■ 王 雙

隨著房地產(chǎn)市場日趨成熟，國家政策不斷完善，行業(yè)準入程度不斷提高，全行業(yè)利潤水平逐漸向價值回歸，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競爭日益加劇。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2010年35家房地產(chǎn)企業(yè)銷售額突破百億，市場集中度明顯提高，房地產(chǎn)企業(yè)逐步呈現(xiàn)出規(guī)?；?jīng)營的趨勢。而房地產(chǎn)企業(yè)所具有的資金需求量大、投資周期長、資金回收慢、受宏觀政策影響大等特點，決定其有著較高的市場風險。面對日趨激烈的競爭環(huán)境，如何構建科學的內(nèi)部考核機制、完善內(nèi)部考核的財務指標體系，是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)良性發(fā)展、保證企業(yè)發(fā)展目標實現(xiàn)而必須去思考和解決的問題。

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部考核財務評價指標現(xiàn)狀

1.基本考核指標

（1）凈利潤指標。利潤是企業(yè)經(jīng)營最終成果的集中體現(xiàn)。建立這一指標，目的是考核評價企業(yè)經(jīng)營方面的業(yè)績，這是企業(yè)業(yè)績考核評價的最主要方面。此項指標受各種政策等其他人為因素影響較少，能夠比較客觀、綜合地反映企業(yè)的經(jīng)濟效益，準確體現(xiàn)投資者投入資本的獲利能力。

（2）凈資產(chǎn)收益率指標。凈資產(chǎn)收益率是凈利潤與平均股東權益的百分比，是公司稅后利潤除以凈資產(chǎn)得到的百分比率。該指標目的是考核評價企業(yè)自有資本及其積累的獲利能力，是評價企業(yè)最具綜合性與代表性的指標。通過對該指標的綜合對比分析，可以看出企業(yè)獲利能力在同行業(yè)中所處的地位以及與同類企業(yè)的差異水平。通常，企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率越高，表明企業(yè)自有資本獲取收益的能力越強，運營效果越好，對企業(yè)投資人、債權人的保證程度越高。

（3）資本保值增值率指標。資本保值增值率是指企業(yè)本年末所有者權益扣除客觀增減因素后同年初所有者權益的比率。該指標表示企業(yè)當年資本在企業(yè)自身的努力下的實際增減變動情況，是對企業(yè)綜合能力進行考核評價，特別是國有企業(yè)，擔負著對國有資產(chǎn)保值增值的義務。通過對這一指標的考核評價，可以看出企業(yè)的資本保全狀況如何，發(fā)展后勁是增強了還是減弱了,從而促使企業(yè)向資本運營發(fā)展，采取各種措施積累企業(yè)發(fā)展后勁。

（4）資產(chǎn)負債率指標。資產(chǎn)負債率是公司年末的負債總額同資產(chǎn)總額的比率。目的是對企業(yè)本身的償債能力進行考核評價，促使企業(yè)增強風險意識，合理利用借入資金獲取利益，同時該指標也是企業(yè)能否成為融資平臺的重要標準之一。

（5）成本費用利潤率指標。成本費用利潤率是企業(yè)一定期間的利潤總額與成本、費用總額的比率。該指標表明每付出一元成本費用可獲得多少利潤，體現(xiàn)了經(jīng)營耗費所帶來的經(jīng)營成果。其目的是對企業(yè)所得與所費的比率進行考核評價，這一指標反映了企業(yè)的投入產(chǎn)出水平。一般來說，成本費用水平越低，則企業(yè)贏利水平越高，反之成本費用水平越高，企業(yè)贏利水平越低。通過對這一指標的考核評價，可以促使企業(yè)用較少的耗費獲取較多的利益，即通常所說的節(jié)支增收。

（6）存貨周轉率指標。存貨周轉率是企業(yè)一定時期主營業(yè)務成本與平均存貨余額的比率。該指標是對企業(yè)一定時期內(nèi)存貨資產(chǎn)的周轉速度的衡量，是反映房地產(chǎn)企業(yè)建設、銷售平衡效率的一種尺度。存貨周轉率越高，表明企業(yè)存貨資產(chǎn)變現(xiàn)能力越強，存貨及占用在存貨上的資金周轉速度越快。

2.補充指標

房地產(chǎn)企業(yè)進行考核評價，除上述基本考核指標外，還可以以如下財務指標為補充參考，用以佐證考核評價結果的客觀性，主要包括：流動比率、速動比率、三年利潤平均增長率等。

