□文/李 萍 張艷麗

對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的思考

□文/李 萍 張艷麗

自上世紀(jì)九十年代以來，伴隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展突飛猛進(jìn)。房地產(chǎn)行業(yè)資金投入量大，項(xiàng)目開發(fā)周期長，面對日益激烈的市場競爭，房地產(chǎn)企業(yè)顯現(xiàn)出高風(fēng)險、高收益的特點(diǎn)。如何有效地規(guī)避、降低房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程中的財務(wù)風(fēng)險，對房地產(chǎn)企業(yè)的生存、發(fā)展有著至關(guān)重要的意義。

財務(wù)風(fēng)險；財務(wù)風(fēng)險的劃分；對策

一、財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)涵

財務(wù)風(fēng)險的概念最先出現(xiàn)在財務(wù)管理領(lǐng)域，其出發(fā)點(diǎn)是基于企業(yè)財務(wù)管理決策活動過程中的不確定性。企業(yè)財務(wù)風(fēng)險是風(fēng)險中最為常見的一種，其強(qiáng)調(diào)的風(fēng)險主體是市場經(jīng)濟(jì)的參與者和競爭者。財務(wù)風(fēng)險按其在經(jīng)營過程中的表現(xiàn)不同，可以分為狹義的和廣義兩種。

（一）狹義財務(wù)風(fēng)險。狹義財務(wù)風(fēng)險也稱籌資或融資風(fēng)險，首先是由企業(yè)負(fù)債引起的，具體來說是指企業(yè)因借入資金而引起的用貨幣資金償還到期債務(wù)的不確定性，沒有債務(wù)就不存在財務(wù)風(fēng)險。

（二）廣義財務(wù)風(fēng)險。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險是一種微觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，是企業(yè)所面臨的全部風(fēng)險的貨幣化的表現(xiàn)形態(tài)，是企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的集中體現(xiàn)。所以廣義的財務(wù)風(fēng)險就是指在企業(yè)的經(jīng)營活動中，由于各種難以或無法預(yù)料和控制的因素的影響，使企業(yè)實(shí)現(xiàn)的財務(wù)收益和預(yù)期財務(wù)收益發(fā)生背離，因而有蒙受損失的機(jī)會和可能。企業(yè)財務(wù)活動的組織和管理過程中的某一方面或環(huán)節(jié)的問題，都有可能使得風(fēng)險轉(zhuǎn)化為損失。這種對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的界定方式，有利于企業(yè)經(jīng)營者從市場經(jīng)濟(jì)的高度，以企業(yè)的價值或資金運(yùn)動為主線，來辨識、衡量、評價和處置所面臨的全部風(fēng)險。從財務(wù)風(fēng)險預(yù)警的角度看，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險不僅限于籌資活動產(chǎn)生的風(fēng)險，不當(dāng)?shù)耐顿Y活動、營運(yùn)活動、分配活動同樣可能導(dǎo)致企業(yè)面臨風(fēng)險。因此，本文認(rèn)為，廣義觀體現(xiàn)出了財務(wù)的本質(zhì)，能真正反映市場經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)財務(wù)關(guān)系的全貌，這種定義更加科學(xué)合理。因而本文將財務(wù)風(fēng)險定義為：企業(yè)在經(jīng)營活動中，由于外部環(huán)境和內(nèi)部條件發(fā)生各種難以預(yù)料或控制的變化，而導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)狀況的惡化和經(jīng)營成果的降低。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的劃分

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)。從資金來源劃分財務(wù)風(fēng)險，主要有籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險和資金回籠風(fēng)險。

