在銀行開發(fā)貸款和信托投資的大門相繼關(guān)緊之后，開發(fā)商找到了一扇新的窗戶——通過設(shè)立地產(chǎn)基金直接募集社會(huì)資金。
　　“深圳觀瀾項(xiàng)目一期已于今年1月8日募集完畢，武漢四新項(xiàng)目也已經(jīng)募集成功?！币晃唤咏鸬丶瘓F(tuán)（600383.SH）管理層的人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者。
　　早在2008年，金地集團(tuán)即已經(jīng)開始嘗試房地產(chǎn)基金，當(dāng)年金地集團(tuán)與瑞銀合作推出了“瑞銀金地中國房地產(chǎn)基金”，只是該基金為美元基金，而此次深圳與武漢的兩個(gè)項(xiàng)目均為人民幣基金。
　　地產(chǎn)基金的運(yùn)作好處不言而喻?！罢茈y通過直接干預(yù)的方式影響房地產(chǎn)基金的規(guī)模?！币晃坏禺a(chǎn)PE的投資經(jīng)理表示，除非直接下令禁止地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立基金。華遠(yuǎn)地產(chǎn)（600743.SH）前任董事長任志強(qiáng)亦在一次專訪中對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，這種募資方式，政府“管不到”。
　　基金融資的模式屬于股權(quán)融資，與債權(quán)融資相比，其最大的好處是能夠補(bǔ)充資本金，有利于企業(yè)撬動(dòng)更多的銀行信貸。
　　在資本市場融資之門被牢牢封閉，信托融資受到限制，銀行貸款也漸漸趨緊的情況下，地產(chǎn)基金有機(jī)會(huì)在地產(chǎn)市場扮演更為重要的角色。
　　近日，標(biāo)準(zhǔn)普爾發(fā)出的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警讓內(nèi)地開發(fā)商不得不重新考慮其近乎瘋狂的海外融資計(jì)劃，不斷攀升的負(fù)債水平可能給企業(yè)帶來巨大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
　　籌建基金成為地產(chǎn)開發(fā)商不多的選擇之一。接近四大行總行的人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者透露，作為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)龍頭，萬科（000002.SZ）也已經(jīng)啟動(dòng)了自己的地產(chǎn)基金項(xiàng)目，整體模式與金地相似，當(dāng)前該項(xiàng)目正在工行、中國銀行、招商銀行審批，過投決會(huì)之后將由這些銀行的私人理財(cái)部門推薦出售。
　　“萬科只是剛開始做，各方面應(yīng)該都沒有金地成熟。”一位知悉情況的基金投資經(jīng)理評(píng)價(jià)說，“但是現(xiàn)在看來，這種做法是一個(gè)趨勢。”
　　但對(duì)于國內(nèi)剛剛興起的地產(chǎn)基金而言，問題在于迄今為止，由企業(yè)主導(dǎo)的地產(chǎn)基金始終難以擴(kuò)大規(guī)模——美元基金受制于外匯管制，新興的人民幣基金又缺乏成熟模式。
　　《財(cái)經(jīng)》記者獲悉，金地集團(tuán)武漢項(xiàng)目原計(jì)劃募集4億元，最終只募集了2億元，而原計(jì)劃募集6億元的深圳項(xiàng)目，僅僅募集了3億元之后便匆匆收?qǐng)觥?br/>　　此外，投資人仍存顧慮。由開發(fā)商牽頭吸引投資者入股，轉(zhuǎn)而投資開發(fā)商自己的項(xiàng)目，如何能保持項(xiàng)目的獨(dú)立性，防范可能出現(xiàn)的道德風(fēng)險(xiǎn)，又是否會(huì)有各種暗藏的利益輸送等問題呢？
