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        論房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營與管理

        2011-12-20 03:49:24羅艷玲
        城市建設(shè)理論研究 2011年23期
        關(guān)鍵詞:物業(yè)管理施工管理

        羅艷玲

        【摘要】:改革開放以來,我國人民生活水平得到極大提高,廣大居民對住房的要求也日益增加,房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中所占的比重也隨之增大。房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營與管理工作是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動的核心組成部分,是使房地產(chǎn)產(chǎn)品從規(guī)劃開發(fā)到建設(shè)竣工,并能夠順利進入市場,實現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品價值,滿足社會對房地產(chǎn)產(chǎn)品需求的重要經(jīng)濟環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理的主要內(nèi)容包括規(guī)劃設(shè)計管理、開發(fā)管理、項目施工管理、物業(yè)管理。本文主要探討房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理之間的協(xié)調(diào)與整合,以期能使企業(yè)的經(jīng)濟效益達到最大化。

        【關(guān)鍵詞】:房地產(chǎn)規(guī)劃,開發(fā)管理,施工管理,物業(yè)管理,整合協(xié)調(diào)

        前言

        隨著我國房地產(chǎn)業(yè)市場競爭的日益加劇,房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營與管理工作成為了企業(yè)提高市場競爭的重點。房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營與管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為順利完成工程項目的開發(fā)而對公司內(nèi)部的人事、財務(wù)、工程、銷售及后勤部門進行的組織和管理,主要內(nèi)容包括規(guī)劃設(shè)計管理、開發(fā)管理、項目施工管理、物業(yè)管理。為了企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展和促進企業(yè)經(jīng)濟效益的提高,企業(yè)應(yīng)以完善的管理體系為基礎(chǔ),運用現(xiàn)代化企業(yè)管理理論來開展房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營與管理工作。

        一、規(guī)劃設(shè)計管理

        規(guī)劃設(shè)計管理就是對建筑工程規(guī)劃設(shè)計過程的管理,房地產(chǎn)開發(fā)商將所承包的建筑工程的規(guī)劃設(shè)計任務(wù)委托給相應(yīng)的設(shè)計單位完成,必然要對建筑工程涉及的成本、進度及目標(biāo)進行相應(yīng)的控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可通過建立完善的規(guī)劃管理系統(tǒng)來對規(guī)劃設(shè)計進行管理。

        規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計的關(guān)系相當(dāng)密切,規(guī)劃管理系統(tǒng)的建設(shè)就是為了提高對規(guī)劃設(shè)計成果的審查和管理水平。規(guī)劃管理系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計關(guān)系的核心是:保證規(guī)劃設(shè)計成果滿足工程項目規(guī)劃的要求,通過計算機提供的各種審查工具,提高規(guī)劃設(shè)計管理的水平。房地產(chǎn)開發(fā)項目是否成功主要取決于前期的規(guī)劃設(shè)計,規(guī)劃設(shè)計的一個重要環(huán)節(jié)是要根據(jù)客戶的需要,收集他們的意見,建立起買家意見與建筑工程規(guī)劃、設(shè)計、建造之間的良好聯(lián)系。

        建筑工程的規(guī)劃設(shè)計管理首先要從工程規(guī)劃設(shè)計抓起,通過對市場細致的調(diào)研,建立起多方案的經(jīng)濟比較。其次是施工圖的設(shè)計,房屋產(chǎn)品質(zhì)量得到保證的第一步是從精確的設(shè)計開始的,萬丈高樓平地起,因此,規(guī)劃設(shè)計管理的核心環(huán)節(jié)就是要選出最優(yōu)的設(shè)計方案,對客戶需要的戶型、內(nèi)部體系、結(jié)構(gòu)功能、空間利用等都要有創(chuàng)新優(yōu)化的設(shè)計。

        二、開發(fā)管理

        房地產(chǎn)的開發(fā)管理是指房地產(chǎn)開發(fā)商為了順利完成工程項目的開發(fā)而對企業(yè)內(nèi)部的人事、財務(wù)及建筑工程、銷售、后勤部門進行的組織控制和管理,也是企業(yè)為成功實現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計管理、項目施工管理及物業(yè)管理所采取的經(jīng)營手段。

        工程開發(fā)管理的主要內(nèi)容是房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃管理、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理與房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理,這三項管理的內(nèi)容在房地產(chǎn)開發(fā)管理中處于重要地位。房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃管理包括土地使用權(quán)出讓過程中的規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理。然而這一規(guī)劃管理體制的不完善導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃管理中的一系列問題,如土地開發(fā)商盲目圈地囤地嚴重、舊城改造的進展緩慢、保障性住房嚴重供應(yīng)不足等。為了避免上述問題的出現(xiàn),就要求房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)重新界定管理規(guī)劃體制并充分運用管理中的規(guī)劃職能,同時明確規(guī)劃管理的內(nèi)容,使土地結(jié)構(gòu)利用更加合理。

