摘 要：加快社會保障住房建設(shè)不僅能夠改善中低收入群體福利，也是我國加快城市化進(jìn)程和保持經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長的重要保障。日照市經(jīng)濟(jì)適用住房政策通過“用地市場化、補(bǔ)助貨幣化、購房自主化、運(yùn)作透明化”的貨幣直補(bǔ)改革，降低了尋租機(jī)會，緩解了保障性住房建設(shè)的融資難題，相比原有的實(shí)物補(bǔ)貼政策具有更高的效率，實(shí)現(xiàn)了帕累托改進(jìn)，為當(dāng)前我國保障性住房建設(shè)提供了有益的借鑒。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用住房；貨幣直補(bǔ)；實(shí)物補(bǔ)貼；日照模式

Abstract：The development of social security housing can not only improve the welfare of low income groups，but also can be the important guarantee of accelerating urbanization process and maintaining sustainable economic growth. Through researching the case of monetary subsidies of affordable housing of Rizhao，this article concludes that the monetary subsidies can effectively reduce the chance of government rent-seeking，and solve the affordable housing financing problems to some extent，which achieve the Pareto Improvement and provide relative suggestions.

Key Words：affordable housing，monetary subsidies，material placement，Rizhao case

中圖分類號：F830 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B 文章編號：1674-2265（2011）12-0050-05

一、引言

回顧我國保障住房政策的發(fā)展歷程，可以說在我國包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品房三大住房保障政策中，經(jīng)濟(jì)適用住房政策最為復(fù)雜。其內(nèi)涵經(jīng)歷了從“住房供應(yīng)體系主體”到“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”，再到現(xiàn)在的“具有保障性質(zhì)的政策性住房”演變；保障對象經(jīng)歷了從“中低收入家庭”到“城市低收入住房困難家庭”的發(fā)展。我國的經(jīng)濟(jì)適用住房政策在實(shí)踐中出現(xiàn)了許多問題，自其出臺之日起，相關(guān)爭論就沒有停止過。

本文所論及的日照市是當(dāng)前保障住房體系較為完善的城市之一，因?yàn)槿照帐胁粌H在全國率先實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣直補(bǔ)改革，同時還建立起廉租住房補(bǔ)貼、廉租住房實(shí)物配租、公共租賃住房制度，形成了多層次的保障住房體系。因此，本文擬通過對日照案例的研究剖析，為解決保障住房問題提供一些思路。

二、相關(guān)理論研究綜述

目前，各國政府都把保障性住房作為公共政策的一項(xiàng)重要內(nèi)容，也是國內(nèi)外學(xué)術(shù)界長期關(guān)注的焦點(diǎn)之一。綜合國內(nèi)外學(xué)者觀點(diǎn)，主要有三類觀點(diǎn)。

（一）政府直接提供住房

如溫納（Edmundo Wema，1999）以華盛頓的情況為例，論證了政府直接參與公共住房供給的干預(yù)可能是正確的。他認(rèn)為公共住房供給并不是完全不能解決問題，而是具有內(nèi)在的缺陷，政府應(yīng)當(dāng)通過政策制定集中解決這一問題，而不是一味用另一種方式加以替代。在國內(nèi)，田原（2005年）根據(jù)價格歧視理論， 證明了政府對弱勢群體低價售房對整個社會是有利的，經(jīng)濟(jì)適用房劃撥用地是可行的，應(yīng)當(dāng)向住房弱勢群體積極推廣經(jīng)濟(jì)適用房制度。

