文/張克
◆視點走訪
“為了發(fā)展,我希望房價能降下來”訪北大經(jīng)濟(jì)學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)系副主任蘇劍教授
文/張克
(圖/xinhua)
《檢察風(fēng)云》:在房地產(chǎn)有力地拉動地方政府GDP的現(xiàn)實之下,房產(chǎn)稅和限購令將對于中國宏觀經(jīng)濟(jì)造成怎樣的影響?
蘇劍:縱觀當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展,各國都面臨著產(chǎn)量過剩的問題,房地產(chǎn)成為拉動經(jīng)濟(jì)增長點,美國當(dāng)年的次貸危機(jī)正源于此。此輪房產(chǎn)稅和限購令的出臺,必定會對中國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生抑制作用,進(jìn)而間接地傳導(dǎo)到宏觀經(jīng)濟(jì)層面,一定會有負(fù)面的影響。問題的關(guān)鍵在于目前的中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)被房地產(chǎn)綁架。在中國的總需求中,房地產(chǎn)投資已經(jīng)占到了12%左右,而每年房地產(chǎn)投資的增長率約為30%左右,那就是說,中國經(jīng)濟(jì)每年10%的經(jīng)濟(jì)增長率中,有3.6個百分點是來自房地產(chǎn)投資,房地產(chǎn)投資對中國經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率高達(dá)36%。換句話說,如果房地產(chǎn)投資的增長率降到0,中國的經(jīng)濟(jì)增長率立馬就得下滑3.6個百分點,連“保八”都成了問題。
現(xiàn)在誰也說不清,房產(chǎn)稅和限購令對房地產(chǎn)市場的影響,特別是對房價的影響。但是,從我的角度講,特別希望房價能降下來。如果要滿足普通民眾的住房需求,有兩個途徑,其一是降低房價,其二是增加工資收入。不過,單純的增加工資有不利的一面,將逼企業(yè)提高產(chǎn)品價格,導(dǎo)致成本推動的通貨膨脹,傳導(dǎo)到國際市場上,將會抑制中國的出口貿(mào)易。而中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于調(diào)整結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵時期,美國后金融危機(jī)時代、日本地震大蕭條、歐洲債務(wù)危機(jī)所帶來的高端產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移需要我們有一個好的內(nèi)部環(huán)境,保持較低的工資水平在一定程度上有利于中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。所以,房屋作為不可貿(mào)易品,必須將它的價格壓下來,讓年輕人買的起房子,不至于造成更大的社會問題。
現(xiàn)在有四種力量在阻礙房價下降:首先是中央政府,其次是地方政府,第三是開發(fā)商,最后是銀行。從社會需要和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長遠(yuǎn)趨勢來看,我認(rèn)為房價必須降下來。操作的基本思路是將住房的投資功能拿掉,只留下居住功能。韓國在這方面做得很好,征收房產(chǎn)持有稅、增值稅。
《檢察風(fēng)云》:房價沒有進(jìn)入CPI,傳統(tǒng)的解釋是,房地產(chǎn)是投資性需求,而投資品的價格不應(yīng)該算在CPI中。但房地產(chǎn)本質(zhì)上應(yīng)是居民的最終消費,屬于消費品市場。有學(xué)者認(rèn)為既然是消費品,房價理應(yīng)納入CPI中,像調(diào)控物價一樣,在價格宏觀調(diào)控的范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)控,如此至少可以避免現(xiàn)在越調(diào)越高的尷尬。您認(rèn)為房地產(chǎn)價格是否應(yīng)該計入CPI?
蘇劍:房地產(chǎn)價格數(shù)字太大,人一輩子可能只買一次房子,并不合適與日??焖傧M品一起納入CPI統(tǒng)計。從宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)來看,要考慮兩個變量:存量和流量。存量是某一時點前已有的住房保有量,流量是新增的住房建設(shè)數(shù)量。CPI是流量指數(shù),如果把房地產(chǎn)存量的價格漲幅計入,也不合適,只能將新房納入統(tǒng)計。我認(rèn)為國家統(tǒng)計局把房租納入CPI指數(shù)是合理的。目前也有專門針對房地產(chǎn)存量的價格指數(shù),但是公信力還比較低,認(rèn)可度有待提高。
《檢察風(fēng)云》:自2005年以來,中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出越調(diào)控越報復(fù)性增長的怪圈,最主要的原因是什么?
