2011年一季度，房地產(chǎn)市場最嚴(yán)格的調(diào)控措施莫過于“限購”。
　　截至2月24日，全國35個大中城市中，已經(jīng)有20個城市先后出臺住房限購措施，北京等還加大了限購力度。但仍有14個城市尚未出臺限購令，據(jù)稱住建部部長姜偉新在全國保障性安居工程工作會議上對這些城市逐一進行點名批評，實為罕見。
　　
　　限購的理由
　　對于“限購令”這一政策，筆者的態(tài)度是，“可以理解，但不能支持”。
　　可以理解的地方是，這幾年各大城市房價上漲確實過猛，給社會和諧穩(wěn)定帶來很大壓力，對經(jīng)濟和金融的潛在威脅也很大。
　　政府也的確負(fù)有控制好房價、避免房價泡沫過大到破裂的重大責(zé)任，中央也是在幾輪調(diào)控、出盡稅收信貸各方面能用的政策工具仍然沒有明顯見效之后，迫不得已才動用“限購”這個計劃控制手段。
　　也許除了全面鋪開房產(chǎn)稅，中央政府已經(jīng)動用了政策工具箱中所有能動用的武器，“限購”確實是最后一招了。
　　交易環(huán)節(jié)加稅、提高首付、調(diào)高利率、乃至“限貸”，都是意圖通過邊際上增加購房成本來打壓購房需求，屬于價格手段范疇。
　　但政府發(fā)現(xiàn)，在已經(jīng)陷入狂熱的市場需求面前，這些辦法都像火上澆油，全部能從賣家轉(zhuǎn)嫁給買家，反而激發(fā)了更大的房價上漲勢頭。
　　于是，政府想到了動用數(shù)量控制手段。只要有房了，不管多有錢，哪怕一次性現(xiàn)金購買，也不給賣了，把那些投機投資購房者趕出市場，剩下的就是真正的自住性需求，那總需求應(yīng)該總算能凍結(jié)住了吧，房價不會再飛到天上了。如果單從調(diào)控房價的短期功利性角度出發(fā)，“限購”肯定是有效的、可以接受的。
　　
　　限購的代價
　　然而，有幾點我們必須進行反思：
　　第一，為什么價格手段無效？我們號稱搞市場化改革已經(jīng)30多年，還到處要求人家承認(rèn)我們的市場經(jīng)濟地位，可為什么政府往往一到關(guān)鍵時候，就要放棄價格手段、背離市場原則，重新操起計劃手段的祖宗法寶來？
　　到底是我們學(xué)藝不精，沒有學(xué)會調(diào)控市場的真本事，還是我們十多年來辛苦構(gòu)建的住宅市場就是一個“偽市場”，市場機制在此不靈？
　　我們的土地供應(yīng)機制、住房供應(yīng)機制、居民收入分配機制、國民財富分享機制，到底哪里出了問題，導(dǎo)致住房需求對價格手段不敏感？這些問題若想不清楚，就算短期把房價遏制住，長期來看住宅市場將依然亂象重重，麻煩不斷。
　　第二，“限購”到底限掉了什么？
　　價格，說到底是供需相互作用的結(jié)果的反映。房價高揚，是因為對住房有真實貨幣購買力支撐的大量超額需求，無論這需求是來自居住性需求還是投資投機性需求。
　　“限購”是限制了投資投機性需求作用到房價上，但投機性需求不是罪惡，是資產(chǎn)自我保護的需要。貨幣流動性泛濫，通脹預(yù)期高漲，是住房投資投機需求的主要推動力。有很多研究發(fā)現(xiàn)，中國大城市的房價歷年漲幅剛好與貨幣供應(yīng)量呈高度線性相關(guān)。不讓它在住房市場上表達(dá)出來，那這部分資金必然流向其他地方。
　　2010年通脹高企，爆炒各種生活物資價格現(xiàn)象頻發(fā)，不能不說與樓市調(diào)控有密切關(guān)系。如果不從源頭上關(guān)掉貨幣增發(fā)，簡單把住房市場上的洪水猛獸趕到別的地方，高通脹背景下投資需求高漲又缺乏出路的社會矛盾沒有得到根本解決，反而會呈現(xiàn)復(fù)雜化、蔓延化趨勢。
　　第三，用限購的辦法抑制房價的代價是什么？
　　價格是供需平衡的產(chǎn)物，又是引導(dǎo)供需的最重要信號。用直接扼殺投資需求的辦法固然短期內(nèi)能達(dá)到降低房價的作用，但如果堅持下去，會對供給產(chǎn)生惡劣影響。
　　如果真的有自住需求才能買房，那么住房市場會很僵化，可以說，很快就會“死掉”。因為開發(fā)商會很快計算出現(xiàn)在最多還有多少人沒有房，其中又有多少人會計劃和有能力在近期購房，蓋完這些數(shù)量的房子之后，這個市場就完了。進入住宅產(chǎn)業(yè)的資本會大大萎縮，過不了多久，中國城鎮(zhèn)住宅就會面臨嚴(yán)重的供應(yīng)短缺。
　　住宅的投資品屬性是天生的、無法回避的，適當(dāng)?shù)耐顿Y投機是投資品市場必要的潤滑劑。筆者認(rèn)為，不是所有的人都適合買房，對于很多流動職業(yè)者和低收入者而言，租房是更好的住房解決方案。
　　其實，買房是高風(fēng)險投資，只是在這個特殊時期表現(xiàn)出房價只漲不跌的現(xiàn)象，掩藏了其中的兇險。實際上，很多人是承受不起把大量家庭資產(chǎn)都集中在住房上的財務(wù)風(fēng)險的。
　　這次國際金融危機就反映出來，美、英等高住房自有率國家在房價下挫后，整個社會和經(jīng)濟金融體系受到很大沖擊，至今一蹶不振。而德、法等北歐國家住房自有率較低，居民的資產(chǎn)配置比較分散，而不是過度集中在住房上，情況就好很多。