（二）政府提供住房貨幣補(bǔ)貼

奧海斯（Ohls，1975）通過均衡條件來模擬市場行為，應(yīng)用計(jì)算機(jī)模擬得出結(jié)論：從政府成本的視角分析，通過提供住房貨幣補(bǔ)貼來增加低收入住房消費(fèi)的政策（如租金優(yōu)惠券計(jì)劃Rent Voucher Program）比政府直接為低收入者興建住房的政策（如政府新建計(jì)劃New Construction Program）更加有效。阿佩格（Apgar，1990）、布曼（Burman，1992）、亞格（Yeager，1996），奧森（Olsen，2000）等諸多學(xué)者都支持用租金補(bǔ)貼的方式取代集中興建公共住房的實(shí)物補(bǔ)貼模式。在國內(nèi)，部分學(xué)者也認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房作為政府為城市中低收入家庭提供的一種公共福利（實(shí)物補(bǔ)貼），現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了種種難以控制的違規(guī)現(xiàn)象，違背了該政策的初衷，給國家造成了經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)當(dāng)予以取消，而代之以貨幣補(bǔ)貼（宋博通，2001；徐滇慶，2005；徐紅，2005）。

（三）提供住房或貨幣補(bǔ)貼應(yīng)視具體情況而定

巴頓（Stephen E．Barton，1996）則認(rèn)為，采用哪種供給或補(bǔ)貼方式要視資助人數(shù)、管理方式、金融、政治的穩(wěn)定性和政策支持度而定。莫瑞（Murray，1999）也指出，采用哪一種保障方式要視具體情況而定，如果沒有合適的可支付住房（Affordable house），即使發(fā)放住房券也是不起作用的，還是需要通過直接實(shí)物補(bǔ)貼興建公共住房。在國內(nèi)，也有部分學(xué)者持類似觀點(diǎn)。方建國（2008）從環(huán)境動態(tài)的視角推導(dǎo)證明，在房價穩(wěn)定的時期，政府的住房保障政策應(yīng)盡量以市場為主，采取對消費(fèi)者實(shí)施貨幣補(bǔ)貼政策的效率要高于實(shí)物補(bǔ)貼政策，即補(bǔ)“人頭”，而不是補(bǔ)“磚頭”。而在房價持續(xù)明顯上漲的情況下，由于對低收入者進(jìn)行住房實(shí)物補(bǔ)貼可以規(guī)避房價快速上漲的風(fēng)險，政府采取補(bǔ)“磚頭”而不是補(bǔ)“人頭”的住房保障政策則更為有效。

對于上述觀點(diǎn)，筆者傾向于第三類，即提供住房或貨幣補(bǔ)貼應(yīng)視具體情況而定，日照市建立多層次住房保障體系的實(shí)踐也證明了這一點(diǎn)。

三、經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼的范本：日照模式

山東省日照市是一座新興的沿海開放城市，總面積5310平方公里，人口280萬，其中市區(qū)人口35萬。從2003年起，該市創(chuàng)新了住房保障運(yùn)作模式，探索建立了經(jīng)濟(jì)適用房貨幣直補(bǔ)、廉租住房補(bǔ)貼、廉租住房實(shí)物配租、公共租賃住房建設(shè)的住房制度體系，引起了多贏的效果。特別是經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣直補(bǔ)，得到了國務(wù)院、住房建設(shè)部、山東省委省政府的充分肯定，并在2009年入選了中央組織部編寫的第三批全國干部培訓(xùn)教材《以科學(xué)發(fā)展觀為主題的系列案例選編》一書。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，到目前已有50多個地市組團(tuán)前來日照考察學(xué)習(xí)。

（一）“日照模式”的由來

提起經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)，業(yè)界無疑是爭議一片。這種情況在2003年前的日照市也曾出現(xiàn)過。當(dāng)時日照市就沿用傳統(tǒng)的“定向建房、集中分房、被扶助對象低價購房”的方式，向中低收入家庭提供經(jīng)濟(jì)適用房。

