羅雨菱 宋吉河

“以房養(yǎng)老”再被擱淺？

目前我國(guó)有60歲以上老年人1.78億，養(yǎng)老的經(jīng)濟(jì)模式主要是子女贍養(yǎng)、退休金、社保金。

近年逐漸興起“年輕貸款買(mǎi)房，老年將房屋抵押給銀行或保險(xiǎn)公司，由上述機(jī)構(gòu)支付養(yǎng)老費(fèi)用，晚年衣食無(wú)憂”的“以房養(yǎng)老”。

9月29日，全國(guó)政協(xié)舉辦“大力發(fā)展我國(guó)養(yǎng)老事業(yè)”提案辦理會(huì)，然而，“以房養(yǎng)老”的提案因無(wú)相應(yīng)法律保障，可能再次陷入難解困局——

新聞背景

中國(guó)目前有60歲以上老人1.78億，占總?cè)丝诘?3.3%。其中不能自理的失能老人約1036萬(wàn)，半失能老人約2135萬(wàn)，大中城市空巢家庭達(dá)到70%。

9月29日，全國(guó)政協(xié)舉辦“大力發(fā)展我國(guó)養(yǎng)老事業(yè)”提案辦理會(huì)?！耙苑筐B(yǎng)老”提案的辦理部門(mén)銀監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人到場(chǎng)，他表示，不少國(guó)家都采取了“以房養(yǎng)老”措施，應(yīng)對(duì)人口老齡化。

我們離“以房養(yǎng)老”有多遠(yuǎn)？

銀監(jiān)會(huì)就此展開(kāi)了專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研，但由于我國(guó)現(xiàn)有的制度房屋產(chǎn)權(quán)70年，“以房養(yǎng)老”難以推行。

“房屋隨它的主人一起就墓”,這是對(duì)我國(guó)房屋“大限”形象而生動(dòng)的描述。當(dāng)然,它還不完全準(zhǔn)確，因?yàn)閾?jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)居民平均壽命為71歲(8月30日《北京晨報(bào)》)，如果再扣除建房時(shí)間，事實(shí)上房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)年限肯定不到70年。如果“以房養(yǎng)老”的話,等于人還沒(méi)“走”，正需要托付最后時(shí)光之時(shí)，房屋卻早已就墓，主人變得兩手空空了。

在公共財(cái)政無(wú)力兜底所有養(yǎng)老問(wèn)題的時(shí)候，許多與會(huì)專(zhuān)家都認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”不啻為解決養(yǎng)老難題的一種積極補(bǔ)充。

“以房養(yǎng)老”在中國(guó)可行嗎？

銀監(jiān)會(huì)調(diào)研的意思是，我國(guó)現(xiàn)有的制度房屋產(chǎn)權(quán)70年，“以房養(yǎng)老”難以推行——根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》，土地使用權(quán)的續(xù)期必須重新批準(zhǔn)，重新繳納土地出讓金，否則土地使用權(quán)及其附著的建筑物，都將被政府無(wú)償收回。

但實(shí)際上，“以房養(yǎng)老”的順利推進(jìn)，還離不開(kāi)三個(gè)要素：一是觀念障礙，中國(guó)人將就“但存方寸地，留與子孫耕”，一輩子好不容易還完按揭、老了還要跟銀行“倒按揭”，叫人情何以堪？二是法制進(jìn)程，“以房養(yǎng)老”的關(guān)鍵是要有一整套客觀、公正、守法的評(píng)估與兌現(xiàn)體制。三是更大的問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)在一個(gè)非理性的房市背景下，“以房養(yǎng)老”注定是充滿風(fēng)險(xiǎn)的：如果漲速過(guò)快，則養(yǎng)老者要吃大虧；如果價(jià)格形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，則銀行機(jī)構(gòu)要當(dāng)冤大頭。在充滿變數(shù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)里，看漲或者看跌的結(jié)果都無(wú)法使雙方在價(jià)格問(wèn)題上達(dá)成一致，確立一個(gè)公平的交易價(jià)格。

早在2007年兩會(huì)上，全國(guó)政協(xié)委員鄭斯林就曾提出“以房養(yǎng)老”觀點(diǎn)。今年全國(guó)兩會(huì)，賀強(qiáng)等全國(guó)政協(xié)委員提交了“以房養(yǎng)老”方面的提案。

