7月8日下午5點(diǎn)半，SOHO中國(guó)（00410.HK）董事長(zhǎng)潘石屹正在跑步機(jī)上鍛煉，秘書的一條短信令他神情微變。
　　短信說(shuō)，一位來(lái)自香港的許先生來(lái)電，強(qiáng)硬的要求潘石屹不要再在中服地塊上發(fā)言。
　　此前一天，潘石屹在微博上，將中信集團(tuán)、中信銀行聯(lián)合體在中服地塊Z11上的報(bào)價(jià)與標(biāo)底價(jià)完全一致的行為，稱為“神仙標(biāo)”。
　　當(dāng)日，北京市朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)北京商務(wù)中心區(qū)（CBD）核心區(qū)（下稱“中服地塊”）第二階段土地招標(biāo)結(jié)果揭曉，九幅地塊總成交199.64億元，一幅流標(biāo)。半年多前，中服地塊第一階段六幅土地招標(biāo)結(jié)果公布，共入賬222.57億元。
　　與第一輪招標(biāo)相比，第二輪招標(biāo)在開(kāi)標(biāo)后相隔一天即公布結(jié)果，其中Z11地塊更因投標(biāo)價(jià)格與招標(biāo)底價(jià)不差分文，遭遇洶洶輿情，繼而宣告流標(biāo)。
　　這一插曲相當(dāng)令人意外，北京市國(guó)土局的反應(yīng)之快也令人印象深刻。
　　對(duì)于流標(biāo)原因，北京市國(guó)土局稱：“中信聯(lián)合體”投標(biāo)文件中的有關(guān)內(nèi)容違反《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》的規(guī)定，屬無(wú)效投標(biāo)，Z11地塊按流標(biāo)處理。
　　一位了解標(biāo)書的業(yè)內(nèi)人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者稱，流標(biāo)是因?yàn)橹行诺耐稑?biāo)文件中有建造一個(gè)高端會(huì)所的內(nèi)容，這與該地塊產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)的導(dǎo)向不符合。但是，更多人相信流標(biāo)是緣于民意的壓力。
　　在總共15宗地塊長(zhǎng)達(dá)一年半的出讓過(guò)程中，中服地塊的內(nèi)定傳聞與輿情始終層層纏繞，買家大多顯赫，有“背景者”比比皆是，出讓規(guī)則屢屢受壓變形，歷經(jīng)多輪樓市調(diào)控加碼，政府心存“地王”顧忌，在土地價(jià)格上讓利多多。而眾目睽睽之下的北京市國(guó)土局，可謂如履薄冰。一位參與投標(biāo)的知情人士稱，北京市某主管領(lǐng)導(dǎo)曾表示，“該地塊上下關(guān)心，北京錢多權(quán)大，我們唯一的做法就是合法?！?br/>　　“我總體的感覺(jué)是失望，給這一次土地出讓打60分?！币晃蝗虆⑴c的投資顧問(wèn)說(shuō)。
　　“中服地塊是稀缺資源，確實(shí)不能完全由市場(chǎng)說(shuō)了算，政府一定要有話語(yǔ)權(quán)。但是，從招標(biāo)內(nèi)容的設(shè)計(jì)上，可以看出，北京市國(guó)土局還是經(jīng)驗(yàn)不足，讓參與者受到了很多限制，外資公司被排除者眾，招標(biāo)的透明度仍然不夠?！?br/>　　這場(chǎng)最著名的土地出讓獲此評(píng)語(yǔ)，顯然與主管部門通過(guò)綜合招標(biāo)“選婿”的初衷有所背離。
　　《財(cái)經(jīng)》獲悉，中服地塊由掛牌改為綜合招標(biāo)出讓，既受地塊本身的規(guī)劃影響，也是樓市調(diào)控的產(chǎn)物，國(guó)土部高層也較為肯定這種不制造地王的途徑。
　　但是，在具體實(shí)踐中，各方對(duì)招標(biāo)方案的細(xì)節(jié)、透明度與公平度均難言滿意。
　　遠(yuǎn)洋意外失手
　　自中服地塊入市之前，就沒(méi)有人相信這會(huì)是一次簡(jiǎn)單的土地出讓，而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（03377.HK）是這出大戲最初的主角。
