□文/姚 佳 都永晟

投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量帶來的影響

□文/姚 佳1都永晟2

本文就公允價(jià)值計(jì)量對我國投資性房地產(chǎn)的影響進(jìn)行分析和探討，首先概述投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式發(fā)展現(xiàn)狀，然后分析公允價(jià)值計(jì)量模式對投資性房地產(chǎn)企業(yè)的影響，最后就采用公允價(jià)值計(jì)量之后我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題提出相應(yīng)的改進(jìn)措施。

投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值計(jì)量；新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性地產(chǎn)包括已出租的土地使用權(quán)和持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

一、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量發(fā)展現(xiàn)狀

2006年財(cái)政部頒布了新企業(yè)會(huì)計(jì)基本準(zhǔn)則，該準(zhǔn)則規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量與信息披露，并引入了公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，準(zhǔn)則允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)可以自主選擇歷史成本或公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的方式。

2004年以來，我國房地產(chǎn)市場開始快速發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)高企。如果仍以歷史成本計(jì)量投資性房地產(chǎn)，則無法使投資性房地產(chǎn)的增值部分得以真正體現(xiàn)，進(jìn)而和現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)市場的價(jià)格相背離，而公允價(jià)值計(jì)量可以增加企業(yè)資產(chǎn)的賬面價(jià)值。但2008年國際金融風(fēng)暴之后，許多人認(rèn)為公允價(jià)值計(jì)量模式是導(dǎo)致金融危機(jī)的罪魁禍?zhǔn)?，因此許多房地產(chǎn)企業(yè)依舊繼續(xù)采用歷史成本計(jì)量方式，而更加冷落了可以用來增加賬面收益的公允價(jià)值計(jì)量模式，不少企業(yè)對是否采用公允價(jià)值計(jì)量自身資產(chǎn)徘徊不定，尤其是對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量。在這一特殊時(shí)刻，推出不久的公允價(jià)值計(jì)量模式面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。

二、公允價(jià)值計(jì)量對投資性房地產(chǎn)的影響

在投資性房地產(chǎn)計(jì)量中引入公允價(jià)值模式，會(huì)對我國房地產(chǎn)企業(yè)多方面產(chǎn)生重要影響。

（一）有利影響

1、提高企業(yè)融資能力。2004年以來中國房價(jià)高企，由此提高了房地產(chǎn)的公允價(jià)值。采用公允價(jià)值計(jì)量后，房地產(chǎn)上漲的價(jià)值會(huì)提高企業(yè)利潤，使企業(yè)融資能力得以增強(qiáng)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)營需要大量資金周轉(zhuǎn)來維持，所以具備較高融資能力的企業(yè)可以在市場競爭中保持領(lǐng)先地位。采用公允價(jià)值計(jì)量可以提高企業(yè)賬面價(jià)值，企業(yè)賬面會(huì)出現(xiàn)數(shù)倍于賬面價(jià)值的資產(chǎn)溢價(jià)，企業(yè)獲得巨額利潤之后其價(jià)值得以提高，因此增強(qiáng)了企業(yè)的融資能力，從而使企業(yè)貸款易于獲得批準(zhǔn)，資金緊張的情況得以緩解。

2、使會(huì)計(jì)信息更透明。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量的企業(yè)，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值要在每個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日進(jìn)行重新評(píng)估，并進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量可以及時(shí)、可靠地披露企業(yè)會(huì)計(jì)信息，使其價(jià)值得以準(zhǔn)確反映，從而增加企業(yè)信息的透明度，為企業(yè)及其利益相關(guān)者提供科學(xué)的投資信息。

3、提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。公允價(jià)值著重解決會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性，而賬面價(jià)值則重點(diǎn)在于解決會(huì)計(jì)信息的可靠性。由于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在一定程度上改善了會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量，因此對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)量，企業(yè)的估值水平可能會(huì)由于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則而產(chǎn)生相應(yīng)的改變。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施在一定程度上會(huì)給投資者提供質(zhì)量更高的會(huì)計(jì)信息，由此會(huì)影響到投資人對企業(yè)的原有預(yù)期及判斷，進(jìn)而使投資信心得以增強(qiáng)。

