胡薇薇

摘要：由于中央與地方政府對利益的選擇存在差異，因而在房地產(chǎn)領(lǐng)域中中央與地方政府在各自利益的驅(qū)使下進(jìn)行博弈，使得中央政府出臺的一系列調(diào)控房價(jià)的政策名存實(shí)亡。因此應(yīng)當(dāng)調(diào)整中央與地方的關(guān)系，加強(qiáng)對地方的問責(zé)機(jī)制，分清中央與地方的財(cái)權(quán)事權(quán)。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)政策；中央政府；地方政府；博弈分析

1、我國的房地產(chǎn)現(xiàn)狀

1.1房價(jià)收入比

房價(jià)收入比是家庭年均收入和平均房價(jià)比值，用以評價(jià)房價(jià)的相對高低。世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)上限是5：1。(如表2—1)

1.2空置率

空置率是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按國際通行慣例，商品房空置率在5％—10％之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10％—20％之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；空置率在20％

以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

中國目前的房屋空置率是一個(gè)很敏感的話題，不同目的的持有者對空置率的數(shù)據(jù)分歧很大。其中常被人們提起的有26％和1％這兩個(gè)數(shù)據(jù)，而據(jù)統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)，在杭州、上海、北京等地，舊小區(qū)的入住率一般都比較高，2000年以后新建房的空置率在40％以上，2004年以后新建房的空置率應(yīng)不低于60％。造成如此高的空置率顯然是房地產(chǎn)的過度投資造成的。

1.3房地產(chǎn)投資占GDP比例

這個(gè)指標(biāo)反映整體經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴程度。在大國的房地產(chǎn)歷史上，美國在1950年出現(xiàn)過6.98％的最高比例，然后一路小幅波動，直到1991年從3.42％開始，一路上揚(yáng)至2005年的6.2％，隨后發(fā)生了次貸危機(jī)。而日本在70年代中期由最高的8％左右一直降低，到1985年廣場協(xié)議的簽訂，房地產(chǎn)在日本開始過熱，房地產(chǎn)投資占GDP比重在1989年到1991年的最高點(diǎn)期間約5.5％，這時(shí)候日本的房地產(chǎn)崩盤了，從此日本進(jìn)入了長達(dá)十幾年的低迷，被稱為“失去的十年”。而中國從有據(jù)可查的記錄來看，從1997年的4.02％開始一路上漲，到2007年時(shí)這個(gè)比例到了10.13％，這是任何國家任何時(shí)候都沒出現(xiàn)過的高度?？紤]房地產(chǎn)對相關(guān)經(jīng)濟(jì)的帶動作用，其對GDP的影響將高達(dá)3.15*10.13％=32％。

1.4房租收益率

房子總價(jià)格和每月房租的比值，用以評價(jià)房產(chǎn)的投資價(jià)值。國際公認(rèn)的房租收益率應(yīng)在150到230之間。而北京、上海、杭州、深圳的房租收益率一般都在360以上，且房租上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房價(jià)上漲速度，這一數(shù)字還在不停的增大，之所以會出現(xiàn)這么低的房租收益率，是因?yàn)榻^大多數(shù)買來的房子不是用來住的，而是用來炒作，所以才導(dǎo)致了租房市場的供大于求。同時(shí)，這也是因?yàn)槿藗儼逊康禺a(chǎn)投資的目光盯在其自身的升值，而不是房租，這也反映了當(dāng)前中國房地產(chǎn)的消費(fèi)狀況。

以上種種指標(biāo)表明，中國的房價(jià)已經(jīng)高到了非常嚴(yán)重的地步。給中國經(jīng)濟(jì)帶來嚴(yán)重危害：抑制其它方面的需求，造成畸形經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)；抑制其它方面投資，造成畸形發(fā)展。

2、地方的博弈手段

對于地方政府而言，作為理性的“經(jīng)濟(jì)人”，當(dāng)中央的調(diào)控和地方的經(jīng)營發(fā)生矛盾時(shí)，地方政府往往會努力謀求地方利益的最大化。為達(dá)到這一目的，在房地產(chǎn)調(diào)控中，地方采取了如下對策：

1. 曲解規(guī)則。中央推出的政策舉措一般都是原則性的，各地在實(shí)施中還必須把這些原則性要求變?yōu)榫唧w的操作規(guī)則。于是，地方常在“用足用活中央政策”的名義下解釋中央政策，打一些既不與中央政策明顯沖突，又有利于本位利益的“擦邊球”。地方政府肆意曲解中央先后出臺的“國六條”及配套細(xì)則“國十五條”中的沒有明確定義的概念和具體實(shí)施細(xì)則，如“90平方米套型建筑面積”、“開發(fā)建設(shè)總面積70％”等。

