南京二十一世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 解志翔
房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在問(wèn)題的思考
南京二十一世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 解志翔
全面預(yù)算管理是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值最大化的一種管理方法。本文對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問(wèn)題進(jìn)行了闡述,從觀念、制度等方面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問(wèn)題提出了相應(yīng)的對(duì)策。
房地產(chǎn)企業(yè) 全面預(yù)算管理 問(wèn)題 對(duì)策
所謂全面預(yù)算管理是指在企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的指導(dǎo)下,通過(guò)編制預(yù)算、財(cái)務(wù)控制與執(zhí)行、評(píng)價(jià)與激勵(lì)等措施,最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)最大化利潤(rùn)與價(jià)值的一種管理方法。目前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化程度越來(lái)越高,不論是企業(yè)內(nèi)部控制還是外部資源利用,客觀上都要求房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其各個(gè)環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)行為實(shí)行全面的預(yù)算管理。
(一)企業(yè)的預(yù)算與戰(zhàn)略目標(biāo)脫節(jié)
由于目前房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)比較缺乏,很多房地產(chǎn)企業(yè)多是套用傳統(tǒng)預(yù)算方式,在進(jìn)行預(yù)算編制時(shí)一般是在年度經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)下編制年度預(yù)算,但是對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)預(yù)算部分不重視,使得企業(yè)的戰(zhàn)略實(shí)施過(guò)程中沒(méi)有數(shù)據(jù)支持,企業(yè)的預(yù)算與戰(zhàn)略目標(biāo)脫節(jié)。
(二)管理制度和預(yù)算體系不完善
當(dāng)前一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目具體實(shí)施單位的各種預(yù)算管理沒(méi)有建立系統(tǒng)、緊密的組織體系,松散、缺失的預(yù)算組織體系和管理制度使得企業(yè)對(duì)預(yù)算目標(biāo)、考核、監(jiān)督變成空談,預(yù)算管理的作用也就無(wú)從談起。
(三)全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)不完整
建立在預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上的預(yù)算是一種標(biāo)準(zhǔn)化的預(yù)算,標(biāo)準(zhǔn)化的預(yù)算本身也是一種標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的工程項(xiàng)目多種多樣,尚未形成不同產(chǎn)品統(tǒng)一的國(guó)家預(yù)算定額,預(yù)算制定的難度也由此產(chǎn)生。
(四)有效的控制與分析機(jī)制缺乏
由于房產(chǎn)企業(yè)對(duì)來(lái)源廣泛的大量數(shù)據(jù)沒(méi)有有效的分析,獲取的執(zhí)行狀況也不同步,無(wú)法對(duì)預(yù)算執(zhí)行難以進(jìn)行有效地控制,無(wú)法做到及時(shí)、全面和深入的預(yù)算分析。
(五)缺乏全員意識(shí)和考核力度
在預(yù)算的執(zhí)行、控制和考核過(guò)程中,只有按照目標(biāo)管理所強(qiáng)調(diào)的自我控制思想,實(shí)行自我控制、相互控制、自上而下的控制,按照目標(biāo)管理強(qiáng)調(diào)成果的思想,才能合理評(píng)價(jià)并有效激勵(lì)員工。
一般房地產(chǎn)企業(yè)只把預(yù)算視為一種財(cái)務(wù)行為,根據(jù)工程項(xiàng)目的進(jìn)度情況來(lái)制定、控制預(yù)算,有的觀念甚至認(rèn)為預(yù)算只是財(cái)務(wù)部門對(duì)資金支出控制和使用。很多實(shí)行預(yù)算管理的部門和企業(yè),考核也是流于形式,使得對(duì)預(yù)算考核與預(yù)算管理的全面實(shí)施脫節(jié)。
(一)糾正片面預(yù)算管理的觀念
首先,企業(yè)管理層要從思想上給與重視和支持。第二,要注重目標(biāo)與行為之間的關(guān)系,房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理要求一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都圍繞企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而開展。第三,要加強(qiáng)企業(yè)員工的集體和參與觀念。
(二)健全全面預(yù)算管理的制度
根據(jù)該行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和企業(yè)自身管理模式特點(diǎn),確立適用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、成本、質(zhì)量管理系統(tǒng),做好項(xiàng)目和行業(yè)分析和預(yù)測(cè)報(bào)告。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理中的難題,完善明確責(zé)任中心的權(quán)責(zé),界定預(yù)算目標(biāo),編制預(yù)算、匯總、復(fù)核與審批、預(yù)算執(zhí)行與控制管理、業(yè)績(jī)報(bào)告及差異分析、預(yù)算指標(biāo)考核等一系列全面預(yù)算管理制度。
