徐卓航

在樓市調(diào)控政策的影響下，許多商鋪開發(fā)商打出了“不限購”、“高回報(bào)”等口號(hào)吸引投資者的進(jìn)入。不過，林林總總的各類商鋪也很容易讓投資者看花了眼。由于對(duì)商鋪的不甚了解，而去投資那些潛在風(fēng)險(xiǎn)很大的商鋪，由此發(fā)生投資的虧損也就難以避免了。那么，有哪些商鋪是碰不得的呢？

糾纏不清的不碰

商鋪的投資同其他房地產(chǎn)投資一樣，應(yīng)第一時(shí)間關(guān)注其安全性，弄清最基本的東西。不明不白、容易出現(xiàn)糾紛和問題的商鋪當(dāng)然不能碰。

首先，對(duì)于房產(chǎn)證原件的核查很重要。一些關(guān)鍵內(nèi)容，如原產(chǎn)權(quán)人、土地性質(zhì)、商鋪位置等等，都需要仔細(xì)檢查，看看產(chǎn)權(quán)是否清晰、有沒有處于產(chǎn)權(quán)糾紛之中，又或者是否為臨時(shí)、違章建筑。還有些商鋪按規(guī)定只能租不能買，如在部隊(duì)、學(xué)校、機(jī)關(guān)等國有土地上開發(fā)建設(shè)的，都應(yīng)事先了解清楚，免得日后面臨被取締的窘境。

其次，還應(yīng)關(guān)注商鋪的銷售經(jīng)營模式。無論是只售不租、長(zhǎng)期包租，還是短期委托經(jīng)營、帶租約銷售等，都有著不同的形式和優(yōu)劣。投資者應(yīng)在了解清楚之后，再根據(jù)實(shí)際情況選擇合適自己的模式。

管理不善的不碰

弄清這些基本性質(zhì)之后，進(jìn)一步的就要看商鋪的管理方面。不管是何種類型的商鋪，都或多或少地受到所在區(qū)域的整體經(jīng)營狀況的影響，因而，開發(fā)商對(duì)于商鋪的管理也是非常重要的，管理不善的不能碰。

從這一點(diǎn)來說，經(jīng)營主體就應(yīng)該是必不可少的。姜新國指出，有些地方的商鋪經(jīng)營到后來，發(fā)現(xiàn)根本沒有明確的經(jīng)營主體，全都是小的投資客在各自為陣，自然難成氣候。而這就涉及到開發(fā)商的管理問題了，有些不負(fù)責(zé)任的開發(fā)商，對(duì)于商鋪采取“一賣了之”的做法，對(duì)于今后的管理、主導(dǎo)等等都不聞不問，這就可以說是沒有“售后服務(wù)”。

健康的商鋪應(yīng)該具備一定程度完善健全的管理體系，有明確的整體規(guī)劃、目標(biāo)，這樣才會(huì)具有良好的發(fā)展性。試想，一個(gè)管理混亂的商鋪，左邊一家婚紗店，右邊開一家食品店，又哪里來的未來可言呢？

環(huán)境條件不佳的不碰

繼而，則要觀察商鋪的周邊環(huán)境等因素，外部條件不佳的也不要去碰。

在商圈的選擇上，要更多地關(guān)注周邊商業(yè)的飽和度?！安⒉皇钦f顯得繁華的商圈就是好的?！苯聡忉屨f：“有些地段好的商圈雖然可能使經(jīng)營相對(duì)容易，但高昂的租金使得收益方面不見得有優(yōu)勢(shì)。真正應(yīng)關(guān)注的是飽和度，比如一些小城鎮(zhèn)商圈已然供大于求，無論看上去多有潛力，也不該去碰。”

另一個(gè)重要方面就是周邊的交通狀況、是否有充足的車位等等。再有，除了人流量和交通的便利性，街道的寬度也需要注意。街太窄了自然不好，但過寬的街道也不利于商鋪的經(jīng)營，所謂“寬街無鬧市”，一般16米左右的街寬是比較合適的。

缺乏前景的不碰

最后，還應(yīng)分析比較商鋪的發(fā)展前景，一些缺乏前景的商鋪也是不碰為妙。

一種是業(yè)態(tài)定位不準(zhǔn)的。通常商鋪的規(guī)范發(fā)展上都會(huì)有不同的業(yè)態(tài)定位，不同種類不同地區(qū)的商鋪會(huì)相應(yīng)地有不同的、各自適合的業(yè)態(tài)定位，如餐飲、娛樂、購物、綜合等等，合適的業(yè)態(tài)定位才能吸引到合適的人群，形成一個(gè)比較好的經(jīng)營環(huán)境。如果缺乏明確的業(yè)態(tài)定位，則會(huì)使經(jīng)營變得混亂盲目、缺乏統(tǒng)一性和發(fā)展性。

另一種是培育周期太長(zhǎng)的。我們知道投資都有一定的回報(bào)周期和回報(bào)率，商鋪的投資在看到其未來發(fā)展前景的同時(shí)，也要充分考慮培育的周期。若是周邊發(fā)展緩慢、需要過長(zhǎng)成長(zhǎng)周期的商鋪，即使未來顯得再美好，也應(yīng)仔細(xì)考量其回收期和風(fēng)險(xiǎn)性。