　　中服地塊被認(rèn)為是北京CBD核心區(qū)的收官之作，與國(guó)貿(mào)大廈一橋之隔，因臨近中服大廈而得名，土地面積高達(dá)30萬(wàn)平方米以上，在寸土寸金的北京CBD沉睡多年。
　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者稱，早在2002年，朝陽(yáng)區(qū)政府曾邀請(qǐng)SOHO中國(guó)做土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，但是，他考慮再三，沒(méi)有參與。
　　“當(dāng)時(shí)，國(guó)土部已經(jīng)發(fā)文要求各地不得協(xié)議出讓土地， 2004年的‘8·31’大限只是一個(gè)最后期限。我比較相信政策，擔(dān)心投了錢，做了一級(jí)開(kāi)發(fā)，一旦招拍掛，不一定就能最終獲得土地，就放棄了。”潘石屹稱，后來(lái)，北京城開(kāi)與首創(chuàng)集團(tuán)也曾經(jīng)洽談，但終未參與。隨后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)入局，并與北京市朝陽(yáng)區(qū)CBD管委會(huì)合資成立北京商務(wù)中心區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司，擔(dān)任中服地塊的一級(jí)開(kāi)發(fā)商，各持股70％與30％。
　　擔(dān)任土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，意在鎖定土地成本，然后在公開(kāi)出讓之時(shí)，以先發(fā)優(yōu)勢(shì)拿下土地，這是行業(yè)通行規(guī)則，也是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在中服地塊中頻頻遭遇“內(nèi)定”傳聞的主因。
　　去年1月29日，業(yè)內(nèi)期待已久的中服地塊掛牌出讓方案正式出臺(tái)，業(yè)內(nèi)大嘩。當(dāng)日的中服地塊建筑面積32.7萬(wàn)平方米，掛牌起始價(jià)50億元，競(jìng)買保證金達(dá)30億元。令外界更不滿的是，方案規(guī)定，本次掛牌出讓宗地的競(jìng)買人須為金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)為由中國(guó)銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)和保監(jiān)會(huì)等國(guó)家金融監(jiān)管部門批準(zhǔn)設(shè)立的具有法人資格的金融企業(yè)，注冊(cè)資本不少于50億元。同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)必須在聯(lián)合體中“絕對(duì)控股”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)，且注冊(cè)資本不少于30億元。
　　后續(xù)事態(tài)發(fā)展已經(jīng)多為行業(yè)熟知。在上述掛牌方案出臺(tái)前兩個(gè)月之內(nèi)，中國(guó)人壽通過(guò)受讓股權(quán)及認(rèn)購(gòu)新股，持股遠(yuǎn)洋地產(chǎn)24.08％，位列第一大股東。事后看，這一做法既達(dá)標(biāo)保監(jiān)會(huì)針對(duì)險(xiǎn)資公司投資不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定，又滿足了掛牌方案。但也引發(fā)了掛牌條件是為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)量身而設(shè)的質(zhì)疑。在此期間，潘石屹直言，“全世界只有一家企業(yè)符合條件?！?br/>　　按照當(dāng)日規(guī)定，舉牌報(bào)價(jià)時(shí)間截止于去年3月8日，因無(wú)人舉牌，后推遲至去年3月25日。正當(dāng)所有人都以為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將底價(jià)摘牌中服地塊時(shí)，“意外”發(fā)生。