(三)做好的基礎(chǔ)性工作
基礎(chǔ)性工作主要內(nèi)容包括企業(yè)各項(xiàng)數(shù)據(jù)記錄、定額應(yīng)用、成本與計(jì)劃、工作量測(cè)算、規(guī)章制度制定和企業(yè)員工再教育等,是專業(yè)管理工作中最基礎(chǔ)的部分?;A(chǔ)工作對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和企業(yè)的管理水平都有非常大的影響。
(四)改進(jìn)預(yù)算管理工作方法和程序
(1)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算編制與管理方法進(jìn)行改進(jìn)和完善。一般來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期都比較長(zhǎng)。導(dǎo)致在開發(fā)過(guò)程中不確定性因素增多,預(yù)算編制能反映工程項(xiàng)目綜合情況,有利于企業(yè)掌握項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況。
(2)改變預(yù)算管理的程序,變 “自上而下”的程序?yàn)?“上下結(jié)合”。具體程序是企業(yè)高管層制定總目標(biāo)和各個(gè)部門的子目標(biāo);各子部門再編制預(yù)算計(jì)劃,交由預(yù)算委員會(huì)審查;預(yù)算委員會(huì)通過(guò)預(yù)算計(jì)劃后,將各個(gè)部門預(yù)算進(jìn)行平衡,再對(duì)整個(gè)預(yù)算方案進(jìn)行協(xié)調(diào)和修正;然后將預(yù)算的方案再交由各部門查閱,征求意見進(jìn)行微調(diào)。
在整個(gè)預(yù)算編制中,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好的工作如下:
理順審查部門預(yù)算:先對(duì)總體預(yù)算情況進(jìn)行分析,將總預(yù)算根據(jù)部門分解。再對(duì)項(xiàng)目根據(jù)時(shí)間進(jìn)度分解。最后把預(yù)算目標(biāo)和責(zé)任落實(shí)到各個(gè)單位直至各個(gè)項(xiàng)目。
協(xié)調(diào)部門之間合作:房地產(chǎn)預(yù)算講究的是部門合作、共同努力。在預(yù)算管理委員會(huì)的組織下,房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算涉及項(xiàng)目開發(fā)前期研發(fā)、營(yíng)銷、管理等,各個(gè)部門共同研究,分工編制預(yù)算。
監(jiān)督現(xiàn)金流:房地產(chǎn)行業(yè)由于其資金密集程度高,預(yù)算控制聚焦在目標(biāo)成本和現(xiàn)金流量的預(yù)算與管理上。因此,在方法上要求從粗到細(xì),及時(shí)調(diào)整預(yù)算并妥善處理有關(guān)事宜。
安排好編制預(yù)算周期:由于房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目開發(fā)周期至少2-3年,政策變化大,不確定因素多,要保證各項(xiàng)目正常開展及后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)的資金儲(chǔ)備,預(yù)算編制工作就一定要考慮周全。
(五)加強(qiáng)企業(yè)預(yù)算的預(yù)警管理
(1)根據(jù)企業(yè)自身情況制定預(yù)警控制指標(biāo)以及級(jí)別。按照企業(yè)工程項(xiàng)目預(yù)算實(shí)際數(shù)據(jù)與計(jì)劃之間的差異,進(jìn)行分析與預(yù)測(cè),制定符合項(xiàng)目實(shí)際的預(yù)警控制線,同時(shí)進(jìn)行監(jiān)控,將監(jiān)測(cè)結(jié)果和各個(gè)分部的實(shí)際指標(biāo)關(guān)聯(lián)。
(2)分析額外項(xiàng)目。在項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中,對(duì)于超預(yù)算的支出以及額外的變更項(xiàng)目,要根據(jù)實(shí)際情況分析,然后將其變化細(xì)化分解,組織成控部門、預(yù)決算部門、財(cái)務(wù)部門等進(jìn)行成本費(fèi)用測(cè)算,不能隨意增減。最后按一定的流程選取最優(yōu)方案。
(3)調(diào)整與變更預(yù)算。一般預(yù)算方案審查批準(zhǔn)后,任何部門和個(gè)人不得隨意進(jìn)行調(diào)整。但是如果出現(xiàn)的重大因素對(duì)預(yù)算執(zhí)行不利的時(shí)候,要采取措施彌補(bǔ),當(dāng)彌補(bǔ)措施無(wú)法滿足需要時(shí)就需要對(duì)預(yù)算進(jìn)行調(diào)整。
房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理是一個(gè)系統(tǒng)工程,是企業(yè)治理的重要組成內(nèi)容,是與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相配合的戰(zhàn)略保障體系。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的特點(diǎn),切實(shí)實(shí)行現(xiàn)金收支兩條線管理,深化目標(biāo)成本管理,最終形成全員和全方位的預(yù)算管理體系。
[1]威廉·拉利.預(yù)算管理手冊(cè)[M].王斌等譯.北京:人民郵電出版社,2007
[2]夏愛蘭.略談房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理[J].財(cái)會(huì)月刊(理論),2006;5
財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版)2011年1期