在住宅市場萎靡不振的情況下，商業(yè)地產(chǎn)表面的光環(huán)大大刺激了開發(fā)商的神經(jīng)。2011年，包括萬科、招商地產(chǎn)、萬通地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)等數(shù)十個主流房企均宣布加大商業(yè)地產(chǎn)投入。就在大量資金涌入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的時候，近期商業(yè)地產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)讓卻給部分急于進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)商敲響了一記警鐘。

近期，美羅城轉(zhuǎn)讓的消息讓業(yè)界一片嘩然。美羅城購物中心僅經(jīng)營四年就宣布易主，這對于普遍培育期較長的商業(yè)項目而言，并非正?，F(xiàn)象。是什么原因?qū)е铝嗣懒_城現(xiàn)在的局面?美羅城項目所在的東四環(huán)商業(yè)帶存在哪些發(fā)展桎梏?記者將東四環(huán)商業(yè)帶和美羅城項目進行全面調(diào)查，通過調(diào)查了解以下問題：1.美羅城的定位、業(yè)態(tài)組合是否科學、合理?運營中存在什么問題，為什么敗走京城?2.商業(yè)怎樣走過培育期?3.東四環(huán)商業(yè)帶離真正的商圈有多遠?4.如何盤活一個商業(yè)地產(chǎn)項目?

通過記者調(diào)查和采訪商業(yè)地產(chǎn)專家，從各個角度剖析上述問題，希望會給近年呈“大躍進”發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)一些啟示和警示。

美羅城退場

地處北京東四環(huán)的美羅城購物中心經(jīng)過幾年的苦撐之后，終于撐不下去了。6月1 9日，新加坡上市公司美羅控股有限公司發(fā)布公告表示，公司擬以6.886億元人民幣出讓旗F的北京華茂置業(yè)50％的股權(quán)。

美羅控股于公告中介紹，北京華茂置業(yè)于2007年初完成了北京美羅城項目，但截至2011年3月31日，美羅城購物中心的出租率只有74.5％。據(jù)此，美羅控股表示，考慮到美羅城購物中心要成功調(diào)整將需要較長的時間，目前是轉(zhuǎn)讓北京美羅城項目權(quán)益的適當時機。

至此，美羅城這一品牌在北京商業(yè)領(lǐng)域即將畫上句號。但美羅城的落幕，在某種程度上則成了北京商業(yè)地產(chǎn)的反面教材。美羅城轉(zhuǎn)讓的背后，也折射了商業(yè)地產(chǎn)的高風險性。一位商業(yè)地產(chǎn)專家甚至預(yù)言：

“商業(yè)地產(chǎn)最需要的是時間的檢驗。目前商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量非常巨大，不可能每個項目都會火。未來幾年，失敗或者是走下坡路的商業(yè)地產(chǎn)項目一定不會少?！?/p>

美羅城轉(zhuǎn)讓始末

6月的北京已經(jīng)開始炎熱，而地處廣渠路與東四環(huán)交匯處的美羅城購物中心卻一副與氣溫不相符的冷清——除了百盛、沃爾瑪及臨街的肯德基、必勝客、屈臣氏和五層的部分餐廳還在繼續(xù)營業(yè)外，其余店鋪均已關(guān)門。

據(jù)記者了解，北京美羅城由新加坡美羅控股和中國工藝美術(shù)(集團)公司共同投資建立。其位于東四環(huán)大郊亭橋西南側(cè)，商業(yè)經(jīng)營面積約11萬平方米，經(jīng)營管理主體是北京華茂置業(yè)有限公司。有國美電器、沃爾瑪、百盛購物中心等商家入駐，其東部還有紅星美凱龍、法國迪卡儂品店等業(yè)態(tài)。該地區(qū)被稱為CBD腹地，成為業(yè)內(nèi)看好的東部商圈。美羅城B座2007年5月1日正式開業(yè)，A座2007年9月正式開業(yè)。早先美羅城開業(yè)之時，曾被定位為集服飾、體育用品、圖書音像、家居、其他服務(wù)餐飲于一體的一站式綜合型購物中心。