蘇劍:中國房價的上漲,主要原因之一是出口導(dǎo)向型的增長方式。長期以來,我國依靠出口來拉動經(jīng)濟(jì)增長,結(jié)果導(dǎo)致了巨額的貿(mào)易順差。貿(mào)易順差加上大量引進(jìn)外資,導(dǎo)致中國的外匯儲備大幅度增加。中國的外匯儲備從1978年的1.67億美元增加到2010年底的28473億美元,增長了17050倍,年均增長率為30.4%,比泰國金融危機(jī)前外匯儲備的增長率還高1.4個百分點。
外匯流入導(dǎo)致人民幣的大量發(fā)行。外匯進(jìn)入中國,必須換成人民幣才能在中國流通,因此外匯最終流到了中央銀行的口袋里,與此相應(yīng),人民幣從中央銀行流到了老百姓的口袋里,這就導(dǎo)致了人民幣的大量發(fā)行。近年來,外匯流入已經(jīng)成為我國中央銀行投放基礎(chǔ)貨幣的唯一途徑。在2001年,外匯占款占基礎(chǔ)貨幣的比例為43%左右,2006年初這一比例超過100%,此后這一比例繼續(xù)上升,最高時達(dá)到129%,目前維持在120%左右。這意味著我國的基礎(chǔ)貨幣完全是由購買外匯投放的,不僅如此,中央銀行還得通過其他途徑回收因購買外匯投放的部分基礎(chǔ)貨幣。
與此相應(yīng),中國的M2也從1990年末的15293億元增長到2010年末的725852億元,年均增長率為18.4%。從2000年到2010年底,北京的房價已經(jīng)增加了10倍以上,跟泰國金融危機(jī)爆發(fā)前幾年的增幅相當(dāng)。
貨幣的擴(kuò)張必然導(dǎo)致物價的上漲,房價就成為物價上漲的排頭兵。
《檢察風(fēng)云》:地方政府在高房價時代扮演了什么樣的角色?
蘇劍:目前地方政府政績的主要指標(biāo)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。而要發(fā)展經(jīng)濟(jì),就得有資金。資金從何而來?正常情況下,地方政府可能的資金來源方向有兩個。一是稅收,二是借貸。目前中國政府對地方政府借債的限制很嚴(yán)格,至少明面上不允許地方政府借債。而在目前的財稅體制下,地方政府的稅收太低,不足以支持地方政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)、提高自己政績的目的,于是只好尋找別的財源,這就導(dǎo)致了“土地財政”的出現(xiàn)。
“土地財政”收入實際上也是一種稅收,是地方政府對土地所有者的一種稅收。政府通過壟斷土地的買賣,低價從土地所有者手中征走土地,再高價賣給開發(fā)商,這就強(qiáng)行征走了土地銷售收入的一部分。如果這個的土地買賣由市場來協(xié)調(diào),就不需要政府介入,政府自然也就沒有了這筆賣地收入。為了這筆收入,政府就必須采取各種手段保證自己對土地買賣的雙重壟斷權(quán)。
僅有這個財源還不夠,政府還得設(shè)法把這種收入最大化。于是就導(dǎo)致地價越來越高,地價紀(jì)錄連連被破。房價越高,地價就越高,因此房價上漲是符合地方政府的利益的。這就出現(xiàn)了“地價”和“房價”輪番上升的局面。北京最近的一筆拍賣導(dǎo)致光買地成本就達(dá)到了每平方米近3萬元。
到現(xiàn)在,建筑成本已經(jīng)不到北京房價的10%,北京市的住房生產(chǎn)成本絕大部分是別的成本。這就是北京房價屢創(chuàng)新高的另一原因。
《檢察風(fēng)云》:“5年,3600萬套?!边@是今年“兩會”期間被熱烈討論的兩個數(shù)據(jù)。按照中央的要求,今后5年,我國將新建保障性住房3600萬套,超過了去年商品房銷售900萬套的總量。建成后的市場覆蓋率達(dá)到20%,加大保障性住房的供給力度,是否會有效地平抑房價?
