［摘 要］ 2010年，我國(guó)貨幣政策和財(cái)政政策的收緊，大多數(shù)企業(yè)面臨資金難的問(wèn)題，其中又以地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)受到政策調(diào)空的影響最大。2011年，中央要求各地方政府?dāng)U大保障性住房建設(shè)，使地方政府對(duì)資金的需求越發(fā)強(qiáng)烈。本文以保障性住房建設(shè)為切入點(diǎn)，研究和分析了信托公司與地方政府合作的必要性，并通過(guò)提出兩種全新的信托模式，以解決地方政府融資難的問(wèn)題。

［關(guān)鍵詞］地方政府 信托公司 保障房

一、保障性住房的定義與分類(lèi)

所謂保障性住房，是指政府在對(duì)中低收入家庭實(shí)行分類(lèi)保障過(guò)程中所提供的限定供應(yīng)對(duì)象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷(xiāo)售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房。

保障性住房主要由經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和公租房組成。

1.經(jīng)濟(jì)適用房

該類(lèi)保障房是針對(duì)城鎮(zhèn)中低收入家庭，在購(gòu)房人家庭無(wú)自有住房的前提下，政府按成本價(jià)或低于成本價(jià)的價(jià)格出售給城鎮(zhèn)中低收入家庭的政策住房。該類(lèi)住房建筑面積一般在60-85平米之間。

2.公租房

該類(lèi)保障房是針對(duì)城鎮(zhèn)中低收入家庭，在承租人家庭無(wú)自有住房，并且無(wú)力或不愿購(gòu)買(mǎi)住房的前提下，政府通過(guò)每月發(fā)放住房補(bǔ)貼，向該部分家庭出租的住房。該類(lèi)住房建筑面積與經(jīng)濟(jì)適用房一樣。

3.廉租房

該類(lèi)保障房是針對(duì)城鎮(zhèn)中未達(dá)到人均工資收入的低收入者，在承租人無(wú)自有住房的前提下，政府通過(guò)租賃的形式，對(duì)符合租賃資格的低收入者出租的保障性住房。該類(lèi)一般為一居室，面積在40-55平米之間。

二、當(dāng)前保障性住房開(kāi)發(fā)的主要模式與存在的問(wèn)題

保障性住房建設(shè)的主體分為三類(lèi)：政府、開(kāi)發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)，政府是保障性住房建設(shè)的項(xiàng)目發(fā)起方；開(kāi)發(fā)商為承建方；金融機(jī)構(gòu)為項(xiàng)目雙方提供資金支持。

政府是保障房建設(shè)的主體，政府制定保障性住房發(fā)展規(guī)劃、安排保障性住房用地供應(yīng)、組織安排保障房建設(shè)資金、建設(shè)配套設(shè)施，以及保障房建成后的管理等，為社會(huì)提供公共服務(wù)，維持社會(huì)公正。開(kāi)發(fā)商一般由具備一定資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，也有地方政府由其下屬的平臺(tái)公司承擔(dān)開(kāi)發(fā)商的角色，直接參與保障房的開(kāi)發(fā)。銀行等各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款等方式為保障性住房開(kāi)發(fā)提供資金支持。

但在保障房開(kāi)發(fā)的具體實(shí)施過(guò)程中，也暴露出了一些深層次的問(wèn)題。比如：

1.建設(shè)資金匱乏。保障類(lèi)住房建設(shè)投資大、收益低、投資回收期長(zhǎng)，銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)發(fā)放此類(lèi)貸款積極性不高。

2.保障房風(fēng)險(xiǎn)較小，但利潤(rùn)有限，大中型的房地產(chǎn)企業(yè)普遍熱衷于利潤(rùn)豐厚的商品房開(kāi)發(fā)，對(duì)承攬保障房項(xiàng)目興趣不大。而小型房地產(chǎn)企業(yè)受制于資金、人員等各種因素，無(wú)法適應(yīng)大規(guī)模推動(dòng)保障房開(kāi)發(fā)的需要。由地方融資平臺(tái)直接作為開(kāi)發(fā)商，盡管便于協(xié)調(diào)，提高效率，但不可避免政府既當(dāng)裁判員又當(dāng)運(yùn)動(dòng)員的問(wèn)題，另外，在銀行信貸緊縮，尤其是監(jiān)管部門(mén)嚴(yán)控地方融資平臺(tái)貸款的情況下，地方政府融資平臺(tái)很難從商業(yè)銀行獲取開(kāi)發(fā)貸款。

