摘要：理論認(rèn)識(shí)和審判實(shí)踐中，對(duì)于房產(chǎn)交易型受賄罪中如何認(rèn)定受賄數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)、交易時(shí)間、市場(chǎng)交易價(jià)格等存在較大爭(zhēng)議。結(jié)合審判實(shí)踐中的實(shí)例加以分析后認(rèn)為，判斷是否明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，要從受賄罪權(quán)錢(qián)交易的本質(zhì)出發(fā)，結(jié)合當(dāng)時(shí)、當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房產(chǎn)市場(chǎng)的交易規(guī)則等方面進(jìn)行綜合判斷；此類(lèi)受賄應(yīng)以合同簽訂時(shí)間為交易時(shí)間點(diǎn)；交易價(jià)格的認(rèn)定應(yīng)是商家針對(duì)不特定人優(yōu)惠折扣后的價(jià)格；還有在認(rèn)定最低優(yōu)惠價(jià)格要注意查清優(yōu)惠價(jià)格的真實(shí)性以及是否針對(duì)不特定對(duì)象和是否附條件等方面。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)交易；受賄；市場(chǎng)價(jià)格；交易時(shí)間

中圖分類(lèi)號(hào)：D924.392文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1002-2589（2011）33-0077-03

2007年7月8日，最高人民法院、最高人民檢察院聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于辦理受賄刑事案件適用法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》法發(fā)[2007]22號(hào)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），該《意見(jiàn)》第1條規(guī)定國(guó)家工作人員利用職務(wù)上的便利為請(qǐng)托人謀取利益，以明顯低于市場(chǎng)的價(jià)格向請(qǐng)托人購(gòu)買(mǎi)房屋，收受請(qǐng)托人財(cái)物的，以受賄論處。受賄數(shù)額按照交易時(shí)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格與實(shí)際支付價(jià)格的差額計(jì)算。同時(shí)還規(guī)定，市場(chǎng)價(jià)格包括商品經(jīng)營(yíng)者事先設(shè)定的不針對(duì)特定人的最低優(yōu)惠價(jià)格。根據(jù)商品經(jīng)營(yíng)者事先設(shè)定的各種優(yōu)惠交易條件，以?xún)?yōu)惠價(jià)格購(gòu)買(mǎi)商品的，不屬于受賄。但此《意見(jiàn)》對(duì)于如何認(rèn)定受賄數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)、交易時(shí)間、市場(chǎng)交易價(jià)格等沒(méi)有作出具體規(guī)定，在審判實(shí)踐中如何操作爭(zhēng)議較大，下面筆者結(jié)合兩個(gè)案例對(duì)這幾個(gè)問(wèn)題進(jìn)行探討。

案例（一）：被告人王某系某縣建設(shè)局長(zhǎng)兼房管局長(zhǎng)，2004年上半年，被告人王某到開(kāi)發(fā)商張某在建工地進(jìn)行安全檢查，并看中擬開(kāi)發(fā)未開(kāi)工的A5-301室，面積135.56平方米。2004年9月28日A5樓開(kāi)工后，開(kāi)發(fā)商根據(jù)王某意愿將A5-301室地板、樓頂和窗戶(hù)改成現(xiàn)澆板、中空玻璃，每平方增加成本近50元。2004年12月8日該樓盤(pán)對(duì)外銷(xiāo)售，價(jià)格為每平方1 250元。2005年5月，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)完畢，開(kāi)發(fā)商通過(guò)某招商引資單位負(fù)責(zé)人陳某告知房屋價(jià)格按每平方米1 000元算，王某對(duì)此價(jià)格仍不滿(mǎn)意，經(jīng)過(guò)陳某協(xié)調(diào)，開(kāi)發(fā)商又將價(jià)格降至每平方米900元，王某同意，同時(shí)提出由于銀行存款需兩三個(gè)月后到期，提出先拿鑰匙后簽訂合同付款，開(kāi)發(fā)商亦同意。2005年8月10日，王某將購(gòu)房款15萬(wàn)元（含車(chē)庫(kù)）匯入開(kāi)發(fā)商賬戶(hù)。2005年8月17日，與開(kāi)發(fā)商簽訂書(shū)面合同。王某及開(kāi)發(fā)商均擔(dān)心房?jī)r(jià)低影響不好，將合同簽訂時(shí)間提前到2004年8月17日，并將部分車(chē)庫(kù)價(jià)款補(bǔ)到房屋價(jià)款里。案發(fā)后，經(jīng)價(jià)格鑒定，2005年8月涉案房屋（包括車(chē)庫(kù)）市場(chǎng)價(jià)款為20.703 44萬(wàn)元（每平方米1 300元）。