2009年5月初，曾定位中高端購物中心的美羅城，因生意慘淡全面停業(yè)。直到2009年6月末，美羅城才和北京沁春華美商業(yè)管理有限公司合作，準備變身“外貿(mào)大集”。他們召集廣東、山東等地的外貿(mào)企業(yè)入駐，并引進幾百家外貿(mào)企業(yè)進駐，以尋求定向消費和差異化經(jīng)營。這也形成了北京首家規(guī)?；?jīng)營外貿(mào)商品的專營店。當年9月該商場才又重新進入營業(yè)狀態(tài)。曾經(jīng)負責美羅城外貿(mào)大集項目的商業(yè)策劃人陳輝介紹，外貿(mào)大集進駐美羅城時間不長，但好的商鋪一個月純利潤可達六七萬元。雖然“外貿(mào)大集”曾給一直缺乏客流的美羅城帶來了現(xiàn)金流，但其新加坡投資方認為該業(yè)態(tài)與購物中心的高端定位不符，于2010年9月份被新加坡方面提前3個月叫停。

之后，美羅城購物中心在運營中，曾多次嘗試通過業(yè)態(tài)調(diào)整試圖扭轉(zhuǎn)現(xiàn)狀，不過大多收效甚微。今年4月份，《今日樓市》記者在美羅城調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當時因為大批零散商戶準備撤離的原因，有些商家正在做最后的清倉甩賣，很多商品折扣很低。盡管如此，光顧的顧客仍然不是很多。雖然樓層的指示牌上還標著幾十家品牌商戶的名字，但其中絕大多數(shù)都已經(jīng)撤離，只留下緊鎖的玻璃門和里面空蕩蕩的貨架及一地雜物。少數(shù)幾家還在經(jīng)營的商戶也都在紛紛甩貨為撤離做準備。在扶梯口，一家經(jīng)營陶瓷器皿的商戶更是打出了“緊急清倉”、“徹底甩賣”、“全場一折”的醒目標識。一層入口處，原本在二層經(jīng)營的一些商戶被集中起來擺起了地攤，正在處理庫存商品。“我們在這兒經(jīng)營都賠死了。這個商場根本沒人氣。偶爾來個人，也是來閑逛的，根本賣不出東西。”一家兒童用品店的經(jīng)營人員抱怨。

由于缺乏有效客流，隨著越來越多商戶的離開，美羅城終于扛不住，在今年選擇了轉(zhuǎn)讓。對于美羅城購物中心轉(zhuǎn)讓的原因，業(yè)界普遍認為，這家購物中心被最終轉(zhuǎn)讓的主要原因還是自身經(jīng)營不善。另一方面，主要資產(chǎn)為美羅城購物中心的華茂置業(yè)，是中國工藝美術(shù)集團和新加坡美羅城北京公司各控股50％的合作企業(yè)。以股權(quán)對等的模式合作，也成為美羅城購物中心經(jīng)營模式搖擺不定、導致人氣低迷的重要原因。

反思美羅城

對于美羅城的結(jié)局，易鋪網(wǎng)CEO陳建明接受《今日樓市》采訪時表示，北京美羅城的經(jīng)營不善，與其所在這個區(qū)域本身的位置有很大關(guān)系。美羅城所在的區(qū)域離北京最大的商圈CBD很近，因此美羅城在考慮商業(yè)定位時，本應(yīng)該和CBD有很大的錯位。但這有難度，因為CBD業(yè)態(tài)很廣，中高檔次都有。而住在四方新區(qū)的人很多都在CBD上班，白天在美羅城附近活動的人相對較少。在區(qū)域因素之外，北京美羅城也沒有引進在其他商場找不到的獨家品牌，這也讓消費者找不到非去那里購物的理由。

大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司總裁助理賴建燕早在2009年5月就對美羅城進行過深／kin查和研究，她認為美羅城之所以會經(jīng)營不利導致轉(zhuǎn)讓，原因有多方面：

1.商業(yè)主力店布局方面：

商業(yè)主力店業(yè)態(tài)布局錯誤導致主力店不但對購物中心帶來的人流貢獻不大，反而造成很大殺傷力，使得商業(yè)主力店沒有形成整體聯(lián)動。美羅城以及與之毗鄰的商業(yè)主力店有百盛百貨、沃爾瑪超市、國美電器、紅星美凱龍、東都電影城，樂華美蘭、法國迪卡儂運動品店等不同的商業(yè)業(yè)態(tài)。主力店數(shù)量不少，看上去很強大，但是由于商業(yè)業(yè)態(tài)布局的錯誤導致人為地阻斷了消費人流的互動。

