7月31日，對(duì)于海爾地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)兼CEO盧鏗而言，是個(gè)具有特殊意義的日子。4年前的這一天，他受集團(tuán)CEO張瑞敏先生之邀，加入海爾大家庭。彼時(shí)，海爾地產(chǎn)只是一個(gè)年銷(xiāo)售額近10億的小型房企；如今，海爾地產(chǎn)以百億元年銷(xiāo)售額躋身中型地產(chǎn)企業(yè)序列。期間雖然經(jīng)歷了持續(xù)不斷的宏觀調(diào)控，但后續(xù)發(fā)展勢(shì)頭之兇猛，足以讓業(yè)內(nèi)時(shí)刻關(guān)注。

什么使你痛苦，什么使你強(qiáng)大。市場(chǎng)低迷期往往也是企業(yè)的發(fā)展契機(jī)。今年盧鏗特意選擇在他來(lái)到海爾地產(chǎn)第四年的這一天，接受了《數(shù)字商業(yè)時(shí)代》雜志的專(zhuān)訪，向外界揭示了海爾地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展謀略。

盧鏗坦言，在海爾地產(chǎn)4年，他“重新學(xué)做房地產(chǎn)”。在海爾集團(tuán)這個(gè)大平臺(tái)上，如何有效集成其積淀多年的技術(shù)資源、品牌資源、資金資源以及管理優(yōu)勢(shì)，最終自成風(fēng)格，并形成自己的核心優(yōu)勢(shì)？這是盧鏗4年來(lái)一直思索并踐行的主題。

而在這4年里，地產(chǎn)行業(yè)又遭遇了前所未有的宏觀調(diào)控、金融危機(jī)，盧鏗還需要重新審視行業(yè)前景。

面對(duì)行業(yè)發(fā)展的混沌，作為遼寧省政協(xié)委員的盧鏗，曾奮筆疾書(shū)近萬(wàn)字，提出170多條動(dòng)議提報(bào)政府。這170多條建議中，核心的思想是其對(duì)土地制度改良的思考。開(kāi)篇語(yǔ)里，他這樣寫(xiě)道：“如今的時(shí)代正在發(fā)生著深刻的變化，土地問(wèn)題一直是眾多重大歷史、社會(huì)和政治問(wèn)題的本源?！?/p>

170多條建議，會(huì)在合適的時(shí)機(jī)公布。在他看來(lái)，降房?jī)r(jià)有很多方法，不是單純地壓開(kāi)發(fā)商。調(diào)控周而復(fù)始，卻始終走不出且調(diào)且漲的怪圈。“根本出路在于土地制度的改革，盡管土地改革很難?！北R鏗說(shuō)。

這不是地產(chǎn)業(yè)最艱難的時(shí)刻，但眼下卻是一個(gè)亂局：房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱，如果說(shuō)房地產(chǎn)倒下97個(gè)行業(yè)會(huì)受影響，雖然有如此重要的行業(yè)地位，卻時(shí)常被辱罵，甚至有人認(rèn)為房地產(chǎn)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、保障房建造、制造業(yè)發(fā)展都遇到很多困難，地方政府債臺(tái)高筑等等，所有問(wèn)題為什么會(huì)發(fā)生？困惑隨之而來(lái)。

亂局的背后，種種問(wèn)題盤(pán)根錯(cuò)節(jié)。為什么每一次調(diào)控總被市場(chǎng)的力量化解？“這背后有太復(fù)雜的利益關(guān)系，有中央政府、地方政府、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者方方面面的利益?！北R鏗說(shuō)。因此調(diào)控?zé)o法一蹴而就。

而開(kāi)發(fā)商正在調(diào)控的煉獄中經(jīng)歷生死存亡的考驗(yàn)，一些開(kāi)發(fā)商藉此而壯大，一些開(kāi)發(fā)商悄然退出市場(chǎng)。從業(yè)22年，盧鏗也感受到了地產(chǎn)商地位的變化。在他看來(lái)，在強(qiáng)大的政策壓力面前，開(kāi)發(fā)商群體已經(jīng)變得越來(lái)越弱勢(shì)。繁重的稅費(fèi)，不斷壓縮開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間；頻變的政策，讓市場(chǎng)如過(guò)山車(chē)一般驚險(xiǎn)。

“一個(gè)新的時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。”盧鏗在接受《數(shù)字商業(yè)時(shí)代》專(zhuān)訪時(shí)斷言，房地產(chǎn)再也不是那個(gè)靠粗放經(jīng)營(yíng)、土地升值來(lái)經(jīng)營(yíng)的行業(yè)。而回歸到眼下，盧鏗眼里的市場(chǎng)并沒(méi)有那么糟，開(kāi)發(fā)商也不會(huì)輕易倒下？

數(shù)字商業(yè)時(shí)代：本輪調(diào)控被稱(chēng)為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控，開(kāi)發(fā)商受到的沖擊是否很大？

盧鏗：要分情況來(lái)討論。事實(shí)上，央企、國(guó)企、上市公司是沒(méi)有大問(wèn)題，上半年進(jìn)入全國(guó)30強(qiáng)的門(mén)檻變高了，這說(shuō)明很多企業(yè)賣(mài)得比去年還要好。

數(shù)字商業(yè)時(shí)代：最近有研究顯示房地產(chǎn)企業(yè)資金杠桿率跌至2008年以來(lái)的最低點(diǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，全部資金來(lái)源中的四成要靠自籌資金維持。開(kāi)發(fā)商的資金越來(lái)越緊，究竟緊張到怎樣的程度？

