蘇亞莉

(東華理工大學地質(zhì)資源經(jīng)濟與管理研究中心，江西撫州344000)

房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理研究

蘇亞莉

(東華理工大學地質(zhì)資源經(jīng)濟與管理研究中心，江西撫州344000)

隨著房地產(chǎn)業(yè)在我國的發(fā)展壯大，部分地區(qū)投資過熱及房地產(chǎn)價格過快增長等問題也相繼出現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)項目風險日益增大。文章主要闡述了房地產(chǎn)開發(fā)面臨諸如政策風險、通脹風險、市場供求、利率水平、變現(xiàn)能力及房地產(chǎn)開發(fā)項目周期風險等系統(tǒng)風險及決策風險、財務(wù)風險、營銷風險等非系統(tǒng)風險，最后提出了房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理的步驟:風險識別、評估、應(yīng)對及對風險的監(jiān)控，旨在完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風險管理。

房地產(chǎn)開發(fā);項目風險;管理

房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟體系中屬于先導性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導產(chǎn)業(yè)地位，并且以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強、帶動系數(shù)大的特點，成為促進國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。改革開放以來，隨著我國經(jīng)濟體制改革的不斷深入，房地產(chǎn)開發(fā)進入了一個前所未有的新高潮，房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目的含義及特點

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目的含義

房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項以房屋和土地為主要內(nèi)容的綜合開發(fā)項目，是開發(fā)企業(yè)按照城市規(guī)劃的要求，在一定的時間，投入一定的資金設(shè)計建設(shè)適應(yīng)城市社會和經(jīng)濟發(fā)展需要，滿足用戶要求的房屋建筑、配套設(shè)施及空間環(huán)境，通過租售的方式獲取投資收益的項目。房地產(chǎn)開發(fā)項目周期較長，一般包含四個階段，即項目投資決策階段、前期準備階段、項目建設(shè)以及項目租售階段。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點

房地產(chǎn)開發(fā)項目與其他投資項目相比具有投資規(guī)模巨大、開發(fā)周期長、受地塊位置影響顯著、涉及面廣及開發(fā)受自然條件限制顯著等特點。這些特點決定了房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中存在較大的不確定性，影響項目順利進行的因素很多，發(fā)生風險的概率較高。因此，為了盡可能減少開發(fā)項目的順利開展的阻礙以及維持項目的利潤水平，識別風險、評估風險以及應(yīng)對風險是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理中的必要內(nèi)容。

2 我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 發(fā)展速度快

由表1可以看出，我國的房地產(chǎn)開發(fā)投資呈逐年遞增態(tài)勢。由于房地產(chǎn)業(yè)利潤豐厚，很多企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)變投資方向，進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，由此導致近些年來房地產(chǎn)投資增速過快，部分城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱，從而帶來了諸如房屋空置率上升、房價非理性上漲等一系列問題。

2.2 發(fā)展過程中問題多

表2 房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比例表

國際上公認的房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重一般是10%以下，而我國在1997年就已經(jīng)達到了12.49%，從表2可以看出，目前這一比率一直保持在一個較高的水平。這說明目前我國部分城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長過快，有投資過熱的傾向。

房價高漲，而居民收入水平則相對偏低。國際通行的房價收入比是衡量房地產(chǎn)泡沫的主要指標。按照世界銀行的標準，發(fā)達國家的房價收入比一般在1.8～5.5倍之間，發(fā)展中國家合理的房價收入比在3～6倍之間［1］，而近幾年我國全國平均房價收入比均處于6～9倍之間。上海易居房地產(chǎn)研究院2010年5月發(fā)布的報告顯示:北京、上海、深圳和杭州的純商品住宅的房價收入比均超過14，存在一定的房價泡沫，這也預(yù)示著房地產(chǎn)開發(fā)風險將日益加大。

通過以上分析可知，一方面房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)由于利潤巨大，吸引了越來越多的投資者加入該行列，從而促進了我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。另一方面，由于投資過熱，也帶來了一系列問題，房地產(chǎn)開發(fā)的風險日益增大。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險因素分析

影響房地產(chǎn)投資的風險因素很多，按其是否可避免可劃分為系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險兩類。對市場內(nèi)所有投資項目產(chǎn)生影響，投資者無法避免的風險為系統(tǒng)風險;而只對個別項目產(chǎn)生影響，可以由投資者通過改善自身經(jīng)營管理設(shè)法避免或消除的風險統(tǒng)稱為非系統(tǒng)風險［2］。

3.1 系統(tǒng)風險

房地產(chǎn)行業(yè)是我國的四大支柱行業(yè)之一，與國家宏觀經(jīng)濟緊密相關(guān)，因此在很大程度上受到政府政策的控制［3］。影響房地產(chǎn)開發(fā)項目的系統(tǒng)風險主要包括政策風險、通脹風險、市場供求、利率水平、變現(xiàn)能力及房地產(chǎn)開發(fā)項目周期風險等。