案例（二）：被告人李某系規(guī)劃局長(zhǎng)，2000年底，開(kāi)發(fā)商宋某因在李某飯店消費(fèi)及借款，欠李某5.4萬(wàn)元，雙方確定李某以12萬(wàn)元的價(jià)款購(gòu)買(mǎi)宋開(kāi)發(fā)的門(mén)面房一套（一下二上135平方）。李某付給宋某五萬(wàn)元，在實(shí)際支付10.4萬(wàn)元的情況下，宋某出具16.6萬(wàn)元收據(jù)給李某。2001年下半年，李某和宋某簽訂購(gòu)房合同，因擔(dān)心12萬(wàn)元價(jià)格太低，影響不好，雙方簽訂合同價(jià)款為16.6萬(wàn)元。2002年上半年，宋某門(mén)面房峻工后交付李某，年底李某花費(fèi)一萬(wàn)余元裝潢后，以17.25萬(wàn)元的價(jià)格出售給陳某。2003年1月17日李某將余款1.6萬(wàn)元給宋某，案發(fā)后，經(jīng)價(jià)格鑒定，該門(mén)面房?jī)r(jià)格為23萬(wàn)元。

上述兩案例中均存在如何認(rèn)定明顯低于市場(chǎng)價(jià)格、交易時(shí)間、市場(chǎng)價(jià)格及最低優(yōu)惠價(jià)格的問(wèn)題。

一、如何把握明顯低于市場(chǎng)交易價(jià)格

對(duì)于為何規(guī)定明顯低于市場(chǎng)交易價(jià)格，最高人民法院劉為波在《意見(jiàn)》解讀中談到，鑒于此類(lèi)交易行為的對(duì)象多為房屋、汽車(chē)等大宗貴重物品，稍微降低幾個(gè)百分點(diǎn)，數(shù)額即可能達(dá)到數(shù)萬(wàn)元甚至數(shù)十萬(wàn)元，如簡(jiǎn)單規(guī)定以低于市場(chǎng)的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)或者高于市場(chǎng)的價(jià)格出售房屋、汽車(chē)等物品，達(dá)到受賄犯罪的定罪數(shù)額起點(diǎn)的，都以受賄犯罪處理，打擊面可能失之過(guò)寬，故《意見(jiàn)》規(guī)定了“明顯”低于或者高于市場(chǎng)價(jià)格的限制性條件。但由此帶來(lái)的問(wèn)題是如何判斷“明顯”低于市場(chǎng)價(jià)格。對(duì)此司法實(shí)踐中有人提出相對(duì)比例說(shuō)、絕對(duì)數(shù)額說(shuō)、數(shù)額比例結(jié)合說(shuō)等判斷規(guī)則。所謂相對(duì)比例說(shuō)，低價(jià)購(gòu)買(mǎi)超過(guò)一定比例的，為明顯偏離市場(chǎng)價(jià)格，如低于市場(chǎng)價(jià)格的九折或八折以下認(rèn)定為明顯，但此類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)將不當(dāng)擴(kuò)大打擊面，因?yàn)閷?shí)踐中打折購(gòu)房很普遍，打折也是開(kāi)發(fā)商的一種促銷(xiāo)手段，如不加區(qū)分以低于九折或八折認(rèn)定為明顯有失偏頗，且此類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)也不好統(tǒng)一，難以解決司法實(shí)踐中的各種情形。持絕對(duì)數(shù)額說(shuō)觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為確立一個(gè)立案標(biāo)準(zhǔn)，賄賂雙方實(shí)際交易價(jià)格與市場(chǎng)交易價(jià)格的差額如果超過(guò)立案標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)定為明顯低于市場(chǎng)價(jià)格。有人還提出立案標(biāo)準(zhǔn)為五萬(wàn)元，超過(guò)五萬(wàn)元構(gòu)成受賄。這種觀(guān)點(diǎn)是實(shí)踐中容易操作，但此觀(guān)點(diǎn)在司法實(shí)踐有可能不當(dāng)擴(kuò)大或縮小打擊面，因?yàn)樵谒痉▽?shí)踐中，房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)動(dòng)輒上百萬(wàn)元，尤其是大中城市，商家稍微讓利幾個(gè)點(diǎn)就有可能數(shù)額特別大，達(dá)到定罪標(biāo)準(zhǔn)，而在一些小城市或經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)，房產(chǎn)價(jià)格較低，即使六折、五折都有可能達(dá)不到定罪數(shù)額。持?jǐn)?shù)額比例結(jié)合說(shuō)是確定相對(duì)比例及一定數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)，符合這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)成“明顯”，如，比例標(biāo)準(zhǔn)為八折、數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)為五萬(wàn)元，這種觀(guān)點(diǎn)雖然總結(jié)了前兩種觀(guān)點(diǎn)的不足，但仍有絕對(duì)化的傾向，剛性有余，柔性不足，難以解決紛紜復(fù)雜的司法實(shí)踐問(wèn)題。筆者認(rèn)為，判斷是否明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，要從受賄罪權(quán)錢(qián)交易的本質(zhì)出發(fā)，結(jié)合當(dāng)時(shí)、當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房產(chǎn)市場(chǎng)的交易規(guī)則及差額所占涉案物品總額的比例等方面進(jìn)行綜合判斷。