        房地產(chǎn)開發(fā)工程管理也是房地產(chǎn)開發(fā)管理的重要工作之一,它是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點。房地產(chǎn)開發(fā)管理企業(yè)工程項目管理人員必須具有房地產(chǎn)開發(fā)過程各方面工作的知識基礎(chǔ)和經(jīng)驗,然后基于這個基礎(chǔ)開展工程管理工作,以保障項目開發(fā)的經(jīng)濟效益。

        房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險是指房地產(chǎn)開發(fā)商從事房地產(chǎn)投資而造成的損失可能性大小。由于受房地產(chǎn)開發(fā)競爭對手的競爭使得市場競爭越發(fā)激烈、銀行利率升高、房地產(chǎn)投資風(fēng)險增大等一系列因素的影響,房地產(chǎn)開發(fā)過程中會有開發(fā)風(fēng)險的產(chǎn)生。因此房地產(chǎn)開發(fā)商要注意分析風(fēng)險產(chǎn)生的原因,加大對房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理過程和方法的關(guān)注力度,再運用合適的方法來應(yīng)對項目風(fēng)險,這樣才能提高企業(yè)的效益。

        三、項目施工管理

        所謂項目施工管理就是對建筑工程項目施工建設(shè)過程的管理。其中質(zhì)量、投資及進度管理是項目施工階段的三大控制。技術(shù)質(zhì)量管理,是提高房產(chǎn)質(zhì)量的核心環(huán)節(jié)和重點,包括施工技術(shù)管理和現(xiàn)場施工管理兩個方面。施工的技術(shù)質(zhì)量管理,包括對施工隊伍及監(jiān)理隊伍的選擇,施工材料、配件和設(shè)備的采辦,動力供應(yīng)和后勤服務(wù)等方面,直接關(guān)系著施工質(zhì)量和房產(chǎn)質(zhì)量。現(xiàn)場施工的技術(shù)質(zhì)量管理,是確保提高房產(chǎn)質(zhì)量的核心,在其管理過程中,應(yīng)把握好三點:一是必須強化施工隊伍的質(zhì)量意識;二是應(yīng)不斷強化施工隊伍的技術(shù)培訓(xùn)。強化施工隊伍的技術(shù)培訓(xùn),方法多種多樣,既可以采取“請進來,送出去”的形式學(xué)習(xí),先進技術(shù)和先進經(jīng)驗,也可以在施工現(xiàn)場扎實的普及基本知識,強化技能提高;三是強化施工現(xiàn)場的技術(shù)質(zhì)量管理。

        對房地產(chǎn)開發(fā)商而言,項目施工管理模式可以采取不同的形式,但是目的都是在合理的施工成本下,以最快的速度完成高質(zhì)量的工程項目。為了達到這個目的,開發(fā)商需要通過施工資質(zhì)驗證、招標(biāo)投標(biāo)、現(xiàn)場施工檢查、監(jiān)理單位的監(jiān)督、工程款的有序發(fā)放等措施,充分發(fā)揮施工質(zhì)量控制、進度控制以及成本控制的重要作用,以達到高質(zhì)量、低成本的最終目標(biāo)。

        四、物業(yè)管理

        為了使建成后的工程設(shè)施能夠正常運行,并實現(xiàn)建筑設(shè)施穩(wěn)定持續(xù)的增值,同時為住戶提供必要的安全、保潔、維修等服務(wù),高質(zhì)量的物業(yè)管理是必不可少的。一般說來,房地產(chǎn)開發(fā)商自己的物業(yè)管理公司是住宅小區(qū)或商務(wù)樓房物業(yè)管理的主要經(jīng)營者。高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)會成為房地產(chǎn)企業(yè)競爭市場的又一張王牌,而這就需要房地產(chǎn)企業(yè)以顧客的滿意度作為服務(wù)管理中的基本準(zhǔn)則。為了保證高質(zhì)量的物業(yè)管理,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以高素質(zhì)的人才來建構(gòu)企業(yè)的核心力量,并建立規(guī)范化的物業(yè)管理流程和制度,制定合理的物業(yè)管理費用、并實行財務(wù)透明制,創(chuàng)造人性化的生活空間。物業(yè)管理是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程中的一項重要內(nèi)容,是為客戶提供的長期服務(wù),也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在激烈的市場競爭中獲勝的前提條件。服務(wù)的質(zhì)量同產(chǎn)品的質(zhì)量一樣具有決定性的作用。

