房地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)后，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，中介公司關(guān)門(mén)倒閉、售樓人員轉(zhuǎn)行跳槽等現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)在海南房地產(chǎn)市場(chǎng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期調(diào)控政策松動(dòng)可能性幾乎不存在，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然低迷，而房地產(chǎn)市場(chǎng)能否“回暖”，房?jī)r(jià)將成為重要“籌碼”。

量跌價(jià)滯海南樓市進(jìn)入深度博弈階段

“國(guó)八條”實(shí)施幾個(gè)月來(lái)，其調(diào)控效果對(duì)海南樓市帶來(lái)顯著影響。目前?？凇⑷齺啒鞘谐尸F(xiàn)“量跌價(jià)挺”的現(xiàn)狀，而省內(nèi)二線(xiàn)城市的量?jī)r(jià)借此大有超越省內(nèi)一線(xiàn)城市的勢(shì)頭。

由于海南樓市外向型特征明顯，80％以上的房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力來(lái)自島外，

“限購(gòu)令”致使海南購(gòu)房主力銳減。據(jù)?？谑凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局統(tǒng)計(jì)，今年1～5月份，海口市商品房成交量大幅下降。海口市登記銷(xiāo)售商品住房6563套、71.62萬(wàn)平方米，同比減少38.63％和63.25％。尤其是3、4月份，下降均達(dá)到九成左右。商品房銷(xiāo)售額進(jìn)一步萎縮。1～5月，商品住房銷(xiāo)售額65724-7.16萬(wàn)元，同比下降59.2％。

三亞商品房網(wǎng)簽保持較穩(wěn)定的趨勢(shì)。5月，三亞市商品房銷(xiāo)售網(wǎng)簽612套，面積5.72萬(wàn)平方米，均價(jià)18512，76元／平方米。從購(gòu)房對(duì)象來(lái)看，北京地區(qū)占總銷(xiāo)量的11％；東北地區(qū)占總銷(xiāo)量的23％；長(zhǎng)江三角洲地區(qū)約占總銷(xiāo)量的11％。此外，四川、重慶、河北、山西的購(gòu)房群體驟增，5月購(gòu)房數(shù)量達(dá)到總銷(xiāo)售量的12％。從戶(hù)型結(jié)構(gòu)上看，小戶(hù)型商品房依然俏，90平方米以下的商品房銷(xiāo)售網(wǎng)簽370套，占總銷(xiāo)售量的60.46％。

購(gòu)房者普遍選擇持幣觀(guān)望，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，但銷(xiāo)售量的萎縮并未帶動(dòng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降。據(jù)?？谑凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局統(tǒng)計(jì)，今年1～5月，?？谏唐纷》?jī)r(jià)格同比上漲19.22％。但從今年商品住房每月價(jià)格指數(shù)來(lái)看，均維持在9000元／平方米左右，并有小幅波動(dòng)，環(huán)比增減幅度均在10％以?xún)?nèi)。

從5月海南二線(xiàn)城市成交價(jià)來(lái)看，陵水商品住宅成交均價(jià)為超過(guò)3萬(wàn)元／平方米；瓊海商品住宅成交均價(jià)約為7000元／平方米；文昌商品住宅成交均價(jià)約為8300／平方米。較4月相比有小幅提升，在短短幾個(gè)月的時(shí)間里，二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)已然有趕超一線(xiàn)城市的迅猛勢(shì)頭?！焙Ｄ戏康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士易智勇認(rèn)為，造成這一現(xiàn)象的主要原因就是嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策下，開(kāi)發(fā)商出走二線(xiàn)城市或地區(qū)。

海南海納投資策劃有限公司總經(jīng)理?xiàng)顐幷f(shuō)，去年底，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了短暫的銷(xiāo)售回暖小高潮，但隨著“限購(gòu)令”的出臺(tái)，再加上傳統(tǒng)淡季因素的影響，市場(chǎng)再次陷入萎靡。目前大部分購(gòu)房者對(duì)未來(lái)短期市場(chǎng)行情并不看好，觀(guān)望情緒濃重，投資投機(jī)性購(gòu)房和剛性需求兩方面都受到抑制。“由于短期內(nèi)購(gòu)房者觀(guān)望情緒難以消除，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商都把希望寄托在第四季度，希望海南的傳統(tǒng)旺季會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)回暖?！焙？谑兄械匦蟹慨a(chǎn)代理有限公司經(jīng)理張麗說(shuō)。房?jī)r(jià)成市場(chǎng)“回暖”重要“籌碼”

