□ 魏雅華

（陜西省西安市710082）

房產(chǎn)稅胎動(dòng)
——開征房產(chǎn)稅將給中國樓市帶來什么?

□ 魏雅華

（陜西省西安市710082）

對于2011年的中國房地產(chǎn)市場，再?zèng)]有比房產(chǎn)稅更能牽動(dòng)人心的事了。

2011年1月9日，中國幾乎所有的重量級媒體，都以最醒目的位置，刊登了“重慶將對存量和增量高檔房征收房產(chǎn)稅”這條極富爆炸性的新聞。

此外，誰都清楚，重慶是中國房地產(chǎn)改革新政最成功的城市，重慶也是中國住房痛苦指數(shù)最低，很可能將是中國第一個(gè)將住房痛苦指數(shù)轉(zhuǎn)化為住房幸福指數(shù)的城市。是中國房地產(chǎn)一個(gè)成功的模板。重慶對于中國房地產(chǎn)新政具有示范意義。

重慶：房產(chǎn)稅怎么征收？

目前，重慶市特別房產(chǎn)稅的征收細(xì)則尚未公布，但近日召開的重慶“兩會”上傳出聲音：主要針對高檔住宅，先對別墅、200平方米以上的“大房子”，以及評估價(jià)值超過主城區(qū)平均售價(jià)3倍以上的高檔住房開征；收取1%的房產(chǎn)稅。按面積計(jì)，實(shí)行累進(jìn)稅率；每戶家庭擁有普通住宅超過4套，可能被征稅；外地人炒房，亦可能被征稅。

如果此舉施行，重慶將成為中國首個(gè)對個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的城市。

從媒體透露的大體思路看，重慶市特別房產(chǎn)稅的征收思路是明確的：首先，房產(chǎn)稅是一種富人稅。專門針對購房者當(dāng)中總?cè)藬?shù)不超過5%的富人階層。其次，房產(chǎn)稅與中低收入者的自住房無關(guān)，這樣看來，房產(chǎn)稅的確具有劫富濟(jì)貧的特征。還有，重慶市的特別房產(chǎn)稅，只是在小心翼翼地在試探這項(xiàng)樓市新政的水深水淺，水熱水涼。

開征房產(chǎn)稅的網(wǎng)絡(luò)民意調(diào)查說明了什么？

2011年1月12日，中國青年報(bào)社會調(diào)查中心通過清研咨詢和民意中國網(wǎng)，對全國3158名公眾進(jìn)行的在線調(diào)查顯示，87.7%的人關(guān)注有關(guān)開征房產(chǎn)稅的新聞，其中37.1%的人表示“非常關(guān)注”?？梢婇_征房產(chǎn)稅的關(guān)注度之高。

開征房產(chǎn)稅，僅有35.2%的人認(rèn)為，對抑制投機(jī)炒房、穩(wěn)定房價(jià)作用較大或非常大，57.5%的人支持開征房產(chǎn)稅，其中22.9%的人表示“非常支持”。反對和不太支持的人占37.3%，其余5.2%的人表示“無所謂”。

在公眾看來，目前開征房產(chǎn)稅，究竟會對中國樓市造成什么影響？

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，認(rèn)為這會“抑制投機(jī)炒房，穩(wěn)定房價(jià)”的人占55.4%，但是擔(dān)心“增加住房成本”的人也多達(dá)48.6%。兩者僅相差6.8個(gè)百分點(diǎn)。

此外，調(diào)查還顯示，認(rèn)為開征房產(chǎn)稅對抑制投機(jī)炒房、穩(wěn)定房價(jià)作用較大或非常大的受訪者占35.2%，認(rèn)為作用“一般”的占32.0%，認(rèn)為沒什么作用的占21.2%，其余11.6%的人表示“不好說”。