        五、規(guī)劃設(shè)計管理、開發(fā)管理與施工管理間的相互協(xié)調(diào)與整合

        房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營與管理包括上述的規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理,如果只是單獨完成其中一項工程是遠遠不夠的,只有將這四個方面進行整合協(xié)調(diào)才能夠?qū)崿F(xiàn)目標(biāo)。因此,協(xié)調(diào)這四個管理內(nèi)容之間的關(guān)系,并使之相互整合是建筑開發(fā)企業(yè)的核心工作。

        房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃設(shè)計與施工管理的相互脫節(jié)雖然有利于各自專業(yè)化水平的提升,但是規(guī)劃設(shè)計與施工的脫節(jié)也帶來了許多嚴重問題,比如規(guī)劃設(shè)計者不了解施工工藝,從而使所設(shè)計的設(shè)計方案局限于理論指導(dǎo),導(dǎo)致施工困難,影響了項目建設(shè)的成本和進度。為了解決這類問題,工程管理中常采用可施工性分析的管理方法??墒┕ば苑治鍪菍⑹┕ぶR和經(jīng)驗應(yīng)用到項目的規(guī)劃、設(shè)計、開發(fā)和現(xiàn)場實施中,以實現(xiàn)項目總體目標(biāo)的最優(yōu)化。在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理中,設(shè)計者應(yīng)根據(jù)開發(fā)商的要求規(guī)劃設(shè)計出滿足計劃目標(biāo)的經(jīng)濟易行的方案;項目的開發(fā)管理人員依據(jù)該方案,整合所有人力、材料、施工設(shè)備的調(diào)度和使用時間,提出最佳的進度計劃;施工管理人員應(yīng)根據(jù)自身的施工經(jīng)驗對該方案采用適當(dāng)?shù)牟牧虾头椒?,在?guī)劃設(shè)計階段對設(shè)計者給出相關(guān)建議,從而避免浪費及施工上的困難。可施工性分析強調(diào)建筑工程施工的可行性和易行性,可施工性研究就是對有關(guān)的建筑工程設(shè)計內(nèi)容進行討論、分析并提出改進的辦法。

        許多情況下,施工單位或開發(fā)商的工程管理部門未能和設(shè)計單位溝通或達成意見上的一致,導(dǎo)致不少建筑工程在竣工后和開發(fā)企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計不一致。因此,可施工性研究的實施以及設(shè)計的正確施工必須要具備以下條件:

        1、房地產(chǎn)開發(fā)商的大力支持。作為建筑工程的投資者,房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該把可施工性研究及規(guī)劃設(shè)計的研究放在核心的位置上,定期組織工程規(guī)劃設(shè)計人員、施工人員、相關(guān)專家、協(xié)調(diào)人員召開研究會議,通過有效的溝通討論和研究,系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項目的目標(biāo)。

        2、可施工性分析的盡早實施。在工程項目開發(fā)的早期,項目決策的成本很少,但這些決策卻能夠影響項目的整體成本,可施工性研究對工程成本的影響從規(guī)劃設(shè)計階段、開發(fā)階段到施工階段、物業(yè)管理階段成遞減趨勢,產(chǎn)生的經(jīng)濟效益也逐漸減少。建筑工程的施工圖紙及設(shè)計說明一旦提交要更改就比較困難了,因此開發(fā)商和施工單位應(yīng)該盡早將可施工性分析盡早實施,并做好前期的項目決策。

        3、在建設(shè)過程中持續(xù)開展研究??墒┕ば苑治鰪娬{(diào)在項目實施的全過程中進行系統(tǒng)化的研究,充分發(fā)揮研究人員的知識和經(jīng)驗。另一方面,通過系統(tǒng)的計劃和總結(jié),將研究過程中的經(jīng)驗和教訓(xùn)進行完整的紀(jì)錄并改進,將業(yè)務(wù)流程中無序的知識進行系統(tǒng)化的有序管理,使之成為可利用的再生資源,實現(xiàn)知識的共享和再利用。

        六、結(jié)語

        現(xiàn)代城市規(guī)劃的不斷進步與我國房地產(chǎn)市場的進一步擴大,不但加速改善了我國居民住房條件,也為房地產(chǎn)開發(fā)提供了巨大的發(fā)展空間。房地產(chǎn)開發(fā)商想要獲取長期的競爭優(yōu)勢,就需要以高素質(zhì)的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為基礎(chǔ)、運用專業(yè)化的管理模式為核心,在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程中實行以顧客滿意度優(yōu)先為宗旨的服務(wù)管理理念,不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。

        參考文獻

        【l】李元明.房地產(chǎn)公司工程項目管理之淺見[J].山西建筑2006,32(14):25—2

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        【3】 張紅.《房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)講義》北京:清華大學(xué)出版社,2004.

        【4】 陳鐵成,陸惠民,陳萬勝.房地產(chǎn)項目管理[J].山西建筑2006,32(19):16—17.

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