　　在房地產(chǎn)市場降溫之后，應(yīng)該允許高收入者和固定職業(yè)者多買房，但不能空置，應(yīng)對空置實施“空置稅”。就閑置住房利用方面，中國法律對住房閑置既沒有規(guī)定強制利用，也沒有征稅、罰款等經(jīng)濟措施，造成當(dāng)前住房空置率居高不下。
　　而在許多歐美國家，把住房閑置視做嚴(yán)重浪費土地資源的行為加以制裁。如歐洲很多國家，尤其荷蘭和法國，允許無房者直接入住閑置一年以上的私人住房。
　　法國一些城市規(guī)定，房屋閑置的第一年，業(yè)主須繳納房款10％的罰金，第二年為12.5％，第三年為15％，以此類推；丹麥對閑置六周以上房屋的所有者施以罰款；瑞典、德國以及美國的克利夫蘭、巴爾的摩等城市立法允許將閑置住房直接推倒。
　　借鑒這些國際經(jīng)驗，中國應(yīng)該嚴(yán)查空置性囤房，無理由空置六個月以上的住房要繳納高額罰金，甚至沒收。
　　也就是說，與其打擊投機炒作的囤房者，不如開征空置稅，這要比開征房產(chǎn)稅更精確、更直接，可避免錯傷無辜的自住型購房者，長期內(nèi)也比“限購”更有效。
　　可以多買房，但除了自住之外的多余住房必須全部出租，尤其鼓勵租給低收入者和流動職業(yè)者。高收入者承擔(dān)了投資風(fēng)險而獲得投資收益，低收入者規(guī)避了投資風(fēng)險也滿足了住房需求，住房存量還在增加，這是比按“需”購房更好的資源配置狀態(tài)。
　　只要房源供應(yīng)充足，房價自然會回落，投資住房的收益率回落到社會平均收益率。
　　政府要做的是，保障租房者權(quán)益，鼓勵租房。中國房價高攀，除了保障房缺失，最重要原因就是租房市場太滯后，人們不愿意去租房，所有剛性住房需求壓力只能通過買房來解決，需求自然已對價格變動不敏感。
　　第四，“限購”與城市發(fā)展的關(guān)系如何？如果除了自住之外沒有人有多余的住房，那租房就沒有來源。如果一個城市很難有空間來接納新移民和流動勞動者，那么這個城市就很難發(fā)展。城市住房市場需要有一些彈性空間，根本上還是需要讓市場來自行調(diào)節(jié)，這些是政府計劃代替不了的。
　　尤其中國正處于快速城市化進程中，未來10年－15年每年會新增1400萬城市人口，至少需要年凈增4.2億平方米城鎮(zhèn)住宅面積。城鎮(zhèn)新移民的住房需求是多樣化的，不能靠政府計劃管理，而應(yīng)該主要依靠市場。
　　全國總工會日前一篇報告預(yù)測，為保證城鎮(zhèn)化，每年至少需要安置400萬新生代農(nóng)民工進城落戶，解決其城鎮(zhèn)住房需求是最大挑戰(zhàn)，而他們可能大部分是要長期租房來解決，為此對租房房源提出很大要求。
　　
　　限購難持續(xù)
　　關(guān)于“限購”，是否合理還是個可以商榷的技術(shù)問題，然而其出臺的程序上是否合法、是否有程序正義，引發(fā)了更多的爭議。
　　具體來說，就是對涉及多方利益的公共政策應(yīng)該提前舉行聽證，對原則、細(xì)節(jié)進行論證。
　　不要怕走漏消息，不要太在乎短期效果。靠突然襲擊帶來的政策效果，雖然一時可能很顯著，但保鮮性都很差，難以長期有效。通過公共民主決策，雖然時間周期可能比較長，但政策效果會持久很多。
　　另外，此次“限購令”最讓人非議的地方是與戶籍掛鉤。
　　公共政策的本質(zhì)要平衡利益相關(guān)各方的利益訴求，要體現(xiàn)參與性，不能由某群體單方面決定。否則，平時城市建設(shè)時候要外地人貢獻，一旦有利益沖突就本地人說了算，外地人連政策參與討論權(quán)都沒有。
　　比如，這次北京最新版本的“限購令”中，要求持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房，且連續(xù)五年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購一套住房（含新建商品住房和二手住房）。但是，有不少人反映，實際居住北京已經(jīng)很長時間，但公司總部在外地，納稅全在外地；或者情況相反，長期被派駐外地，納稅在外地，但家庭在北京。
　　還有很多自由職業(yè)者、流動職業(yè)者，沒有辦法獲得社保和納稅證明，但又確有自住住房需求。這些人就沒有受到應(yīng)該有的公平待遇。
　　公共政策要有威信，就要做到公平性。如果一定要“限購”，應(yīng)該戶籍非戶籍（常住）基本一視同仁，不該有過度歧視性待遇。不能讓戶籍居民成為特殊制度保護下的“貴族”。
　　總體來說，住房民生的保障不應(yīng)與城市化進程、城市發(fā)展相矛盾。城市住房市場需要有彈性空間，計劃無法替代市場，只有健全市場自身的反應(yīng)機制才能取得房價的長期穩(wěn)定。
　　城市的靈魂是開放性，基于戶籍的限制政策會影響城市的活力。
　　對住房“限購”，短期或有存在的價值，但長期來看副作用很大，一定是不可持續(xù)的。
　　作者為復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院住房政策研究中心執(zhí)行主任