(xiàng)目貪大、求洋、缺乏個(gè)性、亂建不倫不類的主題公園，不僅破壞了風(fēng)景名勝、古跡文物等原始景觀的文化內(nèi)涵，也對(duì)旅游環(huán)境的生態(tài)格局和風(fēng)景結(jié)構(gòu)造成了破壞。同時(shí)，開發(fā)項(xiàng)目缺少特色，項(xiàng)目建設(shè)重復(fù)性大，尤其表現(xiàn)在人文景觀項(xiàng)目上，各地一哄而上，造成直接競(jìng)爭(zhēng)，資金浪費(fèi)嚴(yán)重。大連世界和平公園周邊地區(qū)到處都是高樓聳立，清一色的小區(qū)住宅，缺乏一些娛樂設(shè)施，缺乏生機(jī)。通過我們調(diào)研，和平公園四周除了一面環(huán)海以外，其他三面面臨同一樣的景觀——商品房，讓游客一到此處就感覺到了一個(gè)大城市當(dāng)中，沒有一點(diǎn)旅游體驗(yàn)的氛圍。

3.消費(fèi)環(huán)境不成熟。和其他旅游項(xiàng)目不同的是，旅游房地產(chǎn)的發(fā)展在很大程度上要靠本國(guó)市場(chǎng)的支持，既要有一個(gè)穩(wěn)定的消費(fèi)群體，也需要有成熟的消費(fèi)環(huán)境。目前，盡管有一部分人具備了這樣的消費(fèi)水平，但對(duì)這個(gè)行業(yè)的意識(shí)還不是很成熟，消費(fèi)意識(shí)也比較欠缺，新的經(jīng)營(yíng)模式的優(yōu)勢(shì)還無法得到有效地發(fā)揮。旅游本身就是一個(gè)整體的體驗(yàn)，沒有一個(gè)單獨(dú)的景區(qū)或景點(diǎn)就可以構(gòu)成旅游的，大連世界和平公園也不例外?？v觀中國(guó)消費(fèi)者群體，高、低、中檔消費(fèi)全面發(fā)展，已具備了發(fā)展旅游地產(chǎn)的消費(fèi)水平，但是地產(chǎn)以旅游為依托的環(huán)境還不成熟，如大連世界和平公園周邊幾公里之內(nèi)沒有一處景點(diǎn)可以連成一點(diǎn)，就是最近的黃渤海交界處也有很遠(yuǎn)，再者自身的娛樂和購(gòu)物設(shè)施不足，園內(nèi)就是觀海啊、看國(guó)家元首銅像。本來整個(gè)旅順都是海，游客為什么要去你和平公園呢？這就導(dǎo)致了以和平公園為主的旅游地產(chǎn)發(fā)展緩慢。

4.營(yíng)銷誠(chéng)信度差，廣告帶有虛假成分。近年來，隨著旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)銷售多通過大批量的廣告投放，建立高度的市場(chǎng)認(rèn)知度。但在旅游房地產(chǎn)廣告中也存在虛假信息和欺詐現(xiàn)象，干擾了旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，并引發(fā)了法律糾紛。這些不僅影響了廣告推廣的效果，也損害了旅游房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)的形象及誠(chéng)信度。和平公園旅游地產(chǎn)在宣傳中打著以中國(guó)第一個(gè)有著世界級(jí)的和平主題的公園，蒞臨海濱，夏天有著廣大的露天浴場(chǎng)，每時(shí)每刻可以感到大海的氣息，吸引著全國(guó)各地的有錢人到此處買房和旅游度假。但隨著時(shí)間的流失，和平公園已失去了原有的廣告內(nèi)容，游客的注意力也開始轉(zhuǎn)移。

5.整合營(yíng)銷不夠力度。整合就是把各個(gè)獨(dú)立地營(yíng)銷綜合成一個(gè)整體，以產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。旅順口區(qū)有著得天獨(dú)厚的旅游資源和地理優(yōu)勢(shì)。東北財(cái)經(jīng)大學(xué)2006年完成的大連旅游資源普查結(jié)論是：旅順口區(qū)擁有自然旅游資源單體31個(gè)，優(yōu)良級(jí)22個(gè)，優(yōu)良級(jí)單體比重達(dá)70.97％，優(yōu)于數(shù)量見長(zhǎng)的人文旅游資源。有著這一裙帶優(yōu)勢(shì)的世界和平公園該借助整合營(yíng)銷的優(yōu)勢(shì)來提升和平公園旅游地產(chǎn)的主體地位，但世界和平公園沒有借助整合營(yíng)銷的力度。即便是2009年旅順區(qū)政府成立了旅游集團(tuán)，和平公園也沒借此加入此集團(tuán)來打出自己的品牌，吸引游客。這就導(dǎo)致了大連世界和平公園的知名度不夠，以致以其為主的旅游地產(chǎn)業(yè)也處于消滯期。