　　去年3月15日，“兩會(huì)”結(jié)束第二天，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以40.8億元巨資奪得北京大望京一號(hào)地，樓面價(jià)高達(dá)2.75萬(wàn)元/平方米。這一紀(jì)錄既引發(fā)了當(dāng)年樓市調(diào)控的又一輪加碼，亦令遠(yuǎn)洋地產(chǎn)陷入不利之境。事后，曾有知情人士向《財(cái)經(jīng)》記者稱，北京市稅務(wù)稽查部門曾入駐遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明的辦公室，近半月之久。事后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的公司內(nèi)刊及其他媒體報(bào)道均印證了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)遭遇政府部門調(diào)查的消息。此番調(diào)查插曲未對(duì)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)構(gòu)成實(shí)質(zhì)影響，但是已對(duì)中服地塊的掛牌出讓構(gòu)成致命阻礙。
　　當(dāng)年3月19日，出于多重考慮，北京市國(guó)土局暫停中服地塊出讓。一個(gè)多月后，中服地塊換裝再售，中服地塊先前的那幅土地一分為四，且又增加了其余八塊土地，出讓方式改為綜合招標(biāo)出讓，分兩個(gè)階段進(jìn)行，第一階段于當(dāng)年7月啟動(dòng)，第二階段出讓余下六幅土地，規(guī)則與第一階段招標(biāo)結(jié)果掛鉤，后增加三幅新土地，直接實(shí)行招標(biāo)出讓。
　　
　　競(jìng)標(biāo)重趨激烈
　　出讓方式的改動(dòng)，迅速打開(kāi)了想象空間，各路人馬開(kāi)始集結(jié)，不少企業(yè)投下重金，進(jìn)行方案設(shè)計(jì)。中信、萬(wàn)通、SOHO中國(guó)、海航置業(yè)在這上面著力最大，幾乎對(duì)每個(gè)地塊都進(jìn)行了方案設(shè)計(jì)。
　　去年8月，中服地塊第一階段土地招標(biāo)超過(guò)60家企業(yè)競(jìng)標(biāo)，投標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)九華山莊熱鬧非凡，中服地塊出讓看似已經(jīng)擺脫了早期的負(fù)面聲譽(yù)，除了一個(gè)事實(shí)：限制外資公司競(jìng)標(biāo)。一家與外資公司有業(yè)務(wù)的投資顧問(wèn)公司董事長(zhǎng)對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者稱，第一階段招標(biāo)中，外資全部出局，出局的理由居然是外幣賬號(hào)以及背后一系列外資審批程序。
　　投標(biāo)之后，“內(nèi)定”傳聞再次泛起，部分媒體甚至曝光了一些內(nèi)定名單。事后對(duì)比，這些名單大多名副其實(shí)，再一次沉重打擊了招標(biāo)聲譽(yù)。
　　去年11月、12月，第一階段招標(biāo)兩輪結(jié)果相繼公布，中信聯(lián)合體參與了八宗土地的方案設(shè)計(jì)招標(biāo)，在五個(gè)項(xiàng)目中獲得了第一名，并以63億元中標(biāo)Z15地塊，這只是中信初露霸氣。今年7月8日公布第二階段六宗土地出讓結(jié)果，中信聯(lián)合體中標(biāo)四幅，但其中的Z11地塊因故戲劇性流標(biāo)。即使如此，綜合來(lái)看，中信仍然是中服地塊最大的贏家，取代遠(yuǎn)洋地產(chǎn)成為新主角。
　　潘石屹或是其中最高調(diào)的輸家。在最新出讓的中服地塊三幅土地中，潘石屹均喊出了最高價(jià)，卻顆粒無(wú)收。
