中國(guó)寫字樓有了自己的標(biāo)準(zhǔn)。近日記者獲悉，由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)會(huì)同全經(jīng)聯(lián)及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)部委、專家，經(jīng)過多輪研討論證的《中國(guó)寫字樓綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)入最后完善階段，一個(gè)適合中國(guó)國(guó)情的寫字樓性能認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)即將制定完成。

據(jù)了解，當(dāng)前中國(guó)寫字樓的建設(shè)規(guī)模迅速增加，北京、上海等一線城市寫字樓規(guī)模均達(dá)到上千萬平方米，二、三線城市的寫字樓開發(fā)也方興未艾。寫字樓經(jīng)濟(jì)在各個(gè)主要城市均已成為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、城市發(fā)展的重要推動(dòng)力量。

中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)蔡云告訴記者，目前國(guó)內(nèi)主要的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)軍寫字樓開發(fā)領(lǐng)域，已經(jīng)開發(fā)出許多優(yōu)秀的寫字樓物業(yè)。但由于中國(guó)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間較短，國(guó)內(nèi)尚未形成系統(tǒng)的寫字樓綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)在寫字樓開發(fā)過程中缺乏標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)，導(dǎo)致了寫字樓開發(fā)和運(yùn)營(yíng)過程中的諸多問題。而國(guó)外各類寫字樓產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，在許多方面也不能適應(yīng)中國(guó)的國(guó)情與發(fā)展現(xiàn)狀，影響到本國(guó)建筑產(chǎn)品與材料的應(yīng)用。

“因此，亟須制訂適應(yīng)中國(guó)國(guó)情與發(fā)展階段、符合國(guó)際寫字樓發(fā)展趨勢(shì)的寫字樓綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，用以指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)行為，也為寫字樓產(chǎn)品客戶及投資人提供選擇的依據(jù)，推動(dòng)建材設(shè)備行業(yè)的技術(shù)進(jìn)步和物業(yè)服務(wù)水平的持續(xù)提高?！辈淘票硎?。

記者從《中國(guó)寫字樓綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》專家評(píng)審會(huì)上了解到，目前國(guó)內(nèi)對(duì)于寫字樓的開發(fā)，主要依據(jù)以“辦公建筑設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ67-89”、“智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB／T50314-2000”為主的技術(shù)規(guī)范，未考慮結(jié)合寫字樓軟硬件等各方面的綜合評(píng)價(jià)。

多位專家指出，由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，中國(guó)城市的國(guó)際化程度陜速提升，寫字樓經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為許多中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)形態(tài)的一個(gè)重要組成部分，對(duì)寫字樓的功能要求與原有的辦公建筑概念已經(jīng)有了很大差異，加上節(jié)能低碳、綠色生態(tài)等新技術(shù)、新產(chǎn)品的應(yīng)用，均要求盡提中國(guó)寫字樓的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)能力。因此，為了中國(guó)寫字樓市場(chǎng)的健康發(fā)展，制定統(tǒng)一的適合中國(guó)國(guó)情的寫字樓綜合評(píng)價(jià)體系是大勢(shì)所趨。

據(jù)了解，《中國(guó)寫字樓綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》編制工作于2011年年初啟動(dòng)，中國(guó)房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外知名建筑專家、行業(yè)協(xié)會(huì)代表、寫字樓投資機(jī)構(gòu)代表、政府主管部門代表、國(guó)際知名顧問機(jī)構(gòu)代表等組成評(píng)審小組。通過研究國(guó)內(nèi)各地寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀，剖析國(guó)內(nèi)各地寫字樓市場(chǎng)大量典型案例，匯總研究國(guó)內(nèi)外各種寫字樓評(píng)價(jià)體系、產(chǎn)品及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，深入研究目前國(guó)內(nèi)寫字樓建筑設(shè)計(jì)、低碳節(jié)能、綠色生態(tài)等方面新技術(shù)、新產(chǎn)品應(yīng)用現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢(shì)，結(jié)合國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和未來發(fā)展趨勢(shì)，形成了適合中國(guó)國(guó)情、具備指導(dǎo)意義與前瞻性的研究成果。目前此標(biāo)準(zhǔn)已進(jìn)入完善階段。