紅星美凱龍是北京最大的體驗式家居建材購物中心，雖然人流較好，但它的顧客都是帶有特定目的的消費者，屬于目的性消費群體，與旁邊兩棟樓在客戶群上具有較大的差異。如果把位于中間的紅星美凱龍與南邊的華騰新天地調(diào)換一下位置，讓業(yè)態(tài)與品牌之間更好地形成互動，會對提升人氣、人流互動發(fā)揮很好的作用。

2.商業(yè)業(yè)態(tài)功能布局方面：

商業(yè)購物中心中餐飲業(yè)態(tài)是較為聚集人氣的商業(yè)業(yè)態(tài)，但是北京美羅城內(nèi)餐飲業(yè)態(tài)較少，更缺乏較高檔次的餐飲場所。到購物中心來的消費者如果沒有一定數(shù)量的餐飲業(yè)態(tài)與之配合，必然影響到消費者的購物舒適程度，當然也就影響到以后再來的頻率。所以缺乏餐飲業(yè)態(tài)的引入也是其經(jīng)營慘淡的原因之一。尤其是有特色的餐飲業(yè)態(tài)的缺乏使之經(jīng)營狀況更加糟糕。

3.交通規(guī)劃方面：

交通不便、快速路切割商圈，導致購物很不方便。商業(yè)項目首要的是解決交通問題，

“交通優(yōu)先”意義重大。美羅城位于北京東四環(huán)交通快速路的旁邊，快速過境通道從中穿過，犯了選址大忌。盡管看上去東四環(huán)快速路上車水馬龍、來往穿梭，但是與美羅城沒有關(guān)系，車不能方便地停下來，車主進入不到購物中心進行消費，生意當然不好。

即使開車沿著四環(huán)主路進入輔道后，則需要首先從南面的紅星美凱龍穿過后才能到達美羅城，要想回到四環(huán)往北走的方向上，則要到很遠的地方調(diào)頭，很不方便。另外，美羅城的公共交通十分不發(fā)達，這也就限制了很多人的到來?？焖佘嚨缽闹写┻^，等于把商圈切成了兩半，東四環(huán)以東的顧客到美羅城購物就十分不便，等于無形中把一半的顧客擋在了商圈之外。

而東四環(huán)以西有幾個老牌的商圈，競爭已經(jīng)非常激烈。如果東四環(huán)商業(yè)帶上的商業(yè)項目沒什么特色，則很難吸引到大量人氣，再加上周邊高檔樓盤入住率一直不高，也很大程度上影響了美羅城的人氣。

4.單體建筑設(shè)計方面：

(1)主力店出入口設(shè)計不合理。

沃爾瑪?shù)某鋈肟谂c商業(yè)精品店鋪沒有什么關(guān)系，倒是離停車場很近，超市的出入口沒有對項目的人流起到貢獻的作用。

(2)主力店與精品店的聯(lián)系沒有設(shè)計，導致主力店與精品店的人流無法互動與交流，人流動線被阻斷，商業(yè)的連續(xù)性原則多處被打斷。

(3)其他建筑空間尺度設(shè)計嚴重失調(diào)。如中庭，其平面尺度與剖面尺度都做得過于夸大而缺乏親切感，再如百盛百貨的層高過大，首層竟達8.2米之高?？諉柍叨缺壤д{(diào)，給人帶來空曠感，使得本來人流稀少的百貨內(nèi)部更加顯得精品店缺乏主動線設(shè)計。沒有考慮到人在街上走的購物感受，甚至步行街上有結(jié)構(gòu)柱，極大地影響了購物的舒適程度。

商業(yè)地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓敲警鐘

從去年以來，遭遇嚴厲政策打擊的住宅市場每況愈下，而商業(yè)地產(chǎn)卻進入高速發(fā)展期，各大開發(fā)企業(yè)紛紛大舉進軍，各方資金云集備戰(zhàn)，各地商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)銷量爆棚、租金連連上漲……各種跡象顯示，商業(yè)地產(chǎn)正在迎來黃金時代。但作為房地產(chǎn)行業(yè)技術(shù)含量最高的發(fā)展階段，商業(yè)地產(chǎn)目前的超速發(fā)展背后暗藏的風險，已經(jīng)引起部分業(yè)內(nèi)人士的擔心。目前，地產(chǎn)商缺乏商業(yè)運營經(jīng)驗，導致商業(yè)項目運營不佳的實例并不鮮見。

