房地產(chǎn)在中國(guó)，是經(jīng)濟(jì)大戲，也是民生大戲，它不是一碟小菜，而是滿(mǎn)滿(mǎn)一大桌子滿(mǎn)漢全席。它的一舉一動(dòng)、一漲一跌，都牽一發(fā)而動(dòng)全身。還是讓我們看看，這一年里，它牽動(dòng)了什么吧

2011年，如果要說(shuō)中國(guó)和中國(guó)百姓最糾結(jié)的事，恐怕房地產(chǎn)當(dāng)仁不讓。經(jīng)歷了一年多將近兩年包括嚴(yán)厲限購(gòu)、大幅度提高銀行存款準(zhǔn)備金率和加息在內(nèi)的“史上最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控”，一些地方、一些區(qū)域的房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌。

而此時(shí)，連主限派也開(kāi)始警告中國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體風(fēng)險(xiǎn)?！跋拶?gòu)”政策堅(jiān)定的支持者，央行貨幣政策委員會(huì)委員、清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心李稻葵認(rèn)為，“房?jī)r(jià)上漲不可能，那樣是政府扇自己耳光，但房?jī)r(jià)大跌也不可能，因?yàn)槿绻績(jī)r(jià)在北京、上海、廣州出現(xiàn)10%下降的話(huà)，一定會(huì)帶來(lái)比房?jī)r(jià)上漲30%還大的社會(huì)問(wèn)題，剛買(mǎi)房的年輕人一定會(huì)抱怨?！?/p>

而國(guó)際貨幣基金組織（IMF）11月14日公布其調(diào)查報(bào)告，稱(chēng)中國(guó)面臨房?jī)r(jià)下跌等金融風(fēng)險(xiǎn)。11月15日，當(dāng)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱被問(wèn)及房地產(chǎn)下一個(gè)十年會(huì)扮演什么角色時(shí)，他更是肯定地表示：“房地產(chǎn)永遠(yuǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)?！?/p>

的確，房地產(chǎn)在中國(guó)，是經(jīng)濟(jì)大戲，也是民生大戲，它不是一碟小菜，而是滿(mǎn)滿(mǎn)一大桌子滿(mǎn)漢全席。它的一舉一動(dòng)、一漲一跌，都牽一發(fā)而動(dòng)全身。還是讓我們看看，這一年里，它牽動(dòng)了什么吧。

首先，它牽動(dòng)了物價(jià)和民企資金鏈。2011年，物價(jià)、房租全面走高、經(jīng)濟(jì)下行壓力卻陡然增大。全國(guó)多地爆發(fā)民間高息借貸資金鏈危機(jī)，中小企業(yè)生存危機(jī)加劇。

其次，房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)企業(yè)開(kāi)始被波及。據(jù)報(bào)道，整個(gè)“金九銀十”階段鋼價(jià)的跌幅超500元/噸，勢(shì)頭直逼2008年末。這一切還只是開(kāi)始。如果調(diào)控持續(xù)，不出半年，房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)都會(huì)被波及。最新消息是，很多行業(yè)開(kāi)始預(yù)減產(chǎn)，鞍鋼、沙鋼、馬鋼，開(kāi)始關(guān)閉高爐；水泥廠開(kāi)始關(guān)閉窯爐；家電銷(xiāo)售商開(kāi)始清空庫(kù)存，而這些都是房地產(chǎn)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)，而且多是容納就業(yè)人口較多的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)。

第三，政府債務(wù)著急上火。這幾年，政府投資大躍進(jìn)積累了多少地方債，是一個(gè)誰(shuí)也摸不清家底的大數(shù)字。這些債務(wù)直接連著銀行，而債務(wù)的償還只有兩個(gè)途徑：賣(mài)地和收稅。如果地也賣(mài)不了或者賣(mài)不出好價(jià)錢(qián)，稅也收不夠，最后就只能由中央政府印鈔票還，引發(fā)新的通脹。全國(guó)人大財(cái)政經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任尹中卿日前呼吁，必須在形勢(shì)尚未失控前，盡快對(duì)財(cái)稅體制進(jìn)行通盤(pán)檢討。但是現(xiàn)在，地方政府卻在為賣(mài)地難著急上火。調(diào)控之下，地產(chǎn)大鱷的生存術(shù)是：縮減開(kāi)工，放緩供應(yīng)，減少拿地。限購(gòu)之下，現(xiàn)金為王，大地產(chǎn)商紛紛捂緊錢(qián)袋子“過(guò)冬”，生存比發(fā)展更重要，這已成為各大地產(chǎn)商的共同選擇。只是這樣一來(lái)，政府財(cái)政和未來(lái)幾年的房地產(chǎn)供應(yīng)就要緊張了。

與往年地王頻出的境況相比，今年各地方政府使盡渾身解數(shù)、拿出種種優(yōu)惠政策，可就是難賣(mài)地。中國(guó)指數(shù)研究院日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月份，深圳、蘇州等6個(gè)熱點(diǎn)城市無(wú)住宅用地推出；廣州、成都等9個(gè)熱點(diǎn)城市住宅用地零成交。該月，全國(guó)133個(gè)城市共成交土地1365宗，成交面積5500萬(wàn)平方米，環(huán)比減少40%，同比減少37%；其中住宅類(lèi)用地408宗，成交面積2004萬(wàn)平方米，環(huán)比減少37%，同比減少45%。