蘇劍:只要房地產(chǎn)的投機(jī)功能還存在,住房的需求就捉摸不定。從總體來看,北京的戶籍人口人均住房面積已經(jīng)超過30平方米,但問題在于分配不均。我的政策建議是,征收高額的房產(chǎn)增值稅的同時,增加保障性住房的供給。增值稅一旦出臺,房價高不起來,開發(fā)商將沒有建房的積極性,政府則要做好保障性住房的供給工作。
由政府提供的公租、廉租房條件不應(yīng)當(dāng)太好。茅于軾曾經(jīng)提出公租房不應(yīng)該每家都建廁所,其實從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度講是有道理的。保障性住房起到的只是一個過渡的作用,四五十平方米的住房比較合適。等年輕人到三四十歲的時候再買更大更好的房子,這樣循序漸進(jìn)的過程才是合理的。
《檢察風(fēng)云》:您認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控政策的組合拳應(yīng)該怎么打?如何評價房產(chǎn)稅、限購令等各種政策工具?
蘇劍:房產(chǎn)稅可以為地方財政提供新的財源,當(dāng)?shù)胤酵恋刎斦y以為繼之時,看似不高的房產(chǎn)稅率將成為地方收入新的增長點。目前部分地方政府還有地可買,等到?jīng)]有可以出讓的土地后,房產(chǎn)稅作為地方稅收的新稅源會得到充分的重視。房產(chǎn)稅將為地方政府提供比出讓土地更穩(wěn)定、更具可持續(xù)性的收入。從社會公平正義的角度看,我也要為房產(chǎn)稅叫好。其他的調(diào)控政策,基本上是不利于窮人的,比如,提高利率不一定能降低購房成本。
相比房產(chǎn)稅和限購令,我認(rèn)為前者更能產(chǎn)生效用。房產(chǎn)稅是長久之計有其合理性,而限購令是權(quán)宜之計、短期行為,廢除是遲早的事。在我看來,限購令本身就不大合理,與之相配套的政策合理性也值得懷疑。如果把房產(chǎn)的投資功能去掉,房價不再大起大落,年輕人踏踏實實的工作,而不是關(guān)注與房地產(chǎn)投機(jī),這樣一種理性的激勵機(jī)制才能促進(jìn)社會發(fā)展。我建議還可以征收房產(chǎn)增值稅,與房產(chǎn)稅同時并舉,一方面降低投機(jī)的可能,另一方面減少房地產(chǎn)的空置率。
緊縮貨幣的政策在調(diào)控房價上已經(jīng)作用不大了,可以考慮的是把外匯熱錢的流入卡住。而要抑制人民幣的過度發(fā)行,就得限制外匯流入。而在現(xiàn)在人民幣升值的預(yù)期下,要限制外匯流入就得采取強(qiáng)硬手段,并加速人民幣升值。但內(nèi)需擴(kuò)大不起來,就不敢讓出口減少;不敢讓出口減少,就不敢讓人民幣升值過快;不敢讓人民幣升值過快就得采取更為嚴(yán)厲的限制外匯流入的措施,這些限制措施偏偏跟目前經(jīng)濟(jì)學(xué)中流行的“全球化”、“自由化”趨勢不吻合,采取起來畏首畏尾。于是人們就想了另外一個辦法——人民幣國際化,通過國際化,讓多發(fā)的人民幣流到外國去,減少國內(nèi)物價上漲的壓力,從而抑制房價。可惜的是人民幣國際化的進(jìn)程不是能夠迅速實現(xiàn)的,其中的風(fēng)險也很大,恐怕遠(yuǎn)水解不了近渴。貿(mào)易順差沒有辦法實現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的改變,只能在保持出口的同時適量增加進(jìn)口,鼓勵中國的企業(yè)走出國門進(jìn)行對外投資。在提高存款準(zhǔn)備金率、加息等措施已經(jīng)效用不明顯時,只有管住外匯和熱錢才能對市場穩(wěn)定起到積極的作用。
(蘇劍簡介:美國布蘭戴斯大學(xué)(Brandeis University)國際經(jīng)濟(jì)學(xué)與金融學(xué)博士,北京市新世紀(jì)人文社科理論“百人工程”學(xué)者,北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)系副主任,北京大學(xué)外國經(jīng)濟(jì)學(xué)說研究中心副主任,《中國經(jīng)濟(jì)》雜志執(zhí)行主編;研究領(lǐng)域為宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)和中國經(jīng)濟(jì)。)