2010年以來隨著房地產(chǎn)市場的火熱發(fā)展，一些城市房地產(chǎn)價格上漲過快，國家頻頻出臺政策以期遏制房地產(chǎn)市場價格的非理性上漲?？梢哉f2010年是政府對房地產(chǎn)調(diào)控力度非常大的一年，先后出臺“國四條”、“國十一條”，提高存貸款基準利率，多次提高銀行存款準備金率等。這些政策主要從增加普通商品房的有效供給、增加住房建設(shè)用地的有效供應(yīng)、加強土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理、整頓房地產(chǎn)市場秩序等方面進行調(diào)控。除此之外，國家還出臺了鞏固樓市調(diào)控成果措施，暫停發(fā)放第三套及以上房貸;首套房首付比例不低于30%;房價上漲過高過快城市將限定家庭購房套數(shù)。房價上漲過高過快城市要限定居民購房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。這些政策的出臺將使火熱發(fā)展的房地產(chǎn)市場趨于理性，由此也將給一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來較大的風險。

由此可以看出，系統(tǒng)風險不但不可避免，而且對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響極大。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)把握國家的政策導向，熟知國家出臺的與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的政策，積極應(yīng)對此類風險。

3.2 非系統(tǒng)風險

如前所述，非系統(tǒng)風險相對于系統(tǒng)風險而言是可控的，而且不同的企業(yè)所面臨的非系統(tǒng)風險可能是不同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往可通過不斷完善自身經(jīng)營管理來避免此類風險。通常非系統(tǒng)風險可分為以下幾類。

3.2.1 決策風險

決策風險是指在房地產(chǎn)投資開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)決策者對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)決策不當而帶來的風險。由于房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資成本高開發(fā)周期長，通過后期的開發(fā)來驗證當初決策正確與否具有明顯的滯后性，因此在開發(fā)過程中對各環(huán)節(jié)所做的決策風險極大。

3.2.2 財務(wù)風險

資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的血液，房地產(chǎn)整個開發(fā)過程中，需要投入大量的資金，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中自有資金往往不足以支付高額的開發(fā)成本，因此還需要從金融機構(gòu)及其他企業(yè)處融通資金，財務(wù)風險也隨之產(chǎn)生［4］。

財務(wù)風險是指由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)舉債經(jīng)營而產(chǎn)生的不能及時獲得貸款或不能按約履行債權(quán)義務(wù)的風險，負債比率越高，財務(wù)風險就越大。應(yīng)對這一風險需要投資經(jīng)營者在投資前就做好資金預(yù)算，綜合考慮各種可能發(fā)生的財務(wù)風險。

3.3.3 營銷風險

房產(chǎn)或地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)項目的最終成果，這一成果的轉(zhuǎn)讓成為開發(fā)商實現(xiàn)利潤的關(guān)鍵步驟。營銷風險是由于房地產(chǎn)滯銷而給投資者帶來的風險。如何制定出合理可行的營銷策略，促使房地產(chǎn)順利銷售，具有非常高的挑戰(zhàn)性。

由于非系統(tǒng)性風險的可控性，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和投資者來說，他們與競爭者之間的競爭關(guān)鍵在于如何加強內(nèi)部管理，特別是對非系統(tǒng)風險管理。

4 房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理步驟

房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理就是運用一定的技術(shù)方法對房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中可能遇到的風險進行識別和評估，在評估的基礎(chǔ)上采取各種管理手段對風險加以應(yīng)對和控制，以期使風險帶來的不利后果最小化。這一過程按邏輯順序可分為以下幾個步驟，即風險識別、風險評估、風險應(yīng)對(包含風險回避與轉(zhuǎn)移、風險損失的處理)、風險監(jiān)控。

4.1 風險識別

這是房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理的第一步，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了全面了解行業(yè)狀況、法律監(jiān)管環(huán)境以及其他可能帶來風險的外部因素以外，還要對本企業(yè)的資金、技術(shù)等情況進行細致深入的分析，通過對企業(yè)內(nèi)外部情況的分析，盡可能全面地識別房地產(chǎn)開發(fā)項目可能面臨的各種系統(tǒng)風險及非系統(tǒng)風險。這一工作是后續(xù)風險管理的基礎(chǔ)與依據(jù)，這一步?jīng)]有做好，后續(xù)風險評估與應(yīng)對就好比空中樓閣。