1.看交易實(shí)質(zhì)，受賄犯罪是一種對(duì)合犯罪，其本質(zhì)是一種權(quán)錢(qián)交易，即國(guó)家工作人員利用職權(quán)為他人謀取利益，只有利用職務(wù)之便為請(qǐng)托人謀取或承諾謀取利益，其才可能以明顯低于市場(chǎng)價(jià)格買(mǎi)到所需房產(chǎn)，而對(duì)行賄人來(lái)講，其之所以以明顯低價(jià)進(jìn)行交易，就是看中國(guó)家工作人員的職權(quán)，能為其帶來(lái)更大的利益。因此，在低價(jià)購(gòu)房中關(guān)鍵看行為人有沒(méi)有利用職權(quán)為行賄人謀利，如果行為人沒(méi)有利用職權(quán)為行賄人謀利或承諾謀利，就是明顯低于市場(chǎng)價(jià)格也不能構(gòu)成交易型受賄。

2.看交易原因，即看交易是否符合房產(chǎn)交易規(guī)則或者說(shuō)符合市場(chǎng)規(guī)律。當(dāng)前打折銷(xiāo)售通常是商家的一種營(yíng)銷(xiāo)方式，而追求低價(jià)、優(yōu)惠購(gòu)物也是購(gòu)物者普通的一種消費(fèi)心理。開(kāi)發(fā)商優(yōu)惠讓利作為一種價(jià)格營(yíng)銷(xiāo)方式，通常是為了加快資金回流、降低積壓商品庫(kù)存、擴(kuò)大市場(chǎng)銷(xiāo)售份額等，符合商業(yè)慣例和市場(chǎng)交易規(guī)則，沒(méi)有實(shí)質(zhì)損害商家利益。而“明顯低價(jià)”則不同，對(duì)于社會(huì)普通人來(lái)講，這個(gè)價(jià)格通常超出商家打折優(yōu)惠的底線(xiàn)，背離商品流通規(guī)則與價(jià)值規(guī)律，違背了市場(chǎng)交易規(guī)則和商業(yè)慣例，損害了商家的實(shí)質(zhì)利益，其實(shí)質(zhì)是商家以損失自己利益來(lái)?yè)Q取國(guó)家工作人員利用職權(quán)給他所帶來(lái)的更大利益。