房地產(chǎn)企業(yè)財務評價指標存在的問題

1.缺少反映行業(yè)特征的現(xiàn)金流量狀況的指標

現(xiàn)金流量在很大程度上決定著房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展?，F(xiàn)金流就像企業(yè)的血液一樣支持著整個系統(tǒng)，也決定著企業(yè)的償債能力和贏利能力。利用權責發(fā)生制下的資產(chǎn)負債表和損益表計算的財務指標，不能全面反映真實多變的經(jīng)濟事實，不能客觀地評價企業(yè)的償債能力和收益的質量，掩蓋了企業(yè)可能面臨的風險。若企業(yè)的現(xiàn)金流量不足，現(xiàn)金周轉不暢，現(xiàn)金調(diào)配不靈，則意味著該企業(yè)已經(jīng)確認與利潤相對應的資產(chǎn)實質上可能屬于不能轉化為現(xiàn)金的虛擬資產(chǎn)，進而影響企業(yè)的償債能力和贏利能力，增加壞賬風險和財務風險，造成企業(yè)收益的質量與數(shù)量相互脫鉤，對企業(yè)的生存和發(fā)展構成嚴重的威脅。

2.按規(guī)定方法計算的平均值代表性較差

計算平均值的目的是反映不同水平的代表性，而按規(guī)定方法計算的平均值代表性卻較差。根據(jù) 《國有資本金效績評價指標解釋》，使用平均值作為分子或分母的多個財務指標，包括凈資產(chǎn)報酬率、總資產(chǎn)周轉率、流動資產(chǎn)周轉率、存貨周轉率、應收賬款周轉率和固定資產(chǎn)成新率，其中平均值的計算方法為：平均值=（年初數(shù)+年末數(shù)）/2，此種方法只考慮了年初和年末的狀況，未考慮年度中間的資產(chǎn)狀況。事實上，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，受季節(jié)性、會計政策與核算方法變更、宏觀經(jīng)濟政策與市場變化等因素影響較大，資產(chǎn)狀況在年初、年末和年度各月間都有差異，甚至差異很大，而且變化不均勻。

3.缺少企業(yè)短期償債能力指標

目前，反映企業(yè)償債能力的常用指標除資產(chǎn)負債率外，還有流動比率、速動比率等，這些指標在一定程度上反映企業(yè)對各類債權人的償債能力，但并未反映企業(yè)的實際變現(xiàn)能力。在流動資產(chǎn)中，包含大量的應收賬款等債權資產(chǎn)以及變現(xiàn)能力較弱的存貨。如果這些資產(chǎn)的質量不高，難以如期變現(xiàn)，勢必造成所有賬面流動資產(chǎn)可以及時足額償付到期債務的假象。反之，如果企業(yè)在債務到期前有能力通過正當途徑籌集到資金，則企業(yè)并不存在支付危機。

4.“三年利潤平均增長率”不能全面評價企業(yè)的持續(xù)發(fā)展能力

三年利潤平均增長率=[（年末利潤總額/三年前年末利潤總額)1/3－1]×100%，它是依據(jù)企業(yè)本年年末利潤總額與三年前年末利潤總額計算的。從該項指標的計算公式來看，其計算結果只與企業(yè)本年實現(xiàn)利潤總額和三年前實現(xiàn)利潤總額有關，而中間兩年實現(xiàn)的利潤總額大小不會影響該指標計算結果，從而不能客觀地評價企業(yè)的發(fā)展能力狀況。舉例說明：甲企業(yè)在2008年至2011年間各年度實現(xiàn)的利潤分別為：4500萬元、5600萬元、5800萬元、6000萬元，即四年累計實現(xiàn)利潤總額為2.19億元；乙企業(yè)在2008年至2011年間各年度實現(xiàn)的利潤分別為：900萬元、－900萬元、－1200萬元、1200萬元，即四年累計實現(xiàn)利潤總額0萬元。從上例可以看出，甲企業(yè)利潤逐年穩(wěn)步增長，有較好的發(fā)展能力，而乙企業(yè)實現(xiàn)利潤不均衡，年度間經(jīng)營狀況起伏較大，兩企業(yè)綜合發(fā)展能力狀況有著顯著的區(qū)別。依據(jù)指標計算公式，甲乙兩企業(yè)的三年利潤平均增長率均為9.9%，由此可見，三年利潤平均增長率只適用于利潤穩(wěn)定增長的企業(yè)，不適合利潤水平起伏較大的企業(yè)。

對完善財務評價指標的建議

針對本文前面總結的目前房地產(chǎn)企業(yè)在財務評價指標上存在的一些共性問題，結合房地產(chǎn)項目開發(fā)的特點，考慮企業(yè)的營運能力、收益質量和償債風險等方面因素，建議對企業(yè)財務評價指標作如下的補充：