　　中信作為新主角崛起、潘石屹顆粒無(wú)收，被外界視做中服地塊招標(biāo)“有詐”的兩個(gè)象征。但是，這樣的印象可能并不準(zhǔn)確。
　　一位投資顧問(wèn)公司高層對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者稱，中服地塊兩個(gè)階段的招標(biāo)計(jì)分設(shè)置，首先決定了并非價(jià)高者得；其次，中信在方案設(shè)計(jì)中確實(shí)投入較大，招標(biāo)的游戲規(guī)則也有利于在技術(shù)方案中得分最高的公司。“中信是競(jìng)標(biāo)企業(yè)中最吃透游戲規(guī)則的，然后贏了。北京土地市場(chǎng)的水沒(méi)有外界想象的那么深?！?br/>　　
　　至于SOHO中國(guó)“打了醬油”，他認(rèn)為，按照中服地塊立足金融服務(wù)業(yè)、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、總部經(jīng)濟(jì)的方向來(lái)看，潘石屹“必然出局，也應(yīng)該出局”?！皳Q了招保萬(wàn)金，也會(huì)有這樣的局面?！?br/>　　對(duì)此，潘石屹回應(yīng)說(shuō)：公司之前在物業(yè)上沒(méi)有統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，確實(shí)給自己的物業(yè)增添了負(fù)面印象，這樣的印象也在此次招標(biāo)中成為公司的負(fù)資產(chǎn)，付出了代價(jià)，“這是一個(gè)修正的過(guò)程，我們現(xiàn)在做得很好?！?br/>　　然而，如上的理性分析大多淹沒(méi)在圍繞中服地塊而起的眾聲喧嘩之中，而一些明顯的“疏漏”則一次次地加重了不信任感。
　　一個(gè)事實(shí)顯而易見(jiàn)。在兩個(gè)階段的招標(biāo)中，所有投標(biāo)方都沒(méi)有得到自己最終的得分。“沒(méi)有考試成績(jī)，高考了卻沒(méi)有看到分?jǐn)?shù)，感覺(jué)很奇怪。”潘石屹說(shuō)。面對(duì)這樣的質(zhì)疑，國(guó)土局從未有過(guò)適時(shí)回應(yīng)。
　　他更稱，此次招標(biāo)吸引了全世界一流的建筑設(shè)計(jì)師來(lái)做方案，最后，他們當(dāng)中的一些人也被政府請(qǐng)去當(dāng)評(píng)委，這樣就很復(fù)雜?！拔业慕ㄗh是，政府應(yīng)該將方案設(shè)計(jì)與后期的價(jià)格投標(biāo)分開(kāi)，政府聘請(qǐng)建筑設(shè)計(jì)師來(lái)做整體規(guī)劃，確定下來(lái)后，誰(shuí)都可以投標(biāo)。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用由中標(biāo)者承擔(dān)?！迸耸傧颉敦?cái)經(jīng)》記者表示，在結(jié)果公布后，政府應(yīng)該公布評(píng)委的名字，讓他們也接受監(jiān)督。
　　但是，這已經(jīng)是事后建議，無(wú)補(bǔ)于中服地塊。
　　
　　中標(biāo)攻略虛實(shí)
　　塵埃落定之際，中標(biāo)公司大多選擇“沉默是金”，失意者與外部人士卻對(duì)綜合招標(biāo)中的“攻略”進(jìn)行了解密。
　　接受《財(cái)經(jīng)》采訪的人士大多認(rèn)為，在CBD核心區(qū)這樣一個(gè)稀缺性區(qū)域，中服地塊不應(yīng)被視為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而應(yīng)綜合考量其現(xiàn)代金融服務(wù)業(yè)、產(chǎn)業(yè)聚集與總部經(jīng)濟(jì)的遠(yuǎn)期規(guī)劃，進(jìn)行評(píng)標(biāo)考量。
　　按照規(guī)定，此次中服地塊綜合招標(biāo)出讓，總分100分，共分兩輪進(jìn)行。第一輪可稱為“技術(shù)標(biāo)”，投標(biāo)企業(yè)針對(duì)整個(gè)中服地塊提供整體投標(biāo)方案，同時(shí)針對(duì)有意競(jìng)標(biāo)的具體地塊提供設(shè)計(jì)方案。技術(shù)標(biāo)分?jǐn)?shù)最高為20分。