3.看行受賄雙方的主觀(guān)心態(tài)。應(yīng)該講，對(duì)于是否明顯低價(jià)，行受賄雙方非常清楚，行為人知道，商家之所以以這個(gè)價(jià)格賣(mài)給他，是看中他手中的職權(quán)能為他帶來(lái)更大的利益，而商家也清楚明顯低價(jià)是為了討好行為人，給其帶來(lái)更大利益，有時(shí)候雙方為了不讓外人知道這個(gè)價(jià)格而往往采用某種手段進(jìn)行掩蓋。如案例（一），開(kāi)發(fā)商為了不讓外人知道其價(jià)格太低，而將車(chē)庫(kù)款計(jì)入房?jī)r(jià)，王某也擔(dān)心影響不好而提出將合同簽訂時(shí)間提前一年；案例（二）雙方為了掩蓋低價(jià)，而在簽訂合同時(shí)加大了合同價(jià)款。從中可以看出雙方對(duì)明顯低價(jià)是明知的。

4.看當(dāng)時(shí)、當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，審查價(jià)格差額所占房?jī)r(jià)總額的比例是否明顯偏低。在當(dāng)前大城市與中小城市、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與東西部等落后地區(qū)的物價(jià)水平相差很大，如在上海、北京、深圳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地方，一套房?jī)r(jià)動(dòng)輒上百萬(wàn)元甚至幾百萬(wàn)元，商家稍微讓利幾個(gè)點(diǎn)就達(dá)幾萬(wàn)元甚至幾十萬(wàn)元，但不能就此認(rèn)為明顯低于市場(chǎng)價(jià)格；而對(duì)于經(jīng)濟(jì)落后地方，一套房子十幾萬(wàn)元非常普遍，商家讓利幾萬(wàn)元，也不能就此認(rèn)為不屬于明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，如上述案例（一），被告人購(gòu)買(mǎi)的房子總價(jià)款十幾萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商以900元平方賣(mài)給被告人，與正常價(jià)格相差四五萬(wàn)元，低于市場(chǎng)價(jià)格比例達(dá)百分之二十以上，因此，可以認(rèn)定明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，構(gòu)成受賄罪。同理，案例（二），被告人付款價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格的比例達(dá)百分之二十，也應(yīng)該認(rèn)定明顯低于市場(chǎng)價(jià)格。同時(shí)隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，五年前的價(jià)格與五年后的價(jià)格相比可能也會(huì)發(fā)生很大的變化，因此明顯偏低的價(jià)格認(rèn)定，不能一成不變，要因時(shí)、因地作出綜合判斷。

二、如何認(rèn)定交易時(shí)間

