郝國彩

城市化對房地產投資的影響
——以山東省為例

郝國彩

城市化過程中伴隨著人口結構、產業(yè)結構和需求結構的轉換,這一轉換過程會對房地產投資產生一定的影響。通過運用多元線性回歸模型,對山東省城市化主要度量指標及房地產投資額進行回歸分析,發(fā)現非農人口比重和 GDP是城市化指標中,對山東省房地產投資影響最顯著的因素。最后對城市化進程和房地產投資的協(xié)調發(fā)展提出建議。

城市化;房地產投資;多元線性回歸

關于城市化與房地產投資的關系,已有不少研究。向為民、李嬌利用格蘭杰因果分析法對我國 1986-2003年間城市化進程和房地產投資增長作了實證研究①向為民、李嬌：《城市化水平與房地產投資增長率的關系研究》,《重慶建筑大學學報》2007年第 1期。。研究表明,目前我國房地產投資和城市化水平都處于不斷上升階段,房地產投資增長速度快于城市化增長,兩者均保持相對平穩(wěn)上升的趨勢,且具有一定相關性,相關系數為 0.205,具有相互促進的因果關系。程征貴、林子文分析了江蘇城市化進程的主要特征及其對房地產投資的影響,并運用逐步回歸法對江蘇城市的主要經濟指標及房地產投資額進行實證分析,根據最優(yōu)相關模型得出城市化進程與房地產投資具有高度相關性的結論②程征貴、林子文：《淺談城市化進程與房地產投資——以江蘇省為例》,《沿海企業(yè)與科技》2006年第 2期。。本文在已有文獻的基礎上,分析山東城市化進程對房地產投資的影響,并運用多元線性回歸模型和 stepwise方法,對山東省城市化對房地產投資的影響進行回歸分析,以得出城市化指標中對房地產投資影響較大的因素,進而對實現山東房地產投資與城市化進程的協(xié)調發(fā)展提出相關建議。

一、山東省城市化進程的特征及其對房地產投資的影響

1.山東省城市化發(fā)展迅速,房地產投資穩(wěn)步增加。改革開放以來,山東省城市在數量、規(guī)模和結構上都有了飛速發(fā)展,城市化水平也不斷提高。1977年山東城市化率僅為 13.3%,低于全國平均水平,1990年上升到 27.3%。2000年山東省將城市化確立為山東省今后的四大發(fā)展戰(zhàn)略之一,從此山東省的城市化進入了新的快速發(fā)展時期。2001年全省城市化率為 39.2%,2009年達到 48.3%,高于全國平均水平。城市化是生活方式、生活質量不斷提高和改變的過程。在城市化快速發(fā)展過程中,包括新增城市居民的基本住房需求、原有城市居民改善性住房需求以及危舊房屋改造更新所造成的被動性住房需求疊加在一起,造成了城市住宅的巨大社會需求,直接帶動房地產投資的增加。1990年全省房地產開發(fā)投資額為 9.2億元,1994年則上升到 102.58億元,在隨后幾年受宏觀調控政策影響增速有一定波動,2000年以后投資額穩(wěn)步上升,2009年全省房地產投資額達到 2428.7億元。

2.山東省城市化整體水平不高,制約了山東房地產業(yè)的發(fā)展。(1)山東城市化率與先進省份相比差距較大。山東城市化率與東北三省和東部一些省份相比明顯偏低。根據國家統(tǒng)計局統(tǒng)計公報的數據,東北三省 2009年的城市化水平分別為遼寧 60.3%、吉林 53.3%、黑龍江 55.5%,比山東省分別高出 12.0、5.0和 7.2個百分點。與江蘇、浙江、廣東等東部發(fā)達省份相比,也存在較大差距。2009年江蘇、浙江、廣東城市化水平分別為 55.6%、57.9%和 63.4%,比山東分別高出 7.3和 9.6和 15.1個百分點。

表1 山東省城市化率與全國有關省份比較 (單位%)

(2)山東城市化明顯滯后于經濟發(fā)展水平。錢納里等人研究了 1965年 90個國家和地區(qū)城市化與工業(yè)化之間的關系,得出了人均國民生產總值越高、工業(yè)化水平越高,城市化水平也越高的結論。按照城市化發(fā)展的一般規(guī)律,在人均 GDP達到 1100美元時,城市化水平應在 65%以上。根據 2009年山東省國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報的數據,2009年山東省人均 GDP為 5240美元,城市化水平僅為 48.3%,遠遠落后于國際標準;2009年山東省第一產業(yè)增加值占全省 GDP的 9.8%,農村人口卻占全省的 51.7%,人口結構與 GDP結構偏離嚴重。同時,山東省城市化滯后于工業(yè)化水平,從表 2數據可知,2003-2009年城市化率一直低于工業(yè)化率。

表2 山東省城市化率與工業(yè)化率比較(單位：%)

