自7月底始，一封舉報信在網(wǎng)絡(luò)間流傳，直指星河灣地產(chǎn)控股有限公司（下稱星河灣地產(chǎn)）在鄂爾多斯東勝區(qū)圈地萬畝，土地手續(xù)不全，涉嫌擠占保障房征地指標，且無證先施工。
　　據(jù)《財經(jīng)》記者了解，若一切進展順利，未來的鄂爾多斯星河灣項目占地可達1萬畝，建設(shè)用地不低于5000畝，而其中首先開發(fā)的450畝地，已分成三塊，于7月29日在鄂爾多斯市東勝區(qū)國土交易中心以掛牌方式入市，舉牌、報價時間截止于8月28日。
　　8月28日下午3時掛牌結(jié)果出爐。上述三幅地塊悉數(shù)由鄂爾多斯市星河灣房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（下稱鄂爾多斯星河灣）獲得，成交價與掛牌底價吻合，合計共3.206億元。粗略計算，三宗相連地塊的單價均為70萬元/畝。
　　在業(yè)界人士看來，這一結(jié)果并無懸念，因為星河灣早已在此施工數(shù)月。8月中旬，在掛牌結(jié)果公布之前，《財經(jīng)》記者在上述三地塊現(xiàn)場也看到其頗為繁忙的施工狀況。
　　“一個心情盛開的地方”，是這家知名的豪宅發(fā)展商行之多年的營銷口號。按照星河灣內(nèi)定的銷售計劃，在今年金秋時節(jié)，該樓盤將開始銷售，鄂爾多斯也會出現(xiàn)“一個心情盛開的地方”。
　　而在舉報信發(fā)出之際，鄂爾多斯樓市已進入調(diào)整狀態(tài)。雖然當(dāng)?shù)厣形磳嵭邢拶?，?“限貸”的殺傷力同樣巨大，諸多樓盤簽約量下降，“賣不動”成為當(dāng)?shù)貭I銷經(jīng)理的集體共識。
　　星河灣地產(chǎn)原名宏宇集團，1994年創(chuàng)建于廣州市，其“星河灣”樓盤連鎖品牌在業(yè)內(nèi)幾成“好房子的標準”。目前，星河灣地產(chǎn)在廣州、上海、北京、太原、澳門運作六個“星河灣”項目。
　　即將在“煤都”鄂爾多斯落子的是第七個項目，接近星河灣的房地產(chǎn)銷售代理人士稱，這一項目的開盤單價將在2.5萬元－3萬元之間，單套總價應(yīng)在700萬元以上。
　　坊間稱，該項目年內(nèi)銷售目標是100億元。但擅長制造住宅單盤單日銷售紀錄的星河灣地產(chǎn)，能否在蕭條市況下保持 “金身不敗”，仍是懸念。而在樓市調(diào)控已入深水區(qū)、二三線城市限購令呼之欲出的關(guān)鍵時刻，這個明星公司在明星城市的面積巨大的爭議項目能否順利推進，亦為各方矚目。
　　上述三宗地塊掛牌結(jié)局浮現(xiàn)之際，本刊記者數(shù)次致電星河灣地產(chǎn)董事副總裁梁上燕及鄂爾多斯星河灣項目負責(zé)人李彤，但均未獲得針對有關(guān)疑問的正面回應(yīng)。
　　不過，一位接近星河灣的知情人士對《財經(jīng)》記者稱，星河灣是一個好公司，在證件不齊的情況下先開工、銷售，這是鄂爾多斯樓市較為普遍的情況，網(wǎng)上的指責(zé)對星河灣很不公平。
　　
　　狼多肉少
　　如今，鄂爾多斯到處可見未竣工的住宅物業(yè)與商場寫字樓工地，高空置現(xiàn)象正由新區(qū)向老市區(qū)蔓延。
　　當(dāng)?shù)貥I(yè)界人士稱，今年以來，由于信貸緊張，市區(qū)內(nèi)停工的工地增多。高聳的塔吊、空洞洞的建筑立面、飛馳而過的大排量轎車與清新的藍天，是外來者對這座城市的醒目印象。
　　星河灣的進入，不啻于在一艘超載貨船上又裝上了一組龐大貨柜。面對星河灣的銷售攻勢，本地發(fā)展商唯恐避之不及，部分公司或推遲、或提前了自己的開售計劃。
