自2011年7月12日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求「房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市要采取限購(gòu)措施」，到7月底住建部向地方政府下發(fā)自查工作主要對(duì)照的5項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定在8月底之前完成自查，而這5項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)也是二三線城市是否應(yīng)出臺(tái)限購(gòu)措施的主要參照。但留下了「各地可根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)地方標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適當(dāng)修改」的余地，這也導(dǎo)致了目前二三線城市「限購(gòu)」政策落地的眾生相。

雷聲大雨點(diǎn)小 「限購(gòu)」頻頻放松落地

8月底，并不在預(yù)測(cè)名單之列的浙江臺(tái)州率先出臺(tái)限購(gòu)政策。不過(guò)，臺(tái)州版限購(gòu)僅僅針對(duì)市區(qū)新建商品住宅，留出了二手房和郊區(qū)的口子。近日，浙江衢州成為了第二個(gè)新增限購(gòu)城市，對(duì)已有3套或3套以上房產(chǎn)的市民實(shí)行限購(gòu)，實(shí)在有些不痛不癢，被稱(chēng)為「最寬松限購(gòu)令」。

另外，河北廊坊、廣東韶關(guān)等地雖有新政出臺(tái)，卻非「限購(gòu)」，而是「限價(jià)」，如此調(diào)控被外界認(rèn)為效果有限，或是為規(guī)避限購(gòu)而行之。

而除此以外，更多的二三線城市還未見(jiàn)動(dòng)作。相較於2個(gè)月前國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上的總理喊話，還有住建部出臺(tái)「五大標(biāo)準(zhǔn)」時(shí)的風(fēng)風(fēng)火火，如今二三線城市樓市調(diào)控恐怕成了「雷聲大雨點(diǎn)小」。

地方限購(gòu)令的頻頻放松落地，甚至是以「限價(jià)令」變相抵制或拖延，讓人不禁對(duì)二三線城市的調(diào)控前景感到擔(dān)憂。相比中央調(diào)控樓市的決心，各地地方政府，尤其是經(jīng)濟(jì)依賴(lài)於房地產(chǎn)行業(yè)起步的中小城市，出於自身利益考慮往往在制定細(xì)則時(shí)手下留情。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成表示，土地財(cái)政使得地方政府不愿限購(gòu)，但這種「上有政策、下有對(duì)策」的方式并不利於調(diào)控，如果中央容忍各種「假限購(gòu)」，二三線城市調(diào)控就會(huì)流於形式。他同時(shí)指出，房地產(chǎn)泡沫正在全面蔓延，中小城市限購(gòu)十分必要，為保證調(diào)控執(zhí)行力度，中央在明確調(diào)控方向時(shí)還應(yīng)建立相關(guān)問(wèn)責(zé)制度。

以限價(jià)置換限購(gòu)「彈性」得多

針對(duì)房?jī)r(jià)上漲位列大陸前列的遼寧丹東、廣東韶關(guān)等城市推出的「限價(jià)令」，各界熱議這是地方政府應(yīng)對(duì)「限購(gòu)」的「保護(hù)性」策略。

地方政府的心思很清楚，因?yàn)橄迌r(jià)比限購(gòu)有「彈性」得多，這些技術(shù)早有先例。比如設(shè)立一個(gè)較高的市場(chǎng)價(jià)作為指導(dǎo)價(jià)，相當(dāng)於容納了大多數(shù)樓盤(pán)交易的真實(shí)價(jià)格；即使設(shè)立一個(gè)較低的市場(chǎng)價(jià)作為指導(dǎo)限價(jià)，遭遇到民眾質(zhì)疑「很多樓盤(pán)都高於這個(gè)價(jià)」，那麼還可以辯解為「這個(gè)指導(dǎo)價(jià)是一個(gè)整體平均價(jià)」，至於真的是不是整體平均價(jià)？解釋權(quán)在政府手上，旁人也無(wú)從得知。