城市化滯后影響了第三產業(yè)的發(fā)展,房地產業(yè)的發(fā)展也受到很大制約。不僅同東部發(fā)達省份相比,山東房地產投資規(guī)模相對偏低,而且山東房地產投資占固定資產投資比例多年來一直低于全國平均水平。國家統(tǒng)計局歷年統(tǒng)計公報數據顯示,2003-2009年全國房地產投資額占固定資產投資總額的比重依次為18.3%、18.8%、17.8%、17.6%、18.4%、17.7%、16.1%,山東省遠低于全國平均水平,詳細數據見表 3。

表3 山東省房地產開發(fā)投資額占全社會固定資產投資總額比重

造成山東省城市化發(fā)展滯后的主要原因：一是山東省城市化進程中東西部城市化發(fā)展失衡,全省城市化發(fā)展水平呈東高西低、階梯狀分布,城市化發(fā)展的東西部不平衡趨勢,影響了山東省城市化水平的同步良性發(fā)展和城市化總體水平的提高。二是全省中心城市規(guī)模不足,中小城市發(fā)展不足,小城鎮(zhèn)規(guī)模偏小,規(guī)模效應和集聚效應不強,制約城市對農村剩余人口的吸納能力。三是重化工業(yè)比重過高,第三產業(yè)發(fā)展緩慢,城鎮(zhèn)吸納農村勞動力能力低。2009年山東省三次產業(yè)比例為 9.6：56.3：34.1,其中容納就業(yè)能力強的第三產業(yè)占 GDP比重明顯過低,而第二產業(yè)中重工業(yè)比重高達 66.7%,比上年增長 16.2%,高資金密集型的重化工業(yè)創(chuàng)造新就業(yè)崗位的能力很差。四是國家戶籍制度和不完善的土地流轉制度,使人口流動不活躍,經濟活力不足。五是城市建設投入資金不足,城市基礎設施薄弱。

二、城市化影響房地產投資的實證分析

1.指標的選取。反映城市化的度量指標主要有非農人口比重、人口數量、第二、三產業(yè)產值比重、市區(qū)面積比例、GDP等。本文結合已有文獻和山東省發(fā)展的具體情況,選取了 4個方面 11個指標構建城市化水平綜合評價指標體系 (表 4)：(1)人口城市化指標,主要反映了農村人口不斷向城市轉移,造成城市人口絕對數量的增加。鑒于數據的可得性,選取非農人口比重和非農人口規(guī)模兩個指標;(2)經濟城市化指標,主要反映了城市經濟總量增加和產業(yè)結構的轉換,包括 GDP,第二、第三產業(yè)產值比重三個指標;(3)社會城市化指標,主要反映了人們生活水平和生活方式的變化,包括城鎮(zhèn)居民和農村居民的消費性支出以及人均郵電業(yè)務總量三個指標;(4)環(huán)境城市化指標,主要反映了城市化質量的發(fā)展狀況,包括人均擁有道路面積、人均公園綠地面積、建成區(qū)面積比例三個指標。

表4 城市化水平綜合評價指標體系

2.模型的確立。(1)數據來源。選取 2007年山東省 17個地市城市化各指標數據和房地產開發(fā)投資完成額作為樣本數據,來分析山東省城市化對房地產投資的影響。其中,城市化各指標數據來源于《山東統(tǒng)計年鑒 -2008》或根據相關數據計算得出,房地產開發(fā)投資完成額來源于《2008中國城市統(tǒng)計年鑒》。

(2)建立回歸模型。本文以房地產投資作為因變量 Y,采用 SPSS中多元線性回歸模型和 stepwise方法進行回歸。stepwise方法為逐步回歸法,是計算各 X對因變量 Y的貢獻大小,挑選貢獻最大的先進入方程式中。在 SPSS中挑選的標準是根據在Options框中設定的引進和剔除標準來進行變量篩選,若已在方程式中的變量,因新變量的進入而失去統(tǒng)計意義,則必須將它去除。以此類推,重復計算各自變量 X對 Y的貢獻,并依貢獻的大小引進或剔除,直到方程式內的變量都符合篩選標準為止①林震巖：《多變量分析：SPSS的操作與應用》,北京：北京大學出版社,2007年,第 93頁。。

建立多元回歸模型如下：

Y=C+β1X1+β2X2+β3X3+…… +βnXn+μ

其中：μ為隨機誤差項。

(3)計算結果分析

表5 變量引進 /剔除a

上表列出了模型的篩選過程,模型 1用逐步回歸法選入了 GDP,然后模型 2用逐步回歸法選入了非農人口比重,GDP仍然保留在模型中,其他的變量沒有達到選入標準,最終沒有進入。在進行變量引進和剔除后,我們發(fā)現城市化影響房地產投資的主要顯著因素是 GDP和非農人口比重。