（一）籌資風(fēng)險。即企業(yè)因籌資活動而引起的收益不確定性以及到期不能償付債務(wù)本息和投資者報酬的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的自由資金比例較低，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)基金主要來源于貸款。經(jīng)調(diào)查顯示，當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場資產(chǎn)負(fù)債率水平普遍超過了七成，有的甚至達(dá)到了九成以上。房地產(chǎn)行業(yè)是高風(fēng)險、高收益的行業(yè)，很多房地產(chǎn)企業(yè)不顧高負(fù)債水平帶來的高額資金成本以及到期不能償本付息的風(fēng)險，盲目、大規(guī)模地籌集資本帶來了較大的財務(wù)風(fēng)險。主要表現(xiàn)在：債務(wù)規(guī)模過大、利率過高而導(dǎo)致的籌資成本費(fèi)用過高；債務(wù)期限結(jié)構(gòu)不合理，造成債務(wù)到期過分集中而導(dǎo)致財務(wù)危機(jī)。債務(wù)規(guī)模不合理而導(dǎo)致過度負(fù)債，既造成資金浪費(fèi)，又增加了財務(wù)費(fèi)用。

（二）投資風(fēng)險。即企業(yè)因投資活動而給企業(yè)帶來的風(fēng)險。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資機(jī)會的選擇與決策分析是整個房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程的重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否主要取決于這一階段的工作。投資機(jī)會的選擇由投資機(jī)會尋找和篩選兩個過程組成。可見，不論是尋找投資機(jī)會還是對投資機(jī)會進(jìn)行篩選，都與對房地產(chǎn)市場的了解、調(diào)查和分析有關(guān)，是在對市場環(huán)境的分析和市場供求關(guān)系的分析等基礎(chǔ)上完成的。而在現(xiàn)實(shí)情況中，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)過多地注重大量籌集資金、上大項(xiàng)目、追求高收益，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中忽略了對市場以及項(xiàng)目等的可行性分析評價，從而表現(xiàn)為：投資項(xiàng)目在技術(shù)上不可行或尚不成熟；市場調(diào)研有誤，產(chǎn)品上市后滯銷、落后；投資項(xiàng)目規(guī)劃過大或過小，行業(yè)過度擴(kuò)張或無力控制管理；負(fù)債經(jīng)營的負(fù)債率過高造成債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重；技術(shù)、市場等情況發(fā)生變化導(dǎo)致企業(yè)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益與預(yù)期收益相差過大。

（三）資金回籠風(fēng)險。即企業(yè)在銷售實(shí)現(xiàn)過程中由于賒銷的原因，在成品資金轉(zhuǎn)化為結(jié)算資金以及結(jié)算資金轉(zhuǎn)化為貨幣資金時，轉(zhuǎn)化過程中時間和金額的不確定性。房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)自由資金比例低，房地產(chǎn)開發(fā)所需要的資金基本上依靠銀行貸款，資產(chǎn)負(fù)債水平高，同時房地產(chǎn)企業(yè)在銷售的過程中并不都是一次性能收回產(chǎn)品的投入的。此時，企業(yè)因債務(wù)規(guī)模過大或債務(wù)期限結(jié)構(gòu)不合理，可能會造成企業(yè)的償債能力急劇下降，現(xiàn)金支出壓力陡升，進(jìn)而陷入財務(wù)困境，使企業(yè)的形象和聲譽(yù)遭到嚴(yán)重?fù)p害，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。

