摘要：文章從四大功能區(qū)入手，利用2001年~2009年北京市18個區(qū)縣的面板數(shù)據(jù)，分析了房地產(chǎn)投資對北京市經(jīng)濟增長的影響。結(jié)果表明，在城市功能拓展區(qū)和城市發(fā)展新區(qū)，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長具有積極促進作用，房地產(chǎn)投資每增加1%，會引起相應(yīng)區(qū)域經(jīng)濟分別增長0.50%和0.57%；在首都功能核心區(qū)和生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長則具有負面抑制作用，房地產(chǎn)投資每增加1%，會引起相應(yīng)區(qū)域經(jīng)濟水平下降1%和0.20%。因此，為合理發(fā)揮房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的作用，在制定經(jīng)濟政策時，要正視房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長作用的“兩面性”，實施差異性的區(qū)域調(diào)控政策。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟增長；房地產(chǎn)投資；面板數(shù)據(jù)模型

一、 引言

近年來，隨著住房改革的深化，房地產(chǎn)業(yè)已成為全社會最主要的投資渠道之一。房地產(chǎn)業(yè)所具有的產(chǎn)業(yè)鏈長，對上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響、拉動作用大，資金密集、能夠有效吸收流動性等特點，使其對經(jīng)濟增長的作用顯得日益重要。1986年~2009年間，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資額由最初的8.8億元迅速增至2 337.7億元，24年增長近265倍；房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重由8.3%增至48.1%；房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重由3.1%增至19.2%①。隨著房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位不斷提高，房地產(chǎn)投資逐漸成為影響經(jīng)濟增長和波動的重要因素，有關(guān)房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟增長兩者之間的關(guān)系也成為學界關(guān)注的重點。

目前，國內(nèi)外學者對房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟增長關(guān)系進行了較多探討，從方法和內(nèi)容來看，主要分為以下三類：（1）利用Granger因果關(guān)系檢驗來分析房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長兩者間如何相互影響。Green（1997），Coulson Kim（2000），以及Wen（2001）研究了不同時期美國住宅投資、非住宅投資和GDP之間的關(guān)系，結(jié)果發(fā)現(xiàn)對GDP影響更大的是住宅投資。Liu，Park Zheng（2002）研究了中國的經(jīng)濟增長、住宅投資和非住宅投資之間的關(guān)系，認為對短期經(jīng)濟增長波動影響更大的是住宅投資。陸菊春，賈自武，田洪芬（2008）研究發(fā)現(xiàn)，在中國東部地區(qū)和全國層面房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟增長間存在雙向因果關(guān)系，在中部和西部地區(qū)房地產(chǎn)投資是經(jīng)濟增長的單向Granger原因。（2）利用投資的貢獻率分析來研究房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的貢獻。解兵，路世昌（2008）通過貢獻率測算公式得出，2003年~2006年間遼寧省房地產(chǎn)投資對GDP增長的貢獻率平均值為19.9%。（3）利用面板數(shù)據(jù)模型進行房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長的關(guān)系分析。黃忠華，吳次芳，杜雪君（2008）采用1997年~2006年我國31個省市的面板數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，無論在全國還是東、中和西部，房地產(chǎn)投資都能引起經(jīng)濟增長，二者存在雙向因果關(guān)系，但房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的拉動作用在東部最大、中部次之、西部最小。

本文利用2001年~2009年北京市18個區(qū)縣的面板數(shù)據(jù)，把全市劃分為首都功能核心區(qū)、城市功能拓展區(qū)、城市發(fā)展新區(qū)和生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，從四大功能區(qū)②入手對房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的影響進行實證分析，以期了解房地產(chǎn)投資對北京市不同區(qū)域經(jīng)濟增長影響的差異。