對于以上現(xiàn)象，地產(chǎn)專家馬躍成接受本刊采訪時表示，對于地產(chǎn)企業(yè)而言，商業(yè)地產(chǎn)對土地、資金、招商、運營、人才等都有著更高的要求。有些開發(fā)商習慣于把住宅房地產(chǎn)的開發(fā)模式直接照搬到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，往往是重開發(fā)輕經(jīng)營，先銷售后招商，注重規(guī)模忽視了策劃。有些大型商場，動輒追求“亞洲第一、國內(nèi)最大”，規(guī)模盲目擴大，完全脫離需求。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和后期的商業(yè)經(jīng)營管理嚴重脫節(jié)，照搬照抄的現(xiàn)象極其嚴重，往往還沒有真正進行前期的商業(yè)策劃，就急于找規(guī)劃設(shè)計單位進行投標，甚至出現(xiàn)全國一個模式、各地全是復(fù)制品的情況。

馬躍成坦言，目前市場上有大量的商用物業(yè)存在抄襲、復(fù)制，以至形成同質(zhì)化的趨勢，這在無形中增加了投資的風險。“從有商業(yè)地產(chǎn)那一天開始，經(jīng)驗反復(fù)證明，商業(yè)地產(chǎn)從來不會隨隨便便成功，其難度和風險與住宅地產(chǎn)不可同日而語?！瘪R躍成說。

易鋪網(wǎng)CEO陳建明也向本刊記者表示，綜合性商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模遠大于普通房地產(chǎn)項目。與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)對資本規(guī)模、運營水平、價值培育等方面的要求更高，風險更大。5月18日，央行再度上調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率0.5個百分點，使存款準備金率達到了21％，這直接導致銀行的放貸金額將進一步縮水，開發(fā)商將面臨融資壓力。

“未來兩三年里各類商業(yè)項目將集中入市，供大于求在許多地方似成定局，商業(yè)地產(chǎn)的競爭會白熱化。在海內(nèi)外資金蜂擁圈地商業(yè)地產(chǎn)之際，一線城市局部地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)已供過于求，定位失誤、開發(fā)量過度形成市場泡沫的風險已成為需要高度警惕的問題?！标惤鞯难哉Z中充滿了擔憂。

問診東四環(huán)商業(yè)帶

北京美羅城敗走京城讓大家關(guān)注美羅城本身的同時，業(yè)界也將詢問的目光投向了美羅城所在的區(qū)域——東四環(huán)商業(yè)帶。隨著百子灣、大郊亭橋等區(qū)域商業(yè)項目建成、運營，向南延伸到工大橋的燕莎奧特萊斯、伊利諾伊等商業(yè)項目，在東四環(huán)南部區(qū)域形成了一條大型商場相對集中的商業(yè)帶。為什么與北京美羅城擁有同一個投資方的上海美羅城卻取得了成功?本刊記者采訪了徐偉成、馬躍成、蔡宇翔等商業(yè)地產(chǎn)專家，他們指出，北京美羅城的敗北除了北京美羅城自身存在的定位、管理等問題外，也與東四環(huán)商業(yè)帶交通不便的窠臼和區(qū)域商業(yè)氛圍不濃郁有關(guān)。

北京美羅城敗走京城讓大家關(guān)注美羅城本身的同時，業(yè)界也將詢問的目光投向了美羅城所在的區(qū)域——東四環(huán)商業(yè)帶。隨著百子灣、大郊亭橋等區(qū)域商業(yè)項目建成、運營，向南延伸到工大橋的燕莎奧特萊斯、伊利諾伊等商業(yè)項目，在東四環(huán)南部區(qū)域形成了一條大型商場相對集中的商業(yè)帶。為什么與北京美羅城擁有同一個投資方的上海美羅城卻取得了成功?多位業(yè)內(nèi)人士指出，北京美羅城的敗北除了北京美羅城自身存在的定位、管理等問題外，與東四環(huán)商業(yè)帶交通不便的窠臼和區(qū)域商業(yè)氛圍不濃郁有關(guān)。

美羅城已經(jīng)成為了往事，但在近年商業(yè)地產(chǎn)項目井噴的北京，如何在北京的商業(yè)版圖中占據(jù)一席之地、形成自己的商圈，是地處東四環(huán)商業(yè)帶的運營商們眼下不得不思考的問題。