三、防范房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的對策

（一）制定合理的財務(wù)預(yù)算并有效實(shí)施。由于財務(wù)預(yù)算在實(shí)施過程中存在很多的不確定性因素，致使房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營周期過程中可能會出現(xiàn)很多問題，這直接關(guān)系了企業(yè)所投資項(xiàng)目的成功與否，也會給企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益造成相當(dāng)大的負(fù)面影響。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)該以項(xiàng)目預(yù)算和資本預(yù)算為前提條件，對企業(yè)資金的投資項(xiàng)目、收支比例、利潤獲取及資金調(diào)整做出合理、具體的安排。這就要求企業(yè)財務(wù)部門在制定前期預(yù)算的過程中，應(yīng)該積極、詳細(xì)地考慮建設(shè)的可行性、消耗費(fèi)用、工程投資、利益收入、借款工作等內(nèi)容，并且根據(jù)資金使用標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行財務(wù)預(yù)算，以保證項(xiàng)目開發(fā)投資決策過程能夠起到良好的市場效應(yīng)，讓企業(yè)根據(jù)市場制定投資決策，避免出現(xiàn)資金失誤而造成資金損失。同時，企業(yè)資金預(yù)算的制定，企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)該參照企業(yè)的整體運(yùn)作情況，對資金的需求和使用詳細(xì)地規(guī)劃，建立一個完善的企業(yè)財務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。在企業(yè)的日常運(yùn)營過程中，可采取月度考核、季度審查、年度小結(jié)等各種方式結(jié)合起來，對企業(yè)財務(wù)使用做好檢查、考核工作，合理調(diào)整企業(yè)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)，讓自己的財務(wù)職能得到充分的發(fā)揮。

（二）融資渠道多元化，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)。我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例低，資產(chǎn)負(fù)債率水平高。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)控制負(fù)債規(guī)模，在充分估算企業(yè)償債能力下，通過合法途徑籌集到能夠滿足企業(yè)發(fā)展的資金，以不斷完善、優(yōu)化自己的資金結(jié)構(gòu)。在采用傳統(tǒng)方式籌集資金時可以按照融資渠道多樣式的原則，科學(xué)合理地分配外部多的儲備資金，在協(xié)調(diào)資本權(quán)益比率方面要保證比例的有效性，將資產(chǎn)負(fù)債率降至最小，對企業(yè)的資本使用合理規(guī)劃，這樣能夠避免企業(yè)在資金籌備方面面臨較大的壓力，大大降低了財務(wù)風(fēng)險。這就需要有關(guān)部門對預(yù)售房款、銀行回款等傳統(tǒng)的融資渠道加強(qiáng)管理，還要確保資金的回收能按時到位，這樣就能避免資金的浪費(fèi)；企業(yè)還能夠利用股票集資、債券處理、合作運(yùn)營等方式不斷提升自己的資金儲備，讓企業(yè)的運(yùn)營規(guī)模得到擴(kuò)大。這樣，能夠吸引到很多投資者與企業(yè)實(shí)現(xiàn)合作交流，不斷擴(kuò)展投資者與企業(yè)合作的項(xiàng)目。這對于房地產(chǎn)公司的持續(xù)發(fā)展很有幫助，同時能夠不斷優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)，對于降低財務(wù)風(fēng)險能夠發(fā)揮良好的作用。

（三）提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)及高管人員綜合素質(zhì)

1、決策能力。單位負(fù)責(zé)人應(yīng)對本單位的財務(wù)管理工作負(fù)責(zé)。作為決策者要增強(qiáng)對財務(wù)管理工作的責(zé)任感和使命感，要不斷提高自身的決策能力；不斷學(xué)習(xí)和掌握新的管理技術(shù)和方法，提高自身的政治素質(zhì)修養(yǎng)。決策者通過學(xué)習(xí)和培訓(xùn)要能夠讀懂資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表三種主要財務(wù)報表。通過經(jīng)驗(yàn)和自身能力進(jìn)行科學(xué)的判斷決策，最大限度地降低財務(wù)風(fēng)險。財務(wù)管理是圍繞資金運(yùn)動而進(jìn)行的融資、投資、資金回收和利潤分配等內(nèi)容的管理活動。建設(shè)的重點(diǎn)在于滿足預(yù)算和現(xiàn)金流所需的資金，實(shí)施恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)險控制，確保信息的可靠性以及對財務(wù)、經(jīng)營過程進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋O(jiān)督與控制。為適應(yīng)不斷改革和發(fā)展的新形勢，必須培養(yǎng)一支有素質(zhì)、懂管理、善于開拓創(chuàng)新的財會隊(duì)伍。企業(yè)負(fù)責(zé)人要積極鼓勵和支持財會人員參加各種類型的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，一方面選派思想素質(zhì)好，責(zé)任心強(qiáng)，能力高的財務(wù)人員到企業(yè)來；另一方面加強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)有財務(wù)人員專業(yè)培訓(xùn)，加強(qiáng)會計(jì)法、會計(jì)制度等內(nèi)容培訓(xùn)，使財務(wù)人員能適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作。同時，還要根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度對高效率科學(xué)管理的客觀要求，改變過去重視樓盤銷售輕視財務(wù)管理的陳舊管理方式。不斷提高其理論水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)，提高其處理和解決實(shí)際問題的能力。建立財會人員繼續(xù)教育檢查和考核制度，從制度上保證財會人員素質(zhì)的不斷提高，注重對在職財會人員加強(qiáng)職業(yè)道德教育，增強(qiáng)財會人員的監(jiān)管意識，督促財會人員依法進(jìn)行會計(jì)核算和會計(jì)監(jiān)督。

