最近，合和商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)董事長席文官在出席一揭牌亮相活動(dòng)時(shí)多了一個(gè)身份——合和百富基金創(chuàng)始人。從商業(yè)地產(chǎn)10余年的操盤老手，到地產(chǎn)基金陣列里的新兵，這一步自然有些“跨界”的意味。

面對地產(chǎn)基金如何做好“募、投、管、退”的疑問，席文官顯得非常淡然，他表示：“做基金是集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略化的一步。對于合和百富基金的地位，我之前從來沒有想過，是市場與行業(yè)的機(jī)會(huì)讓我們走到這條路上，而圣人老子的‘順其自然、順勢而為’是我們行事的準(zhǔn)則。一步一個(gè)腳印踏踏實(shí)實(shí)做好一個(gè)又一個(gè)項(xiàng)目，并在操作過程中專業(yè)、公開、嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范、誠信，這才是合和百富基金基業(yè)長青的根本之道。”

從多股東合作到商業(yè)地產(chǎn)PE

席文官崇尚道家文化，“不變隨緣”的處事心態(tài)讓他十多年來一直深耕于地產(chǎn)策劃領(lǐng)域。他曾先后任職于臺(tái)灣旺旺集團(tuán)南京公司企劃部、原萬科集團(tuán)下屬深圳國際企業(yè)服務(wù)公司策劃部。

2003年，他以自身資歷和資源順勢創(chuàng)業(yè)，在深圳創(chuàng)辦合和商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)。主要從事商業(yè)地產(chǎn)策劃、運(yùn)營管理以及招商，而在2007年之前，該集團(tuán)一直都是在做商業(yè)地產(chǎn)的代理策劃服務(wù)。

“從2007年開始，合和地產(chǎn)介入到商業(yè)地產(chǎn)的投資運(yùn)營中，在無錫、山西投資了一些項(xiàng)目，并且在策劃、運(yùn)營管理、招商等方面都取得了預(yù)期的成功?！痹谒磥?，從服務(wù)商角色再到投資商、運(yùn)營商角色，這一轉(zhuǎn)換就是隨著自己所在團(tuán)隊(duì)的專業(yè)度提升而來的，而下一步如果要在競爭越發(fā)激烈的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域贏得一席之地，則需要做戰(zhàn)略性突圍。

“目前，合和集團(tuán)發(fā)展的最大問題不是人力資源，不是我們的專業(yè)能力，而是我們的資金。如果只是做3～5個(gè)項(xiàng)目，我們的資本沒有問題，但是當(dāng)我們做10個(gè)乃至20個(gè)項(xiàng)目，并且需要在很短的時(shí)間內(nèi)完成的時(shí)候，快速的發(fā)展中，資本便成為了集團(tuán)發(fā)展的最大障礙?！毕墓賹τ浾呓榻B，而尋找外部資金的支持成為不二選擇。

2007年7月，合和商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)與香港五洲國際集團(tuán)、深圳僑城假日共同成立深圳市五大洲投資發(fā)展有限公司，在無錫投資“哥倫布廣場”系列城市綜合體項(xiàng)目；2007年9月，合和商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)則與深圳僑城假日、山西通泰投資共同成立山西三晉渤海投資有限公司，投資運(yùn)營山西第一大綜合性批發(fā)商貿(mào)物流市場——三晉國際商貿(mào)物流城。

對于合和商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)，這種聯(lián)合投資的形式無疑會(huì)帶動(dòng)其跨越式發(fā)展，而“多股東方式”運(yùn)作兩個(gè)大型項(xiàng)目的成功無疑也堅(jiān)定了該集團(tuán)對于投資運(yùn)營業(yè)務(wù)的信心。

然而，這一多股東方式并不完全符合席文官眼中所謂的帶動(dòng)作用。在他看來，由于想借助更多的資本力量（無論是來自房地產(chǎn)行業(yè)的資本還是其他行業(yè)的），更為靈活的私募基金模式則是其一直尋找的最佳“資本引擎”。

