余菲菲，左仲明

（池州學(xué)院 資源環(huán)境與旅游系，安徽 池州 247000）

基于AHP的產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境分析與評(píng)價(jià)研究

余菲菲，左仲明

（池州學(xué)院 資源環(huán)境與旅游系，安徽 池州 247000）

在產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境分析中，由于各種影響因素眾多且不易量化等原因，一般多采用定性分析方法。運(yùn)用層次分析法（AHP）對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店進(jìn)行分析，通過確定產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境影響因素和問卷調(diào)查，建立產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境影響因素層次分析和綜合評(píng)價(jià)模型，提出一種定性與定量相結(jié)合的研究產(chǎn)權(quán)式酒店的新思路。

產(chǎn)權(quán)式酒店；投資環(huán)境；影響因素；AHP分析

產(chǎn)權(quán)式酒店是一種將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)結(jié)合在一起的一種商業(yè)新概念，也是一種將房地產(chǎn)、酒店住宿和旅游休閑度假結(jié)合在一起的全新投資模式。產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)，它涉及到眾多的要素和領(lǐng)域，每個(gè)領(lǐng)域又有著眾多的因素，各因素的直觀反映性較弱，而且不易量化。因而在產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境分析中，目前多采用定性分析的方法。本文運(yùn)用層次分析法（AHP），對(duì)影響產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境的主要因素進(jìn)行量化分析，通過專家調(diào)查法確定影響因素權(quán)重并賦值，提出研究產(chǎn)權(quán)式酒店的一種新思路。

一、構(gòu)建遞階層次結(jié)構(gòu)圖

（一）確定影響因素

影響因素的選擇主要是通過廣泛查閱文獻(xiàn)資料和征求專家意見完成的。本文以產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境評(píng)價(jià)的綜合目標(biāo)為第一個(gè)層次，將行政、經(jīng)濟(jì)、自然和社會(huì)環(huán)境列為研究產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境的4大影響因素構(gòu)建層次分析模型的中間層次，然后以此為基礎(chǔ)構(gòu)建最低層次，并把最底層的行政、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民消費(fèi)能力、財(cái)務(wù)、城市旅游發(fā)展、城市環(huán)境、人口、消費(fèi)者購買意愿和專業(yè)機(jī)構(gòu)參與度9個(gè)因素細(xì)分為35個(gè)單項(xiàng)評(píng)估因子。

（二）列出遞階層次結(jié)構(gòu)圖

確定各影響因素后，構(gòu)建層次結(jié)構(gòu)圖（見圖1）。不同類型的產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境影響因素也不盡相同，并且同一影響因素在不同類型產(chǎn)權(quán)式酒店中的權(quán)重也不同。本文所做調(diào)查以及結(jié)論主要以商務(wù)產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境為對(duì)象。產(chǎn)權(quán)式酒店按其地理位置通常可分為度假型產(chǎn)權(quán)酒店和商務(wù)產(chǎn)權(quán)式酒店，以分時(shí)度假為旗號(hào)的度假產(chǎn)權(quán)式酒店對(duì)區(qū)域旅游資源質(zhì)量和吸引力要求甚高；而融入商務(wù)概念的產(chǎn)權(quán)式酒店，對(duì)地理位置的選擇也非常重要，但商務(wù)產(chǎn)權(quán)式酒店與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市發(fā)展速度等關(guān)系更加密切。因此，在使用該層次結(jié)構(gòu)模型時(shí)，可以結(jié)合具體的區(qū)域產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的實(shí)際情況適當(dāng)改動(dòng)。

二、資料調(diào)查與統(tǒng)計(jì)方法

（一）專家選擇

在調(diào)查中共設(shè)計(jì)問卷30份，收回有效問卷25份。其中教授、學(xué)者5人、旅游管理專業(yè)研究生7人、飯店管理人員（飯店總經(jīng)理或副總經(jīng)理）10人、政府官員3人。

（二）調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)

