崔新蕾 張安錄

(華中農業(yè)大學土地管理學院，湖北武漢430070)

不同區(qū)域農地城市流轉中選擇價值測算*

崔新蕾 張安錄

(華中農業(yè)大學土地管理學院，湖北武漢430070)

農地城市流轉是城市化、工業(yè)化過程中的普遍現(xiàn)象，是土地資源競爭配置的結果，本質上是有限的土地資源在農業(yè)用途和非農業(yè)用途的合理分配。農地城市流轉具有不確定性，不可逆性和流轉時間延遲性3個特征，因此農地具有選擇價值。采用模型假設法和實證分析法，對農地城市流轉的選擇價值進行估算。對農地選擇價值的計算公式進行推導，得出農地流轉為其他不同用途地類的選擇價值，擁有一期選擇權的農地，流轉為商業(yè)用地的選擇價值最高的為173.95元/m2，最低的為4.44元/m2;流轉為居住用地的選擇價值最高的為158.40元/m2，最低的為4.16元/m2;流轉為工業(yè)用地的選擇價值最高的為39.52元/m2，最低的為3.58元/m2。影響選擇價值大小的相關因素有農地流轉為市地后的每期凈收益，農地流轉開發(fā)為市地過程中的開發(fā)成本，市地地價的波動率和無風險利率。

土地資源;農地城市流轉;選擇價值;影響因素;城市

長期以來，人們對農地價值的認識僅僅停留在狹義的經濟價值基礎上，即產出農產品的價值。就農地產出收益而言，農地單位面積收益僅為工業(yè)用地的1/10，商業(yè)用地的1/10－1/100之間［1］，城市化進程的加快使得工業(yè)、商業(yè)、居住等對農用地的需求越來越大，而農用地的比較經濟效益低下，這就使得在市場經濟體制下，農用地受利益的驅動有向其他經濟效益高的用地轉換的沖動［2］。對農地價值認識的片面性正是造成大量農地向城市流轉的關鍵性因素之一。近年來，學者們從不同的角度對農地價值展開研究，如對農地價值評估方法的研究［3－4］、對不同區(qū)域的農地價值進行估算［5－6］、對農地非市場價值［7－8］、游憩價值［9－10］、存在價值［11－12］進行測算，但是對農地價值中非常重要的選擇價值測算研究甚少。從選擇價值的角度探討農地城市流轉決策的時間問題，在農地流轉過程中不僅要考慮農地的現(xiàn)期使用價值，還應從可延遲流轉的角度將選擇價值納入農地現(xiàn)期價值中，全面考慮農地價值，對提高土地資源的使用效益和配置效率，減緩農地城市流轉速度，起到理論支撐的作用。

1 選擇價值的內涵

國內外眾多學者都對選擇價值的內涵進行了界定［13－22］，針對本文的研究，筆者認為選擇價值是人們在開發(fā)利用環(huán)境資源時，當決策行為具有不確定性、不可逆性及決策時間可延遲性的特征，等待未來未知信息確定的情況下，推遲決策的信息價值。農用地向城市用地流轉，人類未來需求的不確定和土地資源開發(fā)能力的不確定性決定了農地資源未來供給和需求具有不確定性，保留未來某個時期做出農地城市流轉不可逆性決策，從而產生了選擇價值。

選擇價值在資源價值分類中的歸屬在學術界存在較大的爭議［23－25］。本文借鑒 D.Pearce的分類系統(tǒng)，將選擇價值歸屬于使用價值。同時，國內外學者從不同研究方向對選擇價值進行了估算［21，26－30］，本文針對我國城市化進程中農地大量轉為城市用地這一普遍現(xiàn)象，采用模型假設法和實證分析法測算了我國不同城市農地城市流轉的選擇價值。

2 理論推導

2.1 選擇價值存在的前提條件

(1)資源投資開發(fā)是不可逆的，至少一部分投資開發(fā)必須是不可逆的，如果投資完全可逆，就不用付出任何代價就可以回到初始投資狀態(tài)，則沒有選擇價值值得期待。

