劉攀峰

工程造價(jià)是指進(jìn)行某項(xiàng)工程建設(shè)所花費(fèi)的全部費(fèi)用。其中有兩種含義，第一種含義:工程造價(jià)是指建設(shè)一項(xiàng)工程預(yù)期開支或?qū)嶋H開支的全部固定資產(chǎn)投資費(fèi)用。也就是一項(xiàng)工程通過建設(shè)形成相應(yīng)的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)所需用一次性費(fèi)用的總和。這一含義是從投資者—業(yè)主的角度來定義的。從這個(gè)意義上說，工程造價(jià)就是指工程價(jià)格。即為建設(shè)成一項(xiàng)工程，預(yù)計(jì)或?qū)嶋H在土地市場、技術(shù)勞務(wù)市場以及承包市場等交易活動(dòng)中所形成的建筑安裝工程價(jià)格和建設(shè)工程總價(jià)格。通常把工程造價(jià)的第二種含義只認(rèn)定為工程承發(fā)包價(jià)格。它是在建筑市場通過招投標(biāo)，由需求主體投資者和供給主體者建筑商共同認(rèn)可的價(jià)格。

1 工程造價(jià)的構(gòu)成及特點(diǎn)

1.1 工程造價(jià)的構(gòu)成

所謂工程造價(jià)的構(gòu)成，是指建設(shè)項(xiàng)目在工程建設(shè)過程中按各類費(fèi)用支出或花費(fèi)的性質(zhì)和途徑，通過費(fèi)用劃分和匯集所形成的工程造價(jià)的費(fèi)用分解結(jié)構(gòu)。在建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)的基本構(gòu)成中，包括用于購買建設(shè)項(xiàng)目所含各種設(shè)備的費(fèi)用，用于建筑安裝施工所需支出的費(fèi)用，用于委托工程勘察設(shè)計(jì)應(yīng)支出的費(fèi)用，用于購置土地所需的費(fèi)用，也包括用于建設(shè)單位自身進(jìn)行項(xiàng)目籌建和項(xiàng)目管理所需的費(fèi)用等。

1.2 工程總價(jià)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)造價(jià)有大額性、個(gè)別性、差異性、動(dòng)態(tài)性、層次性、兼容性等特點(diǎn)，這是由于工程項(xiàng)目周期長、規(guī)模大、造價(jià)高的特點(diǎn)決定的，工程造價(jià)涉及范圍較廣，也直接關(guān)系到人們的生活和居民的居住標(biāo)準(zhǔn)，及經(jīng)濟(jì)承受能力，所以工程造價(jià)的作用及影響較大。

2 工程造價(jià)在房地產(chǎn)項(xiàng)目過程中的控制

2.1 設(shè)計(jì)是開發(fā)項(xiàng)目前期控制造價(jià)的前提

房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)是指對(duì)工程項(xiàng)目的建設(shè)提供有技術(shù)依據(jù)的設(shè)計(jì)文件和圖紙的整個(gè)活動(dòng)過程，是建設(shè)項(xiàng)目生命期中的重要環(huán)節(jié)，是建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行整體規(guī)劃，體現(xiàn)具體實(shí)施意圖的重要過程，是科學(xué)技術(shù)轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力的紐帶，是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是確定與控制工程造價(jià)的重點(diǎn)階段。工程設(shè)計(jì)是否合理，對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)的確定與控制具有十分重要的意義。數(shù)據(jù)表明:初步設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的75%～95%;技術(shù)設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的35%～75%;施工圖設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的25%～35%;施工圖設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的10%。因此控制造價(jià)，設(shè)計(jì)階段起著關(guān)鍵的作用。

2.2 工程招投標(biāo)是控制項(xiàng)目工程造價(jià)的核心

招投標(biāo)階段是確定工程施工合同價(jià)格的一個(gè)重要階段，它對(duì)今后的施工以至于工程竣工結(jié)算都有著直接的影響，因此，這兩個(gè)階段對(duì)于工程造價(jià)控制都非常重要。面對(duì)當(dāng)前激烈競爭的建設(shè)市場，招標(biāo)單位要最大限度地節(jié)省工程造價(jià)，選擇低價(jià)承包商中標(biāo)，承包商為了能中標(biāo)，也只能選擇低報(bào)價(jià)。采用招投標(biāo)辦法在許多方面能起到保障招投標(biāo)人的合法權(quán)益，也使房地產(chǎn)企業(yè)能從競標(biāo)中降低工程造價(jià)、保證工程質(zhì)量、縮短工期等，且能選擇技術(shù)裝備、資信情況良好的施工企業(yè)。

