摘 要：改革開放30多年來，我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)形勢(shì)發(fā)生較大變化，住房制度改革在不斷地深化，房產(chǎn)稅制度取得了一定程度的發(fā)展。但仍然存在著很多問題，如征稅范圍過窄、稅率缺乏彈性、計(jì)稅依據(jù)不合理等，不能適應(yīng)我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的快速發(fā)展與變革的需要，難以發(fā)揮應(yīng)有的調(diào)控功能。因此，有必要研究推進(jìn)房產(chǎn)稅的改革。為此，借鑒其他國家的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，在此基礎(chǔ)上提出優(yōu)化財(cái)產(chǎn)稅制度的建議，包括進(jìn)一步擴(kuò)大房產(chǎn)稅征稅范圍、多種稅率相結(jié)合、合理確定房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)等。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；征稅范圍；計(jì)稅依據(jù)；稅率

中圖分類號(hào)：F810.424 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2011）32-0096-02

房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，依據(jù)房產(chǎn)價(jià)格或租金收入向房產(chǎn)所有人征收的一種稅。房產(chǎn)稅是世界各國普遍征收的一種稅，主要對(duì)保有的房產(chǎn)征收。我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的基本法律依據(jù)是1986年9月國務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》和財(cái)政部、稅務(wù)總局制定的《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》等。該稅以房產(chǎn)的計(jì)稅余值或房產(chǎn)的租金收入為計(jì)稅依據(jù)。對(duì)納稅人經(jīng)營(yíng)自用房屋，以房產(chǎn)的計(jì)稅余值為計(jì)稅依據(jù)，稅率為1.2%；對(duì)于出租的房屋，以房產(chǎn)的租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。對(duì)于個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。征收房產(chǎn)稅對(duì)健全稅收制度體系、調(diào)節(jié)居民收入分配、抑制房地產(chǎn)過度投機(jī)、籌集地方財(cái)政資金、支持地方市政建設(shè)、提高房屋使用效益、引導(dǎo)合理住房消費(fèi)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)生產(chǎn)發(fā)展以及提高社會(huì)生活水平等方面都發(fā)揮著重要作用。

一、房產(chǎn)稅改革的必然性

我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的法律依據(jù)是在以“建立社會(huì)主義有計(jì)劃的商品經(jīng)濟(jì)”為改革的目標(biāo)的背景下確立的，由于房產(chǎn)稅開征時(shí)，我國尚未進(jìn)行住房制度改革，城鎮(zhèn)個(gè)人擁有住房的情況極少，而且居民收入水平普遍較低，因此規(guī)定對(duì)個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用房免稅，主要對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)征稅。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深化，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)取代原來的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)形勢(shì)發(fā)生了較大變化，住房制度改革不斷深化，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍，居民收入水平有了較大提高，房地產(chǎn)也成為個(gè)人財(cái)富的重要組成部分。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體系下制定的房產(chǎn)稅隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展已越來越不適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的要求。特別是2004 年以來，隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，人們對(duì)住房的投資和投機(jī)性需要越加旺盛，居民的住房需求量也不斷增長(zhǎng)，許多家庭有了多套住房，房屋正蛻變成某些人保值的工具、投資的物品，導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局提供的今年1—6月全國70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)綜合整理，數(shù)據(jù)顯示，價(jià)格環(huán)比漲幅回落，但同時(shí)，眾多二、三線城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)仍相對(duì)突出。為了使房產(chǎn)稅充分發(fā)揮其作用，努力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。根據(jù)中共中央關(guān)于制定“十二五”規(guī)劃的建議中提出的要求，有必要研究推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。見表1。