“年輕時(shí)貸款買(mǎi)房，到60歲臨近退休時(shí)把房貸還清，然后把房屋抵押給銀行或保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)根據(jù)房屋的估價(jià)每月支付給老人一定費(fèi)用，使其晚年衣食無(wú)憂，直至終老。”這就是“以房養(yǎng)老”所描繪的美好圖景。

隨著人口老齡化的日益臨近，作為一種補(bǔ)充性的養(yǎng)老模式，“以房養(yǎng)老”的模式越來(lái)越引起人們的關(guān)注，房屋在承擔(dān)居住功能的同時(shí)還肩負(fù)起養(yǎng)老的功能，人們投資房產(chǎn)相當(dāng)于在為未來(lái)的養(yǎng)老做儲(chǔ)備。但隨之而來(lái)的問(wèn)題是，擁有了房產(chǎn)，是否真的能保證老有所養(yǎng)？

2007年，上海市公積金管理中心曾嘗試推行過(guò)“以房養(yǎng)老”模式，但在試點(diǎn)中，職能部門(mén)發(fā)現(xiàn)真正符合條件的申請(qǐng)者很少，而成功實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”的更是寥寥無(wú)幾。上海市公積金管理中心的工作人員表示，目前這個(gè)試點(diǎn)已經(jīng)停止了，一些商業(yè)機(jī)構(gòu)向老人們拋出的這種被稱為“倒按揭式的繡球”，遭遇的是沒(méi)有接“球”人的尷尬。

“看上去很美的‘以房養(yǎng)老其實(shí)遭遇了六重障礙，在一些根本性問(wèn)題得不到解決的情況下，這種辦法似乎難以保證老年人老有所養(yǎng)?！币恍I(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

案例

“以房養(yǎng)老”糾紛不斷

年近9旬的林老太經(jīng)人介紹，獲知位于上海閔行區(qū)的一家老年公寓設(shè)施不錯(cuò)，便萌生了入住養(yǎng)老之意。2010年12月30日，她在朋友的幫助下，辦妥了入住的一系列手續(xù)。今年2月1日，老年公寓還與林老太簽訂了一份《老年公寓實(shí)施“以房養(yǎng)老”試行辦法協(xié)議書(shū)》，協(xié)議約定林老太自愿履行老年公寓“以房養(yǎng)老”試行辦法的義務(wù)，將其現(xiàn)有房屋轉(zhuǎn)讓。房屋作價(jià)形成的價(jià)值金額，由老年公寓為林老太養(yǎng)老送終，不足部分由老年公寓承擔(dān)，多余部分則用于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展，任何個(gè)人不得挪用。同時(shí)約定，林老太將自己所有的一套55.7平方米房屋產(chǎn)權(quán)變更為老年公寓，價(jià)值為55萬(wàn)元。

通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間，今年3月21日，老年公寓取得了林老太房屋的產(chǎn)權(quán)。但老年公寓未向林老太支付房款，林老太也未按約交付房屋。之后，林老太的兒子獲知上述事情之后，堅(jiān)持讓林老太搬離了老年公寓。

林老太認(rèn)為，自己已經(jīng)88歲，又不識(shí)字，她說(shuō)在老年公寓簽署的文件原以為是養(yǎng)老手續(xù)，并沒(méi)有人告知她是“以房養(yǎng)老”，她也未收到過(guò)任何房款。顯然，簽下的“以房養(yǎng)老協(xié)議”和“房屋買(mǎi)賣(mài)合同”屬于重大誤解，且認(rèn)為合同內(nèi)容顯失公正。據(jù)此，林老太請(qǐng)求法院撤銷(xiāo)“以房養(yǎng)老協(xié)議”和“房屋買(mǎi)賣(mài)合同”，并判令老年公寓協(xié)助將房產(chǎn)恢復(fù)登記至自己的名下。但是，老年公寓不同意，希望法院予以駁回。

官司打到上海閔行區(qū)法院，日前法院作出判決，確認(rèn)該房屋交易存在重大誤解和顯失公平，遂作出雙方簽訂的《以房養(yǎng)老協(xié)議書(shū)》及《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》予以撤銷(xiāo)，老年公寓協(xié)助將房產(chǎn)恢復(fù)登記至林老太名下的一審判決。