1999年，日照市實(shí)行住房制度改革，取消福利分房，住房實(shí)現(xiàn)貨幣化分配后，日照啟動經(jīng)適房項(xiàng)目，組建了7人編制的經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展中心，在城市西郊建設(shè)榮華小區(qū)，這個規(guī)劃10萬平米，首期4萬平米的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，2000年正式對外銷售，銷售價格為每平米750元，是當(dāng)時市場價格的一半左右，但直到2003年這700套房子僅賣了450套。主要是因?yàn)樵撔^(qū)位置偏遠(yuǎn)、設(shè)施配套不完善，有錢的不愿買，沒錢的買不起。

在總結(jié)了經(jīng)濟(jì)適用房遭遇棄購的尷尬狀況后，日照市開始謀劃經(jīng)適房制度改革。2003年6月，日照以政府文件的形式出臺《城市經(jīng)濟(jì)適用住房市場化動作實(shí)施辦法》及實(shí)施細(xì)則，貨幣直補(bǔ)模式正式啟動；2006年7月，又在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，對該辦法進(jìn)行了進(jìn)一步修改完善，出臺了《城市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼實(shí)施辦法》。根據(jù)該辦法，變劃撥“兩補(bǔ)房”建設(shè)用地為招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓；變提供低價住房為發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)助；變定向購買住房為市場化選擇。就是這個看似簡單的變革，使“兩補(bǔ)房”豁然走進(jìn)了一個新天地，在日后探索的9年間發(fā)揮了重要的作用，并經(jīng)過實(shí)踐摸索，最終形成了現(xiàn)在的日照模式。

（二）全方位市場化運(yùn)作

日照模式概括起來就是“用地市場化、補(bǔ)助貨幣化、購房自主化、運(yùn)作透明化”，都是嚴(yán)格按照國家經(jīng)濟(jì)適用房的政策標(biāo)準(zhǔn)確定的?？梢哉f，該市推進(jìn)的經(jīng)濟(jì)適用房“貨幣直補(bǔ)”改革，改的只是政策的運(yùn)作方式，并沒有改變國家經(jīng)濟(jì)適用房政策。

1. 用地市場化。將政府批復(fù)的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地變?yōu)樯唐贩坑玫?，交由國土資源部門通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式公開出讓，然后將土地出讓所得凈收益作為政府經(jīng)濟(jì)適用房專項(xiàng)補(bǔ)助資金劃歸財(cái)政專戶管理，實(shí)行?？顚Ｓ?。在2005年，日照市又進(jìn)一步完善了城鎮(zhèn)住房的土地供應(yīng)方式。每年從政府土地收益中切出一塊資金，作為城鎮(zhèn)低收入居民住房保障基金，使政府對低收入居民的住房補(bǔ)貼與年度土地收益掛鉤，建立一個正比關(guān)系，既能避免因房價上漲而加重購房者負(fù)擔(dān)問題，又能使其共享發(fā)展成果。

2. 補(bǔ)助貨幣化。政府變原來向住房困難戶提供低價住房的做法，為利用專項(xiàng)補(bǔ)助資金向符合條件的住房困難戶直接發(fā)放貨幣補(bǔ)助。補(bǔ)助方式是，凡取得經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)助資格的家庭，在日照市城區(qū)房地產(chǎn)市場上購買商品房后，可直接領(lǐng)取政府貨幣補(bǔ)助款，先購后補(bǔ)、不購不補(bǔ)，且購買的房子5年內(nèi)不準(zhǔn)上市交易。