4.2 風險評估

房地產(chǎn)開發(fā)風險的評估就是對房地產(chǎn)開發(fā)項目風險進行定量分析。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)投資大、時間長、受自然條件限制顯著，開發(fā)風險是一定存在的。但是，光有定性分析還遠遠不夠，我們還需要明確各種風險產(chǎn)生的概率有多大，一旦風險成為現(xiàn)實會給開發(fā)企業(yè)帶來多大的損失。風險評估的常用方法主要有:趨勢分析法、盈虧平衡分析、敏感度分析、概率分析、損失估計法等。只有在定性分析的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才可將可能面臨的風險進行排序，實施差別化的應(yīng)對措施。盡可能節(jié)約成本，同時使利潤最大化。

4.3 風險應(yīng)對

風險應(yīng)對，就是在風險識別與評估的基礎(chǔ)上，對已經(jīng)識別評估出來的風險采取應(yīng)對措施，可以轉(zhuǎn)移的風險盡量轉(zhuǎn)移，無法轉(zhuǎn)移而且不利后果極其嚴重的風險只能選擇放棄項目回避風險，對于已經(jīng)發(fā)生的風險，盡快進行處理，防止不利后果擴大。

4.3.1 風險回避與風險轉(zhuǎn)移

風險轉(zhuǎn)移主要指通過簽訂合同將風險損失轉(zhuǎn)由另一方承擔和賠償，或通過參加保險，以小數(shù)額的保費為代價，將風險轉(zhuǎn)移給保險公司。風險回避指通過風險識別與評估，明確項目風險潛在威脅發(fā)生可能性非常大并且風險一旦發(fā)生會給企業(yè)帶來極其不利的后果，又無其他策略可替代時，開發(fā)企業(yè)選擇主動放棄項目或改變項目目標的行動方案，從而規(guī)避風險的一種策略。

4.3.2 風險的處理

風險的處理指的是企業(yè)根據(jù)開發(fā)企業(yè)風險管理決策的要求，建立健全風險管理制度，明確各崗位職責，制定具體且操作性強的風險管理政策與程序，并落實到房地產(chǎn)項目開發(fā)實踐中。對已經(jīng)發(fā)生的風險，在最短時間內(nèi)對風險損失進行充分而有效的經(jīng)濟補償，以便以最少的風險處理費用排除風險損失對企業(yè)財務(wù)活動的干擾，防止引發(fā)更嚴重的財務(wù)風險，影響開發(fā)項目的順利進行。

4.4 風險監(jiān)控

風險的監(jiān)控就是對整個風險管理過程實施動態(tài)的監(jiān)督與控制，以保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定的風險管理政策與程序執(zhí)行的效率和效果。它要求由不參與風險管理的部門或個人對風險管理的執(zhí)行情況進行獨立的檢查監(jiān)督與評價，發(fā)現(xiàn)問題及時反饋，以確保風險管理程序的順利實施。

5 結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)投資開發(fā)全過程必然伴隨著各種風險，為了保證開發(fā)效率與效果，開發(fā)企業(yè)必須實行動態(tài)的、系統(tǒng)的、全過程、全方位的項目風險管理，采用各種風險防范的措施，主動地控制風險，增強房地產(chǎn)企業(yè)抗風險的能力和提高企業(yè)的盈利能力以保障企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展［5］。

［1］余凱.中國房地產(chǎn)價格上漲的內(nèi)生機制研究［J］.云南財經(jīng)大學學報，2007(4):42-47.

［2］蔣東麗.房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理的探討與分析［J］.今日南國，2009(4):22-23.

［3］呂東鋒，單寶龍.預(yù)售商品房禁止再轉(zhuǎn)讓的法律思考［J］.東華理工大學學報:社會科學版，2007，26(2):142-145.

［4］陳勇.淺談集團型房地產(chǎn)企業(yè)的風險管理［J］.現(xiàn)代金融，2008(9):9-10.

［5］唐燕.房地產(chǎn)開發(fā)投資項目風險管理探究［J］.現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2010(1):45-46.

Research on the Management of Risks in Real Estate Development Project

SU Ya-li
(The Geology Resource Economy and Management Center，East China Institute of Technology，F(xiàn)uzhou344000，China)

Real estate development has attracted more and more investors into this field with high economic returns.However，with the rapid expansion of the scale of investment，a lot of problems such as overheating investment in some areas，rapid growth of real estate prices，have appeared，which results in greater risk in real estate development project.In this paper，the author mainly introduces the definition sort and characteristics of real estate development project，analyzes the present situation of real estate development and causes of risk，and finally puts forward the procedures of management of risk in real estate development project.

real estate development;project risk;management

F293.33

A

1674-3512(2011)01-0026-04

2010-11-22

房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理研究(DHXW1020)。

蘇亞莉(1978—)，女，安徽巢湖人，講師，主要從事不動產(chǎn)經(jīng)營與管理研究。