三、地方政府加強(qiáng)與信托公司在保障房開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目合作的必要性分析

1.地方政府融資現(xiàn)狀及其原因

（1）地方政府融資現(xiàn)狀

地方政府的融資渠道主要為三類(lèi)：商業(yè)銀行、信托公司和小額貸款公司。

①商業(yè)銀行：商業(yè)銀行與地方政府的合作主要建立在項(xiàng)目貸款上，具有貸款規(guī)模大、資金成本低、貸款期限長(zhǎng)的特點(diǎn)，是地方政府融資的主力軍。但在2010年6月10日，國(guó)務(wù)院下發(fā)[國(guó)發(fā)〔2010〕19號(hào)]《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府融資平臺(tái)公司管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確要求“對(duì)地方政府融資平臺(tái)公司進(jìn)行清理規(guī)范，并且加強(qiáng)對(duì)融資平臺(tái)公司的融資管理和銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)等的信貸管理”后，商業(yè)銀行對(duì)地方政府貸款明顯收緊，甚至出現(xiàn)了有部分商業(yè)銀行對(duì)地方政府停貸的情況。而2010年第四季度起，央行數(shù)次上調(diào)商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率和商業(yè)銀行貸款基準(zhǔn)利率，商業(yè)銀行的貸款規(guī)模受到了嚴(yán)重的限制，商業(yè)銀行授信規(guī)?？s小和授信后貸款發(fā)放不足額的情況比比皆是，地方政府從商業(yè)銀行獲取信貸資金的難度可見(jiàn)一般。

②信托公司：信托公司與地方政府合作的模式很多，包括項(xiàng)目貸款模式、股權(quán)投資附加股權(quán)回購(gòu)模式和BT模式等，但其本質(zhì)仍屬于貸款。信托公司作為非銀行金融機(jī)構(gòu)，同樣受銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管，隨著2010年4月銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的《信托公司政信合作業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》和2010年6月10日國(guó)務(wù)院下發(fā)[國(guó)發(fā)〔2010〕19號(hào)]《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府融資平臺(tái)公司管理有關(guān)問(wèn)題的通知》等文件，信托公司與地方政府的合作銳減，其主要原因是分為三個(gè)方面：第一，地方政府需提供如土地、房產(chǎn)等實(shí)質(zhì)性資產(chǎn)作為信托融資的保障措施，而不僅僅是財(cái)政擔(dān)保；第二，地方政府在資金用途方面不得為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，必須是能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流的項(xiàng)目，例如拆遷安置房項(xiàng)目等；第三，信托公司的融資成本較高。隨著銀行信貸業(yè)務(wù)的收緊，信托融資在2010年第四季度呈現(xiàn)出爆發(fā)的態(tài)勢(shì)，因信托融資并不受到融資規(guī)模的限制，故現(xiàn)階段信托公司隨著2010年4月銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的《信托公司政信合作業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》下發(fā)以及自2010年6月起銀監(jiān)會(huì)對(duì)地方政府融資平臺(tái)貸款清查、解包還原等一系列舉措，信托公司和商業(yè)銀行對(duì)地方政府融資平臺(tái)的放貸規(guī)模急劇收縮，近1/3的地方政府融資平臺(tái)面臨破產(chǎn)的危險(xiǎn)。各地方政府只能通過(guò)地方融資平臺(tái)重組、收購(gòu)、委托管理等方式苦苦支撐。而2011年2月各地方銀監(jiān)局按照《財(cái)政部 發(fā)展改革委 人民銀行 銀監(jiān)會(huì)關(guān)于貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府融資平臺(tái)公司管理有關(guān)問(wèn)題的通知相關(guān)事項(xiàng)的通知》（財(cái)預(yù)〔2010〕412號(hào)），再次出臺(tái)《當(dāng)前加強(qiáng)政府融資平臺(tái)貸款管理意見(jiàn)》等后續(xù)文件，規(guī)定各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)2011年末平臺(tái)類(lèi)貸款余額不得超過(guò)年初水平，占全部貸款的比例以不超過(guò)20%為宜。進(jìn)一步打壓地方政府融資，使地方政府對(duì)配套資金的需求巨大。而2011年2月24日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部代表國(guó)務(wù)院保障性安居工程協(xié)調(diào)小組與各地簽訂了2011年建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房1000萬(wàn)套的目標(biāo)責(zé)任書(shū)，對(duì)本已負(fù)債累累的地方政府而言，所謂是雪上加霜。錢(qián)少了，事多了，使地方政府對(duì)通過(guò)信托公司融資的需求巨大。