專家意見是層次分析法（AHP）的信息基礎(chǔ)，也是層次分析法（AHP）的關(guān)鍵一步。調(diào)查采用直觀征求專家意見法，然后再對(duì)專家評(píng)價(jià)后的結(jié)果賦值分析，這樣就避免了因?qū)＜覍?duì)層次分析法（AHP）不了解而導(dǎo)致的調(diào)查信息不準(zhǔn)確。

因素之間的衡量尺度共分為5個(gè)等級(jí)，并分別賦予對(duì)應(yīng)的衡量值：同樣重要-1；略微重要-3；重要-5；非常重要-7；極其重要-9；同時(shí)引入倒數(shù) 1、1/3、1/5、1/7、1/9。

表1 產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境影響因素層次分析模型

中間因素層及權(quán)重最底層及權(quán)重單項(xiàng)評(píng)估因子單排序權(quán)重總排序權(quán)重序列排名消費(fèi)者的投資意識(shí) 0.3170 0.0396 8消費(fèi)者購買意愿 消費(fèi)者的法律意識(shí) 0.1502 0.0172 25 0.4963 投資領(lǐng)域的選擇性 0.3174 0.0399 7專業(yè)機(jī)構(gòu)參與度信托保險(xiǎn)公司的參與度 0.3907 0.0302 13 0.3125 銀行金融機(jī)構(gòu)的參與度 0.6903 0.462 4

三、結(jié)果分析

模型中各因素的權(quán)重和權(quán)重排序一目了然，為產(chǎn)權(quán)式酒店投資提供了量化的科學(xué)依據(jù)。

（一）行政環(huán)境

行政環(huán)境因素主要包括：產(chǎn)業(yè)政策支持、法規(guī)的完備性、法制的穩(wěn)定性和執(zhí)法的公正性。產(chǎn)權(quán)式酒店這一新的旅游業(yè)態(tài)的發(fā)展需要旅游業(yè)政策體系的不斷完善與支持，包括旅游產(chǎn)業(yè)政策、財(cái)稅政策、金融政策、土地政策、交通政策、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)政策等。產(chǎn)權(quán)式酒店作為旅游和房地產(chǎn)相結(jié)合的產(chǎn)物，理應(yīng)有專門的行業(yè)主管部門進(jìn)行管理，每年都應(yīng)核查產(chǎn)權(quán)式酒店投資企業(yè)資質(zhì)，制定并維護(hù)地方管理政策。而影響產(chǎn)權(quán)式酒店投資的法律完備性因素，首先是各種直接管理的法律法規(guī)，如房屋買賣合同、房屋租賃合同、擔(dān)保法律、物業(yè)管理法律及回購法律等；其次相關(guān)的法律影響也十分重要，如城市規(guī)劃法和環(huán)境保護(hù)法等。執(zhí)法公正性與否也非常重要，如果政府和司法機(jī)關(guān)嚴(yán)格執(zhí)法，即使現(xiàn)有的法律、法規(guī)不完善，也可以在一定程度上使產(chǎn)權(quán)式酒店投資的規(guī)范程度大大提高。

（二）經(jīng)濟(jì)環(huán)境

經(jīng)濟(jì)環(huán)境是產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境中影響力最為顯著的因素。經(jīng)濟(jì)發(fā)展是產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的推動(dòng)力，強(qiáng)大的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力，能為產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展提供強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)支撐，把握一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是產(chǎn)權(quán)式酒店投資科學(xué)決策的基礎(chǔ)。

1.宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素

宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展標(biāo)志著一個(gè)經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)所有市場(chǎng)的整體發(fā)展?fàn)顩r，也決定了這個(gè)經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)各種企業(yè)的市場(chǎng)前景。而影響產(chǎn)權(quán)式酒店投資的宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展因素基本上主要受區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)的影響。