（二）不利影響

1、進(jìn)入門檻高，評(píng)估難度大。在政策環(huán)境方面，公允價(jià)值計(jì)量的推出，客觀上對企業(yè)的進(jìn)入提高了門檻。會(huì)計(jì)上對企業(yè)采用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量要滿足兩個(gè)條件：一是有活躍的房地產(chǎn)交易市場；二是從房地產(chǎn)交易市場上房地產(chǎn)企業(yè)可以得到同類或類似企業(yè)的市場價(jià)等相關(guān)信息，由此能夠合理估計(jì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)量須經(jīng)過專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估才能確定其價(jià)值。評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值需要考慮其地域、戶型等多種因素，而且由于我國房價(jià)的波動(dòng)較為頻繁，從而使評(píng)估難度增加，使計(jì)量難以及時(shí)反映其真正的價(jià)值。目前，我國相關(guān)專業(yè)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)尚不健全，因此導(dǎo)致以公允價(jià)值計(jì)量的結(jié)果未能達(dá)到公允。

2、影響賬面凈資產(chǎn)。公允價(jià)值計(jì)量模式反映了市場對企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須謹(jǐn)慎對待公允價(jià)值計(jì)量的引入。公允價(jià)值的引入，一方面會(huì)提高企業(yè)的凈資產(chǎn)；另一方面在不利市場環(huán)境中，企業(yè)價(jià)值也會(huì)隨之減少。近來，政府對投資過熱的房地產(chǎn)市場不斷進(jìn)行調(diào)控降溫，導(dǎo)致很多公司出現(xiàn)資金短缺的問題。如果投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式，會(huì)直接影響企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值，而企業(yè)收益則未必增長相同的比例，此時(shí)的凈資產(chǎn)收益率反而可能出現(xiàn)下降。

3、引起利潤波動(dòng)。采用公允價(jià)值計(jì)量模式后，隨著公允價(jià)值的變動(dòng)會(huì)影響投資性房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場利潤的穩(wěn)定性，而且近年來我國房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，所以房地產(chǎn)企業(yè)的利潤受市場波動(dòng)的影響更加明顯。房地產(chǎn)企業(yè)引入公允價(jià)值之后，其利潤不但可以反映企業(yè)的經(jīng)營狀況，而且也可以反映房地產(chǎn)市場的價(jià)格趨勢。采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)，投資性房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值變動(dòng)會(huì)計(jì)入當(dāng)期損益，進(jìn)而影響到企業(yè)的凈利潤水平。這種由價(jià)值增值而增加的利潤與企業(yè)提高盈利水平不同，市場中影響其價(jià)值變動(dòng)的因素很多，會(huì)影響企業(yè)利潤的穩(wěn)定性。此外，企業(yè)聘請第三方投資機(jī)構(gòu)對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，其高額評(píng)估費(fèi)用會(huì)增加企業(yè)的經(jīng)營成本，減少企業(yè)的利潤。

除此之外，由于公允價(jià)值是根據(jù)市場價(jià)值變動(dòng)的，所以在房地產(chǎn)企業(yè)中引入公允價(jià)值計(jì)量模式可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)利用房價(jià)操縱利潤，粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表，誤導(dǎo)會(huì)計(jì)信息使用者。

三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的改進(jìn)措施

（一）降低門檻，加強(qiáng)監(jiān)督。為了更好地與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則接軌，企業(yè)應(yīng)該可以自主選擇以公允價(jià)值或是以歷史成本模式進(jìn)行計(jì)量的方式。因?yàn)楣蕛r(jià)值計(jì)量模式選擇門檻較高，從而導(dǎo)致許多企業(yè)繼續(xù)采用成本模式進(jìn)行計(jì)量，而國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則更傾向于企業(yè)以公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，因此應(yīng)該在有效監(jiān)督的條件下合理降低限制條件，從而讓更多的企業(yè)愿意選擇公允價(jià)值計(jì)量模式。與此同時(shí)，也要嚴(yán)格監(jiān)督，避免企業(yè)依靠公允價(jià)值進(jìn)行利潤操縱。