無(wú)獨(dú)有偶，家住上海徐匯區(qū)的訾老先生也因“以房養(yǎng)老”卷入了另一起官司。訾老先生今年80多歲，決定將自己居住的房子出售，再租房生活，房租用所得的購(gòu)房款來(lái)支付，以此改善生活，頤養(yǎng)天年。經(jīng)過(guò)協(xié)商，老人將房子賣(mài)給了一位姓杭的先生。雙方在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同前，曾達(dá)成口頭協(xié)議，即老人在房屋出售之后仍居住在這套房子里，只不過(guò)每月支付租金給杭先生，允許“出售方賣(mài)房而不遷出、購(gòu)買(mǎi)方買(mǎi)房而不入住”。在合同簽訂的當(dāng)天，雙方辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，權(quán)利人變更為杭先生。可是不久后，杭先生將訾老先生訴至法院，要求其搬離并交付住房。

上海徐匯區(qū)法院審理認(rèn)為，該買(mǎi)賣(mài)合同既針對(duì)常規(guī)的買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)作出約定，又通過(guò)買(mǎi)賣(mài)中違約條款的約定解決了被告的居住問(wèn)題，其實(shí)質(zhì)是買(mǎi)賣(mài)雙方已經(jīng)充分考慮到作為出售方的訾老先生業(yè)已老邁又急需在有生之年改善自己的生活的現(xiàn)實(shí)狀況。據(jù)此，法院判決，杭先生要求訾老先生交付涉案房屋并繳納違約金的訴訟請(qǐng)求不予支持。

現(xiàn)狀

“以房養(yǎng)老”無(wú)奈擱淺

上海閔行區(qū)法院的法官說(shuō)，目前上海乃至全國(guó)人口老齡化問(wèn)題越來(lái)越突出，或?qū)⒊蔀橐粋€(gè)不可回避的社會(huì)性管理課題，而類(lèi)似“以房養(yǎng)老”的養(yǎng)老保障模式無(wú)疑可以豐富社會(huì)保障體系。

閔行區(qū)法院在處理類(lèi)似的案件時(shí)發(fā)現(xiàn)，目前對(duì)于“以房養(yǎng)老”運(yùn)行模式，還處于探索嘗試階段，尚無(wú)相關(guān)制度予以規(guī)范，因此，及時(shí)將其納入良性有序的發(fā)展軌道顯得尤為重要。對(duì)此，法官建議有關(guān)部門(mén)盡快出臺(tái)相關(guān)法律規(guī)定與監(jiān)管制度，以使這一有益老年人頤養(yǎng)天年的新辦法得到推廣，并在推廣的過(guò)程中有法可依，有據(jù)可循，以實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)與監(jiān)管下的養(yǎng)老服務(wù)。

其實(shí)，不僅僅是法律法規(guī)與制度的缺位，“以房養(yǎng)老”模式在實(shí)際運(yùn)作中，雖然已經(jīng)倡導(dǎo)、研討、試點(diǎn)了多年，至今在其他城市，無(wú)論北京還是上海，都處于“雷聲大、雨點(diǎn)小”的情形之下。比如，2007年，上海市公積金管理中心曾試推過(guò)“以房養(yǎng)老”模式：一種是“以房自助養(yǎng)老”的模式，即65歲以上的老年人將自有產(chǎn)權(quán)房屋出售給市公積金管理中心，并選擇在有生之年仍居住在原房屋內(nèi)，出售房屋所得款項(xiàng)在扣除房屋租金、保證金及相關(guān)交易費(fèi)用后全部由老人自由支配使用；另一種即是前面提到的“倒按揭”模式，即指投保人將房屋產(chǎn)權(quán)作抵押，按月從金融機(jī)構(gòu)領(lǐng)取現(xiàn)金直到亡故，相當(dāng)于金融機(jī)構(gòu)通過(guò)按月付款的方式，購(gòu)買(mǎi)投保人的房屋產(chǎn)權(quán)。但在試點(diǎn)中職能部門(mén)發(fā)現(xiàn)，真正符合條件的申請(qǐng)人很少，上海市就不得不在兩年前停辦了這項(xiàng)業(yè)務(wù)。