　　今年4月，為銷售鄂爾多斯星河灣項目，星河灣地產(chǎn)發(fā)動全國六家知名代理公司組成了一個代理銷售聯(lián)盟：易居中國、世聯(lián)地產(chǎn)、思源經(jīng)紀、合富輝煌和中原地產(chǎn)均為上市企業(yè)，全國知名度頗廣，策源地產(chǎn)的股東，則為復(fù)星集團旗下的復(fù)星地產(chǎn)。
　　在這樣的“夢幻組合”下，一夜之間，鄂爾多斯出現(xiàn)了500多名銷售員。在很短時間內(nèi)，這些銷售員將當(dāng)?shù)馗缓离A層“搜羅”一遍，走訪煤礦老板的辦公室，在高檔餐廳貼身接觸潛在買家。
　　眾多銷售人員的涌入，甚至加重了當(dāng)?shù)乇疽丫o張的客房，抬高了客房價格，許多酒店會議廳的租金也接連上漲，并且要提前數(shù)周預(yù)約。
　　代理公司之間激烈的競爭，也導(dǎo)致星河灣此項目的銷售傭金水平偏低?！敦斀?jīng)》獲悉，五六月間，易居中國與世聯(lián)地產(chǎn)相繼退出了上述“夢幻組合”。
　　在外部，鄂爾多斯樓市在多年累積的“泡沫”下終顯疲態(tài)，今年上半年，市場參與者感受到了寒意。
　　據(jù)2010年鄂爾多斯市政府工作報告顯示，2011年，鄂爾多斯新開工住房面積將達到2000萬平方米，而在2010年，全市商品房銷售面積達到了1009.4萬平方米，銷售金額達341.7億元。對于市區(qū)戶籍人口僅50余萬的鄂爾多斯而言，上述數(shù)字甚為驚人。
　　2007年以來，鄂爾多斯因高房屋空置量而一直享有“空城”稱號，但直到去年底，鄂爾多斯樓市仍然量價齊漲，超乎外界想象。
　　但變化從今年開始發(fā)生，一位當(dāng)?shù)氐拇砉救耸肯颉敦斀?jīng)》記者稱：“如今在鄂爾多斯的局面是，很多項目舉辦活動時，售樓處還是會擠滿很多人，但就是沒有什么成交。大家光看不買，很多銷售總監(jiān)都不好意思對外公布自己的銷售額?！?br/>　　今年4月，高和投資聯(lián)合住建部政策研究中心、譽翔安行銷代理機構(gòu)走訪鄂爾多斯富豪群體，并最終出具一份報告稱，鄂爾多斯各旗縣擁有6000個億萬富翁。
　　這份報告?zhèn)鞑ド鯊V，轟動一時，但是，多位當(dāng)?shù)厝耸糠Q，這一數(shù)字未必準確，隨著經(jīng)濟形勢的變化，身價過億的富翁可能只有2000個－3000個。
　　因此，鄂爾多斯的星河灣一期就將推出1000余套住宅，這對當(dāng)?shù)馗叨朔康禺a(chǎn)市場的其他參與者立刻構(gòu)成威脅。目前，鄂爾多斯單價過萬元的樓盤比比皆是，單價逾2萬元的高檔項目也不在少數(shù)。
　　
　　用地虛實
　　中國土地市場網(wǎng)的掛牌文件顯示，上述三宗地塊彼此相連，占地面積分別為11.7萬平方米、9.6萬平方米、9萬平方米，出讓年限均為70年，起始舉牌價分別為1.239億元、1.0160億元、9510萬元，合計3.206億元，三幅土地的保證金合計6600萬元。
　　8月19日，鄂爾多斯東勝區(qū)國土交易中心稱，當(dāng)日上午8點后開始接受報價，當(dāng)日下午已經(jīng)有包括星河灣地產(chǎn)在內(nèi)的兩家公司前來報價。
　　8月20日，在上述三幅地塊現(xiàn)場，《財經(jīng)》記者目擊，至少有15輛裝載車輛停在現(xiàn)場，數(shù)十座塔吊在進行工作，車輛過處黃塵彌漫，遠處，星河灣標志性的會所已經(jīng)竣工，部分樓盤已建至四五層高度。
　　在工地的另一邊，數(shù)座臨時性的別墅院落已經(jīng)投入使用，上面掛著“星河灣”的大招牌，幾百米外清晰可辨。一群正裝男女列隊操練口號：“讓世界看見鄂爾多斯的美”“歡迎光臨鄂爾多斯星河灣”“星河灣必勝”。
　　知情人士介紹，今年春節(jié)后動工的同時，銷售代理聯(lián)盟的組建、培訓(xùn)工作同步進行，大型蓄客、吸納人氣的活動接連展開。從慣例看，這正是星河灣賴以成名的“跨界營銷”策略，該策略在北京星河灣、太原星河灣及上海星河灣屢試不爽。