　　第二輪總分80分，業(yè)內(nèi)簡(jiǎn)稱為“經(jīng)濟(jì)標(biāo)”，其中40分為價(jià)格分，余下40分為綜合實(shí)力，參考依據(jù)涵蓋納稅記錄、財(cái)務(wù)資信、經(jīng)營(yíng)理念與企業(yè)資質(zhì)等。
　　在總分為20分的技術(shù)標(biāo)中，共分20分、15分、12分、10分、8分與5分六個(gè)等級(jí)。
　　一位熟悉內(nèi)情的業(yè)內(nèi)人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者稱，這20分的技術(shù)標(biāo)設(shè)置的區(qū)間太多，第一名與第二名5分的差距太大，由于經(jīng)濟(jì)標(biāo)中，均設(shè)有價(jià)格拐點(diǎn)（報(bào)價(jià)越過(guò)此拐點(diǎn)后，加分緩慢），報(bào)價(jià)太高并無(wú)意義，就算一方報(bào)價(jià)高過(guò)對(duì)方20億元，可能追回來(lái)的分?jǐn)?shù)也不過(guò)一兩分而已。因此，這總分20分的技術(shù)標(biāo)可謂“四兩撥千斤”。
　　在第二階段土地出讓中，共九幅土地推出（其中三幅土地是新入市土地），根據(jù)第二階段投標(biāo)規(guī)則，其中六幅土地的競(jìng)標(biāo)者須參加第一階段投標(biāo)方有資格，如為聯(lián)合體，則至少有一家單位參與第一階段投標(biāo)。
　　正因?yàn)榇耍行懦蔀榈诙A段土地出讓中的被爭(zhēng)取對(duì)象。
　　7月6日，現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)標(biāo)后，所有人都對(duì)兩個(gè)事實(shí)印象深刻：其一，中信在Z11地塊上的報(bào)價(jià)與標(biāo)底價(jià)完全一致；其二，中信的名字出現(xiàn)在六宗土地中的四幅土地競(jìng)價(jià)聯(lián)合體中。
　　“等第二階段投標(biāo)一開(kāi)始，我們發(fā)現(xiàn)投標(biāo)的公司少了很多，有些地塊甚至只有一家企業(yè)投標(biāo)。這是因?yàn)榇蠹抑?，在這個(gè)規(guī)則下，技術(shù)標(biāo)得分靠后的企業(yè)基本上沒(méi)有什么戲了。這20分技術(shù)標(biāo)的差距過(guò)大，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)不充分ae07f508caa4961ca0073de0fcd785b5，投標(biāo)價(jià)格偏低。這也是為什么中信能夠出現(xiàn)在多家投標(biāo)聯(lián)合體中的最大原因，因?yàn)樗诘谝惠喖夹g(shù)標(biāo)中得分最多?！?br/>　　上述人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者稱，“我覺(jué)得，企業(yè)通過(guò)標(biāo)書的游戲規(guī)則，玩了政府一把。”
　　但是，這樣的論斷很難令失意的競(jìng)標(biāo)對(duì)手信服。7月6日，第二輪價(jià)格開(kāi)標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)，當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)播的電視屏幕上傳來(lái)Z11地塊上唯一的投標(biāo)公司中信報(bào)價(jià)與標(biāo)底價(jià)格完全一致時(shí)，內(nèi)外一片嘩然。開(kāi)標(biāo)結(jié)束后，潘石屹剛剛走出門外，即被一些同行圍住。“中信把我們當(dāng)傻瓜了?！彼D(zhuǎn)述一位地產(chǎn)同行的評(píng)語(yǔ)說(shuō)。