有關(guān)專(zhuān)家表示，要使“以房養(yǎng)老”得以實(shí)現(xiàn)，需要滿足3個(gè)條件。首先，擁有對(duì)房子的產(chǎn)權(quán)，才有出租或者抵押房屋的權(quán)利。其次，老年人與子女分開(kāi)居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影響正常生活。再者，老年人的經(jīng)濟(jì)狀況適中，經(jīng)濟(jì)條件很好，就沒(méi)有“以房養(yǎng)老”的必要；經(jīng)濟(jì)條件過(guò)低，就不具備“以房養(yǎng)老”的條件。

而另有業(yè)內(nèi)人士稱，解決“以房養(yǎng)老”的難題何止3個(gè)，他認(rèn)為有6個(gè)障礙需要得到解決。

困局

“以房養(yǎng)老”遇六障礙

障礙一：法律和制度未完善

上海市是從2006年起開(kāi)始進(jìn)行“以房養(yǎng)老”工作試點(diǎn)的。然而，5年過(guò)去了，負(fù)責(zé)試點(diǎn)政策的研究部門(mén)稱，“這一試點(diǎn)仍然在研究中”。業(yè)內(nèi)人士稱：“法律法規(guī)沒(méi)有明確規(guī)定，政府層面的‘以房養(yǎng)老就很難推行?！?/p>

上海市人大代表姚儉曾在相關(guān)研討會(huì)上提出過(guò)“以房養(yǎng)老”的“操作斷層”問(wèn)題，他說(shuō)，“以房養(yǎng)老”模式的涉及多個(gè)部門(mén)，需要民政局、房管局、人社局、金融和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等多個(gè)部門(mén)協(xié)調(diào)，并一起制定具體的政策和細(xì)則才可能得到推展。

一位法官在談到以房養(yǎng)老問(wèn)題時(shí)也說(shuō)，雖然老年人權(quán)益保障法中有明確規(guī)定，老年人有權(quán)依法處分自己財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，但遇有子女或親屬不愿遷出住房時(shí)，老年人的權(quán)利很難得到維護(hù)。這種情況下，“以房養(yǎng)老”就難進(jìn)行下去。

上海民聲律師事務(wù)所律師王斌認(rèn)為，在將來(lái)新修訂老年人權(quán)益保障法時(shí)，應(yīng)設(shè)立對(duì)老年人居住權(quán)的優(yōu)先保護(hù)原則。比如增加保護(hù)老年人對(duì)自有或者承租房屋支配權(quán)的內(nèi)容等。另外，針對(duì)子女干涉老年人自有或者承租房屋支配權(quán)的問(wèn)題，還應(yīng)增加“如果老年人不同意，子女或親屬應(yīng)當(dāng)及時(shí)遷出其自有住房”等內(nèi)容，以保障老年人權(quán)益得到維護(hù)。

障礙二：養(yǎng)老觀念需要更新

隨著社會(huì)的進(jìn)步，“養(yǎng)兒防老”的觀念已逐漸淡化，但傳統(tǒng)觀念卻一直還在影響著這一代老人。將自己居住多年的房產(chǎn)抵押給養(yǎng)老院，不給子女，許多老人還難以接受?！胺孔邮且艚o子女的。如果老人不顧親情，辦理了‘以房養(yǎng)老，這一方面會(huì)給人造成子女不孝的感覺(jué)，無(wú)端讓子女承受不必要的社會(huì)輿論壓力；另一方面，還極可能會(huì)引發(fā)子女與父母的感情隔閡，我們不會(huì)這樣做?！币晃焕先诉@樣說(shuō)。

障礙三：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不完善

目前，老人不愿意離開(kāi)自己的房子到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，很大程度上也是因?yàn)轲B(yǎng)老機(jī)構(gòu)不夠完善，老人在那里生活找不到家的感覺(jué)。