目前，國(guó)家和行業(yè)中并沒有固定標(biāo)準(zhǔn)或成文的規(guī)定對(duì)寫字樓的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確約定，因此造成目前市場(chǎng)上對(duì)寫字樓等級(jí)缺乏權(quán)威評(píng)定，也給客戶選擇寫字樓產(chǎn)品造成一定困難。最為廣泛接受的是將寫字樓劃分為“甲乙丙”或“5A寫字樓”標(biāo)準(zhǔn)的不同等級(jí)。業(yè)內(nèi)人士表示，

“中國(guó)寫字樓綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”的制定有利于中國(guó)寫字樓市場(chǎng)的有序發(fā)展，形成優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)；有利于寫字樓客戶選擇適合的寫字樓產(chǎn)品；有利于引導(dǎo)存量寫字樓不斷提升運(yùn)營(yíng)水平；有利于引導(dǎo)新建寫字樓開發(fā)水平的不斷提升；有利于引導(dǎo)國(guó)內(nèi)寫字樓相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

專家點(diǎn)評(píng)：目前國(guó)內(nèi)寫字樓五大缺陷

按“甲級(jí)、乙級(jí)”分類專家指出，目前對(duì)于寫字樓的評(píng)級(jí)，普遍應(yīng)用“甲級(jí)、乙級(jí)”系列的分級(jí)形式。此類分級(jí)方式來源于進(jìn)入中國(guó)的國(guó)際房地產(chǎn)顧問公司，但各家公司的分級(jí)指標(biāo)體系不盡相同，稱滑亦各有分別。國(guó)內(nèi)各種機(jī)構(gòu)多數(shù)也采用此種分級(jí)形式，亦無明確統(tǒng)一的評(píng)價(jià)體系。上述混亂狀況，導(dǎo)致市場(chǎng)上各級(jí)寫字樓的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)差異很大，不利于了解和研究整個(gè)寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀。

用智能化和功能復(fù)合程度劃分這種情況在寫字樓產(chǎn)品推廣中相當(dāng)普遍。大量使用“5A”甚至“6A”等表示智能化程度的指標(biāo)來表示寫字樓的檔次，導(dǎo)致市場(chǎng)部分客戶將此視為寫字樓分級(jí)。同時(shí)，也有部分時(shí)候用獨(dú)棟寫字樓、綜合樓、商務(wù)綜合體等功能復(fù)合程度差別作為寫字樓劃分的方式。這種劃分形式缺乏專業(yè)性，不應(yīng)繼續(xù)沿用。

開發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各有標(biāo)準(zhǔn)

市場(chǎng)上寫字樓專業(yè)開發(fā)企業(yè)普遍在企業(yè)內(nèi)部實(shí)施企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)?；鸸?、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)在選擇寫字樓產(chǎn)品過程中，也各自有—套評(píng)階體系。沒有充分體現(xiàn)寫字樓客戶對(duì)于寫字樓的評(píng)價(jià)意見主要寫字樓客戶，特另4是跨國(guó)企業(yè)對(duì)于寫字樓的選擇有一套相對(duì)成熟的選擇原則。國(guó)內(nèi)對(duì)于這方面的經(jīng)驗(yàn)缺乏足夠的深入研究和總結(jié)。

應(yīng)用美國(guó)LEED和BOMA標(biāo)準(zhǔn)

目前國(guó)內(nèi)部分寫字樓為了提升產(chǎn)品品質(zhì)和營(yíng)銷推廣需要，應(yīng)用美國(guó)LEED標(biāo)準(zhǔn)并申請(qǐng)相關(guān)認(rèn)證，將其作為寫字樓品質(zhì)的—種象征。這種做法不僅花費(fèi)大量人力、物力，且在設(shè)備與材料應(yīng)用上受到限制，不利于國(guó)內(nèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。此外，美國(guó)BOMA物業(yè)服務(wù)認(rèn)證也開始進(jìn)入國(guó)內(nèi)，將其針對(duì)寫字樓的運(yùn)營(yíng)管理方面。