1.結合收付實現(xiàn)制考慮現(xiàn)金流量分析

（1）銷售現(xiàn)金比率，即銷售商品提供勞務收到的現(xiàn)金與主營業(yè)務收入凈額之比，表示每1元錢的主營業(yè)務收入能形成多少實際收到的現(xiàn)金收益，它反映了企業(yè)主營業(yè)務的收現(xiàn)能力。一般來說，該指標值越高，表明企業(yè)銷售款的回收速度越快，對應收賬款的管理越好，壞賬損失的風險越小。

（2）經(jīng)營現(xiàn)金流量凈利率，即經(jīng)營性現(xiàn)金凈流量與凈利潤之比，表示每1元錢的凈利潤中含有的經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入，它反映了企業(yè)凈利潤的收現(xiàn)水平。一般來說，該指標值越高，表明企業(yè)利潤的實現(xiàn)程度越高，可供企業(yè)自有支配的貨幣資金量越大，有助于企業(yè)提高償債能力和付現(xiàn)能力。

（3）現(xiàn)金債務總額比，即經(jīng)營性現(xiàn)金凈流量與負債總額之比，表明企業(yè)每1元的負債有多少經(jīng)營性現(xiàn)金流入作為保障，它反映了企業(yè)的償債能力。一般來說，該指標值越高，表明企業(yè)的償債能力越強。

（4）全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率，即經(jīng)營性現(xiàn)金凈流量與全部資產(chǎn)之比，表明企業(yè)每1元的資產(chǎn)通過經(jīng)營活動所能形成的現(xiàn)金凈流量，該指標旨在考評企業(yè)全部資產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金的能力。一般來說，該指標值越高說明資產(chǎn)利用效果越好，利用資產(chǎn)創(chuàng)造的現(xiàn)金流入越多，整個企業(yè)獲取現(xiàn)金能力越強，經(jīng)營管理水平越高。反之，則經(jīng)營管理水平越低，經(jīng)營者有待提高管理水平，進而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

2.修正平均值的計算方法，將過程評價與結果評價相結合

考慮到現(xiàn)行的平均值的計算方法代表性不強，不能客觀準確地反映企業(yè)的實際情況，用此種方法計算的財務指標很難收到客觀、公正的評價效果，本文認為改進平均值的計算方法，把年度中間的情況都考慮進去，采用12個月的平均數(shù)，計算公示改成：平均值=（1/2年初數(shù)+1月末數(shù)+2月末數(shù)+……+11月末數(shù)+1/2年末數(shù)）/12，這樣計算的平均值代表性較強，從而企業(yè)財務指標評價體系會更客觀、合理。

3.補充超速動比率指標

現(xiàn)行企業(yè)考核評價體系中沒有量化地反映企業(yè)潛在的變現(xiàn)能力和短期債務，也沒有量化地反映出增加企業(yè)變現(xiàn)能力和短期債務負擔的因素，從而不能真實地反映企業(yè)的財務狀況，甚至會造成錯誤的判斷評價。為了彌補償債能力指標中的不足，較為客觀地評價企業(yè)的短期償債能力，建議增加超速動比率，計算公式為：超速動比率=(貨幣資金+短期證券+應收票據(jù)+信譽度高的應收款凈額)/流動負債×100%，分子中除扣除存貨外，還扣除了可能影響速動比率可信性的重要因素項目，如信譽度不高的應收款凈額，因此能夠更好地評價企業(yè)變現(xiàn)能力的強弱和償債能力的大小。

4.替換三年利潤平均增長率指標

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的確認是以房產(chǎn)項目竣工驗收并具備入住條件為標準的，并產(chǎn)生對應的利潤。但很多房地產(chǎn)企業(yè)在土地儲備、在施項目和在售項目上，尚未形成完整的生產(chǎn)經(jīng)營鏈條，導致確認的收入隨項目的進度情況出現(xiàn)較大的起伏波動，因此三年利潤平均增長率作為評價房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力的指標是有缺陷的。建議將三年利潤平均增長率替換為三年資本平均增長率。

三年資本平均增長率=[（年末所有者權益/三年前年末所有者權益)1/3－1]×100%，由于年末所有者權益是一項存量數(shù)據(jù)，涵蓋了中間年度的經(jīng)營收益變化，用于反映企業(yè)資本保值增值的歷史發(fā)展狀況，以及企業(yè)發(fā)展的趨勢，較三年利潤平均增長率更為科學合理。

總結

本文針對目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部考核財務指標存在的一些問題，從具體工作實際得到的啟發(fā)角度出發(fā)，認為應該以市場為導向，以資本為紐帶，以現(xiàn)代企業(yè)制度為保證，綜合評價子公司的變現(xiàn)能力、贏利收益能力、償債能力、資本營運能力和發(fā)展?jié)摿Φ确矫?，結合投資回報評價，設計更為體現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特點的財務評價指標，從而更加有效地提升內(nèi)部考核的科學性，構建更為科學的內(nèi)部考核機制。