為了保證經(jīng)濟(jì)適用住房補(bǔ)助辦法更加科學(xué)合理，2005年日照市開始根據(jù)每年房地產(chǎn)平均價格指數(shù)調(diào)整補(bǔ)助總額、計(jì)劃補(bǔ)助戶數(shù)和每戶補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，每年增長的資金70%用于增加補(bǔ)助的戶數(shù)，30%用于提高每戶補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。如果房地產(chǎn)平均價格指數(shù)下降，就相應(yīng)降低每戶補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)助戶數(shù)不變，保持相對穩(wěn)定。截至2011年，日照經(jīng)濟(jì)適用房年度補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)按照商品房價格增長比例先后做了5次調(diào)整，由當(dāng)初每戶補(bǔ)貼52447元逐步提高到了目前的70911元。為提高資金使用效率，2006年，日照市又建立了退出機(jī)制，規(guī)定利用貨幣補(bǔ)助支持購買的住房，5年內(nèi)上市交易的，全額退回補(bǔ)助。超過5年、不滿6年上市交易的，按照補(bǔ)助總額的90%退回購房補(bǔ)貼，每增加一年遞減10%；15年以后（含15年）上市交易的，不需向政府退回購房補(bǔ)助。未按規(guī)定退回補(bǔ)貼的不予辦理房產(chǎn)交易手續(xù)。退回的補(bǔ)助納入經(jīng)濟(jì)適用住房補(bǔ)助基金，用于向其他低收入家庭發(fā)放住房補(bǔ)助，提高資金使用效率。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2011年，根據(jù)保障家庭經(jīng)濟(jì)狀況變化及住房情況，日照市終止和退出補(bǔ)貼200余戶。

3. 購房自主化。符合購買經(jīng)濟(jì)適用房條件的居民，向政府提出補(bǔ)助申請，經(jīng)審核批準(zhǔn)后發(fā)給《購買經(jīng)濟(jì)適用住房補(bǔ)貼許可證》。居民憑補(bǔ)貼許可證，可以根據(jù)自己家庭經(jīng)濟(jì)狀況以及工作、學(xué)習(xí)、就醫(yī)是否方便等實(shí)際情況，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場上自主選擇房屋位置和檔次等，既可購買新建商品房，也可購買二手房。從2005年開始，對所購住房面積和范圍進(jìn)行了限定，規(guī)定所購住房建筑面積不得超過90平方米，不得購買集體土地上的房屋、村居安置房。

4. 運(yùn)作透明化。嚴(yán)格按照“個人申請、單位核實(shí)、張榜公示、公眾監(jiān)督”的程序進(jìn)行審批，如果申請戶數(shù)多于供房計(jì)劃，則用輪候公開電腦搖號的方式確定本年度經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)助對象，并實(shí)行申請公示、標(biāo)準(zhǔn)公示、輪候搖號公示、補(bǔ)貼證發(fā)放公示的辦法，將每個工作環(huán)節(jié)都置于社會監(jiān)督之下。2006年，日照市又對申請經(jīng)濟(jì)適用住房補(bǔ)貼新增設(shè)了三道“卡”：繳保證金、找擔(dān)保人和簽合同書。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年至今，日照市累計(jì)核減不符合條件申報的600多戶。

（三）健全保障性住房體系

雖然日照市經(jīng)濟(jì)適用房貨幣直補(bǔ)的政策效果明顯，但中低收入群體的狀況也是千差萬別的，對于某些最低收入者來說，即使是給予現(xiàn)金補(bǔ)助也很難買得起經(jīng)濟(jì)適用住房。日照市又嘗試將經(jīng)濟(jì)適用房政策與廉租房政策結(jié)合起來，相繼探索實(shí)施了廉租住房補(bǔ)貼、廉租住房實(shí)物配租制度，多渠道滿足低收入家庭的基本居住需要。2006年，日照市建立了城市最低收入家庭廉租住房貨幣補(bǔ)貼制度，其受益對象為社保線以下的居民以及住房特困戶。其主要做法是采取租金補(bǔ)貼的方式，向符合條件的城市低保戶和特困戶按保障標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放貨幣補(bǔ)貼。2008年，廉租住房貨幣補(bǔ)貼范圍由最低收入家庭擴(kuò)大到低收入家庭，經(jīng)濟(jì)適用住房補(bǔ)貼對象與廉租住房補(bǔ)貼對象并軌，申請經(jīng)濟(jì)適用住房補(bǔ)貼未中號的家庭，可以享受廉租住房補(bǔ)貼，做到了“應(yīng)補(bǔ)盡補(bǔ)”。同年，在對低保戶和特困戶調(diào)查摸底的基礎(chǔ)上，為重點(diǎn)解決孤、老、病、殘等特殊困難戶的住房困難，又嘗試在市區(qū)的城中村改造項(xiàng)目中配建200套廉租住房，由政府按成本價回購后用于實(shí)物配租，確保了保障政策真正落實(shí)到急需解決住房困難的群眾家庭。同時，公共租賃住房保障已啟動規(guī)?；ㄔO(shè)，在2010年已建設(shè)160套的基礎(chǔ)上，計(jì)劃2011年建設(shè)3000套，2012年建設(shè)1000套，面向中等偏下收入家庭、新就業(yè)職工及進(jìn)城務(wù)工人員擴(kuò)大覆蓋保障。