（2） 各部委對(duì)地方政府融資平臺(tái)融資政策收緊的原因

① 地方政府融資平臺(tái)負(fù)債率過(guò)高

2008年，國(guó)家為了抵御全球金融危機(jī)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的沖擊，制訂了積極的財(cái)政政策和較為寬松的貨幣政策。2008年底，國(guó)務(wù)院提出 “擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)”4萬(wàn)億元經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，各地方政府為刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，紛紛出臺(tái)投資計(jì)劃，展開(kāi)大規(guī)?；ㄍ顿Y。然而，最終中央財(cái)政僅負(fù)擔(dān)了總的投資計(jì)劃中的1.18萬(wàn)億，大部分基建投資的項(xiàng)目資金嚴(yán)重不足。地方政府為了解決配套資金，以地方政府融資平臺(tái)為載體，大規(guī)模的對(duì)外融資。而以商業(yè)銀行為主的各類(lèi)金融公司通過(guò)貸款、理財(cái)產(chǎn)品等多種方式向各級(jí)地方融資平臺(tái)源源不斷地輸入資金，致使地方政府融資平臺(tái)的負(fù)債率飛速提高，貸款風(fēng)險(xiǎn)也急劇加大。截至2011年1月的數(shù)據(jù)顯示，各級(jí)地方政府融資平臺(tái)貸款存量總規(guī)模高達(dá)6萬(wàn)億元人民幣，其中政信合作貸款的存量規(guī)模約3563億元人民幣。

② 各金融機(jī)構(gòu)對(duì)地方政府融資平臺(tái)違規(guī)發(fā)放貸款的情況嚴(yán)重

從2008年底起，我國(guó)采取了極度寬松的貨幣政策，商業(yè)銀行放貸沖動(dòng)強(qiáng)烈。對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)而言，大多數(shù)制造業(yè)企業(yè)，特別是中小型民營(yíng)企業(yè)受?chē)?guó)際金融危機(jī)影響巨大，中小型企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)貸款金額小、管理難度大，而且貸款潛在的風(fēng)險(xiǎn)很大，相對(duì)而言，政府投融資本臺(tái)的基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)貸款，不僅單筆金額較大，對(duì)商業(yè)銀行的收益較高，而且一般都有地方政府的信用或土地等實(shí)物資產(chǎn)的抵押，對(duì)貸款人而言也不會(huì)存在道德風(fēng)在險(xiǎn)，因此，金融危機(jī)以后，對(duì)政府投融資平臺(tái)的貸款成為各大商業(yè)銀行的主要業(yè)務(wù)，在沖規(guī)模保業(yè)績(jī)的推動(dòng)下，各家商業(yè)銀行蜂擁而至，紛紛搶占這一市場(chǎng)，將大額新增貸款投向地方融資平臺(tái)。有些銀行為了搶項(xiàng)目，在某些情況下甚至出現(xiàn)了銀行求政府的不正?，F(xiàn)象，甚至以違規(guī)放貸作為談判籌碼爭(zhēng)奪項(xiàng)目源，造成銀行信貸環(huán)境混亂。正是在商業(yè)銀行的推波助瀾下，造成了在很短的時(shí)間內(nèi)地方融資平臺(tái)貸款的瘋漲。