　　有所不同的是，鄂爾多斯星河灣將拋棄之前的“準現(xiàn)房”開盤策略。按“準現(xiàn)房”模式，銷售之時，小區(qū)的園林實景已經(jīng)竣工，開售項目接近竣工，給業(yè)主一個更直觀的購買感受。
　　當(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)商對《財經(jīng)》記者稱，一般而言，開發(fā)商拿下土地后，會與政府簽訂國有土地出讓合同，獲得土地使用權(quán)。
　　之后，開發(fā)商會拿土地出讓合同來辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證，再之后才是土地證、項目規(guī)劃許可證、項目施工證與項目預(yù)售證。“土地證與項目規(guī)劃許可證較為難辦，獲得這兩個證最快也需間隔一個月以上，很多都需要三個月以上?！痹撊耸空f。
　　而星河灣地產(chǎn)已初步定下開售時間表。據(jù)其一位代理人士稱，8月底，星河灣會所的內(nèi)部裝修全部完成，9月底或10月中旬，星河灣將開盤。
　　這意味著，按照上述辦證時間表，鄂爾多斯星河灣在五證齊全的局面下開售，只存在理論上的可能。即使鄂爾多斯星河灣獲得一路綠燈，一個月之內(nèi)拿下上述所有證件，仍難掩其無證開工在先的事實。
　　上述三幅地塊的出讓文件中還標明，容積率最高為2.18，同時特別規(guī)定，“中低價位、中小套型普通商品房住房用地不低于70％”。按照去年以來的國土部土地新政，保障性安居工程用地、中小套型普通商品房用地是此輪土地新政的力保對象，須占住房建設(shè)用地總量的70％。
　　
　　但是，據(jù)《財經(jīng)》記者從其銷售代理機構(gòu)了解，鄂爾多斯星河灣即將開售的一期項目中，主力戶型均在300平方米左右，保守估計，單套價格在700萬元以上。
　　《財經(jīng)》記者獲得的最新數(shù)據(jù)顯示，截至目前，鄂爾多斯市今年的保障性住房用地完成118公頃，合計1770畝，完成率僅40％。而同期鄂爾多斯公開出讓的商業(yè)用地164.6公頃，合計2469畝，獲土地出讓金共116億元。
　　去年8月，《21世紀經(jīng)濟報道》曾引述鄂爾多斯市住房委辦公室主任孟和平的話稱，“鄂爾多斯市保障性住房建設(shè)的瓶頸在于土地審批?！?br/>　　這一說法得到了內(nèi)蒙古自治區(qū)保障性住房督察組人士的認同。去年8月，該人士曾參與督察鄂爾多斯市的保障房建設(shè)，他表示，“完成保障房建設(shè)任務(wù)壓力大的城市，多數(shù)是由于缺錢，地方財政配套能力不行，而鄂爾多斯卻是財政配套很好，供地能力跟不上?！?br/>　　在此背景下，星河灣地產(chǎn)面積如此巨大的無證開工分外惹眼，而該公司的高調(diào)也令當(dāng)?shù)卣畬擂?。東勝區(qū)政府一位人士對《財經(jīng)》記者稱，星河灣在對外宣傳上動作很大，廣告招牌打得很響，“這讓政府感到很被動”。
　　
　　敏感協(xié)議
　　星河灣地產(chǎn)發(fā)家于廣州，其董事長黃文仔向來謹慎低調(diào)，為何其在鄂爾多斯的星河灣項目硬傷累累卻又高調(diào)亮相？
　　秘密或見于一紙協(xié)議?！敦斀?jīng)》記者從知情人士處獲悉的該份協(xié)議內(nèi)容顯示，早在去年4月，鄂爾多斯星河灣綠洲生態(tài)園開發(fā)有限責(zé)任公司（下稱星河灣綠洲）與鄂爾多斯東勝區(qū)政府簽訂投資協(xié)議，雙方約定由東勝區(qū)政府負責(zé)該區(qū)域的征地拆遷，以及完善相關(guān)的土地手續(xù)，而星河灣地產(chǎn)則負責(zé)該區(qū)域景觀改造工程、住宅、酒店等建設(shè)。