人均GDP指標(biāo)是衡量地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的重要指標(biāo)，根據(jù)消費(fèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)和國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，人均GDP達(dá)1000美元-3000美元為居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變的臨界點(diǎn)。[1]92融入商務(wù)概念的產(chǎn)權(quán)式酒店是一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，人均GDP水平影響消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店兼具投資和消費(fèi)雙重模式的轉(zhuǎn)變。第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重是衡量地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的量化指標(biāo)之一。產(chǎn)權(quán)式酒店有旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的雙重屬性，區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)合理性影響其健康可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)空置率與產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)供給環(huán)境有關(guān)，是產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境中的量化指標(biāo)之一。房地產(chǎn)空置率的國(guó)際警戒線標(biāo)準(zhǔn)為10%。

2.居民消費(fèi)能力因素

居民消費(fèi)能力因素主要是指消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的購買力。某區(qū)域的居民的消費(fèi)水平直接決定了該區(qū)域居民對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店消費(fèi)市場(chǎng)和投資市場(chǎng)的需求。產(chǎn)權(quán)式酒店投資市場(chǎng)還屬于高消費(fèi)市場(chǎng)，因此，居民消費(fèi)水平越高，投資市場(chǎng)也愈活躍，產(chǎn)權(quán)式酒店的價(jià)格也愈高。居民消費(fèi)能力因素包括：恩格爾系數(shù)、人均可支配收入、年人均消費(fèi)性支出和居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。

恩格爾系數(shù)因子間接反映居民購買力。聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織確定的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)是 “恩格爾系數(shù)0.6以上為饑寒，0.5-0.6為溫飽，0.4-0.5為小康，0.3-0.4為富裕”。[2]20人均可支配收入和人均消費(fèi)支出因子分別反映居民收入水平和消費(fèi)能力。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)因子主要反映居民消費(fèi)趨勢(shì)。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展觸發(fā)消費(fèi)的結(jié)構(gòu)升級(jí)，人們的消費(fèi)方式主要有：生存型、發(fā)展型和享受型。生存型消費(fèi)主要指滿足生存需要的消費(fèi)，即吃、穿、用、住、行方面；發(fā)展型消費(fèi)是指隨著生存條件的不斷改善，為提高適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的能力進(jìn)行的消費(fèi)，即醫(yī)療保健、教育、通訊方面；享受型消費(fèi)是指人類在創(chuàng)造財(cái)富的過程中，懂得享受生活，特別是對(duì)精神生活追求方面的消費(fèi)，即文化娛樂、住房裝修方面。[3]113產(chǎn)權(quán)式酒店這一消費(fèi)結(jié)構(gòu)基本處于發(fā)展型向享受型過渡階段的消費(fèi)形態(tài)。

3.財(cái)務(wù)因素

財(cái)務(wù)因素是與產(chǎn)權(quán)式酒店的投資性密切相關(guān)的，包括城市地價(jià)、土地取得方式、稅費(fèi)、同類項(xiàng)目盈利水平和資金融資渠道。

城市地價(jià)水平是產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境中量化因子之一。產(chǎn)權(quán)式酒店在立項(xiàng)之初，也是作為房地產(chǎn)項(xiàng)目而言的，而地價(jià)是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的重要部分，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格成本產(chǎn)生影響。城市地價(jià)包括商業(yè)、居住和工業(yè)用途，本文主要考慮城市商業(yè)地價(jià)水平。

城市土地的取得方式是影響產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境中定性因子之一。土地是國(guó)有資源，政府土地出讓一般有協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣出讓三種，目前國(guó)內(nèi)還是以協(xié)議出讓為主，導(dǎo)致出現(xiàn)不少暗箱操作和不公正競(jìng)爭(zhēng)，轉(zhuǎn)手牟利情況較多，透明規(guī)范的地價(jià)系統(tǒng)是很重要的因素。

稅費(fèi)水平也是產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境中的定性指標(biāo)之一。政府稅費(fèi)名目繁多，數(shù)額較大的有城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、垃圾處理費(fèi)、人防費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、交易契稅、規(guī)劃管理費(fèi)、質(zhì)監(jiān)招標(biāo)費(fèi)、抗震審查費(fèi)等等，各地根據(jù)自身實(shí)際，稅費(fèi)水平不一，特別是許多稅費(fèi)減免政策靈活性很大，尺度不一。這樣，企業(yè)投資決策與區(qū)域選擇必須考慮區(qū)域真實(shí)的稅費(fèi)水平。這與政府在稅費(fèi)管理上的完善程度相關(guān)。