2.3 采用分包方式能節(jié)省工程總價(jià)

甲方采用指定分包工程給專業(yè)的施工單位能比總包方的造價(jià)節(jié)約20%～40%左右，又能嚴(yán)格控制質(zhì)量，加快工程進(jìn)度，避免因總包單位的實(shí)力不濟(jì)造成停工現(xiàn)象的發(fā)生。如:土方工程、樁基工程、門窗工程、電梯工程、室外高壓工程、智能化工程、人防工程、消防工程、園林綠化工程等。

2.4 施工過程管理是控制工程造價(jià)的重要環(huán)節(jié)

1)做好材料的選定工作如:鋼材、混凝土等主要材料，也可以由甲方代供，能有效地保證質(zhì)量及進(jìn)度。2)合理的控制工程簽證工作，主要是指施工企業(yè)就施工圖紙、設(shè)計(jì)變更所確定的工程內(nèi)容以外，又實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的施工內(nèi)容應(yīng)辦理簽認(rèn)工作。工程簽證是建筑工程產(chǎn)品在建設(shè)過程中的一項(xiàng)經(jīng)常性的工作，加強(qiáng)工程簽證工作是建設(shè)單位控制造價(jià)的一項(xiàng)重要工作，合理的簽證工作及強(qiáng)化現(xiàn)場人員的綜合管理水平，能杜絕由于簽證工作而造成工程造價(jià)的提高。3)隱蔽工程的驗(yàn)收工作。一項(xiàng)工序在隱蔽前，必須要求施工單位及時(shí)通知建設(shè)單位到達(dá)現(xiàn)場，雙方共同驗(yàn)收簽認(rèn)。在驗(yàn)收過程中，一定要以設(shè)計(jì)圖紙為依據(jù)，進(jìn)行實(shí)際測(cè)量、檢驗(yàn)、確認(rèn)，例如:基礎(chǔ)鋼筋的尺寸大小、間距的多少;基槽的寬度、深度;墊層的厚度等，這些重要的數(shù)據(jù)都是建設(shè)單位最終結(jié)算的依據(jù)，一旦工程被隱蔽之后，倘若沒有進(jìn)行及時(shí)的驗(yàn)收，在沒有數(shù)據(jù)記錄的情況下，會(huì)對(duì)今后的工程造價(jià)審核工作造成不利的影響，所以做好隱蔽工程的驗(yàn)收工作，不僅能更好的保證工程質(zhì)量，而且也為工程造價(jià)的準(zhǔn)確性提供保障。

2.5 竣工結(jié)算是控制工程造價(jià)的關(guān)鍵

竣工結(jié)算是控制工程造價(jià)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在結(jié)算時(shí)要以實(shí)事求是的原則結(jié)合現(xiàn)行的管理規(guī)定，根據(jù)合同約束內(nèi)容，按圖紙及設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證進(jìn)行計(jì)算，之后要審查是否有丟落項(xiàng)工程，還需建立復(fù)核、建檔、備案制，加強(qiáng)從業(yè)人員的素質(zhì)教育，使工程造價(jià)確切、合理。

3 結(jié)語

工程造價(jià)控制與管理貫穿整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的始末，其起著關(guān)鍵性主導(dǎo)作用，為項(xiàng)目的銷售定價(jià)及利潤奠定著基礎(chǔ)。所以只有在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)階段，采用切合實(shí)際的計(jì)價(jià)依據(jù)和科學(xué)合理的計(jì)價(jià)方法，合理的確定項(xiàng)目投資估算、初步設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算，才能提高投資的效益。因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程管理中，有必要研究和分析各個(gè)環(huán)節(jié)在投資中的各種因素，有效地控制項(xiàng)目的投資成本。這就是我認(rèn)為工程造價(jià)控制在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的重要性和必然趨勢(shì)。

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