金融危機(jī)下產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整更給了其天時(shí)之利，在席文官所接觸的資本來源中，絕大多數(shù)都是之前做出口、代工等勞動(dòng)密集型行業(yè)的老板，而在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的當(dāng)下，“他們則早已過了‘重新創(chuàng)業(yè)的年齡’。而且金融危機(jī)之中的政府救市行為，讓通貨膨脹在短時(shí)間內(nèi)難以改變，他們的這些閑置財(cái)富也急需尋求新的投資渠道。”

在席文官看來，在面對上述市場與行業(yè)機(jī)會(huì)呈現(xiàn)時(shí)，他的團(tuán)隊(duì)成立合和百富基金便是再自然不過的事情，“多股東合作的形式正是商業(yè)地產(chǎn)私募基金的前身。”

商業(yè)地產(chǎn)PE的“和之道”

7月28日晚，席文官宣布，由合和商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)起，包括江蘇、山西、廣東等民營企業(yè)家、實(shí)力投資人，聯(lián)袂打造的一只人民幣地產(chǎn)私募股權(quán)基金（即PE）在上海成立，首期募集資金6億元。

遵照順勢而為的處事法則，席文官的合和百富基金選擇的投資領(lǐng)域自然定位在專注于二三線城市綜合體和大型商貿(mào)物流市場等商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

“由于各類民間資本的現(xiàn)實(shí)要求，絕大多數(shù)基金為了盡快退出而選擇了將投資領(lǐng)域投向可以‘快進(jìn)快出’的住宅領(lǐng)域。盡管目前有‘限購令’的影響，但是住宅還是比商業(yè)地產(chǎn)的退出要更為穩(wěn)妥一些。因此，由于商業(yè)地產(chǎn)的退出比較長且困難，不少基金現(xiàn)階段基本避諱這一投資領(lǐng)域?！北本┠车禺a(chǎn)私募基金經(jīng)理對本刊記者介紹。

也就是說，這類基金難就難在“募、投、管、退”中的“退出”領(lǐng)域。而對于這一難題，對于席文官的團(tuán)隊(duì)來說，在他們所選擇的二三線市場，憑借他們的經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)地產(chǎn)基金可以遵循著“產(chǎn)權(quán)銷售+可持續(xù)繁榮”模式，即所開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目的部分商鋪可以用產(chǎn)權(quán)銷售讓資本進(jìn)行退出，而整體上則統(tǒng)一管理以確保商業(yè)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。而這與已成功操作多個(gè)案例的高和投資在操作手法上有異曲同工之妙。

該模式最難得的是如何與投資人建立持續(xù)的信任，如何切實(shí)做好散售后項(xiàng)目運(yùn)營管理依然順暢，如何確保商鋪購買者的利益……這些都是采用這一模式之時(shí)必須要考慮并解決的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

“選好址、定好位、畫好圖、招好商、賣好鋪、旺好場，我覺得只要做好了這六方面，它就可以解決‘產(chǎn)權(quán)銷售’和‘持續(xù)繁榮’這樣一對矛盾的問題。”在席文官眼中，圍繞六個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，除了需要既往商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)資源，似乎還需要更為全新的心態(tài)處理基金中眾多個(gè)體的“多贏”關(guān)系。比如，對于最為關(guān)鍵的基金投資人而言，席文官表示與投資人建立信任，就非常重要。

“我們可以讓潛在的投資人先不著急投資，當(dāng)上一年多的觀察員。日積月累建立信任之后自然會(huì)對我們的投資模式表示認(rèn)可。”對于已投資的投資人，除了采取每月工作總結(jié)以及計(jì)劃主動(dòng)匯報(bào)外，還讓投資人與管理團(tuán)隊(duì)溝通更為順暢，實(shí)現(xiàn)兩者之間信息更為透明化，以贏取利益共享的空間。

而且在這一過程中，席文官認(rèn)為，心態(tài)切忌浮躁。原因在于，“誠信的建立需要時(shí)間和對規(guī)范的堅(jiān)守?！彼麖?qiáng)調(diào)，如何讓資本能夠參與到項(xiàng)目中來，最重要的便是取得資本的信任。

《呂氏春秋·有始》有云，“天地合和，生之大經(jīng)也。”席文官堅(jiān)信，用以誠待人、共享利益的心態(tài)來做，其團(tuán)隊(duì)所堅(jiān)守的“和之道”一定會(huì)在如火如荼的“基金江湖”領(lǐng)域中留下別樣的一筆。