(2)資源的未來供給、需求或價值具有不確定性，如果沒有不確定性，就可以用成本—效益方法精確計算出何時決策，等待未來外部信息條件明朗就沒有價值。

(3)資源的開發(fā)決策具有可延遲性，有能力將延遲投資作為一個可行的政策選擇。

農地城市流轉正好具有不可逆性、不確定性和決策時間可延遲性，因此可計算其選擇價值。在農地流轉前，土地價值=農地價值+選擇價值，農地流轉為市地后，土地價值=市地價值，選擇價值消失。2.2 選擇價值公式的理論推導

不確定條件下的農地城市流轉是一個不可逆的決策，開發(fā)農地將失去農地的生態(tài)功能、景觀功能、糧食安全功能及代際間平等利用農地等其他功能，開發(fā)后的城市建設用地地價將根據(jù)市場供需變化和政府的宏觀調控產生地價的波動，具有不確定性。若政府面臨一塊農地是否流轉為城市用地的決策，假設:I為農地城市流轉中的相關開發(fā)費用(包括土地取得成本、征地過程的相關稅費和土地開發(fā)費等)，r為無風險利率，F(xiàn)為農地使用價值，C為市地使用每期凈收益，則在t=0時農地轉為城市建設用地的預期凈現(xiàn)值為:

如果NPV0是正值，根據(jù)成本－收益原則，應選擇進行農地流轉開發(fā)，但是它忽視了其機會成本。

若農地城市流轉是一個兩期二項式決策，在第一期不做出流轉決策時，可在第二期做出農地是否流轉的決策。在第一期做出流轉決策時，市地地價的每期凈收益已經確定為C，若第一時期不做出農地流轉決策，想延后一期等市場外部信息明確是再做出決定，第二期若政府進行宏觀調控或市場供需發(fā)生變化，會對市地地價產生上漲或下跌兩種可能(如圖1所示)，其上漲或下跌的變動率分別為u與d，且發(fā)生的概率分別為q與1－q，在市地地價上漲時進行農地流轉，下跌時選擇繼續(xù)保留農地的農業(yè)用途，且第二期的農地開發(fā)成本和農地價值不發(fā)生變化，則在t=0時農地轉為城市建設用地的預期凈現(xiàn)值為:

圖1 收益矩陣Fig.1 Benefits matrix

凈現(xiàn)值法在比較流轉后的市地每期凈收益與流轉前的農地價值和土地開發(fā)費的差值后，其計算的預期凈現(xiàn)值(NPV0)作為農地城市流轉決策的依據(jù)。在利用傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值法確定的農地城市流轉決策時，往往忽略了農地的選擇價值。將選擇價值考慮進去，計算推遲流轉決策等待外部信息明朗時再決定的預期凈現(xiàn)值(NPVOV)，將NPVOV與NPV0相減，則得到農地城市流轉的選擇價值。延期開發(fā)的選擇價值用公式表示如下:

選擇價值(OV)=NPVov－NPV0

2.3 影響選擇價值大小的相關因素

選擇價值大小取決于相關的參數(shù)，如:農地流轉為市地后的每期凈收益C，開發(fā)成本V，其中V=F+I，市地地價的變動波幅σ，無風險利率r，本文使用微分方法分析這些變量對農地城市流轉中選擇價值大小的影響。

2.3.1 農地流轉為市地后的每期凈收益C

其他條件不變的情況下，流轉后的市地每期凈收益與選擇價值是負向變動，當從流轉開發(fā)為市地中獲得的收益增加時，保護農地的選擇價值就將減少。

2.3.2 開發(fā)成本V

其他條件不變的情況下，農地流轉的開發(fā)成本與選擇價值是正向變動，依據(jù)農地城市流轉情況，開發(fā)的機會成本增加，則延期開發(fā)的選擇價值也將增加。