對(duì)于房產(chǎn)交易時(shí)間，一般按以下時(shí)間點(diǎn)進(jìn)行，即預(yù)訂時(shí)間、簽訂合同時(shí)間、付款時(shí)間、交房拿鑰匙時(shí)間、辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)間等，但實(shí)踐中由于一些其他因素的介入，這些時(shí)間點(diǎn)的順序也有可能發(fā)生變化，上述案例（一）就是這樣，被告人并沒(méi)有按照一般情形，而是交房拿鑰匙后，再付款，再簽訂合同。而從司法實(shí)踐來(lái)看，簽訂合同、交付房屋、產(chǎn)權(quán)登記三個(gè)時(shí)間具有實(shí)踐意義，但這三個(gè)時(shí)間跨度較大，從幾個(gè)月到幾年時(shí)間不等，而隨著市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)，房屋的價(jià)格會(huì)發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化，因此，如何確定一個(gè)合理時(shí)間點(diǎn)，涉及交易時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格認(rèn)定，也就涉及被告人受賄數(shù)額的認(rèn)定。司法實(shí)踐中有人認(rèn)為，應(yīng)以房屋交付作為交易時(shí)間點(diǎn)，持這種觀(guān)點(diǎn)的人認(rèn)為，房屋交付使用后，受賄人在事實(shí)上占有房屋，行賄人與受賄人的權(quán)錢(qián)交易完成，即使不簽訂合同或不辦理產(chǎn)權(quán)證，也不影響，因?yàn)榇祟?lèi)犯罪均是開(kāi)發(fā)商有求于被告人，開(kāi)發(fā)商不可能出現(xiàn)反悔，最終肯定會(huì)與其簽訂合同或辦理產(chǎn)權(quán)證。還有人認(rèn)為，應(yīng)以辦理產(chǎn)權(quán)證為交易時(shí)間點(diǎn)。持這種觀(guān)點(diǎn)的人認(rèn)為，只有產(chǎn)權(quán)登記轉(zhuǎn)移后，受賄人才從法律意義上取得了產(chǎn)權(quán)，受賄行為才完成。但這兩種觀(guān)點(diǎn)在司法實(shí)踐中均解決不了的問(wèn)題是，實(shí)踐中有的行為人收受低價(jià)購(gòu)房后并不辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，也有的行為人低價(jià)買(mǎi)房轉(zhuǎn)手倒賣(mài)給他人，此類(lèi)受賄人未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，或未交付使用房屋則無(wú)法確定交易時(shí)間點(diǎn)。筆者認(rèn)為，此類(lèi)受賄應(yīng)以合同簽訂時(shí)間為交易時(shí)間點(diǎn)。首先，從刑事角度考慮，認(rèn)定交易時(shí)間應(yīng)當(dāng)是危害行為實(shí)際發(fā)生時(shí)。對(duì)于預(yù)訂時(shí)間，此時(shí)還沒(méi)有談及價(jià)格，是否有實(shí)質(zhì)危害還處于一種待定狀態(tài)。對(duì)于交款時(shí)間、交房拿鑰匙時(shí)間等，這是受賄行為雖然已經(jīng)發(fā)生且初步完成，具有一定的社會(huì)危害性，但危害結(jié)果還可能因行為人的反悔而終止，而對(duì)于簽訂合同時(shí)間，行受賄雙方意思表示一致，雙方均明知簽訂合同為形式，賄賂為實(shí)質(zhì)，受賄行為已經(jīng)完成，危害結(jié)果也實(shí)際發(fā)生。其次，從物權(quán)法角度講，合同簽訂時(shí)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立。物權(quán)法第15條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力。因此，合同成立時(shí)，受賄人與行賄人已經(jīng)完全具備行受賄的意思表示。

