摘 要：公共住房是解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房問題的保障性住房，住宅產(chǎn)業(yè)化是發(fā)展趨勢?，F(xiàn)在中國卻在政府大力倡導(dǎo)建設(shè)公共住房之時，提出用住宅產(chǎn)業(yè)化可以解決公共住房面臨的問題，探討應(yīng)用的可行性和存在的難點。給出公共住房實施住宅產(chǎn)業(yè)化的建議。

關(guān)鍵詞：住宅產(chǎn)業(yè)化；公共住房；產(chǎn)業(yè)化集團

中圖分類號：F293.2 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2011）31-0130-02

前言

住房在經(jīng)濟學(xué)方面是一種商品，服從于市場的供給和分配。但住房價值高昂，是一種特殊的商品。住房問題完全推給市場解決，則會造成一系列的城市問題和社會問題。為避免住房引起的相關(guān)問題，很多國家都把住房保障作為社會保障體系的一個重要組成部分，以利于整個社會的穩(wěn)定與和諧發(fā)展。住房在美國、加拿大、澳洲和新西蘭被認(rèn)為是一種消費品，主要依靠市場解決。在法國、德國、奧地利、挪威和丹麥被認(rèn)為是一種社會權(quán)利，主要通過政府補貼解決低收入者的住房問題[1]?，F(xiàn)在，很多國家為解決城市中低收入人群的住房問題而實施公共住房政策。然而，公共住房政策的實施會涉及到空間位置和建造方式上，對于房屋的選址，建造周期及建造的質(zhì)量和造價都有一定的要求。作為政府項目，如果在公共住房項目上進行可持續(xù)性發(fā)展和產(chǎn)業(yè)化建設(shè)的探索具有一定的可行性。住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于報送城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)的通知》中提出：2011年全國保障性安居工程住房建設(shè)規(guī)模將高達(dá)1 000 萬套，其中公共租賃房將占主要部分。

一、城市公共住房發(fā)展現(xiàn)狀與問題

1.國外公共住房形式及發(fā)展。城市公共住房在不同國家的名稱和含義是有一定差別的。法國的社會住宅是指在政府資助下，由公共部門、社會自治團體、私人以及非營利性住宅公司經(jīng)營管理的，提供給低收入居民家庭的低租金、低價格的住宅，其中也包括在稅收上得到國家優(yōu)惠的大中型企業(yè)自籌資金建造的職工住宅[2]。德國的福利住房是指國家資助建造，租金較低，專門租給低收入者的住宅[3]。英國解決低收入居民的住房一部分是可租可售的可負(fù)擔(dān)住宅，還有一部分是英國的僅可租的廉價公房 [4]。日本的公共住宅分為租賃的公營住宅，可租可售的公團住宅以及地方政府提供給公社住宅。新加坡和中國香港采用的是可租可售的組屋和公屋制度[5]。無論采用何種租售方式，我們可以看出國外公共住房的建設(shè)都是為了解決中低收入階層居民的居住問題。

2.中國公共住房的形式與發(fā)展現(xiàn)狀。在中國有兩種公共住房（即保障性住房）形式，一種是只租不售的廉租房，另一種為只售不租的經(jīng)濟適用房。廉租房主要是覆蓋低收入家庭住房困難戶和低收入家庭，由政府組織建設(shè)或政策引導(dǎo)組織一批房源作為租賃房，按照家庭收入和負(fù)擔(dān)能力實行反向遞減補貼租金。經(jīng)濟適用住房，是政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房[6]。其供應(yīng)對象為有一定支付能力的低收入家庭，與廉租房對象銜接，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)按照經(jīng)國務(wù)院同意的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》的規(guī)定，單套建筑面積以60平方米左右為主[7]。

3.公共住房發(fā)展面臨的布局問題。從一些發(fā)達(dá)國家公共住房發(fā)展建設(shè)的歷史來看，公共住房的空間分布是關(guān)系到住房政策實施效果的關(guān)鍵問題，關(guān)系到社會的和諧與城市的健康發(fā)展。陳勁松認(rèn)為，空間選址是影響公共住房能否和諧建設(shè)的主要因素之一[6]。莫里斯（Morris，1993）指出，失業(yè)人員的聚居將導(dǎo)致其交流機會的銳減 [8]。而對于公共住房若建在高地價、高房價的城市中心地區(qū)，那么有悖于市場邏輯的經(jīng)濟合理性和土地高效率使用的原則，若建在城市建成區(qū)的邊緣甚至外圍，則會造成增加城市交通量、使低收入者的收入惡化、交通成本增加。新加坡對于此問題采用了新鎮(zhèn)方式，日本是將公共住宅建于市中心。歐美國家為了解決以上城市問題，紛紛試行混居政策。對于混居政策實施的效果，國外多數(shù)學(xué)者的多數(shù)研究表明，混居可以提高更新社區(qū)的聲譽，減少暴力和反社會行為，并一致認(rèn)為混居政策可以提高公共住房質(zhì)量和一般的物質(zhì)環(huán)境[9]。

綜上對中國的借鑒，那么可以采用新鎮(zhèn)中心或市中心混居的方式，這就對建造的方式提出了新的要求。盡可能少的占用地面和滿足城市發(fā)展的擴容及更新要求。這就為產(chǎn)業(yè)化建設(shè)住宅提出發(fā)展空間。