2.3.3 市地地價的變動波幅 σ

(1)市地地價在下一期上漲的幅度u

其他條件不變的情況下，市地地價在下一期上漲的幅度與選擇價值是正向變動，即市地地價下一期可能上漲的幅度越大，其選擇價值也將越高。

(2)市地地價在下一期上漲的概率q

其他條件不變的情況下，市地地價在下一期上漲的概率與選擇價值是負向變動，即市地地價下一期上漲的可能性增加，其農地的選擇價值將減少。

2.3.4 無風險利率 r

其他條件不變的情況下，無風險利率的取值與選擇價值是正向變動，當無風險利率較高時，其選擇價值將增加。

3 實證分析

3.1 參數(shù)的取得

如式 3 所述，選擇價值的計算取決于 C、u、d、q、r，F(xiàn) 與I，其中u、d、q值，本文依據(jù)二項式選擇權定價模型求取，即u、d依市地地價變動波幅σ的歷史資料推估，其中u=，d=1/u;q依據(jù)選擇權規(guī)避投資組合得:q=(1+rd)/u－d;r為無風險利率，在σ的值已知的情況下，實際上u、d、q可視為已知值。

3.1.1 無風險利率

無風險利率是指無風險的資本投資利潤率，可以選用同時期的一年期國債年利率或一年期銀行定期存款利率為安全利率。在農地城市流轉中考慮用一年期銀行定期存款利率為無風險利率，因為土地投資是一種收益性投資，銀行存款利率能體現(xiàn)土地投資的收益性。2008年12月23日央行調整一年期存款利率為2.25%，確定其為無風險利率。

3.1.2 流轉后市地地價

農地城市流轉多發(fā)生在城鄉(xiāng)交錯區(qū)，因此流轉后的市地地價取基準地價的最低級別。中國城市地價動態(tài)監(jiān)測網(wǎng)中收錄了全國各直轄市和省會城市的基準地價(見表1)，不同城市基準地價的開發(fā)程度、設定容積率和基準日不同，但設定的最高使用年限相同。從全國來看，商業(yè)用地的基準地價最低的是哈爾濱，最高的是南京，居住用地的基準地價最低的是長春，最高的是南京，工業(yè)用地的基準地價最低的是南昌，最高的是石家莊。最高地價和最低地價相差20多倍，主要原因有不同城市的經濟發(fā)展水平相差較大，對土地的需求和供給要求不同，將農地流轉開發(fā)為城市用地所需要的費用也相差較大，導致不同城市基準地價有較大差別;其次，有些城市的基準地價的基準日為2001年，以后就沒有進行更新，但是近年來，我國各城市經濟和城市建設迅速發(fā)展，而前幾年的基準地價水平與土地市場脫節(jié)，導致土地價值不能被市場顯化，有些城市對基準地價進行更新，導致更新后的基準地價遠遠超過之前確定的地價水平。

基準地價是各種用途土地的使用權區(qū)域平均價格，是地價總體水平和變化趨勢的反映。簡單來說，基準地價就是土地的初始價，即土地在完成拆遷、平整等一級開發(fā)后，政府確定的平均價格①?；鶞实貎r的最低級別可近似視為農地流轉為城市用地過程中的相關成本。

3.1.3 地價變動波幅

從1999年起，全國開展城市土地價格調查與地價動態(tài)監(jiān)測，至2007年，除拉薩外，全國各直轄市和省會城市已經納入監(jiān)測體系，2008年將拉薩也納入地價監(jiān)測體系。根據(jù)中國城市地價動態(tài)監(jiān)測網(wǎng)發(fā)布的地價監(jiān)測數(shù)據(jù)計算各直轄市和省會城市不同用途地價的變動波幅σ，σ為數(shù)列Ln(An+1/An)的標準差，其中A為某一用途地價，n為某一年度，n+1為下一年度，依據(jù)2000－2009各年的監(jiān)測地價數(shù)據(jù)求取(見表1)。拉薩地價的監(jiān)測數(shù)據(jù)只有2年，不能計算變動波幅，本文將不計算拉薩的選擇價值。

