何學(xué)虎

山東中煙工業(yè)有限責(zé)任公司， 山東 濟(jì)南 250100

房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象及政策的調(diào)控

何學(xué)虎

山東中煙工業(yè)有限責(zé)任公司， 山東 濟(jì)南 250100

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)當(dāng)前發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率逐年增長(zhǎng)，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，同時(shí)，它也成為重要的投資領(lǐng)域，其虛擬性不斷增強(qiáng)，中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)存在泡沫現(xiàn)象，為消除隱患，近幾年，政府采取各種措施不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控。

政府 ；房地產(chǎn)調(diào)控 ；房地產(chǎn)泡沫

1、房地產(chǎn)泡沫的形成原因

經(jīng)濟(jì)學(xué)家金德?tīng)柌?1978年提出的：“泡沫可以不嚴(yán)格地定義為一種或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過(guò)程中的陡然上升?！狈康禺a(chǎn)泡沫的形成原因有三：一是房地產(chǎn)的區(qū)域性很強(qiáng)，一個(gè)區(qū)域的土地多寡不均，從而導(dǎo)致供給難以很好地匹配需求；二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，短期內(nèi)供給難以有效增加，容易被炒家制造“買不到”的市場(chǎng)恐慌；三是房地產(chǎn)的價(jià)值難以判斷，往往需要將預(yù)期價(jià)值折現(xiàn)來(lái)計(jì)算，而預(yù)期的合理性很難把握，投機(jī)者正好混水摸魚(yú)。房地產(chǎn)泡沫的制造者正是投機(jī)者，假若市場(chǎng)中沒(méi)有足夠多的投機(jī)需求，根本不可能快速推高房?jī)r(jià)，也正由于投機(jī)者的推波助瀾，導(dǎo)致很多自住客和正常的投資客盲目跟進(jìn)。

2、房地產(chǎn)泡沫的衡量標(biāo)準(zhǔn)

發(fā)達(dá)國(guó)家一般用“空置率”、“房?jī)r(jià)收入比”和“租售比”三個(gè)指標(biāo)加以衡量?？罩寐?，主要用于判斷是否存在過(guò)度膨脹的虛擬需求，并最終形成房屋的空置；房?jī)r(jià)收入比，主要用于價(jià)格是否處于由居民收入能夠支撐的合理水平；租售比，則主要從租金回報(bào)角度判斷住房是否具有投資價(jià)值。 目前從此三個(gè)指標(biāo)指來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫。

3、房地產(chǎn)泡沫的危害

房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)不僅破壞金融秩序，而且破壞穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，還將加大貧富差距與國(guó)民收入的不平等。因此，政府不斷加大宏觀調(diào)控力度。

3.1 房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)破壞金融秩序、導(dǎo)致金融危機(jī)

在泡沫經(jīng)濟(jì)猖獗時(shí)期，投機(jī)活動(dòng)盛行，銀行作為金融樞紐，必然處在漩渦的中心。在泡沫經(jīng)濟(jì)中金融市場(chǎng)有厚利可圖，必然有許多銀行降低準(zhǔn)備金額度，削弱了銀行體系防風(fēng)險(xiǎn)能力。一旦泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰，銀行系統(tǒng)將是重災(zāi)區(qū)，銀行賬目必然出現(xiàn)大量的壞賬。倒霉的企業(yè)和個(gè)人難免倒閉破產(chǎn)，最終銀行體系被拖垮，出現(xiàn)全面的金融危機(jī)。

3.2 房地產(chǎn)泡沫破壞穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，大起大落不利于長(zhǎng)期投資項(xiàng)目

泡沫經(jīng)濟(jì)降低了社會(huì)生產(chǎn)和資源配置效率，凡是泡沫經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重的國(guó)家，盡管在某一時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，但最終會(huì)遭到嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

3.3 房地產(chǎn)泡沫會(huì)在較短時(shí)期造就一批暴發(fā)戶，同事也導(dǎo)致一些人傾家蕩產(chǎn)，加大貧富差距和國(guó)民收入的不平等。同時(shí)，造成虛假繁榮，導(dǎo)致社會(huì)風(fēng)氣敗壞，重投機(jī)、輕生產(chǎn)、降低了社會(huì)儲(chǔ)蓄率。

4、政府調(diào)控房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議

政府的主要職責(zé)就是通過(guò)制定科學(xué)、有效、競(jìng)爭(zhēng)的規(guī)則，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)育，充分運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求，抑制房地產(chǎn)投機(jī)或炒作。為此，筆者提出以下具體建議：

4.1 進(jìn)一步完善我國(guó)的住房保障制度。政府應(yīng)進(jìn)一步加大對(duì)保障性住房建設(shè)的投入力度，優(yōu)先保證供應(yīng)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地；同時(shí)，要建立科學(xué)規(guī)范的準(zhǔn)入機(jī)制，使住房保障制度真正保障買不起商品房和無(wú)力自行解決住房問(wèn)題的貧困家庭或中低收入家庭。

4.2 增加投資渠道，使資金分流。采取住房抵押貸款證券化、建立房地產(chǎn)信托基金等措施，當(dāng)股票、基金、債券以及抵押貸款證券化這些投資渠道發(fā)展后，融資方式的多樣化可以讓投資行為轉(zhuǎn)向購(gòu)買虛擬房產(chǎn)，減少樓市的投資行為，也可以減少銀行承受的金融風(fēng)險(xiǎn)。

4.3 加強(qiáng)政策的針對(duì)性和有效性。房地產(chǎn)由于受多種因素影響，是個(gè)復(fù)雜的市場(chǎng)體系，政府應(yīng)該有的放矢地制定地方房地產(chǎn)政策，而不能搞“一刀切”。同時(shí)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析研究，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，完善市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析和預(yù)警機(jī)制，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)運(yùn)行中的新情況、新問(wèn)題，提高調(diào)控措施的預(yù)見(jiàn)性、針對(duì)性和有效性，正確引導(dǎo)房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)。

4.4 加強(qiáng)稅收、信貸等政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控作用。加強(qiáng)、調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)交易稅收，加強(qiáng)物業(yè)立法。同時(shí)，貨幣政策制定者應(yīng)該增加對(duì)發(fā)展中的按揭市場(chǎng)基本結(jié)構(gòu)的關(guān)注，并提高信貸條件，加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)家庭債務(wù)相關(guān)的金融實(shí)體的監(jiān)管，以保證其健康運(yùn)行。

總之，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，但在快速發(fā)展中也出現(xiàn)了一定程度的泡沫現(xiàn)象，解決住房問(wèn)題需要政府這只看得見(jiàn)的手與市場(chǎng)這只看不見(jiàn)的手兩者的密切配合。

10.3969/j.issn.1001-8972.2011.24.098