二、城市公共住房實施住宅產(chǎn)業(yè)化的探索

1.住宅產(chǎn)業(yè)化現(xiàn)狀與問題。住宅產(chǎn)業(yè)化是指采用現(xiàn)代化的科學(xué)技術(shù)手段，以先進的、集中的、大工業(yè)生產(chǎn)方式代替過去分散的、落后的手工業(yè)生產(chǎn)方式建造的住宅。住宅工業(yè)化的標(biāo)志是住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化，構(gòu)件生產(chǎn)工廠化，施工機械化和組織管理科學(xué)化。發(fā)展住宅工業(yè)化的意義在于資源利用和經(jīng)濟效益的最大化。采用工廠化的生產(chǎn)方式將使住宅的建設(shè)過程和住宅產(chǎn)品更加環(huán)保，資源利用更加合理。國外發(fā)達(dá)國家的住宅工業(yè)化經(jīng)歷了初期發(fā)展和成熟的三個階段。目前，在發(fā)達(dá)國家的住宅建設(shè)中，工廠化住宅已經(jīng)占據(jù)相當(dāng)?shù)氖袌龇蓊~：日本達(dá)到20％～25％，美國為31％，瑞典在60％以上 [10]。

中國住宅的產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)和經(jīng)營方式還比較落后，工業(yè)化程度低，多采用傳統(tǒng)高能耗的粗放型生產(chǎn)方式，大部分仍為毛坯房，還未形成有效的產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈。這種勞動力密集的手工建設(shè)模式已不能適應(yīng)堅持可持續(xù)發(fā)展，構(gòu)建資源節(jié)約型、環(huán)境保護型社會的需要。1995—1998 年，以科技進步為主題的“國家2000 年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程”全面實施，構(gòu)建了中國住宅產(chǎn)業(yè)的總體框架。但由于產(chǎn)業(yè)化體系還不夠成熟以及平均造價、家庭裝修的要求使得產(chǎn)業(yè)化住宅建設(shè)仍處在試點階段，未能大規(guī)模的實施。

2.城市公共住房實施住宅產(chǎn)業(yè)化的可行性。目前，中國公共住房即保障房的建設(shè)規(guī)模巨大，標(biāo)準(zhǔn)化程度較高，用戶的個性化需求較低，這就為住宅產(chǎn)業(yè)化提供了難得的市場機遇和發(fā)展空間。因此，可以以保障房產(chǎn)業(yè)化建設(shè)推進住宅產(chǎn)業(yè)化。此外，對于城市公共住房的布局問題，尤其是在市中心建立保障房的模式，會面臨城市的發(fā)展布局的變遷要求。 如果采用工業(yè)化的住宅，第一，解決了個性化地產(chǎn)對于城市的景觀的不和諧因素。第二，標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)件可重復(fù)搭建，解決長遠(yuǎn)的異地重建的資源浪費問題。第三，由于政府的宏觀調(diào)控和限定性政策，房地產(chǎn)開發(fā)商采用傳統(tǒng)方式建設(shè)保障房盈利很低，導(dǎo)致大多數(shù)保障性住房都存在戶型不夠合理、面積過大或過小、施工質(zhì)量不過關(guān)、分配不公等問題[11]。采用先進合理的產(chǎn)業(yè)化建設(shè)模式提供大量小戶型、高質(zhì)量的保障性住房可以解決這一系列的問題。

3.城市公共住房采用住宅產(chǎn)業(yè)化須解決的問題。目前中國保障房采用的經(jīng)濟適用房和廉租房，對于經(jīng)濟適用房來說，現(xiàn)下采用的多是政府供應(yīng)地塊，限制開發(fā)商利潤的做法進行價格的控制。產(chǎn)業(yè)化住宅由于建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高，體系化標(biāo)準(zhǔn)化，當(dāng)前的成本高于一般住宅。如果采用全裝修一體化的產(chǎn)業(yè)住宅，面臨的建造成本的增加對于經(jīng)濟適用房的用戶將是不小的壓力。對于這方面的問題，初期可以在廉租房的建設(shè)上進行嘗試，長遠(yuǎn)考慮需要從住宅產(chǎn)業(yè)體系化的建設(shè)上加強力度。

要降低造價，就要有適合的建設(shè)模式。如何在保障房建設(shè)中形成合理的建設(shè)模式也是實施住宅產(chǎn)業(yè)化面臨的一大問題。中國目前缺乏建筑與裝修設(shè)計一體化，土木施工與裝飾施工一體化的建筑產(chǎn)業(yè)化集團。需要形成綜合實力強大的建筑產(chǎn)業(yè)化集團，從而形成統(tǒng)一供應(yīng)鏈，提高生產(chǎn)效率，減少資源浪費。

城市公共住房的布局提出適于在城市中心地帶進行一定公共住房的建設(shè)，對于這部分住房如果從經(jīng)濟上和建筑環(huán)境影響上，適合采用可重建性高，質(zhì)量較輕，外觀較好的鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化住宅，但這部分住宅可能面臨造價高的問題，更多的推廣工作可以通過進行產(chǎn)權(quán)完全歸政府的廉租方建設(shè)進行先期的探索，等到建筑模數(shù)化和一體化成熟后再進行經(jīng)濟適用房的推廣。

總結(jié)

社會和諧的要求對城市公共住宅的數(shù)量與質(zhì)量以及布局都有較高的要求，住宅產(chǎn)業(yè)化的優(yōu)勢在于質(zhì)量效率和環(huán)保。在性能和質(zhì)量需要不斷提高的過程中，工業(yè)化生產(chǎn)更符合發(fā)展中的市場需求。在城市公共住宅先期推廣采用住宅產(chǎn)業(yè)化的方式對于兩者的發(fā)展都具有積極意義和推動的作用。對于在公共住宅實施產(chǎn)業(yè)化存在的問題：（1） 實行集成化管理，模數(shù)化建設(shè)來降低住宅產(chǎn)業(yè)的造價，使得其適合大規(guī)模公共住房的建設(shè)要求。（2）對個性化低，產(chǎn)權(quán)屬于政府的廉租房可探索采用鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化住宅。

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