3.2 選擇價值估算

依據(jù)公式4，計算全國各直轄市和省會城市的農地流轉為城市不同用地類型的選擇價值(見表1)，從表3可以看出，農地流轉為商業(yè)用地的選擇價值最低的城市是哈爾濱，為4.44元/m2，最高的城市是南京，為 173.95元/m2;農地流轉為居住用地的選擇價值最低的城市是哈爾濱，為4.16元/m2，最高的城市是南京，為158.40元/m2;農地流轉為工業(yè)用地的選擇價值最低的城市是杭州，為3.58元/m2，最高的城市是福州，為39.52元/m2。各城市中商業(yè)用地的選擇價值的差距最大，最高值是最低值的39倍，工業(yè)用地的選擇價值差距最小，為11倍。產生這種差異的主要原因是流轉過程中的開發(fā)成本，從表1可以看出南京商業(yè)用地的開發(fā)成本是哈爾濱的近21倍，而福州工業(yè)用地的開發(fā)成本是杭州的近2.5倍，農地流轉的開發(fā)成本與選擇價值是正向變動，開發(fā)機會成本的差異是產生選擇價值差距較大的主要原因。

4 結論與討論

中國正處于城市化發(fā)展的加速時期，在未來一段時期內，農地向城市流轉是不可避免的。在市場經濟體制下，農地的比較經濟效益遠低于城市用地，不可簡單地以預期市地的潛在收益的貼現(xiàn)值是否超過農地使用價值和開發(fā)成本之和作為確定農地流轉與否的標準。農地城市流轉的不可逆過程中涉及大量的不確定性，即產生選擇價值，基于本文的研究目的，探討了選擇價值的內涵，并對其計算公式進行理論推導，得出全國各直轄市和省會城市的農地的選擇價值。其中，商業(yè)用地的選擇價值最低的城市是哈爾濱，為 4.44元/m2，最高的城市是南京，為 173.95元/m2，居住用地的選擇價值最低的城市是哈爾濱，為4.16 元/m2，最高的城市是南京，為 158.40 元/m2，工業(yè)用地的選擇價值最低的城市是杭州，為3.58元/m2，最高的城市是福州，為39.52元/m2。

表1 全國各直轄市和省會城市的基準地價、地價變幅和選擇價值Tab.1 Datum land price，amplitude of land price and option value in municipalities and provincial capital of China

選擇價值的大小受農地流轉為城市建設用地后的每期凈收益，流轉過程中的開發(fā)成本，市地在下一期上漲的概率、上漲幅度和無風險利率等相關因素的影響。其中，流轉后的市地每期凈收益和市地在下一期上漲的概率與選擇價值是負向變動，農地流轉的開發(fā)成本、市地在下一期上漲的幅度、無風險利率的取值與選擇價值是正向變動。

由于不可逆性和不確定性對農地城市流轉決策的影響，決策者對農地價值判斷是否全面、科學是決定農地流轉決策合理與否的關鍵因素。農地流轉的總成本不僅僅取決于農地使用價值和開發(fā)成本之和，還應包括農地的選擇價值。在考慮農地選擇價值的條件下，農地是否流轉、何時流轉將取決于農地使用價值、開發(fā)成本及相關費用和選擇價值之和與農地流轉市地后的潛在預期價值的差值。將選擇價值計入農地流轉的總成本中，基于成本－收益原則做出的農地流轉最適時間將會大大延遲，從而為我們未來和子孫后代利用農地資源提供更多的選擇余地。

References)

［1］張安錄.城鄉(xiāng)生態(tài)經濟交錯區(qū)農業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究［J］.農業(yè)現(xiàn)代化研究，1999，(5):298－303.［Zhang Anlu.Sustainable Development of Agriculture at the Urban-Rural Eco-Economic Fringe［J］.Research of Agricultural Modernization，1999，(5):298 －303.］