「限價(jià)」置換「限購(gòu)」，就相當(dāng)於保護(hù)了市場(chǎng)的交易量，尤其是投資需求的交易量。在中央的房地產(chǎn)新政中，這個(gè)交易量是要被「剝離」掉的，中央的調(diào)控精神中根本性的一條就是「讓需求變成自住需求，用這個(gè)需求來(lái)對(duì)應(yīng)目前的房地產(chǎn)供給」，借此希望能夠促使房?jī)r(jià)理性回歸。

對(duì)於地方政府，限價(jià)或是「如意算盤(pán)」，不管是自住或改善性需求，還是投資投機(jī)性需求，均可自由進(jìn)出市場(chǎng)；成交量很可能不受影響，來(lái)自房地產(chǎn)的財(cái)稅收入也將「平安無(wú)事」。但需要提防的是：所謂的「限價(jià)目標(biāo)」很有可能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)中的「漲價(jià)目標(biāo)」，且即使能依靠行政手段實(shí)現(xiàn)所謂的調(diào)控目標(biāo)，樓市的「頑疾」并沒(méi)有根治，後市的運(yùn)行依然風(fēng)險(xiǎn)重重。

限購(gòu)令引發(fā)樓市退房小熱潮

限購(gòu)令在給地方政府壓力的同時(shí)，也確實(shí)給了樓市很大的打擊，不少開(kāi)發(fā)商只能降價(jià)促銷(xiāo)，以回籠資金。這又帶來(lái)了新的問(wèn)題，樓盤(pán)的降價(jià)直接點(diǎn)燃了此前高位接盤(pán)購(gòu)房者的「火藥桶」。

北京通州京貿(mào)國(guó)際城樓盤(pán)特價(jià)房的推出，便引來(lái)一些老業(yè)主的不滿，他們或要求補(bǔ)差價(jià)或要求退房。他們憤憤不平的原因在於，最近該樓盤(pán)再次推出特價(jià)房，均價(jià)為1.4萬(wàn)~1.5萬(wàn)元（人民幣，下同）/平方米。這一價(jià)格較此前售價(jià)19800元/平方米下調(diào)數(shù)千元。

住總?cè)f科開(kāi)發(fā)的金域華府也推出「階段性行銷(xiāo)」特價(jià)房——當(dāng)初賣(mài)的最貴的兩棟樓打出了九一折的優(yōu)惠，這讓第一批購(gòu)房的業(yè)主感覺(jué)一下子「損失了」二十幾萬(wàn)元。一些業(yè)主代表在售樓處表達(dá)了他們的不滿，「不僅僅是因?yàn)榻祪r(jià)，還因?yàn)樽】側(cè)f科不誠(chéng)信，當(dāng)初買(mǎi)房子的時(shí)候保證過(guò)絕對(duì)不會(huì)降價(jià)。」

對(duì)於類(lèi)似的業(yè)主「維權(quán)」，開(kāi)發(fā)商不無(wú)感慨地表示，降價(jià)是快速回收資金的方法，賣(mài)幾十套還能補(bǔ)償一下差價(jià)，假如幾百上千的業(yè)主都要求賠償，開(kāi)發(fā)商根本賠不起。

不論限購(gòu)還是限價(jià)，開(kāi)發(fā)商捂價(jià)惜售還是降價(jià)促銷(xiāo)，承擔(dān)最終結(jié)果的都是位於供應(yīng)鏈末端的消費(fèi)者。地產(chǎn)界人士分析，根據(jù)目前限購(gòu)政策的落地情況，「金九銀十」的傳統(tǒng)旺季有可能演變成「銅九鐵十」，也有可能「限購(gòu)」成「搶購(gòu)」。

二三線城市限購(gòu)5項(xiàng)參照標(biāo)準(zhǔn)公布的同時(shí)，也留下了「各地可根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)地方標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適當(dāng)修改」的余地，這導(dǎo)致了目前二三線城市「限購(gòu)」政策落地的眾生相。

不論限購(gòu)還是限價(jià)，開(kāi)發(fā)商捂價(jià)惜售還是降價(jià)促銷(xiāo)，承擔(dān)最終結(jié)果的都是位於供應(yīng)鏈末端的消費(fèi)者。