說(shuō)成功可以復(fù)制，或者說(shuō)不可以復(fù)制，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)講都不好說(shuō)。說(shuō)不可以復(fù)制吧，像萬(wàn)達(dá)到處建房，基本上又是一個(gè)模式；說(shuō)可以復(fù)制吧，又有好幾個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目未曾出師身先死。糾結(jié)中，我們感到能成功還是不能成功的關(guān)鍵是企業(yè)有沒(méi)有自己的思想和文化，照搬別人的模式難免存在水土不服的情況。

商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)衍生需求，商業(yè)地產(chǎn)的繁榮最終來(lái)自于商業(yè)消費(fèi)的持續(xù)有效增長(zhǎng)，而這又來(lái)自于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)。同時(shí)，經(jīng)歷過(guò)幾次調(diào)控的陣痛后，一些開(kāi)發(fā)商逐漸意識(shí)到持有型商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)金流與收益要比住宅開(kāi)發(fā)平穩(wěn)得多，對(duì)保持公司長(zhǎng)期的收益穩(wěn)定與現(xiàn)金流連貫性將非常重要。除了像萬(wàn)達(dá)、中糧等主營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的公司外，不少主營(yíng)住宅的地產(chǎn)公司也開(kāi)始把商業(yè)看作住宅開(kāi)發(fā)之外的重要部分，不光謀求商業(yè)對(duì)住宅價(jià)格的帶動(dòng)作用，而且把商業(yè)看作未來(lái)的收益來(lái)源來(lái)精耕細(xì)作，投入更大精力到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)中。

這些年，隨著潘石屹的SOHO中國(guó)、萬(wàn)達(dá)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、中糧的大悅城凱德的來(lái)福士廣場(chǎng)等不斷在全國(guó)各地布點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在規(guī)?；l(fā)展的同時(shí)，開(kāi)始走上了品牌化、標(biāo)準(zhǔn)化、連鎖化的經(jīng)營(yíng)之路。在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式上，城市綜合體、購(gòu)物中心仍然在主導(dǎo)潮流模式，同時(shí)出現(xiàn)了文化與商業(yè)地產(chǎn)、藝術(shù)與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合的商業(yè)地產(chǎn)新模式。

與住宅開(kāi)發(fā)供不應(yīng)求的情況相比，投資商業(yè)地產(chǎn)的著力點(diǎn)是放在以后的運(yùn)營(yíng)管理上，真正把運(yùn)營(yíng)管理看成核心競(jìng)爭(zhēng)力，只有這樣企業(yè)才可能在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)成功。不能把房子蓋好了再招商，一定要招商在前、設(shè)計(jì)在中、建造在后。這樣，才能根據(jù)招到的商來(lái)合理設(shè)計(jì)，才能把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。萬(wàn)達(dá)從第一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)失敗的教訓(xùn)中認(rèn)識(shí)到了人流動(dòng)線的極端重要性。他們認(rèn)為，做購(gòu)物中心還是要以塊狀為主，不要做長(zhǎng)條的，這樣便于人流的迂回溝通。

現(xiàn)在的萬(wàn)達(dá)跟當(dāng)年的沃爾瑪一樣，有足夠的資格“牛氣”一把了。在哪兒都能開(kāi)，在哪兒開(kāi)都能火。有人把萬(wàn)達(dá)的產(chǎn)業(yè)鏈延伸形容為“被動(dòng)式成熟”，但不可否認(rèn)，產(chǎn)業(yè)鏈的延伸為萬(wàn)達(dá)帶來(lái)了許多過(guò)去沒(méi)有認(rèn)識(shí)到或是沒(méi)有看到的新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

目前中國(guó)大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，包括萬(wàn)達(dá)，贏利主要靠公寓和住宅的銷(xiāo)售，租金對(duì)整個(gè)業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)比例較低。當(dāng)他們?cè)诟咚侔l(fā)展期把銷(xiāo)售物業(yè)的利潤(rùn)攫取完畢之后，將會(huì)經(jīng)歷一個(gè)漫長(zhǎng)的資本回收期。到那時(shí)，才是真正體現(xiàn)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的時(shí)候。開(kāi)業(yè)時(shí)的燦爛并不代表永久的輝煌，經(jīng)營(yíng)是一場(chǎng)寂寞的長(zhǎng)跑。如何通過(guò)后期的運(yùn)營(yíng)管理，使其持有的物業(yè)資產(chǎn)增值，能把持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)得好，才是安身立命之本。

目前，地產(chǎn)商缺乏商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)不佳的實(shí)例并不鮮見(jiàn)。隨著一些缺乏商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)商在運(yùn)營(yíng)中問(wèn)題頻出，中糧、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)等運(yùn)營(yíng)成熟的知名商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)，很可能在未來(lái)更加受到零售商的青睞和追逐。

最近，地處東四環(huán)的美羅城購(gòu)物中心終于“扛不住”了。4月15日，北京華茂置業(yè)有限公司在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出讓其100％股權(quán)。業(yè)界普遍認(rèn)為，這家購(gòu)物中心被最終轉(zhuǎn)讓的主要原因還是由于自身經(jīng)營(yíng)不善，導(dǎo)致缺乏有效客流。

商業(yè)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目選址時(shí)，除將商圈、目標(biāo)消費(fèi)群體的需求作為重要的考察因素外，還應(yīng)更加重視物業(yè)所有者的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，更重要的是對(duì)其有無(wú)足夠多的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的考察。美羅城緊鄰東四環(huán)的選址就先天不足。事實(shí)證明，將一個(gè)如此大體量的商業(yè)選在四環(huán)這樣的城市快速道旁，貌似交通便利，但實(shí)際上，四環(huán)的存在卻將對(duì)面百子灣區(qū)域的大量購(gòu)買(mǎi)力隔絕開(kāi)來(lái)，而且由于交通緩沖區(qū)域有限，節(jié)假日很容易出現(xiàn)交通堵塞，影響客流。

有些開(kāi)發(fā)商習(xí)慣于把住宅房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式直接照搬到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，往往是重開(kāi)發(fā)輕經(jīng)營(yíng)，先銷(xiāo)售后招商，注重規(guī)模忽視了策劃。有些商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和后期的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理嚴(yán)重脫節(jié)，照搬照抄的現(xiàn)象極其嚴(yán)重，往往還沒(méi)有真正進(jìn)行前期的商業(yè)策劃，就急于找規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行投標(biāo)。

盡管有相當(dāng)數(shù)量的房企開(kāi)始嘗試向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍或轉(zhuǎn)型，但是對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)而言，商業(yè)地產(chǎn)仍是一條需要摸索前行的新道路，它對(duì)土地、資金、招商、運(yùn)營(yíng)、人才等都有著更高的要求，并非人人都能“玩得轉(zhuǎn)”。目前，市場(chǎng)上有大量的商用物業(yè)存在抄襲、復(fù)制的現(xiàn)象，以至形成同質(zhì)化的趨勢(shì)，這在無(wú)形中增加了投資的風(fēng)險(xiǎn)。