章老太今年72歲，曾經(jīng)也想過(guò)到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，但是到養(yǎng)老院住了半個(gè)月就搬回了家。她說(shuō)那兒不像家，沒(méi)有家的感覺(jué)。調(diào)查中，許多人都說(shuō)，好點(diǎn)的養(yǎng)老院收費(fèi)太高，還要找關(guān)系才能進(jìn)去；差的則服務(wù)又不到位，致使一些老人進(jìn)了養(yǎng)老院不久，又搬回了家。

障礙四：金融機(jī)構(gòu)沒(méi)動(dòng)靜

據(jù)了解，“以房養(yǎng)老”金融產(chǎn)品推出的最大阻力來(lái)自于金融機(jī)構(gòu)，其中擔(dān)心房?jī)r(jià)下行是主要原因。四年前，曾有消息稱，“幸福人壽”將成為我國(guó)首個(gè)開(kāi)展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司，然而保險(xiǎn)公司至今也沒(méi)有開(kāi)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)。該保險(xiǎn)公司的一位工作人員解釋說(shuō)，相關(guān)產(chǎn)品仍在研發(fā)中，至于何時(shí)推出還不好說(shuō)。

一位保險(xiǎn)從業(yè)者說(shuō)，這項(xiàng)工作的“難度在于，對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格中長(zhǎng)期走勢(shì)、人均預(yù)期壽命等關(guān)鍵因素的難以預(yù)測(cè)。對(duì)銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，正向按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)是隨著時(shí)間的推移不斷減小的，而倒按揭恰恰相反，時(shí)間越長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大。如何確定倒按揭利率是個(gè)大難題”。

障礙五：70年產(chǎn)權(quán)特殊國(guó)情

其實(shí)，我國(guó)推行“以房養(yǎng)老”還面臨一個(gè)特殊的國(guó)情，即我國(guó)住宅用地的使用年限一般只有70年，這也是保險(xiǎn)公司和銀行等機(jī)構(gòu)普遍擔(dān)憂的問(wèn)題。

“房屋隨它的主人一起就墓”，這是對(duì)我國(guó)房屋“大限”形象而生動(dòng)的描述。當(dāng)然,它還不完全準(zhǔn)確，因?yàn)閾?jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)居民平均壽命為71歲（8月30日《北京晨報(bào)》），如果再扣除建房時(shí)間,事實(shí)上房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)年限肯定不到70年。如果“以房養(yǎng)老”的話,等于人還沒(méi)“走”，房屋早已就墓。

按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿后，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)將由國(guó)家無(wú)償收回。當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時(shí)，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，而當(dāng)老人身故后，房子的使用年限更是所剩無(wú)幾。保險(xiǎn)公司或銀行依靠剩下的使用年限來(lái)補(bǔ)償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風(fēng)險(xiǎn)也較大。因?yàn)?，保險(xiǎn)公司或銀行將房產(chǎn)收回后無(wú)非出租或出售，以獲得相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但在房?jī)r(jià)泡沫破滅的時(shí)候，租不出去或賣(mài)不出高價(jià)的情況也是可能發(fā)生的。

障礙六：“以房養(yǎng)老”適用人群小

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，上海市公積金管理中心試水“以房自助養(yǎng)老”模式，結(jié)果全市報(bào)名者沒(méi)超過(guò)10人。上海市公積金管理中心工作人員說(shuō)，“以房自助養(yǎng)老”是針對(duì)65歲以上老人的，將老人的自有產(chǎn)權(quán)房與公積金管理中心進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)交易。老人可以一次性收取房款，再由公積金管理中心將房屋返租給老人，租期由雙方約定，租金總額與房屋的評(píng)估市價(jià)等同并一次性付清。如果租期屆滿老人還健在，則續(xù)租的租金全免；如果老人在租期內(nèi)去世，則剩余的租金歸老人的遺產(chǎn)繼承人。然而，即使這樣一個(gè)最保守的設(shè)計(jì)，仍是應(yīng)者寥寥。分析原因，符合條件的最有可能是獨(dú)居或孤寡老人，或膝下無(wú)子女、子女定居國(guó)外的老人，這些老人沒(méi)有繼承等問(wèn)題。但是這類(lèi)老人也擔(dān)心，一旦簽訂協(xié)議，即失去了對(duì)房屋的所有權(quán)，落入“沒(méi)房也沒(méi)錢(qián)”境況，這讓許多老人心理難于接受。