　　在基金設(shè)計(jì)時(shí)，國內(nèi)地產(chǎn)基金將門檻驟降至百萬級(jí)，可以接納更多的公眾投資者，一方面令廣大民眾都能享受到地產(chǎn)行業(yè)高利潤；而另一方面，也分散和弱化了投資人的監(jiān)管能力和話語權(quán)。
　　以冷遇開場，與質(zhì)疑伴生，新興的國內(nèi)地產(chǎn)基金將何去何從？
　　
　　失意的成交
　　對(duì)于此次推出的兩個(gè)人民幣基金項(xiàng)目，金地集團(tuán)顯然做了充分的籌備?！八麄兊慕鹑诤头深檰柗浅I(yè)。”一位參與過該項(xiàng)目的投資者對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者透露，“從交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)完全可以看出來?！?br/>　　武漢四新項(xiàng)目位于漢陽區(qū)江城大道與三環(huán)線交會(huì)處，計(jì)劃總建筑面積58.5萬平方米。在金地集團(tuán)為投資者準(zhǔn)備的路演材料中，列舉了十多位來自金融界和法律界擁有多年基金操作經(jīng)驗(yàn)的人員，他們均為穩(wěn)盛投資公司（下稱穩(wěn)盛投資）的管理層。
　　穩(wěn)盛投資是由金地集團(tuán)全資擁有并在香港設(shè)立的投資管理公司，是金地集團(tuán)房地產(chǎn)金融的業(yè)務(wù)平臺(tái)，曾與瑞銀合作募集美元房地產(chǎn)基金。
　　作為GP（基金管理人）的天津穩(wěn)盛是穩(wěn)盛投資在天津設(shè)立的全資子公司，武漢四新項(xiàng)目由該公司與金地武漢公司合作進(jìn)行。此前，金地武漢公司曾與ING（荷蘭國際集團(tuán)）合作開發(fā)過國際花園項(xiàng)目。
　　天津穩(wěn)盛和參加信托計(jì)劃的投資人（LP）或直接作為LP的投資人一起組建有限合伙企業(yè)天津穩(wěn)盈。然后由天津穩(wěn)盈和金地武漢公司共同組成武漢金地偉盛項(xiàng)目公司，具體負(fù)責(zé)四新項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，金地武漢持股51％。
　　金地集團(tuán)武漢項(xiàng)目路演材料中透露，部分投資者采取信托合作的方式參與投資，一方面可以合理避稅，如果LP是一家公司或信托的話，信托計(jì)劃本身不需要繳稅，信托計(jì)劃分配到個(gè)人投資者，也不需交稅，但如果LP是自然人，則個(gè)人需要多交20％的個(gè)人所得稅。
　　另一方面，則是由于有限合伙企業(yè)最高人數(shù)只能有50人，因此對(duì)個(gè)人出資能力要求很高，引入信托就能讓小額的個(gè)人投資者參與進(jìn)來。
　　路演材料透露，該項(xiàng)目公司利潤測算稅后利潤為9.1億元，最終能實(shí)現(xiàn)股東回報(bào)倍數(shù)為186.43％，年收益為17.29％，內(nèi)部收益率為15.18％，本金回收期為4.03年。
　　這也就意味著，如果投資者最初投入100元，一年半之后就開始逐步收回投資，四年后可以收回全部投資，在第五年結(jié)束時(shí)可以獲得86元的凈收益。
　　但是，面對(duì)誘人的投資收益，投資者卻并不捧場。知情人士透露，“到現(xiàn)在為止，4億元的資金募了2億元，應(yīng)該已經(jīng)關(guān)閉，就這么多了?！?br/>　　該人士透露，通過工商銀行和中國銀行，金地集團(tuán)獲得募集1億多元，諾亞財(cái)富也協(xié)助其募集1億元左右。諾亞財(cái)富是一家獨(dú)立理財(cái)機(jī)構(gòu)，2010年11月在美國紐交所上市。
　　“那個(gè)方案我不會(huì)買，預(yù)期收益率17％，鎖資金五年，流動(dòng)性很差?！币晃换鹜顿Y經(jīng)理對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，預(yù)期收益率和實(shí)際收益率是兩回事，最讓其擔(dān)心的是最后還是項(xiàng)目公司說多少收益率就是多少收益率，投資人根本沒什么話語權(quán)。
