劉世明 李巧力

海南房地產(chǎn)業(yè)面臨的挑戰(zhàn)和政府應(yīng)對策略的思考

劉世明 李巧力

海南房地產(chǎn)在海南財(cái)政收入中客觀上已經(jīng)占了半壁江山，地產(chǎn)業(yè)不僅是海南的支柱產(chǎn)業(yè)，而且短時(shí)間內(nèi)在沒有新的稅源進(jìn)入情況下，房地產(chǎn)對海南的發(fā)展至關(guān)重要，海南的現(xiàn)實(shí)發(fā)展離不開房地產(chǎn)的支撐。因此，將房地產(chǎn)的發(fā)展作為海南旅游的推動力，大力發(fā)展旅游地產(chǎn)，不僅可以規(guī)避房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策困局，同時(shí)也有利于海南的整體發(fā)展，與此同時(shí)，政府應(yīng)該考慮利用國際旅游島建設(shè)的政策，迅速發(fā)展壯大海洋產(chǎn)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)等其他產(chǎn)業(yè)，分散地方發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)。

國際旅游島；海南房地產(chǎn)；旅游地產(chǎn)

本文在海南房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)尚處于青萍之末之時(shí)，探討政府的應(yīng)對策略，拋磚引玉以供相關(guān)部門借鑒。

一、海南房地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)

筆者認(rèn)為，海南房地產(chǎn)現(xiàn)在面臨著多重挑戰(zhàn)，但是主要集中體現(xiàn)在以下三個(gè)方面。

第一，供給需求失衡的挑戰(zhàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，海南現(xiàn)在千畝以上的大盤有20多個(gè)。如果用一個(gè)沙盤來表現(xiàn)海南的話，海南島現(xiàn)在就是一個(gè)不折不扣的大的房地產(chǎn)在建工地。很顯然，在“國際旅游島”概念的刺激下，普通房地產(chǎn)產(chǎn)品供給已經(jīng)過剩。從需求來看，海南房地產(chǎn)主要銷售給兩類人：投資客和自購消費(fèi)。作為投資工具看，一方面，海南房價(jià)高升，投資的價(jià)值空間減少；另一方面，由于世界經(jīng)濟(jì)處于低谷，中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在是一枝獨(dú)秀，人民幣升值較快。如此態(tài)勢，使得海南房地產(chǎn)投資價(jià)值降低。自購消費(fèi)者包括島內(nèi)和島外兩部分。由于海南本地經(jīng)濟(jì)相對落后，全省人口800多萬，加上社會保障房在全省的強(qiáng)力推行客觀上增加了社會住房擁有量等因素，致使海南本土對房地產(chǎn)缺乏穩(wěn)定的消費(fèi)量。而島外購房者主要是在海南買房作為第二甚至第三居所的“候鳥”族。這類消費(fèi)者一部分已經(jīng)購買；一部分在經(jīng)歷2010年年初的的狂熱后消費(fèi)更加理智。海南的商品房現(xiàn)在正如雨后春筍般的冒出來，消費(fèi)者卻更加理智，于是海南房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給與需求開始失衡。

第二，宏觀政策影響的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)不僅是民間共識，而且國家領(lǐng)導(dǎo)層已經(jīng)意識到，任由房地產(chǎn)泡沫發(fā)展將會危機(jī)中國的經(jīng)濟(jì)安全，因此，在2010年國務(wù)院不斷收緊調(diào)控的力度。2010年1月20日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，隨后下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》。此后9月21日，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)了進(jìn)一步貫徹落實(shí)的通知，由此開始，包括海口、三亞等地在內(nèi)的全國部分城市開始限購。2011年1月26日，國務(wù)院提出了新的房地產(chǎn)調(diào)控政策“新國8條”，對二套房的房貸比例、購房數(shù)量提出控制。海南本地房地產(chǎn)消費(fèi)者有限，外地在海南購房者很少或者說基本沒有首套購買者。因此，這些政策對海南房地產(chǎn)構(gòu)成硬殺傷，影響了海南房地產(chǎn)外地銷售增長空間。

第三，行業(yè)營銷能力的挑戰(zhàn)。長期以來，由于歷史原因，海南房地產(chǎn)業(yè)只有老板缺乏企業(yè)家，只有房地產(chǎn)項(xiàng)目缺乏房地產(chǎn)企業(yè)。這種狀況基本上是在國際旅游島建設(shè)開始后，由于恒大、雅居樂等一大批大型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入后才開始改觀。本地的中小型房地產(chǎn)企業(yè)是這幾年房地產(chǎn)市場急劇膨脹的產(chǎn)物，其共同特點(diǎn)是沒有風(fēng)險(xiǎn)意識、營銷能力差、資金不厚實(shí)、市場風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對能力弱。因此筆者估計(jì)，在經(jīng)歷這次調(diào)控后，海南的中小型房地產(chǎn)企業(yè)將再一次經(jīng)歷洗牌。