東四環(huán)尚未形成聚集效應(yīng)

在2002年燕莎奧特萊斯落戶東四環(huán)工大橋之前，東四環(huán)沿線的商業(yè)幾乎可以說是一片空白。之后的幾年，隨著東四環(huán)沿線珠江帝景、山水文園、東方世紀城、華瀚國際、萬科藍山等大型成熟的高檔社區(qū)相繼涌現(xiàn)，原本缺乏商業(yè)配套設(shè)施的東四環(huán)沿線商業(yè)氣溫驟升：紅星美凱龍、美羅城、大成國際商業(yè)中心陸續(xù)開張營業(yè)，眾多國際零售巨頭紛紛搶駐，大規(guī)模興建、租賃上萬平方米的場地，大規(guī)模挺進北京商業(yè)市場，百盛、沃爾瑪、迪卡儂百貨、樂購、東都影院等超市、家電、運動、家居、娛樂等各類商業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)在東四環(huán)商業(yè)帶內(nèi)全數(shù)聚齊。

而記者通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然在客觀上商業(yè)帶已經(jīng)形成，但是其交通易達程度、輻射的客層、經(jīng)營狀況等方面還都不盡如人意。尤其是不同項目之間的關(guān)聯(lián)性與互動較弱，還沒有形成區(qū)域的整體形象與影響力，尚難稱得上是真正的商圈。

6月26日，本刊記者走訪發(fā)現(xiàn)，盡管商家賣力推銷，但東四環(huán)商業(yè)帶尚未迎來意想之中的滾滾客流。美羅城仍在營業(yè)的百盛商場內(nèi)顧客寥寥無幾。一位入駐百盛的商戶表示，在經(jīng)營的半年中生意并不紅火?！案浇^(qū)不少，但入住情況不盡如人意?！彼f，附近的華僑城、珠江帝景等社區(qū)的入駐率直接關(guān)系到各大賣場的經(jīng)營情況。而住在東四環(huán)的人很多都在CBD上班，白天在這一區(qū)域活動的人相對較少。同樣，美羅城5層尚在營業(yè)的漢拿山雖然打出了特價牌——漢拿山烤肉正在做午餐拌飯半價的優(yōu)惠活動，但來這里用餐的也多是附近數(shù)量有限的上班族，客源構(gòu)成較為單一。這家韓式料理連鎖店的工作人員告訴記者，這一促銷僅針對美羅城一個門店，其位于新光天地、西直門等地點的分店人氣都很旺。同是這一區(qū)域的樂購、東都影院等商業(yè)業(yè)態(tài)都不是很火。地產(chǎn)評論人馬躍成認為，東四環(huán)商業(yè)帶離北京最大的商圈CBD很近，因此東四環(huán)商業(yè)帶在考慮定位時，應(yīng)該和CBD有很大的錯位、有自己的特色。

馬躍成表示，一個商業(yè)圈的形成要看不同業(yè)態(tài)零售企業(yè)的聚集商店聚集狀況。一是不同業(yè)態(tài)零售企業(yè)的聚集。這種聚集，企業(yè)之間一般不會產(chǎn)生直接的競爭，而會產(chǎn)生一定的聚集效應(yīng)，產(chǎn)生更大的市場吸引力。二是同種業(yè)態(tài)購物中心的聚集。比如在同一商圈內(nèi)有多個購物中心的聚集，像王府井大街的北京百貨大樓和新東安市場等。這是指同種業(yè)態(tài)、同等規(guī)模的商店聚集在同一商業(yè)區(qū)，其結(jié)果使這一商業(yè)區(qū)商店之間既產(chǎn)生競爭，又產(chǎn)生一定的聚集效應(yīng)，一方面使消費者能在同類型商店進行商品質(zhì)量、價格、款式及服務(wù)的比較，從而加劇企業(yè)之間的競爭，另一方面由于同類型商店的聚集，又會產(chǎn)生集聚放大效應(yīng)，吸引更多的消費者來商業(yè)區(qū)購物，從而有效地促進企業(yè)的銷售。同類型商店在同一商業(yè)區(qū)決不能集聚過度，否則必然導致企業(yè)問競爭過度、幾敗俱傷。三是不同行業(yè)商業(yè)服務(wù)業(yè)的聚集。比如零售業(yè)與餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)、娛樂業(yè)以及銀行的聚集。這是一種多功能型的聚集，有利于產(chǎn)生放大的聚集效應(yīng)，從而有效地擴大該商業(yè)區(qū)的銷售與服務(wù)商圈。

