北京美羅城黯然退場，原因眾說紛紜，定位失準(zhǔn)說、區(qū)位選擇說、運營管理說、管控結(jié)構(gòu)說等等，不一而足。

導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項目失敗的原因非常多。一般來說，外部因素大多是“絕癥”，如果盤活的話，需要付出較大的成本；內(nèi)部因素則更多地體現(xiàn)為項目的“休克”，相對的盤活成本較低。

一、項目定位錯誤。包括項目市場定位錯誤以及項目商業(yè)業(yè)態(tài)與項目整體定位不匹配。

企業(yè)盤活因項目定位錯誤而導(dǎo)致失敗的商業(yè)地產(chǎn)項目時，首先應(yīng)當(dāng)結(jié)合項目所在地的實際情況，具體包括人口規(guī)模、收入水平、消費習(xí)慣、地域文化、商業(yè)競爭狀況、商圈成熟度、客戶資源、地塊特點、城市規(guī)劃等，進(jìn)行市場調(diào)研之后，結(jié)合包括資金實力、開發(fā)理念、專業(yè)人員素質(zhì)、商業(yè)資源等情況在內(nèi)的企業(yè)自身狀況，以市場要求為導(dǎo)向，制定有針對性的項目定位方案。

二、商業(yè)地產(chǎn)項目的運營管理架構(gòu)、組合形式或管理方組建模式會影響項目的運營管理。

拿美羅城來說，主要資產(chǎn)為美羅城購物中心的華茂置業(yè)，是由中國工藝美術(shù)(集團(tuán))公司與新加坡美羅城北京公司分別控股50％的合作企業(yè)，雙方出資相同，決策權(quán)相同，但企業(yè)各自利益、經(jīng)營理念不同，很難達(dá)成統(tǒng)一意見。

盤活此類項目時，由于運營管理涉及的管理架構(gòu)及組建管理方的模式比較復(fù)雜。對于經(jīng)驗較為豐富的成熟開發(fā)商，此類項目的盤活成本較低；對于經(jīng)驗不足的開發(fā)商而言，最好利用相關(guān)的專業(yè)經(jīng)營團(tuán)體機構(gòu)，自己盡量不要介入商業(yè)運營管理。

三、商業(yè)地產(chǎn)項目營利模式失當(dāng)，項目銷售較為成功，但后期經(jīng)營困難。

在目前的商業(yè)地產(chǎn)項目中，開發(fā)商為了盡快回籠資金、減少資金壓力，非常重視銷售，因此常用的方式便是通過快速銷售來實現(xiàn)短期的銷售現(xiàn)金流，完全沒有考慮到后期的項目運作，給整個項目的持續(xù)經(jīng)營帶來很大的風(fēng)險。

商業(yè)地產(chǎn)項目的難點不在于前期的開發(fā)，而在于后期持續(xù)的運營管理。盤活由于經(jīng)營模式不當(dāng)而導(dǎo)致失敗的商業(yè)地產(chǎn)項目，需要重新界定項目的營利模式，必須要考慮適合持續(xù)經(jīng)營，不要因為小利而影響項目整體，避免銷售成功但經(jīng)營失敗的結(jié)果。

四、項目應(yīng)根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項目定位進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃與建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計。

商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)是一個城市商業(yè)服務(wù)與空間調(diào)整的重要手段，目前許多商業(yè)地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中往往忽略了項目與城市功能之間的關(guān)系。商業(yè)規(guī)劃是城市規(guī)劃的一個重要因素，但是商業(yè)規(guī)劃只有適應(yīng)城市規(guī)劃才能獲得持續(xù)發(fā)展。在商業(yè)地產(chǎn)項目失敗的案例中，有許多對城市整體規(guī)劃的認(rèn)知和理解不夠準(zhǔn)確而造成項目失敗的案例。

除此之外，不同的商業(yè)地產(chǎn)項目對建筑結(jié)構(gòu)有不同的要求，硬件狀況的優(yōu)劣是商業(yè)項目能否成功的重要基礎(chǔ)條件之一。商業(yè)地產(chǎn)項目對規(guī)劃有其特殊的要求，不同業(yè)態(tài)類別的租戶對商鋪的層高、荷載、進(jìn)深等指標(biāo)都可能有不同的需求，項目的結(jié)構(gòu)、人流動線、物流動線、視線、立面等每個細(xì)節(jié)都會對客戶的感受造成影響，進(jìn)而影響項目未來經(jīng)營的活力。

無論是盤活失敗的商業(yè)地產(chǎn)項目，還是新開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目，開發(fā)商都一定要把握住商業(yè)地產(chǎn)的固有特性，對商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)開發(fā)模式上的區(qū)別要有清楚的認(rèn)識，從項目前期定位開始，即遵循商業(yè)規(guī)律，考慮當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)現(xiàn)實、把握投資者和商家經(jīng)營戶的真實心態(tài)和需求，統(tǒng)籌安排開發(fā)商、投資者、管理者、經(jīng)營者之問的多重利益關(guān)系，充分考慮項目能否吸引目標(biāo)客戶、如何招商、是否銷售、如何經(jīng)營等多方面因素，才能進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。

對于一個商業(yè)地產(chǎn)項目而言，無論是盤活還是新建，項目能暫時取得良好銷售業(yè)績并不算真正的成功。商業(yè)地產(chǎn)項目要做到銷售、招商和經(jīng)營形成良性循環(huán)的局面，才算項目真正地盤活。