表6 模型總結

表6是逐步回歸過程中 2個模型的總體參數表,顯示了本次回歸方程的相關系數 R、可決系數 R2、調整后的 R2、估計值的標準差。模型 1只有 GDP一個自變量進入,模型 2有 GDP和非農人口比重兩個自變量進入。模型 2的可決系數 R2為 0.931,反映出總體回歸效果較好,也就是說在因變量的變異中,有93.1%可以由自變量的變化來解釋。對于多元線性回歸模型,模型擬合度一般采用其調整的可決系數來判斷,調整后的 R2為 0.921,說明模型的擬合度較好。從模型 1到模型 2,反映了增加非農人口比重這一自變量后模型總體參數的變化,從 R2來看,模型 2比模型 1的回歸效果好。由 R值 (0.965)、R2值 (0.931)和調整后的 R2值 (0.921)可以看出,GDP和非農人口比重對房地產投資的解釋力較強。

表7 方差分析c

表7是對擬合的兩個模型的方差分析檢驗結果。由結果可知,模型 2中,F=93.976,Sig=0.000,表明回歸方程是有意義的。因此我們進入下一步的回歸。

表8 回歸系數a

表8是對兩個模型中各個系數的檢驗結果,用的是 t檢驗。從結果可以看出,GDP和非農人口比重的 t檢驗顯著性概率均小于 0.05,表示這兩個變量顯著不為零,即 GDP和非農人口比重對房地產投資的影響是顯著的。得到回歸方程為：

Y=-81.931+0.077X3+1.307X1,其中 Y代表房地產投資,X3代表 GDP,X1代表非農人口比重

調整后的 R2=0.921 F=93.976

從結果來看,調整后的 R2為 0.921,說明模型的自變量對因變量的解釋程度為 92.1%,即模型有較好的解釋能力。山東省各城市的房地產投資基本依賴于農村人口不斷向城市和城鎮(zhèn)轉移以及城市本身的經濟發(fā)展水平。城市非農人口越多、經濟實力越強的城市,房地產投資就越多,房地產市場就越具有發(fā)展?jié)摿?。非農人口比重增加 1個單位,房地產投資相應增加 1.307個單位;GDP增加 1個單位,房地產投資就會增加 0.077個單位。

三、結論與建議

1.本文通過多元線性回歸模型分析,發(fā)現非農人口比重和 GDP是城市化指標中,對山東省房地產投資影響最顯著的因素。在城市化的進程中,人口大量向城市聚集,創(chuàng)造了大量的房地產需求,同時,城市化通過對經濟發(fā)展的促進,會提高城市的消費能力,促進房地產業(yè)的規(guī)模擴張和房地產類型的多樣化,提高房地產投資水平。可以預期,今后相當長一段時期內隨著山東城市化水平的進一步提高,山東經濟景氣向好,房地產需求將進一步增加,房地產投資仍會保持較快增長。

2.山東省作為全國的人口大省,有大量農村剩余勞動力和城市勞動力需要在城市就業(yè),針對山東省城市化發(fā)展滯后的現狀,要按照科學發(fā)展觀和“五個統(tǒng)籌”的戰(zhàn)略思想提高山東省的城市化整體水平,為此,一要切實走新型的工業(yè)化道路,加快產業(yè)結構調整,促進第三產業(yè)發(fā)展,實現工業(yè)化和城市化的協(xié)調發(fā)展;二要構建合理的城鎮(zhèn)體系,統(tǒng)籌東西部城市發(fā)展,既要發(fā)揮大城市的帶動作用,又要重視中小城市建設,加速鄉(xiāng)村城市化進程;三要多渠道籌集社會資金加強城市基礎設施建設,提高城市承載能力;四要對現行的一系列制約城市化發(fā)展的制度和政策,包括戶籍、土地、就業(yè)、社會保障、財政、教育、衛(wèi)生、公共服務等制度與政策進行改革,逐步消除城市化的制度障礙和經濟障礙,使進城務工農民逐步轉變?yōu)槌擎?zhèn)居民。

3.房地產業(yè)為城市化的進程提供了一個居住的空間,房地產業(yè)的波動影響城市化的穩(wěn)定發(fā)展。要通過宏觀調控和微觀規(guī)制,合理引導房地產業(yè)投資結構和投資規(guī)模,抑制房地產價格過快上漲,促進房地產業(yè)與城市化協(xié)調發(fā)展。

[責任編輯：邵世友 ]

The Positive Analysis of the Influence of Urbanization on Real Estate Investment:A Case of Shandong

HAO Guo-cai
(School of Economics,Shandong University of Finance,Jinan 250014,P.R.China)

Urbanization has come along with changes in population structure,industrial structure and demand structure.Such changes have inevitably impacted real estate investment.This paper employs a multiple linear regression model to examine the impact of urbanization on real estate investment in Shandong province. It is found that,among all the urbanization indicators,the proportion of non-agricultural population and GDP are the two factors are statistically significant.Based on the empirical findings,the paper puts for ward policy implications regarding the coordinated development of urbanization and real estate investment.

urbanization;real estate investment;multi-linear regression

2010-05-28

山東省科技發(fā)展計劃項目“促進民生改善的住房市場政府規(guī)制研究”(2010G0020815)的階段性成果。

郝國彩,山東財政學院經濟學院副教授 (濟南 250014)。