（二）提供有利環(huán)境及政策支持。在市場環(huán)境方面，應(yīng)該不斷完善市場經(jīng)濟(jì)制度和結(jié)構(gòu)，加快進(jìn)行資本市場改革，完善資本市場和生產(chǎn)資料市場，加快建立公平交易環(huán)境，以滿足公允價(jià)值計(jì)量的要求，減少企業(yè)操縱利潤的時(shí)機(jī)，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

此外，國家也應(yīng)該給予稅收等方面的支持。2007年7月頒布實(shí)施的《關(guān)于執(zhí)行（企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則）有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》就是一個(gè)利好的優(yōu)惠政策，這在客觀上以稅收優(yōu)惠為條件鼓勵(lì)企業(yè)更多采用公允價(jià)值計(jì)量的模式。

（三）完善機(jī)構(gòu)評(píng)估。我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚不成熟，房地產(chǎn)市場波動(dòng)相對較大，且企業(yè)利用投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量操縱利潤的風(fēng)險(xiǎn)很高，如果采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)企業(yè)，則存在較高的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。引進(jìn)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)可以增加公允價(jià)值計(jì)量的獨(dú)立性，但企業(yè)不能自我評(píng)估或聘請自己認(rèn)定的非專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該聘請經(jīng)過有關(guān)權(quán)威部門認(rèn)定的專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行客觀、獨(dú)立的評(píng)估，盡可能地避免企業(yè)操縱利潤，從而降低投資者風(fēng)險(xiǎn)。

（四）加強(qiáng)信息披露。防止企業(yè)操縱利潤的有效辦法是信息披露要公開和透明，投資性房地產(chǎn)的初始確認(rèn)價(jià)值、同類房地產(chǎn)的市價(jià)、地理位置、建筑面積等其他相關(guān)信息應(yīng)該得到及時(shí)充分的披露。投資性房地產(chǎn)采取公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，應(yīng)著重披露為其進(jìn)行評(píng)估的評(píng)估機(jī)構(gòu)詳情、評(píng)估的方法與證據(jù)來源等因素；披露公允價(jià)值信息與增值情況應(yīng)針對于采取成本法進(jìn)行計(jì)量的投資性房地產(chǎn)企業(yè)。

四、結(jié)論

對企業(yè)而言，在會(huì)計(jì)方面，投資者和股東及企業(yè)職工更想了解企業(yè)當(dāng)前經(jīng)營狀況和未來經(jīng)濟(jì)前景信息，而以歷史成本為計(jì)量基礎(chǔ)不能很好地表達(dá)企業(yè)當(dāng)前的經(jīng)營狀況和反映未來經(jīng)濟(jì)前景。這在客觀上要求必須改革其計(jì)量體系，引入公允價(jià)值計(jì)量模式。

會(huì)計(jì)政策的選擇會(huì)對企業(yè)產(chǎn)生巨大影響，公允價(jià)值計(jì)量模式是一把“雙刃劍”，一方面可以提高企業(yè)的價(jià)值；另一方面也會(huì)為企業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)。從長期發(fā)展來看，中國市場經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展和不斷成熟會(huì)使取得有關(guān)資產(chǎn)與負(fù)債的公允價(jià)值更為容易，而且我國的會(huì)計(jì)制度也在與國際慣例逐步趨同，以公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量必將是未來的發(fā)展趨勢。因此，對于公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用要持謹(jǐn)慎態(tài)度，應(yīng)該結(jié)合現(xiàn)實(shí)的國家政策、經(jīng)濟(jì)和市場環(huán)境作出明智的選擇。

[1]財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則2006[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2006.

[2]張興等.上市公司投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)狀分析[J].商業(yè)時(shí)代，2009.31.

[3]郭立新，翟瀟璐.談公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)[J].財(cái)會(huì)通訊，2007.12.

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（作者單位：1.貴州大學(xué)管理學(xué)院；2.貴州省消防總隊(duì)后勤部）