截至目前，日照共發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用住房補(bǔ)貼2.84億元，有5061戶城市低收入住房困難家庭在政府補(bǔ)貼幫助下，選購了適合家庭承受能力、居住滿意的中小型套房。發(fā)放廉租住房補(bǔ)貼530萬元，解決了3771戶低收入家庭住房困難。投資2200萬元，配建廉租房200套，為119戶城市低保戶和孤老、病、殘?zhí)乩Ъ彝ミM(jìn)行了實(shí)物配租。住房保障實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)適用房貨幣直補(bǔ)“應(yīng)補(bǔ)盡補(bǔ)”、廉租房貨幣補(bǔ)貼“應(yīng)保盡保”、實(shí)物配租“應(yīng)配盡配”。到目前為止，大連、沈陽、長沙、株洲、南寧等城市借鑒日照模式，相繼實(shí)行了經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策。

四、日照模式的有效性：帕累托效率改善與降低政府尋租

（一）貨幣直補(bǔ)改革實(shí)現(xiàn)了帕累托改善

帕累托改善指的是可以通過資源的重新配置，達(dá)到使某個人的境況變好而不會使其它人的境況變差的結(jié)果。日照市實(shí)行的保障性住房制度改革是符合這一經(jīng)濟(jì)學(xué)原理的。2002年，日照規(guī)劃的10萬平米、首期4萬平米的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目雖然僅為當(dāng)時市場價格的一半左右，但到2005年700套房子僅賣了450套，平均每年100多套，而實(shí)施貨幣補(bǔ)貼后的8年間就補(bǔ)貼了5061戶，平均每年600多戶，二者對比很明顯。同時，購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)明顯減輕。以2003年情況為例，如果按照經(jīng)濟(jì)適用住房補(bǔ)“磚頭”的辦法，購買70平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房享受的暗補(bǔ)為每平方米350元，2002年日照市經(jīng)濟(jì)適用住房的價格為每平方米1050元，要購買70平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房，購房戶還要拿出73500元。日照市中低收入標(biāo)準(zhǔn)為每年2萬元以下，要這些家庭再拿出5萬多元購房，顯然力不從心。因此那些最困難最需要住房的家庭仍然買不起經(jīng)濟(jì)適用住房。而日照市2003年對中低收入家庭采取經(jīng)濟(jì)適用住房現(xiàn)金補(bǔ)貼后，情況就大不一樣了，每戶都可以拿到現(xiàn)金補(bǔ)貼52447元。當(dāng)時，二手房均價每平方米1400元，五六十平方米的房子價值七八萬元，經(jīng)濟(jì)條件差的購房戶，只要再拿出兩萬元左右，就可買到面積五六十平方米的二手房。經(jīng)濟(jì)條件稍好的購房戶，再拿4萬多元，就可得到70平方米價值9萬多元的二手房。在實(shí)施貨幣補(bǔ)貼的頭幾年內(nèi)，日照市享受經(jīng)濟(jì)適用住房現(xiàn)金補(bǔ)貼的家庭80%選擇了二手房。二手房市場的激活，促動了一手房市場，拉動了消費(fèi)增長，2003年成為日照市房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個拐點(diǎn)。