盡管海南房?jī)r(jià)整體依然比較堅(jiān)挺，但一些地區(qū)的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)跡象。楊偉寧告訴記者，最近一段時(shí)間，海口市國(guó)貿(mào)附近的二手房?jī)r(jià)格下跌了10％～15％，“議價(jià)空間很大，買(mǎi)方和賣(mài)方開(kāi)始展開(kāi)拉鋸戰(zhàn)”。?？诮饦虼髲B一套91平方米的二手房，3月份在中介登記為50萬(wàn)元，現(xiàn)在業(yè)主40萬(wàn)元就愿意出手。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前主要有兩類(lèi)二手房源出現(xiàn)降艏勢(shì)?！潜狼鹨粌赡陜?nèi)購(gòu)買(mǎi)的投資房源，這些房面臨全額交納營(yíng)業(yè)稅，購(gòu)房成本增大；二是滿(mǎn)足改善型需求的中小戶(hù)型，受“限購(gòu)”影響成交逐漸走低。

北京易居房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)牟增彬表示，隨著流動(dòng)性不斷收緊，再加上CPI依然高企、加息預(yù)期強(qiáng)烈，將進(jìn)一步給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)資金壓力，或?qū)⑵仁共糠珠_(kāi)發(fā)商提前降價(jià)銷(xiāo)售，而這將在終端形成房?jī)r(jià)下調(diào)壓力。

海南富信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理羅風(fēng)顏說(shuō)，目前銷(xiāo)售量的萎靡，再加上保障性住房建設(shè)力度加大，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商壓力很大，“挺不住”的開(kāi)發(fā)商都會(huì)有所動(dòng)作。而期望市場(chǎng)成交量回升，必須在價(jià)格上有實(shí)質(zhì)性的下降，打消購(gòu)房者濃厚的觀(guān)望情緒。

開(kāi)盤(pán)量減少開(kāi)發(fā)商瞄準(zhǔn)新媒體營(yíng)銷(xiāo)

2011年的海南樓市深受一系列購(gòu)房政策影響，今年6月計(jì)劃開(kāi)盤(pán)量比去年6月減少2個(gè)。2月底?？谙拶?gòu)政策與3月初三亞限購(gòu)政策的實(shí)施，給6月的市場(chǎng)帶來(lái)了很大的沖擊。業(yè)內(nèi)人士表示，在經(jīng)歷多重樓市調(diào)控之后，海南樓市已更加穩(wěn)健成熟，雖然在數(shù)量上有所減少，但一些品質(zhì)過(guò)硬的項(xiàng)目還是勇于開(kāi)盤(pán)。另外，6月擬開(kāi)盤(pán)的6個(gè)項(xiàng)目均未公布具體的開(kāi)盤(pán)時(shí)間，海南樓市依舊是迷霧重重，開(kāi)盤(pán)量尚有較大可變性。如果未能如期拿到預(yù)售證，一些項(xiàng)目極有可能延遲至7月開(kāi)盤(pán)。

據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，截至5月25日，6月份海南擬開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目?jī)H有6個(gè)。環(huán)比上月計(jì)劃開(kāi)盤(pán)數(shù)量下降33.3％，同比去年減少2個(gè)。其中，省會(huì)?？谟?個(gè)樓盤(pán)6月新開(kāi)，價(jià)格尚處于待定狀態(tài)；澄邁有2個(gè)樓盤(pán)6月新開(kāi)，其中品創(chuàng)憶江南報(bào)價(jià)4280元／平方米起，成為6月擬開(kāi)盤(pán)價(jià)格最低樓盤(pán)；另外，瓊海僅有一盤(pán)新開(kāi)，溫泉1號(hào)報(bào)價(jià)11000元／平方米起，成為6月擬開(kāi)盤(pán)價(jià)格最高的樓盤(pán)。從開(kāi)盤(pán)數(shù)據(jù)來(lái)看，僅有?？?、澄邁、瓊海三個(gè)區(qū)域6月擬開(kāi)盤(pán)，其他各市縣6月無(wú)開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)。在限價(jià)、限購(gòu)、限貸“三限”背景下，海南地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商越發(fā)謹(jǐn)慎。

在低迷的成交數(shù)據(jù)下，6月份開(kāi)盤(pán)數(shù)量減少正在預(yù)料之中。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，1月海南共有19個(gè)項(xiàng)目擬開(kāi)盤(pán)，2月有7個(gè)項(xiàng)目擬開(kāi)盤(pán)，3月有10個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，4月有9個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，5月有9個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)。截至5)125日，海南有64'-~目預(yù)計(jì)6月開(kāi)盤(pán)，比5月減少3個(gè)，海南樓市依然處于“淡定”期。