商業(yè)圈的形成必須有大型商業(yè)支撐，尤其是商業(yè)氛圍和商務(wù)環(huán)境。該區(qū)域的商業(yè)氛圍形成需要整體區(qū)域的共同烘托。第一太平戴維斯策劃項目部總經(jīng)理徐偉成認為，東四環(huán)還是一個快速交通的通道，沒有商業(yè)設(shè)施留下足夠的布局空間，所以必然形不成像王府井那樣密集的城區(qū)商業(yè)商圈的形勢。所以依附在這種以交通干線為主的商圈里面，必然是—種目的性非常強、選擇性強的商業(yè)消費，這需要形成一定的規(guī)模效益才可以達到這種影響力。把脈東四環(huán)商業(yè)帶

是什么原因造成了東四環(huán)商業(yè)帶的如此狀態(tài)呢?華高萊斯國際地產(chǎn)顧問(北京)有限公司地產(chǎn)策劃一部項目經(jīng)理苗均分析有以下原因：

1.四環(huán)路的阻隔效應(yīng)大。眾所周知，城市快速路為保證車輛的無障礙通過是全封閉的，這就勢必造成道路兩側(cè)的人流、車流聯(lián)系較弱，而這些都對道路兩側(cè)的商業(yè)互動不利，對比傳統(tǒng)的城市“井”字路網(wǎng)，在營造商業(yè)群落上存在天然的劣勢。為此二環(huán)路、三環(huán)路、長安街等封閉路段都采取架設(shè)過街天橋、開挖地下過街通道的方式引導客流，客觀上促進了路兩側(cè)客流、商業(yè)上的聯(lián)系。然而，東四環(huán)至今只在部分路段有少量的過街天橋，再加上區(qū)域內(nèi)缺少東西向的道路穿過東四環(huán)而形成十字路口，東四環(huán)內(nèi)外在實際上被分成了東西兩片“隔離區(qū)”。

2.客群基礎(chǔ)仍然薄弱。按照一般商業(yè)經(jīng)驗，一個4萬平方米以上的百貨店需要30萬人以上的長期顧客才能正常生存。簡單地按此類推：由于東四環(huán)商業(yè)帶也以零售業(yè)項目為主，現(xiàn)狀供應(yīng)商業(yè)面積在47萬平方米以上，需要長期顧客352萬人以上，如果按三分之二為周邊客層推算，區(qū)域附近的顧客應(yīng)達到234萬人以上。顯然，現(xiàn)在東四環(huán)沿線區(qū)域的人口雖然經(jīng)過了初步的置換，但在核心商圈內(nèi)消費人口總量上仍然達不到沿線商業(yè)的需求。

3.“內(nèi)功”不足，尚需苦練。在一個商業(yè)供應(yīng)過剩的時代，在一個商業(yè)競爭“白刃戰(zhàn)”的時代，所有的大型商業(yè)項目均需在招商、經(jīng)營、管理等各方面走出自己特色的差異化競爭路線，同時符合項目所在區(qū)域的市場意志?？墒?，在東四環(huán)沿線的一些大型商場內(nèi)，我們看到的仍然是“千店一面”、“品牌雷同”。這樣如何能說服那些見慣了各類新奇商場的業(yè)主們放棄其他商店的顧客折扣卡、VIP金卡而轉(zhuǎn)來這里消費呢?東四環(huán)商業(yè)帶需要創(chuàng)新的商業(yè)運營思路。

雖然東四環(huán)商業(yè)帶的許多商業(yè)項目現(xiàn)在遇到了這樣那樣的問題，但苗均對東四環(huán)商業(yè)帶的前景表示樂觀：—方面，隨著區(qū)域城市功能“退二進三”，以及市政道路建設(shè)，區(qū)域城市功能在不斷地更替與完善，必將會帶來有效消費人口增加，也必將會促進區(qū)域消費市場規(guī)模擴大。另—方面，通過經(jīng)營管理上不斷的“精耕細作”、品牌招商上的不斷調(diào)整，市場輻射范圍將不斷擴大。未來，東四環(huán)商業(yè)帶的表現(xiàn)值得期待。