2、財務(wù)戰(zhàn)略能力。資金是制約企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。財務(wù)管理的職能是預(yù)測公司資金的需要量和籌集公司所需要的資金。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)策劃常常以增加財務(wù)杠桿效益為出發(fā)點(diǎn)，采用積極的籌資策略，合理控制債務(wù)比重，要加強(qiáng)資金管理，盡可能地降低資金成本，減少籌資風(fēng)險。但不能僅滿足企業(yè)當(dāng)時的資金需求，應(yīng)該以科學(xué)的戰(zhàn)略管理眼光來設(shè)計(jì)、保持和拓展籌資渠道，使企業(yè)不斷獲得穩(wěn)定、可靠、低成本和低風(fēng)險的資金。

（四）開支節(jié)源，重視成本控制。成本管理也是企業(yè)財務(wù)管理的核心工作，其管理水平的高低、管理工作的好壞，不僅影響企業(yè)自身的利益，而且直接影響著以成本為定價基礎(chǔ)的房地產(chǎn)商品的價格。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既要重視成本管理，又要切實(shí)搞好成本管理。一是確定開發(fā)成本項(xiàng)目和成本開發(fā)范圍，不得擅自擴(kuò)大開支范圍，提高開支標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)確地計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品成本；二是建立二級成本核算管理體系，實(shí)行成本責(zé)任制。企業(yè)應(yīng)遵循統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級管理的原則，在財務(wù)部門下設(shè)立二級成本核算單位，如向材料部門、工程部門、經(jīng)營部門等部門委派成本核算員，負(fù)責(zé)做好各部門的成本核算工作，協(xié)助各部門完成財務(wù)部門下達(dá)的各項(xiàng)成本計(jì)劃指示。同時，明確規(guī)定各核算單位的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，實(shí)行利益與效益掛鉤。二級成本核算管理體系可以為企業(yè)經(jīng)營管理者提供科學(xué)、可靠的決策信息。

四、結(jié)語

綜上所述，由于房地產(chǎn)企業(yè)自身投資金額大、項(xiàng)目開發(fā)周期長、資金回籠較慢的特殊性，其投資收益容易受社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及政府政策的影響，從而使房地產(chǎn)投資成為高風(fēng)險的經(jīng)濟(jì)活動。而房地產(chǎn)行業(yè)同時又是高風(fēng)險行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目投資必然伴隨著投資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)密的市場調(diào)研，對項(xiàng)目進(jìn)行謹(jǐn)慎的風(fēng)險分析，對項(xiàng)目的預(yù)期收益進(jìn)行合理的預(yù)測，判斷項(xiàng)目投資方案是否合理可行?？傊?，在日益激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得持續(xù)的競爭力，就必須綜合提高企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理水平，盡可能地規(guī)避風(fēng)險，以獲得最大的收益。

（作者單位：石家莊經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

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