二、如何認(rèn)識海南房地產(chǎn)在海南的產(chǎn)業(yè)地位

面對行業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)，必須首先清楚的看到一個(gè)行業(yè)在區(qū)域國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位。如果產(chǎn)業(yè)發(fā)展客觀上已經(jīng)是本地的重要支柱，那么政府在產(chǎn)業(yè)政策上應(yīng)該予以更多、更為積極的對待。觀察房地產(chǎn)業(yè)在海南國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位，必須從現(xiàn)實(shí)和發(fā)展兩個(gè)角度來看。

現(xiàn)實(shí)角度看產(chǎn)業(yè)地位，就是看該產(chǎn)業(yè)在現(xiàn)在區(qū)域財(cái)政收入中的比重。2010年海南房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收104.05億元。這還只是房地產(chǎn)業(yè)的直接財(cái)政收入，如果加上與房地產(chǎn)相關(guān)的建筑、水泥、鋼材、土地轉(zhuǎn)讓等相關(guān)稅收，以及在房地產(chǎn)行業(yè)興盛帶動下的其他產(chǎn)業(yè)增加的稅收，估計(jì)這個(gè)數(shù)字應(yīng)該再翻一倍達(dá)到200多億。而2010年海南的一般預(yù)算收入528.64億，也就是說，海南房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)影響的行業(yè)對本地財(cái)政稅收的的影響現(xiàn)在已經(jīng)是在50%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國約25%的比重。從這個(gè)數(shù)據(jù)可以看出，海南房地產(chǎn)在海南財(cái)政收入中客觀上已經(jīng)占了半壁江山，地產(chǎn)業(yè)不僅是海南的支柱產(chǎn)業(yè)，而且短時(shí)間內(nèi)在沒有新的稅源情況下，房地產(chǎn)對海南的發(fā)展生死攸關(guān)。

發(fā)展的角度看產(chǎn)業(yè)地位，就是看本地的資源稟賦。其一，看本地資源稟賦是否能為行業(yè)的發(fā)展提供足夠的資源支撐。比較全國其他地方，海南最獨(dú)特的資源稟賦就是生態(tài)、陽光、海洋等。這些獨(dú)特的資源稟賦造就了海南最優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)之一就是旅游及旅游地產(chǎn)。其二，資源稟賦與產(chǎn)業(yè)結(jié)合后的產(chǎn)品價(jià)值是否具有獨(dú)特價(jià)值。海南獨(dú)特的資源稟賦帶給房地產(chǎn)的價(jià)值就是：海南房地產(chǎn)作為一個(gè)產(chǎn)品，由于地理、生態(tài)等因素影響，其在全國范圍內(nèi)具有獨(dú)特性。可以看出，海南的資源稟賦決定了海南發(fā)展旅游地產(chǎn)的優(yōu)越性。

由此應(yīng)該認(rèn)識到，海南在短期內(nèi)資源稟賦沒有大的改變，在海洋資源沒有得到有效開發(fā)、獨(dú)特的自然生態(tài)資源沒有得到有效利用的的情況下，房地產(chǎn)作為海南支柱產(chǎn)業(yè)的地位很難改變，這有歷史的原因，也有海南本地的生產(chǎn)要素稟賦原因。認(rèn)識到這點(diǎn)，對海南在當(dāng)前環(huán)境下的發(fā)展極為重要。

三、當(dāng)前環(huán)境下的政府應(yīng)對策略

現(xiàn)實(shí)讓海南地方政府面臨一個(gè)艱難的選擇：房地產(chǎn)已經(jīng)演化為影響海南發(fā)展的社會問題，限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將嚴(yán)重影響到海南發(fā)展。因此，政府對房地產(chǎn)業(yè)的后續(xù)發(fā)展必須引起更多的重視，投入更多的資源。筆者認(rèn)為，在當(dāng)前環(huán)境下，政府應(yīng)該做好以下幾個(gè)方面的工作。

第一，控制房地產(chǎn)的增量。所有的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象都離不開一個(gè)基本的問題：供給和需求。在現(xiàn)在供給已經(jīng)過剩，需求快速萎縮的情況下控制房地產(chǎn)增量至為重要。因?yàn)槿绻豢刂圃隽?，在需求有限的情況下就會出現(xiàn)房地產(chǎn)崩盤，或者賤賣。這將會嚴(yán)重影響消費(fèi)者的心理，加上海南房地產(chǎn)有崩盤的歷史記憶，那么毀掉的將是海南的整體形象。一旦如此，海南在可以預(yù)見的10年內(nèi)將付出很大的代價(jià)才可能改變這一形象?？刂圃隽?，將給房地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者一個(gè)定心丸：即便現(xiàn)在房地產(chǎn)稍微過剩，但是海南房地產(chǎn)1993年之禍不會重演。如果不控制增量，供給和需求進(jìn)一步失衡，很難保證海南的長期發(fā)展。