二、現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度的缺陷

我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅在征稅范圍、計(jì)稅依據(jù)、稅率和減免稅等方面與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展要求不適應(yīng)，稅收體制改革滯后，稅收政策調(diào)節(jié)不及時(shí)，沒有達(dá)到稅收政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展的目的。這一定程度上阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.征稅范圍過窄?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅的課稅范圍窄和免稅范圍寬，廣大農(nóng)村的企業(yè)和規(guī)模龐大的城市居民住房不在征稅范圍之內(nèi)。一方面，房地產(chǎn)保有階段的稅負(fù)過輕，造成大量的空置房集中在少數(shù)人手中，進(jìn)而使房地產(chǎn)供求失衡，而市場(chǎng)供求關(guān)系決定價(jià)格，因此造成我國的高房?jī)r(jià)。同時(shí)，我國住房制度改革使得居民住房的商品化程度有了很大提高。對(duì)居民自用住房不加區(qū)別的完全免稅，抑制了房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)居民收入分配作用的發(fā)揮。另一方面，農(nóng)村城市化程度不斷提高，一些地區(qū)已具備了城市的功能，尤其在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村，房產(chǎn)規(guī)模急劇擴(kuò)大，經(jīng)營(yíng)用房快速膨脹，將其排除在征稅范圍之外，不利于國家稅收稅源的穩(wěn)定。

2.稅率缺乏彈性。現(xiàn)行的房產(chǎn)稅對(duì)自用房產(chǎn)，不考慮所處的區(qū)域、地理位置、納稅人的貧富差距、房屋價(jià)值、用途，稅率均為1.2%。一方面，水平過低（尤其是考慮到計(jì)稅依據(jù)是以一般低于市場(chǎng)價(jià)值的房產(chǎn)原值為基礎(chǔ)的）；另一方面，稅率單一，缺乏彈性，沒有考慮到普通住房和高檔住房及高檔娛樂場(chǎng)所的差異性。而且我國是一個(gè)區(qū)域發(fā)展不平衡的國家，地區(qū)間的經(jīng)濟(jì)差異很大，房地產(chǎn)的區(qū)域差異性特點(diǎn)更加明顯。因此，一刀切的稅率既不利于地方政府利用房產(chǎn)稅政策對(duì)于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的宏觀調(diào)控，削弱了房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)能力，也限制了地方政府利用稅率政策發(fā)展地方房地產(chǎn)市場(chǎng)和增加財(cái)政收入。

3.計(jì)稅依據(jù)不合理。在從價(jià)計(jì)征情況下，房產(chǎn)原值是指納稅人在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋造價(jià)（或原價(jià)）。房產(chǎn)原值是房產(chǎn)的歷史成本，并不能反映房產(chǎn)現(xiàn)有價(jià)值。隨著時(shí)間的推移，房產(chǎn)的賬面價(jià)值會(huì)隨著折舊的提取而逐漸減少；而高速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來了土地和房產(chǎn)的大幅度升值，導(dǎo)致稅基不能隨經(jīng)濟(jì)條件的變化而正常增長(zhǎng)，大大縮小了稅基。在從租計(jì)征情況下，房屋的租金一般是根據(jù)租賃市場(chǎng)的行情予以確認(rèn)的。經(jīng)計(jì)算，從價(jià)和從租兩種計(jì)征方式相比較，只有在房產(chǎn)年租金等于房產(chǎn)原值的7%時(shí)，稅負(fù)才相等，而現(xiàn)實(shí)中租收入大多遠(yuǎn)高于這一比例。說明從租計(jì)征的稅負(fù)明顯高于按原值計(jì)稅的從價(jià)計(jì)征。

三、房產(chǎn)稅改革的措施

房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展既是一個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域問題，也是解決中國人民民生問題的重要方面，必須實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。根據(jù)中共中央關(guān)于制定“十二五”規(guī)劃的建議中提出的要求，“十二五”期間將進(jìn)一步按照減稅、低稅率原則積極地推進(jìn)稅制改革，以優(yōu)化稅負(fù)、調(diào)整經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活。具體措施包括以下方面：