③ 各金融機(jī)構(gòu)對(duì)地方政府融資平臺(tái)貸款資金監(jiān)管不力

在很多情況下，政府背景的項(xiàng)目貸款是以政府融資平臺(tái)名義借入，由地方財(cái)政或劃歸項(xiàng)目建設(shè)主管單位統(tǒng)一調(diào)配使用，借款人實(shí)際并不使用和管理信貸資金，由此大大增加了金融機(jī)構(gòu)貸后資金監(jiān)控難度。由于無(wú)法監(jiān)控貸款資金流向，資金的運(yùn)用隨地方政府的意志而轉(zhuǎn)移，一旦將信貸資金用于非指定用途項(xiàng)目，最終導(dǎo)致項(xiàng)目資金失衡，無(wú)法償還借款，形成大量不良貸款。

（3）土地財(cái)政收入吃緊

隨著“國(guó)十條”等一系列的房地產(chǎn)調(diào)空出臺(tái)，2010年全國(guó)土地流拍情況嚴(yán)重，甚至有些城市在2010年全年期間，一塊土地都未拍賣(mài)出去，而極大多數(shù)的土地的成交價(jià)不超過(guò)土地起拍價(jià)的20%。這一現(xiàn)象的出現(xiàn)，對(duì)以土地財(cái)政為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的地方政府融資平臺(tái)影響巨大。一邊是融資難，一邊是主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的減少，使地方政府融資平臺(tái)對(duì)資金的需求越發(fā)強(qiáng)烈。

三、信托公司參與保障性住房項(xiàng)目投融資的必要性

1.市場(chǎng)環(huán)境分析

近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速上漲，嚴(yán)重超出了普通百姓的購(gòu)買(mǎi)能力，形成了較大的泡沫，不僅對(duì)我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和金融安全帶來(lái)了較大的隱患，同時(shí)也嚴(yán)重影響到了社會(huì)民生，不利于社會(huì)主義和諧社會(huì)的構(gòu)建?；诖耍?010年以來(lái)，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)調(diào)控政策，一方面通過(guò)土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段，抑制投機(jī)，遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲；另一方面，國(guó)家大力推動(dòng)保障性住房的建設(shè)，以解決城市中低收入者的住房問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。隨著2011年2月24日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部代表國(guó)務(wù)院保障性安居工程協(xié)調(diào)小組與各地簽訂了2011年建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房1000萬(wàn)套的目標(biāo)責(zé)任書(shū)，我國(guó)保障性住房將迎來(lái)一個(gè)難得的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)也為信托公司介入保障房項(xiàng)目的建設(shè)提供了一個(gè)重大的機(jī)會(huì)。

2.政策環(huán)境分析

國(guó)家七部委在“關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)”中對(duì)金融機(jī)構(gòu)向公共租賃住房發(fā)放中長(zhǎng)期貸款表示支持，并要求信托公司積極參與公共租賃住房項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。

2011年1月下發(fā)的《信托公司凈資本計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》（銀監(jiān)發(fā)【2011】11號(hào)）中約定，對(duì)公租房廉租房類(lèi)保障性住房的融資類(lèi)信托業(yè)務(wù)產(chǎn)品，按0.5%計(jì)提風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，低于1%的普通房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵(lì)信托公司為保障性住房建設(shè)提供資金。

關(guān)于保障性住房建設(shè)通過(guò)信托融資，銀監(jiān)會(huì)副主席蔡鄂生12月3日在上海舉行的中國(guó)信托業(yè)峰會(huì)期間表示要予以支持，并要求信托公司要根據(jù)國(guó)家轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的要求，轉(zhuǎn)變信托發(fā)展方式，要“把視野放寬，把立足點(diǎn)站高”。