［2］蔡運龍.中國經濟高速發(fā)展中的耕地問題［J］.資源科學，2000，22(3):24 － 28.［Cai Yunlong.Problems of Farmland Conservation in the Rapid Growth of China’s Economy［J］.Resources Science，2000，22(3):24 －28.］

［3］王瑞雪，張安錄，顏廷武.近年國外農地價值評估方法研究進展述評［J］.中國土地科學，2005，19(3):59 －64.［Wang Ruixue，Zhang Anlu，Yan Tingwu.Review of Recent Progress of Farmland Valuation Methods in Foreign Countries［J］.China Land Science，2005，19(3):59 －64.］

［4］張茵，蔡運龍.條件估值法評估環(huán)境資源價值的研究進展［J］.北京大學學報，2005，41(2):317 － 327.［Zhang Yin，Cai Yunlong.Using Contingent Valuation Method to Value Environmental Resources:A Review［J］.Acta Scicentiarum Naturalum Universitis Pekinesis，2005，41(2):317 － 327.］

［5］喬榮鋒，高進云，張安錄.山地丘陵地區(qū)農地資源價值評估:以湖北省宜昌市為例［J］.資源科學，2006，28(6):97－102.［Qiao Rongfen，GAO Jinyu，Zhang Anlu.Evaluation of Agricultural Land in the Mountainous and Hilly Region:A Case Study of Yichang City［J］.Resources Science，2006，28(6):97 － 102.］

［6］張雄，張安錄.湖北省城鄉(xiāng)生態(tài)經濟交錯區(qū)農地價值測算［J］.中國土地科學，2009，23(8):18 － 22.［Zhang Xiong，Zhang Anlu.Value Estimation of the Farmland in Urban-rural Eco-economic Fringe in Hubei Province［J］.China Land Science，2009，23(8):18 －22.］

［7］聶艷，高崇輝，黃建武.基于CVM的荊州市城鄉(xiāng)結合部農地非市場價值評估研究［J］.國土資源科技管理，2008，25(3):1－5.［Nie Yan，Gao Chonghui，Huang Jianwu.A Research on Non-Market Value of Jingzhou City Fringe Farmland Based on CVM ［J］.Scientific and Technological Management of Land and Resources，2008，25(3):1 －5.］

［8］高魏，閔捷，張安錄.江漢平原耕地非市場價值評估［J］.資源科學，2007，29(2):124 － 129.［Gao Wei，Min Jie，Zhang Anlu.The Application of CVM for Assessment of Cultivated Land of Non-Market Value in Jianghan Plain［J］.Resources Science，2007，29(2):124 －129.］

［9］蔡銀鶯，張安錄.應用ZTCM和ITCM兩種模型評估農地景觀的游憩價值［J］.農業(yè)技術經濟，2008，(1):66 －71.［Cai Yinying，Zhang Anlu.Assessment on Agricultural Landscape of Recreational Value in ZTCM and TCM［J］.Journal of Agrotechnical Economics，2008，(1):66 －71.

［10］周敏.TCLA在休閑農地游憩價值評估中的應用:以武漢市石榴紅村休閑農場為例［D］.武漢:華中農業(yè)大學圖書館，2008.［Zhou Min.Research on Using TCIA to Evaluate Leisure Value of Farm land:A Case Study of Shiliuhong Leisure Farmland，Wuhan［D］.Wu Han:Huazhong Agricultural University Library，2008.］

［11］王湃，凌雪冰，張安錄.CVM評估休閑農地的存在價值:以武漢市和平農莊為例［J］.中國土地科學，2009，23(6):66－71.［Wang Pai， Ling Xuebin， Zhang Anlu. Assessment on the Existence Value of Recreational Farmland by CVM:A Case Study of Heping Village in Wuhan City［J］.China Land Science，2009，23(6):66 －71.］

［12］蔡銀鶯，張安錄.武漢市石榴紅農場休閑景觀的游憩價值和存在價值估算［J］.生態(tài)學報，2008，28(3):1201 －1208.［Cai Yinying，Zhang Anlu.Measuring Recreational Value and Existence Value of Agricultural Land in Shiliuhong Leisure Farm in Wuhan［J］.Acta Ecologica Sinica，2008，28(3):1201 －1208.］

［13］Weisbrod B A. Collective Consumption ServicesofIndividual Consumption goods［J］.Quarterly Journal of Economics，1964，78(3):471－477.