三、如何認(rèn)定市場(chǎng)交易價(jià)格

目前，在房產(chǎn)交易型受賄案件中，通常有以下幾種價(jià)格，一是掛牌價(jià)，即開(kāi)發(fā)商對(duì)外標(biāo)明的售價(jià)，根據(jù)價(jià)格法及相關(guān)價(jià)格規(guī)范性文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商具有自主定價(jià)的權(quán)利；二是政府指導(dǎo)價(jià)，即政府價(jià)格管理部門(mén)根據(jù)開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)地段、質(zhì)量等標(biāo)準(zhǔn)，綜合考慮開(kāi)發(fā)商的成本、利潤(rùn)等因素，給開(kāi)發(fā)商核定的價(jià)格，并確定上下浮動(dòng)的幅度；三是開(kāi)發(fā)商針對(duì)不特定人的打折優(yōu)惠價(jià)，也即是開(kāi)發(fā)商的成交價(jià)；四是偵查機(jī)關(guān)委托鑒定部門(mén)作的成本評(píng)估價(jià)格。兩高《意見(jiàn)》規(guī)定計(jì)算受賄數(shù)額以交易時(shí)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格與實(shí)際支付價(jià)格的差額計(jì)算。采用哪種價(jià)格作為交易時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，直接影響到受賄數(shù)額的具體認(rèn)定。關(guān)于對(duì)外掛牌價(jià)，商家往往受客戶(hù)付款時(shí)間、付款方式、購(gòu)買(mǎi)數(shù)量等因素影響，此價(jià)格只有標(biāo)示意義，而無(wú)實(shí)際意義，反映不了商家的真實(shí)交易價(jià)格；而對(duì)于政府指導(dǎo)價(jià)，對(duì)商家只有象征意義，商家往往受供求關(guān)系、資金回籠等因素影響，再加上商家有自主定價(jià)的權(quán)利，因此，實(shí)踐中商家很少按照政府的指導(dǎo)價(jià)銷(xiāo)售；關(guān)于價(jià)格評(píng)估，這是偵查部門(mén)的普遍做法，在務(wù)實(shí)中，偵查部門(mén)不是去調(diào)查涉案房產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格，而是為了省事，一律委托有鑒定資質(zhì)的價(jià)格鑒定部門(mén)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，然而，鑒定結(jié)論是否科學(xué)，是否真實(shí)反映當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)交易價(jià)格，在實(shí)踐中均受到質(zhì)疑。兩高《意見(jiàn)》明確規(guī)定系市場(chǎng)交易價(jià)格，而市場(chǎng)交易價(jià)格與鑒定價(jià)格是兩個(gè)不同概念，鑒定價(jià)格反映的是涉案房產(chǎn)在某一地段、某一時(shí)間點(diǎn)的價(jià)值，它反映不了市場(chǎng)供求關(guān)系及市場(chǎng)波動(dòng)情況，而市場(chǎng)交易價(jià)格反映的市場(chǎng)規(guī)律，其有可能高于鑒定價(jià)格，也有可能低于鑒定價(jià)格，甚至有可能出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的情形。如果以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格、市場(chǎng)標(biāo)價(jià)等指標(biāo)為依據(jù)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格，勢(shì)必與真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格存在較大偏差。從上述案例（一）、（二）看，被告人均提出鑒定價(jià)格高于市場(chǎng)價(jià)格的辯解。且評(píng)估價(jià)格不會(huì)考慮商家的優(yōu)惠價(jià)格，因此在實(shí)踐中容易帶來(lái)第二次價(jià)格認(rèn)定的問(wèn)題。筆者認(rèn)為，真正反映市場(chǎng)價(jià)格的是商家針對(duì)不特定人優(yōu)惠折扣后的價(jià)格。此價(jià)格不僅能夠避免控辯雙方對(duì)于評(píng)估價(jià)格是否準(zhǔn)確的爭(zhēng)論，而且充分考慮房產(chǎn)交易的實(shí)際操作慣例。但認(rèn)定此價(jià)格也要注意以下幾點(diǎn)：一要查清同期、同質(zhì)、同類(lèi)型、同地段商家的實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格；二要查清商家針對(duì)不特定人的最低優(yōu)惠價(jià)格（在下文重點(diǎn)論及）；三在商家真實(shí)交易價(jià)格查不清楚，而評(píng)估價(jià)格能夠反映當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情，采用評(píng)估價(jià)格。如上述案例（一），評(píng)估價(jià)格能夠反映了當(dāng)時(shí)的價(jià)格情況，最終采納評(píng)估價(jià)格，同時(shí)考慮商家的優(yōu)惠價(jià)格，而案例（二），評(píng)估價(jià)格明顯不科學(xué)，不合理，而且能夠查實(shí)商家的真實(shí)交易價(jià)格，因此采用商家的交易價(jià)格。