對(duì)于目前的海南樓市，部分開(kāi)發(fā)商表示，隨著海南傳統(tǒng)銷(xiāo)售淡季到來(lái)，國(guó)家調(diào)控政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，海南樓市成交量將愈加低迷，不排除為求資金回籠而推出各種優(yōu)惠措施。國(guó)瑞地產(chǎn)副總經(jīng)理齊志輝認(rèn)為，對(duì)海南投資勝物業(yè)進(jìn)行限制，要進(jìn)行區(qū)別對(duì)待，從產(chǎn)品特讎行細(xì)化，在島內(nèi)不要搞“一刀切”的描施。比如旅游度假型|產(chǎn)品，島外客戶(hù)就是主要客群，一刀切之下目標(biāo)客群會(huì)被限定死，而目海南旅游地產(chǎn)項(xiàng)目其實(shí)就是賣(mài)給經(jīng)濟(jì)相對(duì)富裕的人。

多數(shù)業(yè)內(nèi)人士對(duì)目前海南樓市成交量低迷現(xiàn)狀都表示已經(jīng)接受，認(rèn)為再憑傳統(tǒng)的單—營(yíng)銷(xiāo)模式，已經(jīng)無(wú)法給萎靡的樓市成交帶來(lái)助力。更有業(yè)內(nèi)人士直言，無(wú)論加大優(yōu)惠力度變相降價(jià)，或是直接進(jìn)行降價(jià)，都不是扭轉(zhuǎn)海南樓市成交萎靡的好辦法，必須從海南國(guó)際旅游島的屬性上做文章，制定符合海南屙勝的產(chǎn)品、新媒體營(yíng)銷(xiāo)模式。

在銷(xiāo)售手段上，開(kāi)發(fā)商絞盡腦汁以求突破。近日，海南首個(gè)全案登陸電子商務(wù)平臺(tái)的項(xiàng)目——中南西海岸在?？谑虚_(kāi)盤(pán)發(fā)售，當(dāng)日即認(rèn)購(gòu)360套房源。其實(shí)，今年以來(lái)，海南旅游地產(chǎn)借助電子商務(wù)平臺(tái)進(jìn)行銷(xiāo)售的案例越來(lái)越多。南國(guó)威尼斯城、海南金手指都是旅游地產(chǎn)房企登陸電商平臺(tái)的代表，也引發(fā)了旅游地產(chǎn)網(wǎng)售狂潮。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為房地產(chǎn)行業(yè)中的特殊產(chǎn)品類(lèi)型——旅游地產(chǎn)，由于其面向市場(chǎng)廣闊，不受?chē)?guó)際疆域限制，新媒體營(yíng)銷(xiāo)更能有效地為其解決客源與房源分離、減少購(gòu)房者置業(yè)成本等問(wèn)題，從而實(shí)現(xiàn)最大限度的“客戶(hù)到達(dá)”。隨著海南旅游地產(chǎn)項(xiàng)目在新媒體平臺(tái)上接連不斷取得戰(zhàn)績(jī)，旅游地產(chǎn)新媒體平臺(tái)有望成為未來(lái)旅游地產(chǎn)的主流營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)。

房產(chǎn)中介轉(zhuǎn)行、“出走”、“放大假”

“此房出租”、“停業(yè)”……此類(lèi)字眼近期頻頻出現(xiàn)在海口一些房地產(chǎn)中介商的門(mén)店上，房地產(chǎn)中介商因經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)太差，紛紛“出走”或“關(guān)門(mén)大吉”。

去年初海南建設(shè)國(guó)際旅游島政策頒布后，海南樓市短期內(nèi)量?jī)r(jià)急劇飆升，大批新的房地產(chǎn)中介公司紛紛成立。然而好景不長(zhǎng)，隨著國(guó)家一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)出臺(tái)，尤其在“限購(gòu)”政策的打壓下，海南樓市隨即陷入低迷，—些房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)倒閉關(guān)門(mén)，售樓人員也選擇了轉(zhuǎn)行或跳懵。