第二，控制房地產(chǎn)價(jià)格。海南房地產(chǎn)本身在全國來說具有獨(dú)特性，這是海南房地產(chǎn)的產(chǎn)品價(jià)值。但是應(yīng)該看到，近兩年房地產(chǎn)在國際旅游島建設(shè)概念的炒作下，其價(jià)值已經(jīng)有透支的危險(xiǎn)。同時(shí)，在新的國家宏觀調(diào)控背景下，消費(fèi)者購房將會支付更多的成本。消費(fèi)者購買產(chǎn)品主要看的是產(chǎn)品綜合價(jià)值。在控制價(jià)格后重新凸顯海南房地產(chǎn)的產(chǎn)品價(jià)值，將有利于海南房地產(chǎn)的發(fā)展。

第三，發(fā)展旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。旅游地產(chǎn)不是旅游與地產(chǎn)的簡單捆綁和疊加，而是建設(shè)以具有吸引人們觀賞的公共景觀和有游客進(jìn)入為主要特征，以旅游主題的策劃和注入為特點(diǎn)，以旅游資源為核心依托的地產(chǎn)項(xiàng)目。海南的優(yōu)勢是旅游，海南的資源稟賦是旅游，海南的現(xiàn)實(shí)發(fā)展離不開房地產(chǎn)的支撐。將房地產(chǎn)的發(fā)展作為海南旅游的推動力，大力發(fā)展旅游地產(chǎn)，不僅可以規(guī)避房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策困局，同時(shí)也有利于海南的整體發(fā)展。

第四，引導(dǎo)房地產(chǎn)營銷。房地產(chǎn)的營銷政府應(yīng)該做兩個(gè)方面的事情：其一，做好海南房地產(chǎn)整體的形象營銷。國際旅游島是個(gè)概念，這個(gè)概念需要一系列的產(chǎn)品支撐。政府可以將海南房地產(chǎn)作為宜居海南整體形象品牌的一部分，納入國際旅游島宣傳中。其二，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)整合營銷?；谑袌鰤毫Γ壳皫讉€(gè)大的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在全國開始產(chǎn)品營銷，但是基本上還是企業(yè)單打獨(dú)斗。政府現(xiàn)在應(yīng)該強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的運(yùn)作，引導(dǎo)本地房地產(chǎn)企業(yè)整合營銷，抱團(tuán)取暖，采用不同層次、不同地域、不同景觀、不同建筑差異性的項(xiàng)目組建營銷團(tuán)體，減少營銷成本。

第五，爭取更多的優(yōu)惠政策。海南發(fā)展起步較晚，發(fā)展速度落后，發(fā)展過程中經(jīng)歷過波折。海南國際旅游島建設(shè)剛剛起步，海南的發(fā)展歷史和資源稟賦決定了海南現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)布局，海南本身是特區(qū)等等，這些都是海南區(qū)別于內(nèi)地的地方。目前中央對房地產(chǎn)的控制還處于政策性引導(dǎo)，還沒有出臺一刀切的規(guī)定。這為海南房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策留下可以爭取的空間。為謀求海南的平穩(wěn)發(fā)展，政府應(yīng)該盡量爭取中央支持，在不違背中央有關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，適當(dāng)利用海南特區(qū)的優(yōu)勢和現(xiàn)有的政策空間，在限購、房地產(chǎn)稅收政策上爭取一定彈性。

第六，迅速拓展其他支撐產(chǎn)業(yè)，分散發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。過去很長一段時(shí)間內(nèi)海南區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展系于房地產(chǎn)，這本身給海南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成潛在的風(fēng)險(xiǎn)。過去這幾年政府發(fā)展了石化、汽車等行業(yè)，使這種情況有所緩解。但是應(yīng)該看到，房地產(chǎn)業(yè)支撐海南財(cái)政的情況沒有得到基本的改變。特別是在全國房地產(chǎn)饕餮盛宴的背景下，海南對房地產(chǎn)的依賴更為加重。經(jīng)歷這次危機(jī)，政府應(yīng)該考慮利用國際旅游島建設(shè)的政策，迅速發(fā)展壯大海洋產(chǎn)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)等其他產(chǎn)業(yè)，分散地方發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)。

F127

A

1004-700X（2011）04-0045-03

劉世明，瓊臺師范高等?？茖W(xué)校；李巧力，羅牛山錦地地產(chǎn)公司）