［14］Bishop R C.Option Value:An Exposition and Extension ［J］.Land Economics，1982，58(1):1 －15.

［15］Pearce D W.Blueprint 4:Capturing Global Environmental Value［M］.London:Earthscan，1995.

［16］Eckermann S，Willan A.The Option Value of Delay in Health TechnologyAssessment［J］. Centre forApplied Economic Research，2006，(6):1 －13.

［17］伍大榮.論土地資源的定價方法［J］.地理學報，1995，(10):13－19.［Wu Darong.On Principles of Land Resources Pricing［J］.Acta Geographica Sinica，1995，(10):13 －19.］

［18］蕭景楷.農地環(huán)境保育效益之評價［J］.水土保持研究，1999，6(3):60 － 71.［Xiao Jingkai.The Valuation of Environmental Benefits for Farmland［J］. Research ofSoiland Water Conservation，1999，6(3):60 －71.］

［19］張志強，徐沖民，程國棟.生態(tài)系統(tǒng)服務與自然資本價值評估［J］.生態(tài)學報，2001，21(11):1918 －1926.［Zhang Zhiqiang，Xu Zhongmin，Cheng Guodong.Review of the Valuation of Ecosystem Services and Natural Capital［J］.Acta Ecologica Sinica，2001，21(11):1918 －1926.］

［20］王滿銀，肖瑛.我國集體土地流轉的動因分析［J］.農村經濟，2004，(4):73 － 76.［Wang Manyin，Xiao Yin.The Transfer of Collective Land in China Motivation［J］.Rural Economy，2004，(4):73 －76.］

［21］梁仁旭，陳奉瑤.土地選擇權價值之實證分析［A］.2005年海峽兩岸土地學術研討會論文集［C］.北京:中國農業(yè)科技術出版社，2005:351 －363.［Liang Renxun，Chen Fengyao.Research on Option Value of Land［A］.2005 Conference Proceedings of Land Across the Taiwan Strait［C］.Beijing:China Agricultural Science and Technology Press，2005:351 －363.］

［22］薛達元.生物多樣性經濟價值評估:長白山自然保護區(qū)案例研究［M］.北京:中國環(huán)境科學出版社，1997:45－66.［Xun Dayun.Economic Valuation of Biodiversity:A Case Study of Changbai Mountain Nature Reserve［M］.Beijing:China Environmental Science Press，1997:45 －66.］

［23］皮爾斯，沃福德.張世秋譯.世界無末日:經濟學、環(huán)境與可持續(xù)發(fā)展［M］.北京:中國財政經濟出版社，1996.［Pierce D W ，Warford J J.Translated by Zhang Shiqiu.World Without End:Economics，Environmentand SustainableDevelopment［M］.Beijing:China Financial and Economic Publishing House，1996.］

［24］經濟合作與發(fā)展組織.環(huán)境項目和政策的經濟評估指南［M］.北京:中國環(huán)境科學出版社，1996.［Organization for Economic Cooperation and Development.Environmental Projects and Policies of Economic Evaluation Guidelines［M］.China Environmental Science Press，1996.］

［25］蔡銀鶯.農地生態(tài)與農地價值［D］.武漢:華中農業(yè)大學圖書館，2007.［Cai Yinying.The Relationships Between Agricultural Land Ecological Characteristics and Value［D］.Wuhan:Huazhong Agricultural University Library，2007.］

［26］Quigg L.Empirical Testing of Real Option Pricing Models［J］.Journal of Property Investment and Finance，1993，48(2):621 －640.

［27］Sing T F，Patel K.Empirical Evaluation of the Value of Waiting to Invest［J］.The American Economic Review，2001，75(3):505 －514.