記者近日在?？谑泻５閸u--；g房地產(chǎn)中介公司看到，店門(mén)口貼著兩張大大的招聘廣告，店內(nèi)10多個(gè)工位上只有一名銷(xiāo)售人員上班。據(jù)這名銷(xiāo)售人員介紹，今年上半年以來(lái)，店內(nèi)原有的銷(xiāo)售人員走了一半。為了維持店面正常運(yùn)轉(zhuǎn)，老板開(kāi)始招聘銷(xiāo)售人員，但不少新人干不了幾天便辭職了。?？谑泻５閸u某房產(chǎn)中介銷(xiāo)售人員李威從事房地產(chǎn)銷(xiāo)售近四年。他告訴記者，與去年相比，今年?？诙址渴袌?chǎng)很不樂(lè)觀(guān)?！叭ツ晷蝿?shì)好的時(shí)候，我差不多一天賣(mài)—套，現(xiàn)在一兩個(gè)月賣(mài)—套就不錯(cuò)了?！?/p>

楊偉寧告訴記者，目前他的公司一個(gè)月只有五六單生意。一些本土房產(chǎn)中介尤其是國(guó)際旅游島建設(shè)政策頒布后匆匆上馬的中介關(guān)門(mén)歇業(yè)，很多中介從業(yè)人員跳槽轉(zhuǎn)行或者“休大假”，一些大的房地產(chǎn)中介也從二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)向了一手房代理。

“目前?？诤芏噙B鎖房地產(chǎn)中介都在虧錢(qián)?！睆堺愓f(shuō)，去年在國(guó)際旅游島政策的利好刺激下，海口一些房地產(chǎn)中介盲目擴(kuò)張，現(xiàn)在迫于形勢(shì)，不得不開(kāi)始收縮規(guī)模。張麗說(shuō)，目前?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)整體低迷的狀況也給二手房中介市場(chǎng)帶來(lái)一些混亂局面，除了倒閉和轉(zhuǎn)行現(xiàn)象，一些房地產(chǎn)中介公司鋌而走險(xiǎn)，幫助購(gòu)房者偽造納稅證明，避開(kāi)“限購(gòu)”政策。

專(zhuān)家呼吁盡快調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)

面對(duì)海南樓市低迷的形勢(shì)，海南房產(chǎn)專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)人士紛紛建議，應(yīng)盡快調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)思路，方能確保市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展?！昂Ｄ蠎?yīng)該進(jìn)一步調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展?！焙Ｄ鲜∽》亢统青l(xiāng)建設(shè)廳總規(guī)劃師宋神認(rèn)為，海南房地產(chǎn)業(yè)亟須轉(zhuǎn)型升級(jí)，改變以居住地產(chǎn)為絕對(duì)主導(dǎo)的單一房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，構(gòu)筑以專(zhuān)業(yè)化旅游地產(chǎn)為主導(dǎo)，居住地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和辦公地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展的多元化產(chǎn)品體系。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，海南經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴(lài)性目前弊端已現(xiàn)，如果限購(gòu)政策不做調(diào)整，下半年海南樓市成交量下滑現(xiàn)象就無(wú)法扭轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)全年的成交量將下降較大，屆時(shí)對(duì)依賴(lài)房地產(chǎn)的市縣影響將會(huì)更大，建議海南應(yīng)該采取加快建設(shè)旅游房地產(chǎn)和保障性住房的“兩條腿走路”方式。

海南業(yè)內(nèi)資深人士朱章太表示，樓市的萎縮已經(jīng)是明顯的事實(shí)，銷(xiāo)售量已明顯下降，價(jià)格也在下跌，現(xiàn)在是海南房地產(chǎn)的“冬季”，因此，海南房地產(chǎn)業(yè)亟須轉(zhuǎn)型。他說(shuō)，海南房地產(chǎn)發(fā)展的總體目標(biāo)是要以本島居住性的地產(chǎn)為基本，以旅游地產(chǎn)為主導(dǎo)，以度假旅居性地產(chǎn)為特色，以商業(yè)和其他地產(chǎn)為補(bǔ)充的多層次多元化房地產(chǎn)供應(yīng)體系，還有住房保障體系，從這個(gè)政策制定的目標(biāo)當(dāng)中看到房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)型，才能保證海南樓市可持續(xù)發(fā)展。

對(duì)于海南而言，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于海南經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展作用是毋庸置疑的，今年來(lái)發(fā)展導(dǎo)致出現(xiàn)問(wèn)題也是正常的。目前海南樓市成交量進(jìn)入萎靡期也是不爭(zhēng)的事實(shí)，關(guān)鍵在于如何調(diào)整發(fā)展結(jié)構(gòu)和消除詬病，解決海南房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)中不合理的問(wèn)題，制定適合發(fā)展的對(duì)策，才能夠確保海南房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，走上符合海南國(guó)際旅游島建設(shè)的健康發(fā)展之路。