盧鏗：很多中小企業(yè)問(wèn)題會(huì)比較大，但各有各的路。有些供應(yīng)商和建筑商在幫著開(kāi)發(fā)商一起扛。比如，雖然開(kāi)發(fā)商貸不了款，但是供應(yīng)商可以貸款；建筑商可以墊款，還有灰色的民間信貸的興起，這幾乎已經(jīng)成為一種現(xiàn)象了。民間利率高得離譜，我聽(tīng)說(shuō)最高的已經(jīng)超過(guò)50%了。

現(xiàn)在很明顯的是，一線城市、受限購(gòu)的城市和限購(gòu)執(zhí)行比較嚴(yán)格的城市影響比較大，其余的城市影響不是很大，如果全國(guó)算總量的話，還是處于上升狀態(tài)，“量?jī)r(jià)”都在上升。三四線城市漲得很厲害。

數(shù)字商業(yè)時(shí)代：這是否意味著調(diào)控有失效的可能？會(huì)出現(xiàn)降價(jià)的局面嗎？

盧鏗：今年內(nèi)政策放松的可能性不大，市場(chǎng)在逐步走向理性。（受調(diào)控影響）價(jià)格的波動(dòng)肯定有，這是毋庸置疑的?，F(xiàn)在（開(kāi)發(fā)商）資金鏈比較緊，調(diào)控政策沒(méi)有松，開(kāi)發(fā)商存貨多，出貨慢。但從國(guó)家長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，城市化率現(xiàn)在僅為45%左右，完成城市化還需要二十幾年。二十幾年當(dāng)中，（房?jī)r(jià)）整體上是震蕩上行的狀態(tài)，房?jī)r(jià)大幅下跌的可能性是沒(méi)有的。有很多因素，比如開(kāi)發(fā)商成本很高，成本被地價(jià)綁住，而地價(jià)又被“分稅制”綁住。并且，有些地方的稅費(fèi)很高，多達(dá)62種。當(dāng)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間很低的時(shí)候，降價(jià)就會(huì)虧。不要以為房地產(chǎn)都是暴利，如果說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)一共有8萬(wàn)家，保守估計(jì)現(xiàn)在真正還在做房地產(chǎn)的只有4萬(wàn)家，調(diào)查它們的利潤(rùn)，絕對(duì)不是暴利。甚至這4萬(wàn)家當(dāng)中有相當(dāng)多是虧損的。只有小部分公司早年囤了大量的地，這些公司才有暴利，大部分公司都沒(méi)有這樣的能力。許多公司是在與時(shí)俱進(jìn)地拿地，地價(jià)肯定高，成本下不來(lái)。房?jī)r(jià)是被地價(jià)綁住的。

數(shù)字商業(yè)時(shí)代：您曾一直呼吁“新土改”，穩(wěn)定房?jī)r(jià)沒(méi)有改變土地制度。170多條建議沒(méi)有正式公布前，能否簡(jiǎn)單談?wù)効捶ǎ?/p>

盧鏗：我舉一個(gè)例子，可以適當(dāng)多供應(yīng)土地，把土地政策搞活。像上海這樣的城市還有必要保留幾千平方公里的土地，如果把它變?yōu)楣I(yè)用地和城市用地，可以貢獻(xiàn)數(shù)百倍的價(jià)值。18億畝耕地紅線是怎么計(jì)算的，是用最傳統(tǒng)、最保守的方法計(jì)算的?，F(xiàn)代人的食品構(gòu)成發(fā)生了變化，完全可以發(fā)展高科技農(nóng)業(yè)，有計(jì)劃、按結(jié)構(gòu)來(lái)供應(yīng)。

數(shù)字商業(yè)時(shí)代：這輪調(diào)控會(huì)引發(fā)怎樣的變局出現(xiàn)，行業(yè)分化會(huì)不會(huì)更加嚴(yán)重？行業(yè)會(huì)向怎樣的方向發(fā)展？

盧鏗：會(huì)出現(xiàn)變局，強(qiáng)者愈強(qiáng)的馬太效應(yīng)也一定會(huì)出現(xiàn)。實(shí)際上，房地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)新的時(shí)代，到了靠產(chǎn)品創(chuàng)新、靠經(jīng)營(yíng)管理去生存的時(shí)代，而不是靠粗放管理和土地升值來(lái)存活。

數(shù)字商業(yè)時(shí)代：海爾地產(chǎn)今年的任務(wù)完成情況如何，海爾地產(chǎn)是否有具體的舉措來(lái)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)？

盧鏗：從目前完成的指標(biāo)來(lái)看，應(yīng)該說(shuō)上半年的任務(wù)我們都完成了。下半年既定的銷(xiāo)售壓力比上半年要大很多。這里面有客觀原因，例如政策因素、環(huán)境因素、消費(fèi)者的觀望情緒等等，主觀原因是下半年海爾地產(chǎn)推盤(pán)量比上半年大很多。

但對(duì)于一個(gè)團(tuán)隊(duì)來(lái)說(shuō)，只要有追求就必定有壓力，追求越高壓力越大。最重要的是為了這個(gè)目標(biāo)你采取什么樣的途徑。我們會(huì)借助自身的資源優(yōu)勢(shì)、渠道優(yōu)勢(shì)以及一些策略性的調(diào)整，力爭(zhēng)完成既定任務(wù)。

還是那句話，誰(shuí)讓你痛苦，誰(shuí)就使你強(qiáng)大。