趙萍

像中商集團(tuán)這樣的區(qū)域性商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在中小城市參與傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造升級(jí)工作，發(fā)展農(nóng)貿(mào)超市，基本符合當(dāng)前三大發(fā)展趨勢(shì)：

一是符合商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)。目前，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展處于高峰期。三四線城市的商業(yè)企業(yè)空白點(diǎn)較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)有那么激烈，可利用開(kāi)發(fā)的優(yōu)質(zhì)地塊較多，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般都處于城市的黃金地段。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，區(qū)域性商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在這些城市具有較大的發(fā)展空間。農(nóng)貿(mào)超市作為一個(gè)投資項(xiàng)目，是區(qū)域性開(kāi)發(fā)商在三四線城市發(fā)展的典型代表，符合商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的總體趨勢(shì)。

二是符合城市商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。三四線城市的商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施較為落后，零售業(yè)態(tài)不健全，購(gòu)物網(wǎng)點(diǎn)較少，購(gòu)物環(huán)境較差。根據(jù)零售業(yè)態(tài)演進(jìn)與人均GDP的相關(guān)性看，目前三四線城市已經(jīng)進(jìn)入到百貨業(yè)相對(duì)成熟、超市大發(fā)展和購(gòu)物中心引進(jìn)階段，大型商業(yè)地產(chǎn)集購(gòu)物、餐飲、文化娛樂(lè)、商務(wù)辦公、公寓、高檔住宅于一身，對(duì)于提升城市形象、提高城市品位具有重要促進(jìn)作用，對(duì)于完善城市商業(yè)服務(wù)功能、促進(jìn)零售業(yè)態(tài)發(fā)展具有重要推動(dòng)作用。中商農(nóng)貿(mào)超市作為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)于改善三四線城市商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施和購(gòu)物環(huán)境具有重要意義。

三是符合商圈發(fā)展趨勢(shì)。隨著經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)水平的提高，特別是在消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的推動(dòng)下，多元化業(yè)態(tài)發(fā)展成為時(shí)下商業(yè)地產(chǎn)的主要模式。大型綜合超市等業(yè)態(tài)具有很強(qiáng)的集客能力，是帶動(dòng)商圈人氣的重要載體，這就是零售學(xué)上所講的生態(tài)零售現(xiàn)象：大中小零售企業(yè)聚集在一個(gè)商圈，相互依存，形成一個(gè)良好的零售生態(tài)環(huán)境，共生共榮。中商農(nóng)貿(mào)超市是在中小城市的核心商圈對(duì)原有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)原址的改建升級(jí)，既保持了農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的商圈購(gòu)買力，集客能力較強(qiáng)，又將進(jìn)一步帶動(dòng)城市核心商圈的發(fā)展。

需要指出的是，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展投資規(guī)模較大，財(cái)務(wù)成本較高，而農(nóng)貿(mào)超市的發(fā)展具有很強(qiáng)的公益性。原有的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造升級(jí)以后，攤位費(fèi)如果保持在原來(lái)的較低水平，企業(yè)投資成本回收難度較大；如果攤位費(fèi)上調(diào)較多，要么經(jīng)營(yíng)戶不賺錢，要么推動(dòng)價(jià)格上漲，導(dǎo)致消費(fèi)者支出壓力較大。發(fā)展農(nóng)貿(mào)超市，成本上升是必然的結(jié)果，單靠攤位費(fèi)來(lái)維持運(yùn)轉(zhuǎn)幾乎是不可能，必須在周邊配套開(kāi)發(fā)高級(jí)酒店、百貨商店、電影院等其他商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施，較快獲得投資回報(bào)，還農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)公益性的本來(lái)面目。

中商集團(tuán)提出農(nóng)貿(mào)超市的概念，無(wú)論是在理論界還是商業(yè)實(shí)踐中還是首次。農(nóng)貿(mào)超市在業(yè)態(tài)上不屬于超市，不是統(tǒng)一進(jìn)貨、收銀，更沒(méi)有物流配送中心，因此，應(yīng)盡快制定企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，明確什么是農(nóng)貿(mào)超市，其連鎖經(jīng)營(yíng)應(yīng)符合什么要求，與一般的連鎖經(jīng)營(yíng)有什么不同，都應(yīng)該盡快明確。