（二）市場化運(yùn)作有效降低政府尋租

“磚頭補(bǔ)貼”與“人頭補(bǔ)貼”的基本區(qū)別，在于政府介入住房市場的角度和政府住房補(bǔ)貼的側(cè)重點(diǎn)有所不同。建造經(jīng)濟(jì)適用住房相對于發(fā)放住房補(bǔ)貼，其實(shí)施成本和監(jiān)督成本要大大增加。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行政府指導(dǎo)價，它是通過控制成本來控制價格。在經(jīng)濟(jì)適用住房政策實(shí)施過程中，許多環(huán)節(jié)都需要政府監(jiān)督，如建筑標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量、購買對象的資格認(rèn)定、分配、流通等環(huán)節(jié)，這些都會增加政府的監(jiān)督成本，而且相對于發(fā)放住房補(bǔ)貼，經(jīng)濟(jì)適用住房使行政部門尋租的可能性加大，從而使政府的運(yùn)行成本又進(jìn)一步加大。在這方面，宋博通（2001）在Ohls住房模型的基礎(chǔ)上，建立了一種新的住房過濾模型，通過對兩種住房政策進(jìn)行定量模擬比較發(fā)現(xiàn)，從政府支出成本最小角度衡量，政府貨幣補(bǔ)貼政策比直接興建住房政策更為有效。從日照市看，實(shí)行貨幣直補(bǔ)，政府免除了從項(xiàng)目選點(diǎn)、招標(biāo)、建設(shè)到銷售及后期管理等一系列的工作，只需集中精力做好補(bǔ)貼申請人的資格審核和輪候搖號時的公證監(jiān)督，大大減輕了行政成本。

（三）緩解保障性住房建設(shè)的融資難題

目前，政策基本明確的保障性住房資金來源主要有：地方政府土地出讓凈收益的10%和住房公積金增值收益的10%。這部分資金對于保障房建設(shè)的龐大需求來說，只能是杯水車薪，其中很大一部分資金需要由金融機(jī)構(gòu)來進(jìn)行投入，全國各地情況基本都是這樣。但由于保障性住房建設(shè)投資收益率較低，回收期限較長，受到的制約較多，因此，金融機(jī)構(gòu)更為樂意將資金投向其他領(lǐng)域。從日照市保障性住房建設(shè)改革成效看，由于政府將經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地變?yōu)樯唐贩坑玫兀ㄟ^公開出讓將土地出讓所得凈收益作為政府經(jīng)濟(jì)適用房專項(xiàng)補(bǔ)助資金，不僅不會出現(xiàn)保障性住房建設(shè)中的資金難題，還為金融機(jī)構(gòu)發(fā)展房貸業(yè)務(wù)創(chuàng)造了條件。人民銀行日照市中心支行適時出臺了《金融支持經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼改革的指導(dǎo)意見》，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)在防范信貸風(fēng)險的前提下，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，改進(jìn)金融服務(wù)，加大金融支持力度。各金融機(jī)構(gòu)也先后出臺了相關(guān)的信貸營銷指導(dǎo)意見以及貸款業(yè)務(wù)管理辦法，細(xì)化信貸營銷審批程序，優(yōu)先安排、審批和發(fā)放保障性住房建設(shè)貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年至2011年6月末，全市金融機(jī)構(gòu)僅對經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)貼對象就累計(jì)提供住房貸款18億元。金融機(jī)構(gòu)在成為支持惠民安居工程主力的同時，其個人房貸業(yè)務(wù)也有了長足的發(fā)展。