三、大連世界和平公園旅游地產(chǎn)服務(wù)再造

1.通過濱海大道吸引自駕游旅客。遼寧濱海大道全長(zhǎng)1 443公里，西起葫蘆島，途經(jīng)錦州、盤錦、營(yíng)口和大連，東至丹東，連接遼寧沿海6個(gè)市，溝通大小港口25個(gè)，連接工業(yè)園區(qū)228個(gè)、旅游景點(diǎn)133個(gè)。大連世界和平公園就處于濱海大道的邊緣，濱海大道通過旅順口區(qū)延伸而過，這給自駕車游客帶來進(jìn)入旅順旅游的一種好的途徑。世界和平公園可以通過建立自駕車旅游景點(diǎn)，吸引大眾游客來促進(jìn)旅游地產(chǎn)的發(fā)展。截至2008年底，全國(guó)私人汽車4 173.39萬輛，占汽車保有量的64.53%。此外，全國(guó)擁有汽車駕照人數(shù)為12 209.21萬。這都給旅順開展自駕車旅游帶來了客觀的經(jīng)驗(yàn)數(shù)字，有利于當(dāng)?shù)氐穆糜蔚禺a(chǎn)的發(fā)展。

2.通過服務(wù)再造建立像世界青年旅館、山頂酒吧之類的供游客居住的場(chǎng)所。旅游六要素中最主要的是住，沒有住的地方再好的旅游地也將從旅游名冊(cè)上消失掉。旅順口區(qū)里除了眾多著名的人文景觀外，還有崢嶸突兀的礁石、海島、層巒疊嶂的群山，有極其豐富的自然資源，旅順可以用這些豐富的自然資源建立比較特殊的住宅和酒吧來供自駕游游客和普通大眾游客居住和娛樂，從而改變旅順一日游的這一傳統(tǒng)。通過我們小組的調(diào)查，旅順現(xiàn)在有好幾座山建有像小別墅一樣的住宅，夏天可以供游人長(zhǎng)期居住。旅順可以把這些小型住宅改建成世界青年旅館和酒吧，供游人居住和娛樂，促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展。世界和平公園及周圍的旅游地產(chǎn)也將借助這一利好形勢(shì)發(fā)展成為高價(jià)地產(chǎn)，促進(jìn)旅游地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。

3.世界和平公園加入旅順旅游集團(tuán)，進(jìn)行整合營(yíng)銷?，F(xiàn)代社會(huì)是個(gè)大同社會(huì)，即綜合型發(fā)展的社會(huì)，旅游行業(yè)也不例外，單獨(dú)的景點(diǎn)進(jìn)行營(yíng)銷存在著一定的弊端：如營(yíng)銷成本過高，沒有過大的吸引力，不能構(gòu)成一個(gè)完整的旅游線路等。而大連旅順旅游集團(tuán)是國(guó)有獨(dú)資大型旅游企業(yè)，所屬景區(qū)及下屬企業(yè)有：白玉山景區(qū)、東雞冠山景區(qū)、二○三景區(qū)、旅順蛇博物館、旅順萬忠墓紀(jì)念館、蘇軍烈士陵園、軍港公園、黃金山海水浴場(chǎng)等。世界和平公園可以把世界和平公園從旅游地產(chǎn)中剝離出去，讓其加入大連旅順旅游集團(tuán)，借助集團(tuán)整合營(yíng)銷的優(yōu)勢(shì)宣傳旅游地產(chǎn)。

4.大連世界和平公園建立完整的旅游娛樂設(shè)施。我們小組對(duì)世界和平公園及周圍環(huán)境的調(diào)查顯示：世界和平公園內(nèi)旅游設(shè)施太單一，根本沒有主題公園的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，這也許是因?yàn)榈禺a(chǎn)商開發(fā)此主題公園的目的是為了房地產(chǎn)的發(fā)展，根本沒有考慮旅游要素。為了更好的發(fā)展世界和平公園的地產(chǎn)可以適當(dāng)?shù)呐渲靡恍┞糜卧O(shè)施，比如在公園內(nèi)建一些兒童游樂設(shè)施，建好海濱浴場(chǎng)的必要設(shè)施；在周邊建立一些大型的購(gòu)物中心，這不光是為了吸引游客，也是為了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)發(fā)展。

綜上所述我們可以看到，大連世界和平公園旅游地產(chǎn)還存在一些問題，雖然旅游地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展處于火熱中，成為房地產(chǎn)業(yè)有一個(gè)好的增長(zhǎng)方向。旅游地產(chǎn)出現(xiàn)的一些問題我們可以通過旅游服務(wù)再造來解決，但也不是任何問題都可以通過服務(wù)再造來解決的，這些問題有待學(xué)者進(jìn)一步的驗(yàn)證和解決。

參考文獻(xiàn)：

[1]周劍鋒.發(fā)展中國(guó)自駕車旅游的思考[J].產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，2009，(7).

[2]王珊珊，石娟，顧新.中國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析[J].中國(guó)商貿(mào)，2010，(17).

[3]楊文.中國(guó)旅游地產(chǎn)的開發(fā)態(tài)勢(shì)分析[J].企業(yè)研究，2008，(12).

[4]何紅光.中國(guó)旅游地產(chǎn)的現(xiàn)狀分析[J].城市開發(fā)，2006，(9).[責(zé)任編輯 吳明宇]