二、 數(shù)據(jù)選取和模型設(shè)定

1. 變量選取和數(shù)據(jù)處理。本文選取地區(qū)生產(chǎn)總值和房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別作為經(jīng)濟增長和房地產(chǎn)投資水平的衡量指標。根據(jù)2002年~2010年《北京區(qū)域統(tǒng)計年鑒》提供的數(shù)據(jù)，選用2001年~2009年北京市18③個區(qū)縣的數(shù)據(jù)進行分析。為剔除物價水平變動的影響，本文分別用地區(qū)生產(chǎn)總值指數(shù)和居民消費價格指數(shù)對數(shù)據(jù)進行了調(diào)整，折算為以2001年為基期的不變價格。

2. 模型設(shè)定。單純利用截面數(shù)據(jù)或時間序列數(shù)據(jù)無法有效達到本文的研究目的，考慮到面板數(shù)據(jù)包含了若干截面在一段時間內(nèi)的相關(guān)信息，且解決了樣本容量不足的問題，能改進模型估計的有效性，故采用面板數(shù)據(jù)模型。

面板數(shù)據(jù)模型的一般形式為：

yit=?琢i+?茁ixit+uit， i=1，2，…，nt=1，2，…，t （1）

其中，yit為因變量，xit為解釋變量，?琢i為截距項，?茁i為解釋變量的系數(shù)，n是截面成員的個數(shù)，t表示每個截面成員的樣本觀測時期數(shù)。通常假定隨機誤差項uit之間相互獨立，且滿足均值為零、方差同為?滓2u的假定。

建立面板數(shù)據(jù)模型的第一步就是檢驗樣本數(shù)據(jù)符合上述三種模型中的哪一種。具體方法為協(xié)方差檢驗，檢驗提出如下兩個原假設(shè)：

其中，n是截面成員個數(shù)，t是每個截面成員的樣本觀測時期數(shù)，k是非常數(shù)項解釋變量的個數(shù)，S1、S2、S3分別是變系數(shù)模型、變截距模型和混合回歸模型的回歸殘差平方和。

模型形式檢驗的過程是：先檢驗原假設(shè)H1，若統(tǒng)計量 F2小于某個檢驗水平（比如5%）下的F分布臨界值，則不能拒絕H1，無需進一步檢驗，采用混合回歸模型。否則，拒絕原假設(shè)H1，繼續(xù)檢驗H0，若統(tǒng)計量F1小于某個檢驗水平（比如5%）下F分布臨界值，則不能拒絕原假設(shè)H0，采用變截距模型。否則拒絕原假設(shè)H0，采用變系數(shù)模型。

結(jié)合本文具體研究內(nèi)容，設(shè)定模型的一般形式為：

ln（gdp）=?琢i+?茁iln（rei）it+uit（4）

其中，gdp表示地區(qū)生產(chǎn)總值，rei表示房地產(chǎn)開發(fā)投資額，?琢i表示截距項，?茁i表示系數(shù)，i=1，2，3，4，5，分別代表首都功能核心區(qū)、城市功能拓展區(qū)、城市發(fā)展新區(qū)、生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)和全市，t表示時間。為消除可能存在的異方差，對（4）中的變量取自然對數(shù)，記為ln（gdp）和ln（rei）。此時，系數(shù)?茁i表示彈性，即房地產(chǎn)投資變動1%所引起的GDP變化的百分比。

三、 模型估計與結(jié)果分析

本文運用Eviews6.0軟件，針對北京市18個區(qū)縣組成的面板數(shù)據(jù)，分別以混合回歸模型、變截距模型和變系數(shù)模型對數(shù)據(jù)進行擬合，求得S1=1.409 69，S2=3.632 9， S3=7.147 52。根據(jù)公式（2）和（3），計算可得：F2=17.807 44，F(xiàn)1=13.799 52，其中n=5，t=9，k=1。查表可知臨界值為：F0.05（8.35）=2.216 68，F(xiàn)0.05（4.35）=2.641 47。由于模型的F統(tǒng)計量的值均大于相應(yīng)的臨界值，故比較合適的是變系數(shù)模型。

按照個體影響的不同，變系數(shù)模型分為固定效應(yīng)變系數(shù)模型和隨機效應(yīng)變系數(shù)模型。由于截面成員個數(shù)沒達到隨機效應(yīng)模型估計的要求，因此只能采用固定效應(yīng)變系數(shù)模型?？紤]到可能存在截面異方差和同期相關(guān)，因此采用SUR截面加權(quán)的GLS方法進行估計，估計結(jié)果如表1所示。