五、面臨的兩個問題

（一）貨幣直補(bǔ)的可持續(xù)性相對乏力

日照市實(shí)行貨幣直補(bǔ)的資金來源就是每年從政府土地收益中切出一塊資金，作為城鎮(zhèn)低收入居民住房保障基金，再對低收入居民進(jìn)行住房補(bǔ)貼，貨幣直補(bǔ)資金來源渠道仍然相對單一，住房補(bǔ)貼保障作用的可持續(xù)性相對乏力。因?yàn)殡S著房價提高，貨幣補(bǔ)貼政策就會面臨兩難選擇：地方政府要么提高補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)以彌補(bǔ)房價上漲對申請補(bǔ)貼者效用降低的負(fù)面影響；要么采取強(qiáng)有力的措施控制房價過快上漲。如近年來，房價上漲趨勢并未根本改變，日照市年度補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)按照商品房價格增長比例先后作了5次調(diào)整，由2003年每戶補(bǔ)貼52447元逐步提高到2011年的70911元。因此就出現(xiàn)了房價上漲與貨幣補(bǔ)貼水漲船高的局面。

（二）存在逆向選擇和道德風(fēng)險問題

首先，貨幣補(bǔ)貼的對象是符合經(jīng)濟(jì)適用房申購條件且欲購買普通住宅的居民，因此其認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)與購買經(jīng)濟(jì)適用房申請者沒有本質(zhì)區(qū)別，也就杜絕不了經(jīng)濟(jì)適用房所固有的逆向選擇問題，一些收入較高的家庭就會有蒙混過關(guān)的企圖。如2011年，日照市有662戶家庭申請了經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)助，在資格審核時，就有8戶自動退出，9戶不符合條件被取消了補(bǔ)助資格。其次，沒有設(shè)立回購條款，存在套利或套取產(chǎn)權(quán)的機(jī)會。貨幣補(bǔ)貼政策規(guī)定：“通過貨幣補(bǔ)貼購買住房的，如上市交易該住房或再購買其他住房，必須全額退回貨幣補(bǔ)貼，購房人全額退回貨幣補(bǔ)貼后可擁有完全產(chǎn)權(quán)。”這雖然在一定程度上減少了道德風(fēng)險，但是規(guī)定只是強(qiáng)調(diào)退回“貨幣補(bǔ)貼”，然而房價持續(xù)上漲會帶來額外收益，若新增值部分超過貨幣補(bǔ)貼，由于沒有回購條款，難免會出現(xiàn)一部分家庭通過出售住房進(jìn)行套利或通過歸還貨幣補(bǔ)貼套取完全產(chǎn)權(quán)的道德風(fēng)險。

六、結(jié)論與建議

綜上所述，日照市貨幣直補(bǔ)政策相比原有的“磚頭補(bǔ)貼”政策具有更高的效率，能夠有效避免政府對市場的直接干預(yù)，緩解了保障房建設(shè)融資難題，但貨幣直補(bǔ)資金來源渠道仍然相對單一，保障作用的可持久性相對乏力。日照市的實(shí)踐也證明，貨幣補(bǔ)貼并不能取代實(shí)物配售、公共租賃住房、廉租房等，而是多提供一個解決問題的途徑。因此，當(dāng)前要加速推進(jìn)多元化保障性住房融資體系建設(shè)，從社會公平公正的角度，真正由政府完全負(fù)擔(dān)的特殊保障應(yīng)該僅針對少數(shù)群體，如特困家庭，對于全體居民的普遍保障則是政府利用金融、財(cái)稅手段來增強(qiáng)保障對象的住房購買力。結(jié)合我國實(shí)際，應(yīng)繼續(xù)推行從土地出讓凈收益中安排一定資金投向保障房建設(shè)，并將其剛性化，形成硬約束機(jī)制；充分利用住房公積金閑置資金、保險資金、企業(yè)年金等長期資金，將其用于保障房建設(shè)；同時，要積極引導(dǎo)民間資本投向保障性住房建設(shè)，進(jìn)一步明確保障性住房的市場準(zhǔn)入、退出和經(jīng)營準(zhǔn)則。

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（特約編輯 張 勇）