高品質(zhì)寫字樓十大硬指標(biāo)地段

高品質(zhì)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)的第一條便是地段。從近年來國(guó)際主流趨勢(shì)看，高品質(zhì)寫字樓的地段標(biāo)準(zhǔn)可簡(jiǎn)單總結(jié)為三點(diǎn)：第一，傳統(tǒng)的中央商務(wù)區(qū)(CBD)地段，其價(jià)值在于近，距離城市中心越近價(jià)值越高；第二，地鐵沿線地段的城市綜合體區(qū)域，城市綜合體為自身提供完善的配套服務(wù)，加上交通的便捷勝使人氣的興旺得到保證；第三，極具增長(zhǎng)潛力的城市開發(fā)區(qū)和新興發(fā)展區(qū)，屬于黃金地段的“原始股”(在地價(jià)上漲之前購(gòu)置物業(yè))或“壟斷股”(獨(dú)占稀缺地段)，因?yàn)槌鞘惺前l(fā)展的，抓住了地段趨勢(shì)就抓住了未來。

產(chǎn)業(yè)支撐

寫字樓的發(fā)展需要產(chǎn)業(yè)支撐。例如，北京中關(guān)村主要依靠IT高新科技，上海的CBD主要依靠大量的跨國(guó)公司，而武漢金融一條街則主要依靠國(guó)內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)和金融服務(wù)公司。這種模式的優(yōu)勢(shì)在于集中產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。處于多重商圈、多元產(chǎn)業(yè)鏈條之中的寫字樓，更可能成為孕育新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的場(chǎng)所。

交通

交通問題在現(xiàn)代頂級(jí)寫字樓中具有重要意義，一定程度上起到生死存亡的作用。不僅要求有地鐵、巴士等公共交通，還要求有出租車、商務(wù)車專用通道抵達(dá)寫字樓。特別是停車問題，保障辦公人士的可通達(dá)性成為頂級(jí)寫字樓的必備要件之一。

地標(biāo)

高品質(zhì)寫字樓的最大特點(diǎn)是“地標(biāo)建筑”，作為摩天大樓成為城市的標(biāo)志，甚至一棟大樓就代表了一座城市。隨著技術(shù)發(fā)展，建筑的高度和外觀之外的內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)也融入到形象之中，形象標(biāo)準(zhǔn)已發(fā)展到全方位的形象標(biāo)準(zhǔn)，包括建筑高度、建筑外立面、大堂、標(biāo)準(zhǔn)層內(nèi)部裝修等。

空間心度

高品質(zhì)寫字樓的空間尺度要求是舒適的、便捷的、以人為本的，以便提高企業(yè)的辦公效率、創(chuàng)造自由的辦公環(huán)境。辦公空間、公共走道、樓梯、電梯間、前室、衛(wèi)生問、開水間、空調(diào)機(jī)房、各種管線豎井等的空間尺度要達(dá)到特定要求。

低碳

在人們印象中，寫字樓的周邊環(huán)境一定是高樓林立、商務(wù)氛圍濃厚，但同時(shí)也是空氣污染、噪聲污染、光污染嚴(yán)重的區(qū)域，嚴(yán)重威脅到員工的身心健康。從國(guó)際寫字樓的發(fā)展趨勢(shì)看，高品質(zhì)寫字樓對(duì)建筑節(jié)能、綠色認(rèn)證和合同能源管理的要求已成為一種勢(shì)不可擋的潮流。

生態(tài)

生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)在寫字樓上產(chǎn)生了新的變化。高品質(zhì)自然景觀+高品質(zhì)人文景觀，將平添高品質(zhì)寫字樓的珍藏價(jià)值，創(chuàng)造難以想象的升值空問。有調(diào)查顯示，在綠色生態(tài)環(huán)境中辦公可以使工作效率提高10％以上，其增加部分的產(chǎn)值足以支付其創(chuàng)造者的薪酬等開支。