目前，已有中信信托、天津信托、平安信托、中糧信托等公司分別通過(guò)不同的方式介入了保障房建設(shè)項(xiàng)目。

3.信托公司向自主管理業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型

一直以來(lái)，信托公司積極尋求向自主管理業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，但是不論是類(lèi)REITS的房地產(chǎn)信托投資基金，或是二級(jí)市場(chǎng)股票投資信托基金，都是形式大于實(shí)質(zhì)，在經(jīng)過(guò)一階段的真實(shí)投資后，在無(wú)法達(dá)到投資預(yù)期，甚至出現(xiàn)虧空的情況下，該類(lèi)信托業(yè)務(wù)只得重新回到傳統(tǒng)的融資業(yè)務(wù)。真實(shí)投資信托業(yè)務(wù)的高風(fēng)險(xiǎn)以及信托公司本身自主管理能力較弱的事實(shí)，使很多信托公司都不愿輕易邁出向自主管理業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的一步。而保障性住房投資則向信托公司打開(kāi)了一扇大門(mén)，通過(guò)信托公司的包裝設(shè)計(jì)，使保障性住房投資信托業(yè)務(wù)具備了較低風(fēng)險(xiǎn)和較高收益共存的特性。信托公司通過(guò)對(duì)保障性住房投資信托業(yè)務(wù)的真實(shí)管理，與信托公司自主管理能力的提高有內(nèi)在的一致性，不失為信托公司向自主管理轉(zhuǎn)型的一條路徑。

4.信托公司介入保障性住房建設(shè)的優(yōu)勢(shì)

（1）信托傳統(tǒng)融資模式可以為政府保障性住房建設(shè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來(lái)源。通過(guò)信托方式，可以吸引大量民間資本力量參與公共租賃住房建設(shè)，逐步實(shí)現(xiàn)保障性住房的產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)。同時(shí)保障性住房低風(fēng)險(xiǎn)、較穩(wěn)定的收益水平也適合信托公司通過(guò)設(shè)計(jì)此類(lèi)產(chǎn)品以吸引風(fēng)格穩(wěn)健的社會(huì)投資者。另外，信托公司引入真實(shí)性投資模式，即為地方政府解決了融資難問(wèn)題，又給廣大的社會(huì)投資者帶來(lái)了中等風(fēng)險(xiǎn)、高收益的真實(shí)投資信托產(chǎn)品，通過(guò)信托公司專(zhuān)業(yè)的自主管理，實(shí)現(xiàn)信托業(yè)務(wù)及產(chǎn)品的創(chuàng)新。

（2）保障房建設(shè)是政府的一項(xiàng)民生性工程，信托公司大多為國(guó)有控股、實(shí)力雄厚、以信譽(yù)為本的地方非銀行金融機(jī)構(gòu)，能夠以社會(huì)責(zé)任為已任，在誠(chéng)實(shí)守信的前提下規(guī)范運(yùn)作，通過(guò)合理有效的成本控制，降低工程造價(jià)并獲取合理的收益，可以有效杜絕工程建設(shè)過(guò)程中的不規(guī)范行為和可能存在的利益輸送、權(quán)力尋租等腐敗行為。

（3）信托公司大多為國(guó)有控股企業(yè)，長(zhǎng)期以來(lái)與各地政府及各級(jí)行政管理部門(mén)保持著良好的人脈關(guān)系，在保障房建設(shè)過(guò)程中，有利于各方的順暢溝通，提高辦事效率，加快項(xiàng)目建設(shè)周期。

四、信托公司介入保障性住房建設(shè)的傳統(tǒng)模式及創(chuàng)新

1.傳統(tǒng)信托融資模式

傳統(tǒng)的信托融資模式主要以信托資金貸款、股權(quán)附加回購(gòu)、應(yīng)收賬款等方式為某個(gè)單獨(dú)的保障房建設(shè)項(xiàng)目提供資金。其中以股權(quán)附加回購(gòu)的融資模式居多，具體如下表所示：

傳統(tǒng)的信托融資模式為地方政府解決了項(xiàng)目配套資金，但有以下幾點(diǎn)問(wèn)題：

（1）政府方面：①增加了地方政府負(fù)債；②融資成本較高。

（2）信托公司方面：①資金使用監(jiān)管難度大；②建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)不可控；

2.融資+開(kāi)發(fā)建設(shè)模式（創(chuàng)新模式A）

在這種模式下，信托公司兼具開(kāi)發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)的雙重角色，既為項(xiàng)目提供資金支持，同時(shí)又承擔(dān)了開(kāi)發(fā)商的角色，充分發(fā)揮信托公司在資金融通與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方面的綜合優(yōu)勢(shì)。

具體操作方式為，信托公司與地方政府融資平臺(tái)簽訂保障性住房BT協(xié)議，由信托公司發(fā)行保障性住房BT項(xiàng)目資金信托計(jì)劃，募集民間資金專(zhuān)項(xiàng)用于政府指定的保障房項(xiàng)目建設(shè)，工程交由信托公司指定的具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收完成后由政府回購(gòu)（可以分年度回購(gòu)）。