同類項(xiàng)目的收益水平主要指區(qū)域酒店的收益水平，是產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)投資中重要參考因子。

資金的融資渠道主要指資金的貸款條件嚴(yán)格與寬松與否，這對(duì)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的供給和需求有很大的影響。

4.城市旅游發(fā)展因素

一個(gè)區(qū)域的城市旅游發(fā)展程度越高，越能吸納外來旅游者的進(jìn)入，更能促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這也是產(chǎn)權(quán)式酒店投資者作出投資決策時(shí)應(yīng)考慮的因素。城市旅游發(fā)展因素包括城市旅游資源、商業(yè)發(fā)達(dá)程度、旅游收入、城市接待入境旅游者人數(shù)、城市接待入境旅游者平均停留天數(shù)、星級(jí)酒店數(shù)量、營(yíng)業(yè)收入、出租率等。

（三）自然環(huán)境

由于自然環(huán)境是一種投資者無法輕易改變的客觀物質(zhì)環(huán)境，具有相對(duì)不變和長(zhǎng)久穩(wěn)定的特點(diǎn)。而產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目的投資又具有地理位置的固定性和不可逆性的特點(diǎn)，因此有必要對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境的自然環(huán)境因素進(jìn)行分析。自然環(huán)境包括城市環(huán)境、大氣環(huán)境、水體環(huán)境和城市內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善程度及區(qū)位交通便捷度等因素。

作為區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)權(quán)式酒店，城市環(huán)境因素會(huì)影響產(chǎn)權(quán)式酒店的投資和經(jīng)營(yíng)。城市環(huán)境越好越能吸引外來投資者和消費(fèi)者的進(jìn)入。城市環(huán)境因素主要是大氣環(huán)境質(zhì)量、水體環(huán)境質(zhì)量、市內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善程度和區(qū)位交通的便捷度。

（四）社會(huì)環(huán)境

社會(huì)環(huán)境因素是影響投資環(huán)境的重要因素，它為投資者在特定區(qū)域進(jìn)行投資提供一種社會(huì)大環(huán)境。能否在某一個(gè)地區(qū)進(jìn)行長(zhǎng)久而穩(wěn)妥的投資是投資者極為關(guān)心的問題。如果社會(huì)的大環(huán)境不好，那么投資者也就不能長(zhǎng)久而穩(wěn)妥地獲得收益。影響投資產(chǎn)權(quán)式酒店的社會(huì)環(huán)境因素主要包括：人口因素、消費(fèi)者購買意愿和專業(yè)機(jī)構(gòu)參與度。

1.人口因素

人口因素主要指第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員比重，是產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境中勞動(dòng)力因素的重要影響因子。

2.消費(fèi)者購買意愿因素

在同一民族的不同地區(qū)，由于區(qū)域氣候和地理?xiàng)l件的不同，也會(huì)導(dǎo)致日積月累的文化差異，從而產(chǎn)生不同類型的文化和價(jià)值觀念。研究消費(fèi)文化和價(jià)值觀念上這種差別，對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店投資的區(qū)域選擇，甚至具體的產(chǎn)權(quán)式酒店內(nèi)部功能設(shè)計(jì)都有所裨益。同時(shí)消費(fèi)者的投資意識(shí)、法律意識(shí)對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店的投資性有很大的影響。

消費(fèi)者購買意愿因素主要包括消費(fèi)者的消費(fèi)意識(shí)、消費(fèi)者的投資意識(shí)、消費(fèi)者的法律意識(shí)和投資領(lǐng)域的選擇性，是衡量產(chǎn)權(quán)式酒店消費(fèi)和投資雙重屬性的重要因子。

3.專業(yè)機(jī)構(gòu)參與度因素

專業(yè)機(jī)構(gòu)的參與度包括信托保險(xiǎn)公司和銀行金融機(jī)構(gòu)的參與，是保證產(chǎn)權(quán)式酒店健康投資的重要指標(biāo)。