由表1的估計結(jié)果可以看出，回歸模型擬合優(yōu)度高達0.998 26，擬合效果較好。同樣采用變系數(shù)模型，可以得到18個區(qū)縣經(jīng)濟增長的房地產(chǎn)投資彈性系數(shù)的估計結(jié)果，見表2。

綜合表1和表2的模型統(tǒng)計結(jié)果，可以看出：

1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的影響存在區(qū)域差異

1.在城市功能拓展區(qū)和城市發(fā)展新區(qū)，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長具有正面促進作用。城市發(fā)展新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的促進作用較城市功能拓展區(qū)大，其經(jīng)濟增長的房地產(chǎn)投資彈性系數(shù)約為0.57，高于城市功能拓展區(qū)的0.50。其中，通州、昌平、朝陽和順義的房地產(chǎn)投資在拉動經(jīng)濟增長方面表現(xiàn)尤為突出，位列全市前四名。

城市發(fā)展新區(qū)是北京市未來疏散中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)與人口的重要地區(qū)，客觀上需要基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)等區(qū)域配套設(shè)施的不斷完善，這就為房地產(chǎn)開發(fā)提供了契機和有利條件。通過房地產(chǎn)開發(fā)，該區(qū)域的價值得到提升，有利于實現(xiàn)經(jīng)濟的快速增長。相比之下，在城市功能拓展區(qū)，自住房改革開始以來，盡管房地產(chǎn)開發(fā)對拉動經(jīng)濟增長起到了巨大推動作用，然而，土地供給量的有限性、土地資源的稀缺性和不可再生性決定了房地產(chǎn)業(yè)在該區(qū)域內(nèi)不具備可持續(xù)發(fā)展的長遠意義。2005年以來，該區(qū)域房地產(chǎn)投資規(guī)模占全市的比重開始下降。今后，強化國際性知識、金融、商務(wù)服務(wù)、科技和文化中心功能，弱化人口主要居住區(qū)功能是才是其合理的發(fā)展思路。

2. 在首都功能核心區(qū)和生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長具有負面抑制作用。從經(jīng)濟增長的房地產(chǎn)投資彈性系數(shù)來看，首都功能核心區(qū)和生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資每增長1個百分點，會使兩區(qū)域GDP分別下降1.01和0.23個百分點。其中，東城、宣武和西城的房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的負面影響最為明顯。

首都功能核心區(qū)既是全市城市化水平最高的地區(qū)，又是老城區(qū)，目前已經(jīng)幾乎不存在預(yù)留土地。多種功能在狹小的地域內(nèi)高度聚集，從戰(zhàn)略意義上講，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)得不償失，不僅不會促進經(jīng)濟增長，反而會對經(jīng)濟產(chǎn)生負面影響，引發(fā)各種“城市病”。生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)是北京市的生態(tài)屏障和水源保護地，工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間相對較小，在該區(qū)域進行房地產(chǎn)開發(fā)，既要實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)、文化和社會配套從無到有的同步建設(shè)，又要注重生態(tài)環(huán)境保護，相對而言開發(fā)難度大、成本高，加之距離市區(qū)較遠，該區(qū)域的開發(fā)商普遍實力弱、素質(zhì)低，從而使得房地產(chǎn)開發(fā)對當?shù)丨h(huán)境、資源造成的負面影響超過了對經(jīng)濟增長的貢獻。

2. 個別區(qū)縣房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的影響與其所在功能區(qū)并不同步。在城市發(fā)展新區(qū)，房山區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長有負面抑制作用，經(jīng)濟增長的房地產(chǎn)投資彈性系數(shù)為-0.01。在首都功能核心區(qū)和生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，崇文和懷柔兩個區(qū)的房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長具有正面促進作用，彈性系數(shù)分別為0.35和0.20。這表明：盡管城市發(fā)展新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長有重要貢獻，但這種效果卻不能在房山區(qū)得到體現(xiàn)；雖然首都功能核心區(qū)和生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)總體上不適合發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，但其中的崇文和懷柔在一定程度上還可以進行房地產(chǎn)業(yè)的適度開發(fā)。