本模式解決了信托公司對(duì)信托資金監(jiān)管以及項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題，同時(shí)減少了地方政府向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付的建設(shè)費(fèi)用，大大降低了地方政府投資保障性住房的綜合成本。但地方政府負(fù)債的增加和昂貴的利息成本依然困擾著地方政府。

3.純投資模式（創(chuàng)新模式B）

本模式同時(shí)解決了傳統(tǒng)模式帶來(lái)的各種問(wèn)題，信托公司的資金成本不再是地方政府考慮的主要問(wèn)題。地方政府甚至無(wú)需還本付息，就可完成保障房建設(shè)要求。政府只需提供保障性住房項(xiàng)目，以及配套給予信托公司一塊周邊土地用于對(duì)保障性住房的商業(yè)配套，信托公司則直接作為開(kāi)發(fā)商帶資對(duì)保障性住房項(xiàng)目進(jìn)行投資，其投資利潤(rùn)來(lái)源于地方政府對(duì)保障性住房配套的商業(yè)地塊項(xiàng)目的銷(xiāo)售或經(jīng)營(yíng)收入。

具體操作方式為，信托公司與地方政府融資平臺(tái)簽訂保障性住房投資協(xié)議，由信托公司發(fā)行保障性住房投資項(xiàng)目資金信托計(jì)劃，募集民間資金專(zhuān)項(xiàng)用于政府指定的保障房項(xiàng)目和配套商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及建設(shè)。工程由信托公司指定的具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。

在該類(lèi)信托模式的實(shí)際操作中，為了保障信托計(jì)劃受益人的利益，可以引入地方政府對(duì)信托公司投資資金的保底措施，即當(dāng)保障性住房投資項(xiàng)目的凈利潤(rùn)小于信托計(jì)劃受益人的信托本金和保底利息（以5年期銀行貸款利率為基準(zhǔn)）時(shí)，地方政府因?qū)Σ蛔悴糠钟枰匝a(bǔ)足，保障信托計(jì)劃投資者的本息安全；相對(duì)的，當(dāng)信托公司從保障性住房投資項(xiàng)目中獲得一定的利潤(rùn)時(shí)，因與地方政府利潤(rùn)分成，實(shí)現(xiàn)地方政府、信托公司、信托計(jì)劃受益人的三方共盈。

舉例說(shuō)明：

信托計(jì)劃名稱(chēng)：保障性住房投資集合資金信托計(jì)劃

信托計(jì)劃期限：3-5年

投資者收益：投資本金+保底利息+浮動(dòng)收益（項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)—投資者投資本金—保底利息）X 40%

信托公司管理費(fèi)用：（項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)—投資者投資本金—保底利息）X 30%，當(dāng)投資項(xiàng)目獲得利潤(rùn)不足以支付投資者本金和保底利息時(shí)，信托公司不提取信托管理費(fèi)。

地方政府收益：（項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)—投資者投資本金—保底利息）X 30%

保障措施：當(dāng)投資項(xiàng)目獲得利潤(rùn)不足以支付投資者本金和保底利息時(shí)，地方政府安排財(cái)政資金對(duì)不足部分資金予以補(bǔ)足。

五、結(jié)論

借助信托公司平臺(tái)，以融資+開(kāi)發(fā)建設(shè)和純投資模式介入保障性住房的建設(shè)，就目前而言，國(guó)內(nèi)還沒(méi)有先例。政府如果能夠采納這種方式，將開(kāi)創(chuàng)我國(guó)保障性住房建設(shè)的一個(gè)嶄新的模式。通過(guò)這種模式，不僅能夠?yàn)檎鉀Q當(dāng)前保障性住房建設(shè)的資金瓶頸問(wèn)題，保證項(xiàng)目建設(shè)的規(guī)范運(yùn)作，同時(shí)，更有利于政府順應(yīng)中央政府的政策導(dǎo)向，促進(jìn)本市保障性住房的全面有序推進(jìn)，切實(shí)解決本市中低收入居民的住房問(wèn)題，推動(dòng)社會(huì)的和諧發(fā)展。

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