盡管公眾對房產(chǎn)稅抑制投機(jī)，穩(wěn)定房價(jià)的信心不明顯，但開征房產(chǎn)稅對公眾的未來購房計(jì)劃卻影響明顯。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，92.9%的人表示房產(chǎn)稅將影響自己的購房或住房計(jì)劃。其中，45.9%的人表示會“暫緩購房”，24.9%的有房者將“不再買房”，12.1%的無房者“會買面積更小的房子”，10.0%的無房者“會租房住”。63.9%的人建議“只征高價(jià)房，放過中低價(jià)房”。

仔細(xì)研究調(diào)查開征房產(chǎn)稅的調(diào)查結(jié)果，還會發(fā)現(xiàn)，之所以公眾如此猶豫彷徨，舉棋不定，是因?yàn)閷κ裁词欠慨a(chǎn)稅，如何征收等問題了解不多。

支持開征房產(chǎn)稅的十大理由

1 房產(chǎn)稅不是一個(gè)新稅種，“開征”一詞有誤導(dǎo)之嫌。實(shí)際上，1986年9月15日，國務(wù)院便正式發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，從當(dāng)年10月1日開始實(shí)施。即：房產(chǎn)稅是一個(gè)從1986年10月1日便開始征收的老稅種，已征收了25年。 所以，現(xiàn)在的“開征”僅僅是對原征收的辦法進(jìn)行改變，不需要啟動(dòng)立法程序。有律師說，開征房產(chǎn)稅涉嫌雙重征稅，這是有道理的?？扇绻淖冊瓉淼恼魇辙k法，則沒有法律障礙。

2 中國的房產(chǎn)稅一直實(shí)行的是一次繳納70年的非常極端的稅收政策，房產(chǎn)稅含在地價(jià)中。而賣給了你土地的產(chǎn)權(quán)仍為國家所有。房子是你的，地皮是國家的，你花錢買來的宅地仍是國家的，中國的住房便如此奇怪。這對購房人既不公平，也不正常。這便是房價(jià)奇昂的根子。所以，如果將70年的一次躉交改成逐年繳納，便能大幅度地降低房價(jià)，而這也恰恰是這項(xiàng)房改新政十年懷胎而難產(chǎn)的原因所在。

3 許多人中老年購房人會問：我2011年買房，我的財(cái)產(chǎn)稅已繳到了2081年，我有活到2081年的本事嗎?

4 遍查世界各國的房地產(chǎn)稅，未見有一次躉交70年的?，F(xiàn)在即將開征的看似很新的房地產(chǎn)稅收取辦法，僅僅是在收取此項(xiàng)稅費(fèi)上，與國際接軌而已。世界各國的房地產(chǎn)稅收取，大都采用逐年繳納的辦法。

5 一次躉交70年的如此收稅直接導(dǎo)致的后果是，人均年收入2，000美金的中國，比人均年收入超過35，000美元的美國，商品房還貴。中國的住房痛苦指數(shù)位居全球之首。

6 中國的商品房結(jié)構(gòu)基本上均為磚混結(jié)構(gòu)，可磚混結(jié)構(gòu)的房法定壽命為50年，我們憑什么為法定壽命為50年商品房，一次繳納70年的房產(chǎn)稅?

7 當(dāng)初（1986年）制定如此極端的征收房產(chǎn)稅的辦法，是基于對中國出現(xiàn)的第一代一夜暴富的暴發(fā)戶們，為實(shí)現(xiàn)社會公平，實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)的二次分配而設(shè)立的。那時(shí)的商品房是專為他們而建設(shè)的，現(xiàn)在還能如此征收嗎?對購買商品房的廣大工薪們，如此收稅是公平的嗎?這是在一個(gè)特定的歷史時(shí)期，針對特定的購買人群，所制定的特定的稅收辦法，20多年后，對于已發(fā)生了滄桑巨變的中國社會，還適用嗎?