［28］郭劍英，王乃昂.敦煌旅游資源非使用價值評估［J］.資源科學，2005，27(5):188 －192.［Guo Jianying，Wang Naiang.Evaluation of the Non-use Values of Tourist Resources of Dunhuang［J］.Resources Science，2005，27(5):188 －192.］

［29］蔡銀鶯，張安錄.武漢市農地非市場價值評估［J］.生態(tài)學報，2007，27(2):765 － 773.［Cai Yinyingg，Zhang Anlu.The Assessment of Non-market Value of Agricultural Land Resource in Wuhan［J］.Acta Ecologica Sinica，2007，27(2):765 － 773.］

［30］李洪波，李燕燕.武夷山自然保護區(qū)生態(tài)旅游資源非使用性價值評估［J］.生態(tài)學雜志，2010，29(8):1639 －1645.［Li Hongbo，Li Yanyan.Non-use Value Assessment of Ecotourism Resources in Wuyishan Nature Reserve［J］.Chinese Journal of Ecology，2010，29(8):1639 －1645.］

［31］王湃，凌雪冰，張安錄.農地選擇價值研究的進展與趨勢［J］.長江流域資源與環(huán)境，2010.(4).［Wang Pai，Ling Xuebing，Zhang Anlu.Overview of Research on Farmland Option Value［J］.Resources and Environment in the Yangtze Basin，2010.(4).］

［32］宋敏，張安錄.農地城市流轉中的不確定性與不可逆性探討［J］.資源科學，2009，(5).［Song Min，Zhang Anlu.Discussion on the Uncertainty and Irreversibility for Rural-Urban Land Conversion［J］.Resources Science，2009，(5).］

［33］江沖，金建君，羅永劍.耕地資源非市場價值評估研究進展及展望［J］.中國農業(yè)資源與區(qū)劃，2010，(5).［Jiang Chong，Jin Jianjun，Luo Yongjian.The Research Progress and Prospect on Nonmarket，Valuation of cultivated Land Resources［J］. Chinese Journal of Agricultural Resources and Regional Planning，2010，(5).］

［34］熊健，趙韌.農村土地流轉問題與對策分析［J］.農業(yè)經濟與管理，2010，(4).［Xiong Jian，Zhao Ren.Rural Land Circulation Problems and Countermeasure Analysis［J］.Agricultural Economics and Management，2010，(4).］

Study on Option Value of Rural-urban Land Conversion in Different Regions

CUI Xin-leiZHANG An-lu
(College Land Management，Huazhong Agricultural University，Wuhan Hubei 430070，China)

Rural-urban land conversion has become a common phenomenon in the process of urbanization.The phenomena of ruralurban land conversion is the result of competing collocation between farming land and city land.Rural-urban land conversion has the characteristics of irreversibility，uncertainty and investment time flexibility，and agricultural land has option value.Methods of model assumptions and case study were employed，to estimate the option value of rural-urban land conversion，deduce the option value of rural-urban land conversion formula，and scientifically assess the option value of agricultural land.The maximum option values of rural land conversions to commercial，residential and industrial uses are respective173.95，158.40 and 139.52 yuan RMB per square meter.The minimum option values of rural land conversions to commercial，residential and industrial uses are respective 4.44，4.16 and 3.58 yuan RMB per square meter.The influencing factors of option value are net income of urban land，development cost of land conversion from rural land to urban land，the change in land prices in city，and risk-free interest rate.

land resource;rural-urban conversion;option value;influencing factors;city

F301.3

A

1002－2104(2011)06－0049－06

10.3969/j.issn.1002－2104.2011.06.009

2011－02－26

崔新蕾，博士生，主要研究方向為土地資源經濟與管理。

*國家自然科學基金項目(編號:70773047和40901288);國家社會科學基金項目(編號:08BZZ026和09CJY021);教育部博士點基金項目(編號:20070504020);教育部人文社科青年基金項目(編號:10YJC790218)。

(編輯:李 琪)