1．進(jìn)一步擴(kuò)大房產(chǎn)稅征稅范圍。從國際經(jīng)驗(yàn)及公平、規(guī)范的角度看，我國房產(chǎn)稅應(yīng)對(duì)個(gè)人所有的住房普遍征收。將個(gè)人非經(jīng)營(yíng)性住房及農(nóng)村住房納入房產(chǎn)稅征稅范圍。一方面，可培養(yǎng)地方財(cái)源支柱，優(yōu)化地方政府行為模式體制改革，同時(shí)促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。另一方面，可強(qiáng)化現(xiàn)在迫切需要進(jìn)行的收入再分配調(diào)整，落實(shí)并推進(jìn)收入分配機(jī)制改革。但鑒于歷史原因和現(xiàn)實(shí)情況，我國目前對(duì)個(gè)人住房普遍征稅的條件尚不成熟。對(duì)個(gè)人住房征稅需要在制度設(shè)計(jì)和管理機(jī)制等方面進(jìn)行充分研究論證并在實(shí)踐中逐步探索。為不斷積累經(jīng)驗(yàn)，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，有必要在部分城市進(jìn)行對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)?；謴?fù)征收房產(chǎn)稅。2011年1月28日起在上海、重慶開始實(shí)施的個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，拉開了個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的序幕，為在全國范圍內(nèi)對(duì)個(gè)人擁有的住房征收房產(chǎn)稅提供有益的借鑒和參考?？傊涌焱七M(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國的改革思路，基本上已經(jīng)成為房產(chǎn)稅改革的方向。

2．多種稅率相結(jié)合。許多國家和地區(qū)根據(jù)房屋用途、房屋地理位置、住房?jī)r(jià)值、房屋種類的不同采用差別比例稅率。如日本對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅，根據(jù)房地產(chǎn)用途和納稅人負(fù)擔(dān)能力采用差別稅率的辦法。我國房地產(chǎn)稅收稅率應(yīng)借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，按照各個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀設(shè)置彈性稅率，擴(kuò)大稅率彈性范圍?？煽紤]將稅權(quán)適當(dāng)下放給地方政府，即由中央政府規(guī)定比例稅率的幅度，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府在此幅度范圍內(nèi)，從地方政府財(cái)政收入需要以及納稅人實(shí)際負(fù)擔(dān)能力出發(fā)，根據(jù)本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)繁榮程度，對(duì)坐落在不同地區(qū)和不同用途的房地產(chǎn)考慮新舊程度因素以及持有住房期限的不同合理確定其適用稅率。對(duì)于受政策性照顧的房地產(chǎn)，如公益事業(yè)、住宅、災(zāi)區(qū)等，稅率可適當(dāng)降低。而對(duì)于別墅等房產(chǎn)豪華程度較高的房產(chǎn)以及個(gè)人持有的兩套以上住房使用較高稅率。通過不同稅率差別對(duì)待，體現(xiàn)“量能負(fù)擔(dān)”的征稅原則，同時(shí)可以強(qiáng)化納稅人的納稅意識(shí)、抑制房?jī)r(jià)上漲，為培育穩(wěn)定的稅源提供前提。

3．合理確定房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。為確保計(jì)稅依據(jù)的完整性和區(qū)域基本政策的統(tǒng)一性，可考慮由原值征收改為按評(píng)估值征收。由政府確定的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)定期（如可參考國際經(jīng)驗(yàn)每3—5年）對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。如日本房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是作為征稅對(duì)象的房屋估定價(jià)格。估定價(jià)格是按照正常條件下房屋應(yīng)有的交易價(jià)格來確定的時(shí)價(jià)。估價(jià)當(dāng)年為基準(zhǔn)年，計(jì)稅依據(jù)按基準(zhǔn)年度的評(píng)估額為準(zhǔn)。每3年對(duì)房屋進(jìn)行估價(jià)，使稅收能按照房屋的實(shí)際價(jià)值來征收。為此，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行定期評(píng)估就成為有效征收房地產(chǎn)稅的重要環(huán)節(jié)，這就亟須完善房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度，并建立房地產(chǎn)評(píng)稅體系，在全國范圍內(nèi)逐步建立統(tǒng)一、規(guī)范的房地產(chǎn)交易價(jià)格評(píng)估制度，制定一套符合我國國情的房地產(chǎn)估價(jià)理論、方法體系，為房地產(chǎn)稅收計(jì)征提供科學(xué)的依據(jù)。同時(shí)，評(píng)估時(shí)要考慮級(jí)差地租、建筑材料價(jià)格、折舊等因素。綜合分析所選用的評(píng)估途徑和方法、資料及評(píng)估程序的各階段，作客觀的分析和檢查。并在此基礎(chǔ)上，采用恰當(dāng)?shù)姆绞酱_定最終評(píng)估結(jié)果。

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