四、綜合評(píng)價(jià)模型

在上述單指標(biāo)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的分析上，確定產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（見表2），標(biāo)準(zhǔn)采用五個(gè)等級(jí)(部分指標(biāo)采用四個(gè)等級(jí))，分?jǐn)?shù)按 5 分制，分別對(duì)應(yīng)：“5∶4∶3∶2∶1”。同時(shí)確定產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)（見表3），標(biāo)準(zhǔn)采用五個(gè)等級(jí)：優(yōu)、良、中、低、差，分別對(duì)應(yīng)：“[4.0，5.0]、[3.0，4.0］、[2.0，3.0］、[1.0，2.0］、[0，1.0］”。

表2 產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

消費(fèi)者的消費(fèi)意識(shí) 很強(qiáng)烈 強(qiáng)烈 較強(qiáng)烈 較弱 很弱消費(fèi)者的投資意識(shí) 很強(qiáng)烈 強(qiáng)烈 較強(qiáng)烈 較弱 很弱消費(fèi)者的法律意識(shí) 很強(qiáng)烈 強(qiáng)烈 較強(qiáng)烈 較弱 很弱投資領(lǐng)域的選擇性 少 較少 較多 多 很多信托保險(xiǎn)公司參與度 很高 高 較高 一般 差銀行金融機(jī)構(gòu)參與度 很高 高 較高 一般 差

表3 產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)

在對(duì)各個(gè)單項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的確定之后，采用多因子綜合評(píng)價(jià)方法，構(gòu)建產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境的評(píng)價(jià)公式：

其中，A為評(píng)價(jià)總得分；Di為單項(xiàng)指標(biāo)的得分；Wi為單項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重；Cj為最低層指標(biāo)的權(quán)重；BK為中間因素層指標(biāo)的權(quán)重；i為單項(xiàng)指標(biāo)的個(gè)數(shù)，在本指標(biāo)體系中，i取35個(gè)；j為因素層指標(biāo)的個(gè)數(shù)，在本指標(biāo)體系中，j取9個(gè)；k為準(zhǔn)則層指標(biāo)的個(gè)數(shù)，在本指標(biāo)體系中，k取4個(gè)。

這樣就可以得到一個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境評(píng)價(jià)的較科學(xué)的結(jié)果。運(yùn)用該評(píng)價(jià)模型可以對(duì)區(qū)域產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境進(jìn)行定性分析和定量評(píng)價(jià)，為產(chǎn)權(quán)式酒店投資者對(duì)受資地區(qū)投資環(huán)境的研究和評(píng)價(jià)提供借鑒，做好投資產(chǎn)權(quán)式酒店前的重要準(zhǔn)備工作。

[1]黃良浩.人均GDP突破1000美元后：國(guó)外居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析[J].招商周刊，2004，（37）.

[2]劉葉飆.酒店?duì)I銷學(xué)[M].北京：高等教育出版社，2004.

[3]杭愛明.論信息化與居民消費(fèi)方式的變革[J].上海師范大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2000，29（4）.

責(zé)任編輯：高 煥

Abstract:In the article,some active factors functioning in Property Hotel investment environment analysis are firstly analyzed based on investigation data.Then Analytic Hierarchy Process (AHP)method is employed to achieve the study results.A new model for Property Hotel investment environment analysis and a comprehensive evaluation method for Property Hotel competition are proposed at last.

Key words:Property Hotel;investment environment;influence factor;AHP analysis

An Analysis and Evaluation of Property Hotel Investment Environment Based on AHP Method

Yu Feifei,Zuo Zhongming
（Resource Environment&Tourism Department,Chizhou College,Chizhou 247000,China）

F590.6

A

1672-447X（2011）02-0022-04

2010-09-21

池州學(xué)院引進(jìn)研究生科研啟動(dòng)項(xiàng)目（XYK200804）

余菲菲（1982-），湖北鄂州人，池州學(xué)院資源環(huán)境與旅游系教師，碩士，研究方向?yàn)轱埖旯芾怼?/p>