　　協(xié)議簽訂于去年4月6日，黃文仔作為星河灣綠洲法定代表人簽字。按照協(xié)議規(guī)定，協(xié)議簽署之日，星河灣綠洲就可施工。同時，這份協(xié)議一經(jīng)簽署，東勝區(qū)政府與鄂爾多斯大興集團于2008年5月簽訂的投資協(xié)議即告作廢。
　　大興集團是一家鄂爾多斯的民營企業(yè)，業(yè)內(nèi)人士稱，其業(yè)務(wù)主要集中在地產(chǎn)、水務(wù)與供熱領(lǐng)域，旗下的土地儲備很多。
　　《財經(jīng)》記者就協(xié)議變更一事致電大興集團董事長郭利忠，但其不愿置評。
　　工商資料顯示，星河灣綠洲注冊資本金5300萬元，北京星河灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持股80％，位列最大股東，其余為四個自然人小股東，各持5％。
　　工商變更顯示，星河灣綠洲已于去年7月12日更名為鄂爾多斯市星河灣房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，當(dāng)時北京星河灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持股51％，去年9月21日，經(jīng)過增資擴股，北京星河灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持股增加至80％。
　　按照當(dāng)日110b8b8fb59cb3f13db5bd118c2b49ed協(xié)議，星河灣綠洲于協(xié)議簽訂一周之內(nèi)借款5億元給予東勝區(qū)，半年內(nèi)再借2.5億元，至2011年底再借3.5億元給東勝區(qū)。東勝區(qū)承諾，星河灣綠洲項目將獲得凈收益11億元，并保證項目用地不少于10000畝（不含其他企業(yè)在其中的1000畝地），而建設(shè)用地不少于5000畝?！叭艚ㄔO(shè)用地少于5000畝，東勝區(qū)將向星河灣方面賠償凈收益的10％?！?br/>　　這是一份非常規(guī)的協(xié)議，從條文看，東勝區(qū)政府作為甲方，卻處處受到制約，對乙方星河灣綠洲唯一的制約性規(guī)定是，必須參加由東勝區(qū)組織的該區(qū)域每一宗土地的招拍掛出讓，如果某一地塊沒有參與競買，星河灣綠洲須按照該宗地塊事先確定的底價予以購買。
　　協(xié)議中額外載明一條稅收條款：如果星河灣承諾不轉(zhuǎn)讓土地，東勝區(qū)政府將承諾免除相關(guān)的土地增值稅。通常而言，在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地增值稅是一項異常重要的稅目。
　　近年來，隨著樓市調(diào)控深入，國家稅務(wù)總局已經(jīng)多次發(fā)出紅頭文件，要求嚴格管理土地增值稅的征收，及對以往項目進行土地增值稅的清算工作。在國務(wù)院常務(wù)會議發(fā)布的多個樓市調(diào)控文件中，亦要求對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查。但是，這一切均在上述協(xié)議中，淪為空文，凸顯調(diào)控落地之難。
　　一位業(yè)內(nèi)人士對《財經(jīng)》記者稱，由于土地增值稅與項目的價格增值額度掛鉤，實行四級累進稅率，星河灣作為豪宅開發(fā)商，很可能適用于最高60％的稅率。一旦開發(fā)完畢，須繳納的土地增值稅可能在數(shù)十億元，可能超過其凈利潤?！叭绻恋卦鲋刀惖靡詼p免，星河灣將從中獲得巨大利潤。”該人士說。
　　一年多前，當(dāng)這份協(xié)議簽訂時，全國樓市正處于新政調(diào)控前夜，鄂爾多斯樓市仍處高位，各方士氣正猛。如今一年多過去，該宗土地在延期兩個月之后以底價成交。對于星河灣而言，接下來唯一不確定的是，能夠從鄂爾多斯項目斬獲多少利潤？