第四，購(gòu)房中產(chǎn)面臨財(cái)富縮水之虞。隨著一些區(qū)域和樓盤(pán)房?jī)r(jià)下跌，各地相繼發(fā)生了幾起已購(gòu)房人聯(lián)合找開(kāi)發(fā)商討說(shuō)法、甚至打砸售樓處的法外“維權(quán)”事件。有人說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)下跌50%，還有個(gè)別主管金融的高官說(shuō)銀行可承受房?jī)r(jià)下跌50%。這其實(shí)是誤導(dǎo)。從大眾消費(fèi)心理來(lái)看，房?jī)r(jià)可下跌的最大空間，就是調(diào)控前首付20%那部分。一旦房?jī)r(jià)下跌超過(guò)20%，意味著調(diào)控前入市的那批人，首付已經(jīng)打了水漂。一旦繼續(xù)下跌，就意味著銀行負(fù)資產(chǎn)，即假設(shè)房子市價(jià)只值100萬(wàn)，購(gòu)房人卻有可能為這套房欠銀行110萬(wàn)。其中一部分人會(huì)采取斷供形式。銀行大量收回房產(chǎn)，即使能以100萬(wàn)賣(mài)掉，扣除中間費(fèi)用，銀行也是大虧。況且，銀行成房東會(huì)導(dǎo)致人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)的心理預(yù)期大大下降，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)“跌跌不休”的結(jié)局。緊接著就是銀行危機(jī)，經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

更何況，在房?jī)r(jià)下跌突破已購(gòu)房者心理底線之前，資金鏈緊張導(dǎo)致的中小企業(yè)歇業(yè)、房地產(chǎn)幾十上百個(gè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)停滯導(dǎo)致的失業(yè)潮，以及地方政府的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可能已經(jīng)提前顯現(xiàn)。

第五，保障房無(wú)法“替補(bǔ)”商品房的支柱地位。有人認(rèn)為，房地產(chǎn)的支柱地位可以承認(rèn)，但被限制的商品房市場(chǎng)完全可以由保障房來(lái)替代?？墒?，保障房征地、建設(shè)都是要花錢(qián)的，以往這部分錢(qián)來(lái)自商品房補(bǔ)貼或轉(zhuǎn)移，如今，商品房皮之不存，保障房毛將焉附？

11月11日住建部在輿論壓力下終于承認(rèn)今年新開(kāi)工的1000萬(wàn)套保障房，其中1/3是挖地待建，剩下的2/3基本上是動(dòng)遷房、國(guó)企的福利房，甚至還包括一些小戶(hù)型商品房。今年5月底，全國(guó)保障性住房開(kāi)工才340萬(wàn)套，但4個(gè)月后，全國(guó)保障房已宣布全部開(kāi)工，這突然多出來(lái)的600多萬(wàn)套保障房從何而來(lái)？河北保定的例子或許可以給出解釋。2011年8月底，保定市保障房開(kāi)工率即達(dá)115％，其速度之快，在河北省名列前茅。但當(dāng)《南方周末》記者調(diào)查后卻發(fā)現(xiàn)，保定市所稱(chēng)在建的3.4萬(wàn)套保障房（這個(gè)數(shù)字是過(guò)去兩年里保定市總竣工保障房套數(shù)的9倍），多數(shù)為企事業(yè)單位集資建房及城市危舊房改造，甚至有商品房被貼上“保障房”標(biāo)簽。即使政策執(zhí)行最為嚴(yán)厲的北京也不例外，早在2011年1月，北京市住建委新聞發(fā)言人秦海翔就表示，北京將鼓勵(lì)機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位、高校、科研院所等社會(huì)單位建公租房，鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建公租房，鼓勵(lì)農(nóng)村集體組織建公租房。

今年3月，國(guó)務(wù)院提出2011年我國(guó)要新建1000萬(wàn)套保障性安居工程，其中包括400萬(wàn)套棚戶(hù)區(qū)改造住房、200萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房和“兩限房”（限套型面積、限價(jià)位）、160多萬(wàn)套廉租房、220萬(wàn)套公共租賃住房。也就是說(shuō)，真正可供出售的經(jīng)適房和兩限房這兩類(lèi)保障房只占保障房總數(shù)的20%，卻已經(jīng)大部分成為有房或中高收入階層（黨政機(jī)關(guān)工作人員、大型壟斷國(guó)企員工）的盤(pán)中餐。巧婦難為無(wú)米之炊，壓力之下保障房呈現(xiàn)的卻是好單位福利房回潮的“保障房負(fù)福利”（逆向保障有房、有錢(qián)階層）現(xiàn)象。

第六，多數(shù)剛需購(gòu)房者購(gòu)房成本上升。局部限購(gòu)使未限購(gòu)地區(qū)2011年房?jī)r(jià)大漲，樓市調(diào)控提高了銀行的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期，首付比例和貸款利率都隨之上升，兩相夾擊，購(gòu)房成本和門(mén)檻不降反升。今年10月中旬，隨著銀根收緊后銀行資金額度緊張，首套房利率也進(jìn)入上浮時(shí)代。

房地產(chǎn)，是一副令人糾結(jié)的多米諾骨牌。經(jīng)歷了2011年，我們應(yīng)該更加清楚地看到它的廬山真面目。

（作者系信孚研究院研究員）