2.公開托市。一些地方政府領(lǐng)導(dǎo)人總是利用各種途徑向人們傳達(dá)這樣一種信息：本地的房價(jià)不會下跌只會上漲，來本地投資房地產(chǎn)會有很好地回報(bào)，本地的房地產(chǎn)市場現(xiàn)在一片興旺等等。甚至在國內(nèi)外一些研究機(jī)構(gòu)紛紛對中國房地產(chǎn)泡沫化提出警告時(shí)，這些地方政府的領(lǐng)導(dǎo)人仍堅(jiān)持本地的房地產(chǎn)發(fā)育健康，房價(jià)是正常的。

3.軟抵制。地方政府從未放棄對房價(jià)高漲的推動。雙方的博弈仍在繼續(xù)，中央的調(diào)控遭遇了地方政府的“軟抵制”。例如，蘇北某縣級市政府負(fù)責(zé)人近日就把房價(jià)4年漲3倍作為政績津津樂道。北京市朝陽區(qū)某官員也放言，敢于拉動房價(jià)是負(fù)責(zé)任的一種做法。因?yàn)楦甙旱姆績r(jià)既能增加政府財(cái)政稅收，又能拉動GDP增長轉(zhuǎn)化為政績。另一方面，地方政府又會大作表面文章，表示其已盡最大努力執(zhí)行中央政府的政策。

3、地方政府與中央政策博弈的原因

3.1現(xiàn)行分權(quán)體制催生中地博弈

由于中央政府對地方政府相當(dāng)部分事權(quán)和財(cái)權(quán)的下放，使得追求財(cái)政收入和促進(jìn)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等地方性利益滲入地方政府經(jīng)濟(jì)行為的行為指向中。而許多地方不服從中央政令、拖延政策，是分權(quán)中的地方權(quán)力異化使然。在行政性分權(quán)的格局中，地方政府很大程度上脫離了中央的約束，且很少受到來自百姓的監(jiān)督，因此能明目張膽地拖延中央的政令，使國家政令陷入僵局。分稅制改革后，財(cái)權(quán)與事權(quán)的不對等使地方政府面臨巨大的財(cái)政壓力，而經(jīng)濟(jì)理性又使得其與中央政府展開博弈，形成“上有政策，下有對策”的格局。

3.2地方政府問的非正當(dāng)競爭催生博弈行為

地方政府之間的非正當(dāng)競爭催生博弈行為主要表現(xiàn)在以下幾方面：轉(zhuǎn)型期地方政府所面臨的相對“軟化”的制度約束環(huán)境導(dǎo)致其產(chǎn)生激勵(lì)變異；缺乏微觀主體有效監(jiān)督和約束的上下級政府問直接的委托代理關(guān)系導(dǎo)致其產(chǎn)生代理變異；“準(zhǔn)聯(lián)邦式”政府問競爭強(qiáng)化放大了地方政府上述行為的變異程度。土地是地方政府手中一筆巨大的資產(chǎn)，與資本的替代關(guān)系使得土地對當(dāng)前以資本競爭為重點(diǎn)的地方政府問的競爭影響巨大。在市、縣一級的許多地方政府，土地出讓收益已占可支配財(cái)政收入的20％—50％，個(gè)別地方甚至達(dá)到80％—90％。為了追求這種優(yōu)勢地位和經(jīng)濟(jì)政治利益最大化，他們就會采取各種手段多征地，努力抬高房地產(chǎn)價(jià)格。

3.3地方政府、銀行、地產(chǎn)商三方合謀催生博弈行為

在利益驅(qū)動下，地方政府會同銀行與房地產(chǎn)商形成一個(gè)共同推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展并從中獲益頗豐的“鐵三角”的利益格局：地方政府得到豐厚的土地收益和政績，銀行獲得了回收速度相對較快、投資回報(bào)相對穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)貸款，房地產(chǎn)商則獲得了超過20％的高利潤率。有些專家甚至認(rèn)為，目前許多地方政府熱衷于“經(jīng)營城市”，其實(shí)質(zhì)就是政府炒地，以地生財(cái)，一些地方政府事實(shí)上成為房價(jià)、地價(jià)連年攀升的主導(dǎo)者和參與者。此外，在短期利益的驅(qū)動下，還存在地方政府濫用農(nóng)地征用權(quán)、強(qiáng)制收購?fù)恋亍⒅L各地的圈地?zé)岢币约皩ぷ?、腐敗等現(xiàn)象。不少地方甚至出現(xiàn)了用地指標(biāo)嚴(yán)重透支與土地圈而不用、