智能化

高品質(zhì)寫字樓的智能標(biāo)準(zhǔn)自然要求更勝一籌。建筑的智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)必須達(dá)到5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：辦公(OA)——預(yù)留OA電力負(fù)荷，辦公室OA布線采用網(wǎng)絡(luò)地板或地面線槽；通信(CA)——計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)到達(dá)所有的辦公問，提供國(guó)際國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途語音及數(shù)據(jù)通信條件，千兆入戶、百兆到桌，預(yù)留充足的網(wǎng)絡(luò)接口并配置有發(fā)展空間的帶寬；樓宇(BA)——主要的機(jī)電設(shè)計(jì)由計(jì)算機(jī)管理，并監(jiān)控其運(yùn)行狀況，實(shí)現(xiàn)管路的自動(dòng)控制；消防(FA)——防火電視監(jiān)控，安裝煙感、溫感和火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、自動(dòng)噴灑裝置；保安(SA)——保安重點(diǎn)部位(門廳、電梯等)設(shè)電視監(jiān)控計(jì)算機(jī)，自動(dòng)巡更，關(guān)鍵出入口有門禁系統(tǒng)。此外，全樓宇無線上網(wǎng)、全樓宇虛擬社區(qū)內(nèi)網(wǎng)服務(wù)系統(tǒng)也是未來頂級(jí)寫字樓的基本要求。

配套

高品質(zhì)寫字樓的供電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、自然通風(fēng)和新風(fēng)系統(tǒng)、電梯、給排水等硬件配套設(shè)施必須與主體建筑相匹配，以保證達(dá)到寫字樓的各項(xiàng)功能設(shè)計(jì)要求，并要求以各行業(yè)內(nèi)的最前沿技術(shù)作為最基本的技術(shù)支撐。

人性化

高品質(zhì)寫字樓的服務(wù)在不斷的創(chuàng)新發(fā)展之中，如銀行、郵局、商務(wù)中心、健身休閑中心、員工餐飲等，其物業(yè)管理要求以客戶的需求為標(biāo)準(zhǔn)不斷地推陳出新，要求以人的需要為根本，以最前沿的建筑技術(shù)、工程技術(shù)為支撐，將自然陛、技術(shù)性、人文性融為—體，達(dá)到所在區(qū)域的—種極致。

《中國(guó)寫字樓綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》

重點(diǎn)突破

對(duì)目前國(guó)內(nèi)外相關(guān)寫字樓等級(jí)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行客觀全面研究分析，吸取國(guó)內(nèi)外等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合現(xiàn)行法規(guī)的若干規(guī)定，科學(xué)合理地指定評(píng)價(jià)體系。

評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)由規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)、裝飾裝修、公共設(shè)施、軟件服務(wù)四部分組成，每部分突出細(xì)化，合理配比分值。

目前商業(yè)項(xiàng)目其能耗已經(jīng)占到城市總能耗的20％左右，也成為開發(fā)企業(yè)、商家的重要經(jīng)營(yíng)支出。節(jié)能、低耗、發(fā)展低能耗綠色建筑已成為一個(gè)刻不容緩的重要課題。標(biāo)準(zhǔn)側(cè)重研究?jī)?yōu)秀節(jié)能技術(shù)在寫字樓項(xiàng)目中的應(yīng)用。

指定的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)對(duì)開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑及后期運(yùn)營(yíng)過程中具有引導(dǎo)作用，同時(shí)對(duì)客戶在選擇服務(wù)產(chǎn)品的時(shí)候有參考價(jià)值。關(guān)鍵技術(shù)

完善中國(guó)寫字樓分類體系。

建立寫字樓綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，包括劃分強(qiáng)制性指標(biāo)與個(gè)性化指標(biāo)。

寫字樓綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)確定。

寫字樓綜合評(píng)價(jià)分級(jí)原則、評(píng)價(jià)方法。

寫字樓綜合評(píng)價(jià)分級(jí)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)如何適應(yīng)國(guó)內(nèi)城市處于不同發(fā)展水平的現(xiàn)狀，又如何能夠具有前瞻性，引導(dǎo)寫字樓產(chǎn)品與服務(wù)水平的不斷提高。

考核指標(biāo)

寫字樓的價(jià)值，可以從功能、產(chǎn)品和資產(chǎn)三個(gè)層面、三個(gè)維度來認(rèn)識(shí)和評(píng)估。第一是功能層面，第二是產(chǎn)品層面，第三是資產(chǎn)層面。

功能標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)是寫字樓價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的三個(gè)組成部分，從這三個(gè)部分出發(fā)，可以歸納總結(jié)出十個(gè)更為具體的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：區(qū)域與地段、資源整合度、形象與環(huán)境、辦公空間與公共空間、技術(shù)系統(tǒng)、生態(tài)和社會(huì)系統(tǒng)、業(yè)權(quán)、客戶、租金與出租率、資產(chǎn)管理。