四、 結(jié)論和建議

本文利用面板數(shù)據(jù)模型，研究了房地產(chǎn)開發(fā)投資對北京市經(jīng)濟增長的影響。結(jié)果表明：房地產(chǎn)投資對北京市經(jīng)濟增長的影響存在區(qū)域差異，在城市功能拓展區(qū)和城市發(fā)展新區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)有利于推動經(jīng)濟增長，房地產(chǎn)投資每增加1%分別引起相應(yīng)區(qū)域GDP增長0.5%和0.57%；在首都功能核心區(qū)和生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)不僅不能推動當?shù)亟?jīng)濟增長，反而會對經(jīng)濟增長起到負面抑制作用，房地產(chǎn)投資每增加1%將分別引起相應(yīng)區(qū)域GDP下降1%和0.2%。此外，個別區(qū)縣（如崇文、懷柔和房山）房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的影響與其所在功能區(qū)并不同步。

針對上文的分析結(jié)果，為合理發(fā)揮房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的作用，提出如下建議：

1. 正確認識房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長作用的“兩面性”。一方面，應(yīng)看到房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長能產(chǎn)生有效拉動，要積極發(fā)揮其正面促進作用；另一方面，應(yīng)看到房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長也可能存在不利影響，避免其對經(jīng)濟增長的負面抑制作用。

2. 實施區(qū)域性房地產(chǎn)調(diào)控政策。由于房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的影響存在區(qū)域差異，因此，應(yīng)避免“一刀切”的政策，要實施區(qū)域性的房地產(chǎn)調(diào)控政策。具體來說，對首都功能核心區(qū)，應(yīng)盡量限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；對城市功能拓展區(qū)，應(yīng)合理控制房地產(chǎn)投資的規(guī)模和增速；對城市發(fā)展新區(qū)，應(yīng)積極發(fā)揮房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的拉動作用；對生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，應(yīng)鼓勵實力強、素質(zhì)高的開發(fā)商進行科學規(guī)劃，完善配套工程、協(xié)調(diào)交通和就業(yè)問題，實現(xiàn)復(fù)合開發(fā)。

注釋：

①本文數(shù)據(jù)來源于2002～2010年的《北京區(qū)域統(tǒng)計年鑒》、《北京市房地產(chǎn)年鑒》，以及《2010北京統(tǒng)計年鑒》。

②劃分依據(jù)來自2005年5月30日發(fā)布的《中共北京市委北京市人民政府關(guān)于區(qū)縣功能定位及評價指標的指導(dǎo)意見》。其中，首都功能核心區(qū)包括東城、西城、崇文、宣武4個區(qū)；城市功能拓展區(qū)包括朝陽、海淀、豐臺和石景山4個區(qū)；城市發(fā)展新區(qū)包括房山、通州、大興、順義和昌平5個區(qū)；生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)包括門頭溝、平谷、懷柔、密云和延慶5個區(qū)。

③2010年，東城區(qū)和崇文區(qū)合并為“新東城區(qū)”，西城區(qū)和宣武區(qū)合并為“新西城區(qū)”，北京市18個區(qū)縣也因此調(diào)整為16個。然而，本文研究的時間范圍截至2009年，故仍采取18個區(qū)縣的劃分方法。

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基金項目：北京工業(yè)大學“11學科與研究生教育-重點學科—國際貿(mào)易學”項目（項目號：011000541211020）。

作者簡介：宗剛，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學博士、應(yīng)用經(jīng)濟學博士后，北京工業(yè)大學經(jīng)濟與管理學院常務(wù)副院長、教授、博士生導(dǎo)師；劉喆，北京工業(yè)大學經(jīng)濟與管理學院碩士生；程連元，中共北京市朝陽區(qū)委副書記、北京市朝陽區(qū)人民政府區(qū)長，北京工業(yè)大學經(jīng)濟與管理學院博士生。

收稿日期：2011-10-08。