　　然而，中信很可能不無(wú)委屈。中信集團(tuán)一高層稱，公司對(duì)Z11地塊的報(bào)價(jià)與底價(jià)一致，是公司精準(zhǔn)計(jì)算的結(jié)果，而非內(nèi)定。這位人士還透露了其計(jì)算公式：用去年12月7日競(jìng)得的Z15地塊底價(jià)乘以1.3。
　　公開(kāi)資料顯示，Z15地塊的土地標(biāo)底單價(jià)為14500元/平方米。亦有同行認(rèn)為，假如中信真的知道標(biāo)底價(jià)格，一定會(huì)在價(jià)格上加上幾百萬(wàn)元，而不是完全一樣，去挑戰(zhàn)大家的神經(jīng)。根據(jù)標(biāo)書公示，1.3倍是公開(kāi)的地價(jià)拐點(diǎn)。它意味著，在報(bào)價(jià)超過(guò)該地價(jià)倍數(shù)后，加分將變得緩慢。
　　那么秘密何在？潘石屹對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者稱，他相信中信并不直接掌握標(biāo)底價(jià)格，否則一定會(huì)給出不一樣的出價(jià)。但是，問(wèn)題在于，中信緣何準(zhǔn)確地知道了Z11地塊的標(biāo)底單價(jià)是Z15地塊標(biāo)底單價(jià)的1.3倍。
　　“去年12月出讓的那六幅地都是幾年前完成拆遷的，拆遷成本都是14500元/平方米。可這一次出讓的土地拆遷都是一年內(nèi)拆遷完成的，考慮到通貨膨脹、成本上升等因素，沒(méi)有開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)相信，這一次的標(biāo)底單價(jià)會(huì)沿用之前的。但是，中信卻做到了?！迸耸僬f(shuō)。
　　在采訪中，潘石屹直言，同樣的情況也出現(xiàn)在了Z9地塊中，只是沒(méi)有任何媒體關(guān)注到這一點(diǎn)。
　　據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者查證，Z9地塊的標(biāo)底單價(jià)為18800元/平方米，由安邦人壽與北京濤力投資聯(lián)合體競(jìng)得，其投標(biāo)單價(jià)為19100元，相差僅300元。但是，兩個(gè)相似的投標(biāo)報(bào)價(jià)，其效果卻迥然有異，Z9地塊，安邦人壽聯(lián)合體是唯一的入圍投標(biāo)者，最終中標(biāo)，Z11地塊卻要面對(duì)流標(biāo)、再次入市的命運(yùn)。
　　其他投標(biāo)公司則無(wú)此好運(yùn)，付出了較高的溢價(jià)。
　　在上述六宗土地中，中期期貨聯(lián)合泰康人壽、萬(wàn)通地產(chǎn)中標(biāo)Z10地塊，其投標(biāo)單價(jià)較標(biāo)底單價(jià)溢價(jià)71％，排名居首。在Z8地塊中，蘇寧電器與蘇寧置業(yè)聯(lián)合體參與投標(biāo)，其投標(biāo)單價(jià)溢價(jià)45％，高于中信集團(tuán)、中投聯(lián)合體，所幸敗于后者。
　　公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，中服地塊前六幅地的中標(biāo)土地單價(jià)接近2萬(wàn)元/平方米，后六幅地的中標(biāo)土地單價(jià)為2.1萬(wàn)元/平方米。依這樣的土地單價(jià)，市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，后續(xù)增值空間巨大。
　　就在中服地塊盛宴接近終局時(shí)，有人提出了新問(wèn)題。
　　7月12日，一位知情人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者稱，除了財(cái)大氣粗的中信地產(chǎn)外，至少有三幅地塊的中標(biāo)方?jīng)]有交齊土地出讓金。按照每天萬(wàn)分之三的違約金，這半年來(lái)三幅土地的違約金接近千萬(wàn)元。
　　“我很擔(dān)心，最終這些違約金會(huì)因企業(yè)的關(guān)系而免除掉。我的看法是，這些錢是不能夠免除的。外界都在談?wù)撝蟹貕K有各種各樣的傳言，這個(gè)時(shí)候，政府更不能向外界傳遞不好的信號(hào)。”