四、如何認(rèn)定最低優(yōu)惠價(jià)格

對(duì)于最低優(yōu)惠價(jià)格如何認(rèn)定，也是司法實(shí)踐中經(jīng)常遇到的難點(diǎn)問(wèn)題。由于在房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，商家的利潤(rùn)空間較大，且商家掌握的標(biāo)準(zhǔn)不一樣，受客戶(hù)付款時(shí)間、方式（一次性付款還是分期付款等）、購(gòu)買(mǎi)數(shù)量（購(gòu)買(mǎi)一套還是多套）等因素影響，對(duì)于不特定人的優(yōu)惠方式也多種多樣。有時(shí)房產(chǎn)公司內(nèi)部就有不同的規(guī)定，如一般員工的優(yōu)惠幅度可能要少一點(diǎn)，部門(mén)經(jīng)理的優(yōu)惠幅度多一點(diǎn)，公司領(lǐng)導(dǎo)的優(yōu)惠幅度可能更多一點(diǎn)，且這樣的優(yōu)惠幅度往往是口頭規(guī)定，不會(huì)形成書(shū)面文件，時(shí)過(guò)境遷則難以取證。這些均是導(dǎo)致實(shí)踐中最低優(yōu)惠價(jià)格難以認(rèn)定的原因。筆者認(rèn)為，認(rèn)定最低優(yōu)惠價(jià)格要注意以下幾點(diǎn)：一要查清優(yōu)惠價(jià)格的真實(shí)性，這個(gè)可以通過(guò)查詢(xún)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商內(nèi)部的優(yōu)惠銷(xiāo)售記錄，必要時(shí)可以查詢(xún)開(kāi)發(fā)商關(guān)于整個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售記錄，或者向當(dāng)時(shí)參與銷(xiāo)售的知情人員進(jìn)行了解。如在案例（一）中，開(kāi)發(fā)商張某證明當(dāng)時(shí)沒(méi)有什么優(yōu)惠，如一次性付款能優(yōu)惠10元～20元每平方米，而通過(guò)查詢(xún)同期、同質(zhì)、同類(lèi)型、同地段樓盤(pán)銷(xiāo)售記錄，也證實(shí)交易價(jià)格在1 250元左右，考慮到開(kāi)發(fā)商為涉案房產(chǎn)地板、樓頂和窗戶(hù)特制，增加了每平方50元的成本，因此，鑒定價(jià)格為每平方1 300較為客觀(guān)、合理，但招商引資單位負(fù)責(zé)人陳某也證實(shí)，當(dāng)時(shí)縣里部委辦局的主要負(fù)責(zé)人通過(guò)其買(mǎi)房，其與開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)，能優(yōu)惠50元每平方米，而被告人符合這個(gè)條件，因此，可以在評(píng)估價(jià)格的基礎(chǔ)上扣除這一優(yōu)惠價(jià)格，最后與實(shí)際付款的差額作為受賄數(shù)額認(rèn)定。二要查清開(kāi)發(fā)商的優(yōu)惠價(jià)格是否針對(duì)不特定對(duì)象，兩高《意見(jiàn)》明確規(guī)定，市場(chǎng)價(jià)格包括商品經(jīng)營(yíng)者事先設(shè)定的不針對(duì)特定人的最低優(yōu)惠價(jià)格。因此，針對(duì)特定人的最低優(yōu)惠價(jià)格不能認(rèn)定為市場(chǎng)價(jià)格。如案例（二），其中有一客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)門(mén)面房花費(fèi)14.8萬(wàn)元，經(jīng)查，開(kāi)發(fā)商證明當(dāng)時(shí)之所以是價(jià)格因?yàn)榭蛻?hù)找到其兄說(shuō)情，其才少收了兩萬(wàn)元，因此，這個(gè)價(jià)格不能作為最低優(yōu)惠價(jià)格。三是查清最低優(yōu)惠價(jià)格是否附有條件。對(duì)于商家來(lái)講，其優(yōu)惠折扣往往附有一定條件，如一次性付款等，只有條件成就時(shí)，商家才會(huì)優(yōu)惠打折，如果行為人不具備這些條件時(shí)，則此優(yōu)惠價(jià)格不能作為市場(chǎng)價(jià)格。四是查清是否為定向優(yōu)惠。有的商家為了進(jìn)行廣告宣傳或者進(jìn)行慈善活動(dòng)，往往針對(duì)特定人群進(jìn)行優(yōu)惠，如勞動(dòng)模范、農(nóng)民工或低收入家庭、教師、醫(yī)生等群體，而這種優(yōu)惠具有排他性，國(guó)家工作人員往往不能享受，因此，這種優(yōu)惠價(jià)格也不能作為市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行認(rèn)定。相反如果定向優(yōu)惠針對(duì)相對(duì)特定的國(guó)家工作人員群體，這種優(yōu)惠價(jià)格則要視案情予以考慮，如商家為了加強(qiáng)與國(guó)家機(jī)關(guān)的聯(lián)系，有利于商家在本地的繼續(xù)開(kāi)發(fā)，規(guī)定凡是國(guó)家工作人員買(mǎi)房的，給予一定的優(yōu)惠，則此優(yōu)惠價(jià)格應(yīng)該作為市場(chǎng)價(jià)格，這實(shí)質(zhì)上是針對(duì)特定群體中不特定人的定向優(yōu)惠。如案例（一）中，陳某證明凡是部委辦局的主要負(fù)責(zé)人通過(guò)其購(gòu)房均能享受每平方米50元的優(yōu)惠價(jià)格，因此，本案最終認(rèn)定價(jià)格時(shí)要在鑒定價(jià)格的基礎(chǔ)上扣除優(yōu)惠折扣的價(jià)格。

總之，交易型受賄系新類(lèi)型的受賄犯罪，要從受賄罪的本質(zhì)出發(fā)，嚴(yán)格按照兩高《意見(jiàn)》的規(guī)定，結(jié)合具體案情作出綜合判斷。