第一只在香港發(fā)行并掛牌上市的人民幣計價證券，將在4月11日起供投資者認購。該計價證券委由華人首富李嘉誠旗下長江實業(yè)（0001.HK)分拆北京旗艦項目東方廣場，以房地產(chǎn)信托（REIT)方式上市。
　　經(jīng)過大半年籌備后，該項目在4月1日獲得香港證監(jiān)會批準，公司及承銷團立即在4月4日開始路演，向投資者寄發(fā)研究報告，介紹這個命名為“匯賢房產(chǎn)信托”的項目（下稱匯賢REIT）。該項目由中信國際、中銀國際及匯豐銀行擔任承銷商。
　　匯賢REIT計劃通過在香港交易所掛牌，增發(fā)及老股東套現(xiàn)合共籌集超過100億元人民幣。為方便投資人兌換人民幣用作認購，接受認購的時限由一般的三天半，延長到六天半，從4月11日開始到19日中午截止，4月29日在香港交易所掛牌交易。
　　這也是首次有企業(yè)在境外市場，通過債權(quán)以外的方式籌集人民幣資金，而REIT 日后也會以人民幣計價及交易。
　　籌備多日的在港人民幣IPO，最終以REIT這種過渡性產(chǎn)品成行。
　　
　　匯賢REIT
　　匯賢REIT去年核心贏利9.33億元人民幣，中銀國際發(fā)表的研究報告，預期至今年將增加近15％至10.7億元人民幣。打包到這家信托中的資產(chǎn)，包括整個東方廣場的商場、辦公室大樓、君悅酒店及服務式住宅。其中以商場占收入比例最高，達到40％，辦公室大樓及酒店分別占30％和25％。
　　中銀國際認為，匯賢REIT資產(chǎn)的合理估值介乎275億至300億元人民幣，相當于獨立第三方估值折讓僅僅3.8％至11.8％。以東方廣場總樓面面積80萬平方米計算，每平方米估值介于3.5萬至3.8萬元人民幣，低于同區(qū)每平方米5萬至22萬的平均水平。
　　投資人最關(guān)心REIT的周息率，中銀國際研究報告預測，2011年匯賢REIT周息率是3.73％－4.06％，這一結(jié)果明顯低于香港已上市REIT平均5.7厘的預期周息率，至2012年預期周息率也只有4.17％－4.55％，低于已上市REIT平均5.9％的預期周息率。同時，研究報告透露匯賢REIT 今年會將100％贏利分派，至2012年降到90％。
　　投行敢于給出這個周息率預測范圍，顯然是由于匯賢REIT作為人民幣計價產(chǎn)品，讓投資人考慮回報率時，同時將REIT周息率與人民幣潛在升值幅一并計算。
　　有管理長線基金的基金經(jīng)理明言，REIT本身約4％的周息率并不具有吸引力，但如果同時考慮到人民幣按年升值3％－4％的預期，總共有7％至8％的回報率，對長線基金而言就是一個可以考慮的選擇，尤其在目前的低息環(huán)境下，7％－8％的大型投資機會不算多。不過他同時提醒，基金要投資人民幣產(chǎn)品還要同時考慮資金流動性等問題，不光看回報率。
　　接近承銷團的人士直言，有別于香港其他IPO，相信匯賢REIT的買家對沖基金不多，甚至傳統(tǒng)長線股權(quán)基金也不是主角，而是由散戶、保險資金及收益基金（INCOME FUND）為主要目標投資人。
　　一直關(guān)注香港發(fā)展離岸人民幣市場業(yè)務的摩根大通亞洲投資銀行業(yè)務副主席、中國區(qū)CEO方方表示，首發(fā)人民幣IPO是離岸人民幣市場發(fā)展很重要的一步，是個里程碑，“因為這是香港資本市場第一次跟股權(quán)有關(guān)的產(chǎn)品用人民幣定價?！?br/>　　“第一，這代表了有發(fā)行人愿意做這個試驗（發(fā)行人民幣計價股權(quán)）；第二，反映市場有足夠的信心，做得到這個規(guī)模的人民幣IPO；第三，交易所的（人民幣）交易體系基本形成。”方方說。
　　
　　過渡產(chǎn)品
　　匯賢REIT的發(fā)行，也是港交所自去年表示積極推動人民幣產(chǎn)品以來，終于有第一起證券相關(guān)項目出臺。
　　雖然REIT與實質(zhì)意義上的證券，即人民幣股票有所不同，但據(jù)接近交易的人士介紹，作為從債券過渡到股票、債券過渡到股權(quán)投資產(chǎn)品，REIT有其獨特的定位。
　　REIT以基金單位為交易單位，雖不是股權(quán)，但由于在交易所公開買賣，與一般的證券買賣相近。
　　港交所要發(fā)行人民幣計價證券，其中一大限制是人民幣的流動性。對機構(gòu)投資人而言，目前在香港要兌換大筆人民幣仍存在很多困難，這個限制可能影響首發(fā)時的定價，更讓人擔心的是上市后，一旦人民幣供應量不足，會降低投資人對人民幣計價證券的承接力。
　　不過，REIT的性質(zhì)更類似定息產(chǎn)品， 地產(chǎn)商將旗下租金收入穩(wěn)定的物業(yè)，打包成REIT分拆上市，讓資金回籠，同時定期將租金收入分派給投資人。與此同時，隨著租金及物業(yè)升值，投資者也可享受到REIT本身價格上升帶來的回報。
　　這種投資產(chǎn)品在海外市場如歐美、日本等由來已久，香港首只REIT領匯在2005年上市，是香港政府旗下房屋委員會分拆出來的180個物業(yè)，總面積超過100萬平方米。