　　金地集團(tuán)的第二只人民幣基金，深圳觀瀾項(xiàng)目的開局與武漢項(xiàng)目頗為類似。該項(xiàng)目總占地面積約15.7萬平方米，同樣采取同股同權(quán)的投資結(jié)構(gòu)。觀瀾項(xiàng)目公司出資14億元，其中，金地集團(tuán)投資8億元，信托募集投資6億元。認(rèn)購起點(diǎn)為100萬元，期限三年，收益測算為21％－23％。
　　但是，據(jù)接近金地集團(tuán)的人士透露，該基金前期募集也不太順利，募集時(shí)間比預(yù)期要長，而募集剛剛過半，便即告收?qǐng)?，不過目前已經(jīng)開始募集第二期。
　　該人士坦言：“人民幣基金相對(duì)來講是一個(gè)新的東西，市場接受有一個(gè)過程?！彼硎?，投房地產(chǎn)也沒有超額利潤，正常情況下就每年十幾或者二十幾的收益率，三年至五年之后才能退出，時(shí)間比較長。而且這個(gè)回報(bào)還有不確定性，不像一些風(fēng)投和PE，短時(shí)間內(nèi)就有10倍的利潤。
　　
　　疑慮仍存
　　作為項(xiàng)目基金管理人的穩(wěn)盛資本，實(shí)際上是金地集團(tuán)的下屬企業(yè)，而所投資的武漢四新項(xiàng)目和深圳觀瀾項(xiàng)目均為金地集團(tuán)自己開發(fā)的項(xiàng)目。
　　“怎么防止其間的內(nèi)部人控制風(fēng)險(xiǎn)？”一位參加過金地在深圳路演的人士告訴記者，這也成為路演現(xiàn)場所有投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。
　　市場上常見的有兩種類型的地產(chǎn)基金，一種為專業(yè)地產(chǎn)基金公司，本質(zhì)為基金公司，所投為地產(chǎn)項(xiàng)目；另一種即為地產(chǎn)商主導(dǎo)的基金。
　　地產(chǎn)商主導(dǎo)的地產(chǎn)基金，其優(yōu)勢是擁有項(xiàng)目資源，更了解房地產(chǎn)行業(yè)，但是，在投資機(jī)會(huì)分配、股權(quán)作價(jià)、關(guān)聯(lián)交易等方面的問題，一直存有較大的爭議。地產(chǎn)商主導(dǎo)的基金，更像是為下屬項(xiàng)目所做的變相融資。
　　面對(duì)爭議，在武漢四新項(xiàng)目的推介材料中，金地集團(tuán)解釋道，籌建地產(chǎn)項(xiàng)目基金，是公司房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略的貫徹和落實(shí)，而不是一個(gè)單純的融資行為。
　　并且，基金操作和項(xiàng)目運(yùn)作是兩個(gè)不同的團(tuán)隊(duì)，金地集團(tuán)內(nèi)部建立了嚴(yán)格的內(nèi)控制度和防火墻，并會(huì)賦予LP充分的參與權(quán)、控制權(quán)和知情權(quán)。
　　但是，這一澄清無法消除投資者的疑慮。“房地產(chǎn)是一個(gè)很容易走錢的行業(yè)。” 一位業(yè)內(nèi)人士表示，投資人會(huì)擔(dān)心項(xiàng)目公司把錢挪走，把這個(gè)項(xiàng)目成本做大，因此預(yù)期收益率無法令投資者踏實(shí)。
　　
　　“現(xiàn)場很多人都提問收益率能不能一部分固定，一部分浮動(dòng)?！?上述參加路演的人士表示。按照現(xiàn)在的設(shè)計(jì)，金地集團(tuán)提供的收益率全部浮動(dòng)，時(shí)間為五年，投資者的利益沒有任何保障。
　　該人士透露，目前房地產(chǎn)公司向PE融資的普遍行情是，兩年期帶擔(dān)保措施的投資，固定利率可以達(dá)到9.5％—10％，擔(dān)保措施包括抵押地皮、房產(chǎn)和讓渡股權(quán)等。
　　“內(nèi)部人控制風(fēng)險(xiǎn)問題，有一些人是有這個(gè)方面的顧慮?！?接近金地管理層的人士坦言，愿意購買其產(chǎn)品的，都是對(duì)金地集團(tuán)比較