待價(jià)而沽并存的現(xiàn)象，這就導(dǎo)致了耕地銳減和土地危機(jī)。

4、協(xié)調(diào)中央與地方博弈的對策分析

4.1分清中央和地方的財(cái)權(quán)事權(quán)是解決問題的根本

既然分稅制是在事權(quán)的基礎(chǔ)上劃分財(cái)權(quán)，就要厘清中央和地方的事權(quán)劃分，避免在事權(quán)歸屬上出現(xiàn)混淆交叉，進(jìn)而避免“中央請客，地方買單”的現(xiàn)象。中央如要下放事權(quán)，就一定要有相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)配套措施，如“稅收返還”、“財(cái)政補(bǔ)貼”等。只有對目前的分稅制進(jìn)行改革和完善，使地方財(cái)權(quán)和事權(quán)保持或接近平衡，地方政府才能徹底消除后顧之憂，對中央的每一項(xiàng)政策才能做到嚴(yán)格執(zhí)行。所以，要真正解決房地產(chǎn)市場存在的問題、抑制房價(jià)，必須調(diào)整中央與地方的事權(quán)與財(cái)權(quán)，給地方各級政府行使事權(quán)提供相應(yīng)的財(cái)力保障。

4.2完善政府政績考核體系和激勵(lì)機(jī)制

目前，中央考核地方仍然以經(jīng)濟(jì)總量增長，GDP等作為硬性指標(biāo)，致使一些地方政府決策者對科學(xué)發(fā)展觀和正確的政績觀認(rèn)識不到位，好大喜功，急功近利，突出表現(xiàn)為“六重六輕”重?cái)?shù)字游戲，輕為民謀利；重個(gè)人升遷，輕社會進(jìn)步；重近期效果、輕長遠(yuǎn)發(fā)展；重局部利益、輕全局利益；重形式主義、輕實(shí)事求是；重經(jīng)濟(jì)效益，輕社會效益。正是由于對地方政府官員激勵(lì)機(jī)制的不科學(xué)，從而強(qiáng)化了他們同中央政府不合作博弈的潛意識，縱容了地方政府盲目追求GDP的傾向，進(jìn)而惡化了經(jīng)濟(jì)社會全面協(xié)調(diào)發(fā)展的整體環(huán)境。因此，中央要完善政府考核體系來強(qiáng)化對地方政府的考核以及政府官員的問責(zé)，以科學(xué)的激勵(lì)機(jī)制來促使地方政府樹立科學(xué)的發(fā)展觀和政績觀。更多地將環(huán)境保護(hù)、增加居民收入、提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和地區(qū)競爭力等戰(zhàn)略性的問題納入到考評指標(biāo)體系中，停止鼓勵(lì)地方政府繼續(xù)追求總量粗放式增長、凸現(xiàn)個(gè)別指標(biāo)的政績考評體系的繼續(xù)運(yùn)行。只有這樣，中央政府和地方政府的政策博弈才會減弱，新型的中央政府和地方政府關(guān)系的建立才有可能。

4.3落實(shí)問責(zé)機(jī)制，加強(qiáng)對地方執(zhí)行的監(jiān)督

目前的現(xiàn)狀是“問責(zé)”體制尚存不足，對地方一把手的問責(zé)仍缺乏約束。在我們的現(xiàn)實(shí)生活中，相當(dāng)多的違法占地案件，其數(shù)量動輒就是幾百畝、上千畝甚至更多。我們所看到的處理結(jié)果，多是給予有關(guān)人員黨紀(jì)、政紀(jì)處分或者通報(bào)批評，很少有被追究刑事責(zé)任的；還有更多的違法占地案件，被揭露出來以后，則是“暫停施工、補(bǔ)辦手續(xù)、限期改正，一些地方政府的責(zé)任者連黨紀(jì)、政紀(jì)的責(zé)任也不追究，有的還被提拔、重用?！皣鶙l配套細(xì)則”與此前調(diào)控政策的一個(gè)明顯不同之處是，監(jiān)察部首次作為九個(gè)部門之一，參與調(diào)控。因此，要從本質(zhì)上增強(qiáng)調(diào)控工作的執(zhí)行效力，改變調(diào)控政策總體推進(jìn)呈積極態(tài)勢，必須改變在結(jié)構(gòu)性、局部性上仍顯空轉(zhuǎn)的局面，以強(qiáng)力的監(jiān)督和有效的問責(zé)來保證中央各項(xiàng)政策的有效落實(shí)。

4.4加快建立以基本公共服務(wù)均等化為重點(diǎn)的中央與地方關(guān)系

中央與地方公共服務(wù)的分工不合理，由此造成不同地區(qū)政府公共服務(wù)職責(zé)和供給能力的差距。要使政府的公共服務(wù)職責(zé)與能力相對稱，按照基本公共服務(wù)均等化的要求，完善公共財(cái)政制度，把完善轉(zhuǎn)移支付制度作為下一步調(diào)整中央地方關(guān)系的重點(diǎn)。這樣，既可以抓住中央地方關(guān)系的主要矛盾，又可以在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展方面有所作為，有利于改善和加強(qiáng)中央對地方的約束與監(jiān)督機(jī)制。并且，對強(qiáng)化地方政府的公共服務(wù)職能，對加快建立公共服務(wù)體制都具有相當(dāng)重要的意義。

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