8 據(jù)計(jì)算，由于房產(chǎn)稅的開征，地方政府通過賣地和房地產(chǎn)交易所獲得的一次性收入，占到了國家財(cái)政和地方財(cái)政總收入的1/3，這是個(gè)很大的數(shù)字。那么這部分虧空怎么辦？此問題可通過以下辦法解決：即地方政府可通過將10到20年的房地產(chǎn)稅收入，抵押給銀行，由于房地產(chǎn)稅的收入是一種十分穩(wěn)定而可靠的收入，并且此種收益還會隨著土地的增值而不斷上升，所以，銀行也會很高興接收此種抵押。所以，由于房地產(chǎn)稅的開征，給國家財(cái)政和地方政府所帶來的短期經(jīng)濟(jì)困難，可用此種辦法緩解。

9 盡管隨著此種稅的開征，會使國家短期內(nèi)商品房的開發(fā)稅費(fèi)收入減少。但購買商品房的買房人會被按月扣交房地產(chǎn)稅，購買一套100平米的商品房，每月將向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納大致100～200元左右的房地產(chǎn)稅。地方政府會因此獲得一種十分穩(wěn)定可靠、并不斷增值的收入。

10 開征房產(chǎn)稅后很可能使樓市出現(xiàn)兩種價(jià)格體系，一種是開征房產(chǎn)稅前的房價(jià)，一種是開征房產(chǎn)稅后的房價(jià)。兩種房子的房價(jià)會有很大的差別，可購買兩種房子的購房人都不吃虧。因?yàn)楦邇r(jià)買房的人不需要按月扣交房產(chǎn)稅，而且要繳70年。而低價(jià)購買房子的人卻要按月扣交房產(chǎn)稅，而且要一繳70年。而此兩種情況的發(fā)生，都不是以犧牲房地產(chǎn)商的利益為代價(jià)的。所以，開征房地產(chǎn)稅對涉及此事的三方利益都不會被傷害，會三方共贏。

“開征房地產(chǎn)稅”的可行性

“開征房地產(chǎn)稅”事關(guān)國家稅收、房地產(chǎn)商、購房人三方，或稱作三大利益集團(tuán)的利益搏弈。所以，它是否可行，取決于三方利益的重新分配結(jié)果。

在三大利益集團(tuán)的利益搏弈中，三方所處的地位并不均等，但在任何利益的重新分配中，首要是老百姓的利益，然而在此次的重新分配中，毫無疑問，房價(jià)的大幅降低，老百姓將是最大的受益人，最大的贏家。

從國家財(cái)政的中長期利益考慮，此舉措會給國家財(cái)政帶來巨大的難以估算的收益。即便從國家財(cái)政的短期利益考慮，此種稅的開征，也能對盤活巨額不良資產(chǎn)、降低銀行的巨額呆壞賬中得到收益。

我們曾經(jīng)擔(dān)心過一些房地產(chǎn)商，由于他們對開征房地產(chǎn)稅的好處不甚了解，而充滿疑慮，成為反對開征房地產(chǎn)稅的主要力量?，F(xiàn)在看來，這個(gè)擔(dān)心是多余的。許多房地產(chǎn)商比我們還積極地呼吁盡快開征房地產(chǎn)稅。

開征房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)商的好處是實(shí)實(shí)在在的。開征房地產(chǎn)稅會大幅度地降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，他們怎么會反對?為房價(jià)的大幅下降買單的是地方財(cái)政，大家吃飯，地方財(cái)政買單（他們也不吃虧），房地產(chǎn)商何樂不為?

此外，在老百姓成為最大受益人的前提下，必將帶動(dòng)中國房地產(chǎn)的極大繁榮。從中長期利益看，房地產(chǎn)商必將因此獲得巨大的利益。

而“開征房地產(chǎn)稅”可說是在大幅降低房價(jià)的前提下，惟一能實(shí)現(xiàn)“共贏”的改革方案。所以，它有很高的可行性。如此，中國的房地產(chǎn)業(yè)或許將迎來一個(gè)三方共贏的真正的春天。

（作者為搜狐財(cái)經(jīng)評論員、陜西電視臺新聞?lì)l道《今日點(diǎn)擊》評論員）