　　方方認為，“可以說是作為人民幣計價股權(quán)的過渡性產(chǎn)品，除了交投量相對比較少外，它為投資人提供一個相對穩(wěn)定的回報預期，不僅僅依賴于價格上升（才帶來資本增值回報），還減少了流動性限制對價格的影響?！?br/>　　換言之，人民幣REIT在香港開拓人民幣投資品的過程當中，既為投資人提供更多選擇，讓他們有更多誘因持有人民幣，同時不受人民幣存款利率過低的影響。
　　香港財經(jīng)事務及庫務局局長陳家強也曾公開表示，人民幣產(chǎn)品于本港推出的先決條件為供需支持，而以產(chǎn)品成熟期而言，定息產(chǎn)品如房產(chǎn)信托基金較為穩(wěn)定，不受二級市場成交量影響，而人民幣計價股票則需成交量支持，需待二級市場成熟方可推出。
　　方方認為，在港發(fā)行人民幣股票基本上沒有技術(shù)困難，只需看香港人民幣存量，尤其是在機構(gòu)投資人手里的人民幣有多少。目前機構(gòu)投資人因為沒有需求，所以也沒有持人民幣的意愿。
　　有傳香港交易所自設了100億元的資金池，以協(xié)助上市的人民幣產(chǎn)品交易。業(yè)界認為此舉僅是“潤滑劑”作用，對于完全沒有人民幣的機構(gòu)，也不會參與交易，因此并不構(gòu)成實質(zhì)幫助。
　　
　　離岸市場努力
　　自人民幣向國際化邁進以來，香港一直積極爭取，希望成為人民幣的離岸市場。為此目標，香港政府一方面不斷爭取政策，擴大在港人民幣存量，同時努力推出人民幣投資產(chǎn)品，進而增加人民幣的持有意愿。
　　香港要發(fā)展為人民幣離岸中心，成為人民幣國際化的試驗場，其中一個先決條件，是如何讓香港的足夠數(shù)量的人民幣，吸引機構(gòu)、其他國家持有人民幣，除了通過數(shù)量有限的貿(mào)易結(jié)算，還必須讓這些資金有一個投資市場，讓通過貿(mào)易結(jié)算等方式流出的人民幣有一個合適的回報。根據(jù)香港金管局的數(shù)據(jù)，在今年2月底，香港人民幣存款增10％，達到4077億元；2月跨境貿(mào)易結(jié)算的人民幣匯款總額為人民幣874億元。
　　港交所行政總裁李小加曾經(jīng)在去年下半年，撰長文講述人民幣投資產(chǎn)品，在人民幣國際化過程中舉足輕重的地位。他以“魚”和“水”為喻，“魚”即是投資產(chǎn)品，“水”就是人民幣，水中的“養(yǎng)分”就相當于投資回報， 譬如債券的利息，或股票的分紅或收益。
　　他認為，“魚”沒有“水”不會生，“水”不流“魚”不會活，“水”中無足夠“養(yǎng)分”，“魚”長不大。
　　審視香港市場現(xiàn)有的人民幣投資產(chǎn)品，對于手持大量人民幣的機構(gòu)和個人，高利潤的投資機會并不多。近日，更由于人民銀行自4月1日開始，調(diào)低給予香港人民幣銀行業(yè)務清算行──中銀香港的利率，進一步推低了香港人民幣存款的利率。
　　目前香港人民幣的投資渠道，幾乎就只有人民幣債券一途，就算是投到人民幣基金，基金也只能投資境外的人民幣債券，回報率一般只有3％左右。一名中資基金的駐港高管表示，目前大家仍在等待小QFII的推出，讓資金投到國內(nèi)的市場，才能發(fā)回報率比較好的人民幣基金。
　　按照李小加的說法，目前香港作為人民幣離岸市場，仍處于“形成階段”，要進入“成長階段”，最終形成大量進出口企業(yè)以人民幣結(jié)算，脫離人為放水的階段，改為大量人民幣長期自然在境外流通，這時離岸市場就進入“成熟階段”。
　　顯而易見，所謂足夠規(guī)模、享有更高收益，并且交投更活躍的產(chǎn)品，人民幣計價股票和期貨是理想的項目。而離岸市場的下一步，就是建立更有效、流量更大的回流機制，讓境外人民幣可到中國境內(nèi)做投資，進一步提升回報率，間接增加人民幣作為結(jié)算貨幣的吸引力。
　　
　　資料
　　香港發(fā)展離岸市場進程
　　1. 2009年6月，人民銀行與香港金管局簽訂內(nèi)地與香港跨境貿(mào)易人民幣結(jié)算試點的補充合作備忘錄，香港與上海、廣州、東莞、深圳及珠海開展人民幣貿(mào)易結(jié)算。
　　2. 2010年7月，人民銀行與人民幣業(yè)務清算行中銀香港(02388)簽署新修訂的《香港銀行人民幣業(yè)務的清算協(xié)議》，香港銀行為金融機構(gòu)開設人民幣賬戶與提供各類服務不再存有限制，而個人與企業(yè)之間也可透過銀行自由進行人民幣支付與轉(zhuǎn)賬。
　　3. 2010年7月，合和公路在港發(fā)行13.8億元人民幣債券，成為首家在港發(fā)行人民幣債券的非金融機構(gòu)企業(yè)。
　　4. 2010年8月，海通香港在港推出首只人民幣計價的公募基金——海通環(huán)球人民幣收益基金，規(guī)模約為50億元人民幣，主要投資于人民幣債券。
　　5. 2011年4月，長實分拆北京東方廣場項目、匯賢房地產(chǎn)信托(REIT)在港上市，籌集逾百億元人民幣，成為香港首宗人民幣IPO。
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